Juhul, kui olete otsustanud oma kinnisvara MÜÜA, pöörake tähelepanu järgmisele teabele:

1.- Kontrollige dokumente ja vara seaduslikkust

1.-Kontrollige vara kirjeldust omandidokumentides (“Escritura”) 

Kontrollige omandiõigust: Kontrollige kinnisvaradokumentides, et vara kuvatakse õigesti kirjeldatud. Omandiaktidel peab olema a täiuslik kirjeldus kinnistul olemasolevatest ehitistest.

On üsna tavaline, et aastaid erinevatele omanikele kuulunud kinnistuid on muudetud juurdeehitustega (uus tuba, veranda või terrassi sulgemine jne) või uute ehitustega (garaaž, bassein, külaline). maja).

Kui tegelik suurus ja konstruktsioonid ei lange kokku aktis oleva kirjeldusegas    ära muretse!  on protsesse, mida saab teha ja on viise, kuidas seda lahendada!. Kuid peate neid teadma samal hetkel, kui otsustate müüa, et täpselt teada, "mida" peate tegema ja "kui palju" need toimingud on.

---

Näiteks: Teil on 120 m2 maja, kus on 50 m2 bassein ja garaaž, mis on ümber ehitatud külalistemajaks. Dokumentides on maja vaid 120 m2, kuid aktides ei mainita basseini. Ja garaaži on dokumentides kirjeldatud kui "garaaži", mitte "külalistemaja".

Sel juhul tuleb teie akte uuendada ja peate selle eest tasuma. 

MÄRKUS: Me ei räägi maja "sisekirjeldusest", vaid kinnistu ümbermõõdust, mida tuntakse kui "ehitatud suurust" (hispaania keeles "superficie construida").

Teod ei pea näitama tegelikku kirjeldust ega jaotust maja sees. Kui olete kinnistu sisemust muutnud siseseinte vahetamisega, siis ei ole vaja akte uuendada. Piisab, kui deklareerige uus jaotus pärast valmimist notarile.

Näiteks näitavad aktid, et seal on 4 magamistuba ja te muutsite need kinnisvara ostmisel 2-ks. Sel juhul ei ole vaja akte uuendada. Omanikuna on teil vabadus kinnisvara sees reformida (alati hankitakse nõuetekohane litsents).

2.- Kontrollige, kuidas vara on registreeritud Catastro kontoris (tuntud ka kui "SUMA" või "IBI" või "COUNCIL TAX")

Samamoodi nagu aktides, peab vara olema registreeritud “Catastros” nii nagu see reaalselt on. Igal aastal näitavad katastroofiarved kinnisvara tegelikku suurust. Seejärel peate kontrollima, kas Catastro kirjed näitavad kinnisvara tegelikku suurust sellisena, nagu see on "päris", sealhulgas kõik tehtud välised muudatused või laiendused.

Pidage meeles, et Catastro kontor arvutab nõukogu maksu kinnisvara suuruse järgi, võttes arvesse kõiki ehituskomponente nagu maja, bassein, garaaž jne. Kui olete teinud kinnistule laiendusi ja te pole sellest Catastro kontorit teavitanud, õige hetk seda teha on siis, kui otsustate müüa.

---

  MÄRKUS: Palun, järgige seda näidet: Kui ostsite kinnisvara, oli seal 120m2 maja. Seda näidati ka aktides ja Catastro seaduseelnõus. Sel põhjusel olid katastroofiarved (IBI) 300 EUR.

Aasta pärast seda, kui ehitasite 50 m2 basseini ja 40 m2 garaaži. Te ei kuulutanud neid Catastrole. Kui oleksite deklareerinud uue basseini ja garaaži Catastrole, oleks KÜ arved tõusnud 300 eurolt 350 eurole (umbes), uute ehituste tõttu 50 eurot rohkem.

Nüüd, kui otsustate oma kinnisvara müüa, peate uuendama katastroofibüroos registreeritud teavet. Seejärel saate oma tehtud pikendustest teavitada katastroofibürood ja seejärel võivad nad nõuda kuni 50 aastat tagasi deklareerimata pikenduste eest 4 EUR (umbes) vahet.

 KÜSIMUS: Olen omanik olnud aja jooksul oma kinnistut laiendanud ehk lihtsalt minu teod ja katastroofibüroo ei ühti minu vara tegeliku suurusega. Kuidas ma seda sorteerin?

3.- Kontrollige ehituse õiguslikku olukorda:

Vara müümiseks on kohustuslik hankida tõend vara seaduslikkuse kohta. KAKS dokumenti võivad teid sel viisil aidata:

• Eluasutustunnistus (CH)
• Rikkumise sertifikaat puudub (CNUI)

A)   Kas Hispaanias kinnisvara müümisel/ostmisel on elamistunnistus või tegevusluba "kohustuslik"?

VASTUS: Oleneb kinnisvara tüübist

In "Uued" omadused, on ehitajal kohustus see dokument ostjale müügiprotsessi lõppedes esitada.

Aga palun pange tähele jaotises "Edasi müük", puudub seadus, mis sunniks müüjat müügi lõppedes selle dokumendi esitama. Hispaania seadused ütlevad, et "ostja" peab pärast täitmist hankima selle dokumendi oma nimele, et jätkata vee- ja elektrinimede muutmist.

Siinkohal tuleb tõdeda, et administratsioon võib keelduda CH ostjale pärast valmimist väljastamast juhul, kui kinnistule on tehtud eelneva omaniku volitamata töid vms. Seega, kui kinnisvara ei ole ideaalsetes juriidilistes tingimustes, võib tekkida oht, et pärast valmimist ei saada selle dokumendi heakskiitu. Ja see võib jätta ostja väga keerulisse olukorda, kuna tal võib siis tekkida probleeme kommunaalteenuste lepingute oma nimele saamisega.

Siin on väga oluline punkt, et CH olemasolu või kehtivus ja ülejäänud teave CH kohta ei ole näidatud dokumentides, vaid piirkonna kohalikus raekojas!.

Seega peab teie advokaat seda asja hoolikalt uurima, kasutades oma teadmisi ja kogemusi, et kinnitada nii oluline dokument nagu käesolev.  

Järelduselt see sertifikaat on OLULINE kuni vara müügini ning selle kinnitusega tuleb tutvuda kohe ostu-müügi protsessi algusest peale.

Me kõik teame, et CH on dokument, mis näitab, et kinnisvara on ehitatud austades ja järgides Hispaania ehitusseadusi.

Seda dokumenti on vaja ka vee ja elektriga liitumiseks kinnistu esmakordsel soetamisel ning lepingute muudatuste ja tarne tagamiseks teisele ja järgnevatele omanikele.

CH kehtis varem 5-10 aastat ja seda tuleb uuendada iga kord, kui vara müüakse või võõrandatakse, näidates ära praeguste omanike nimed.

Clakkuge allpool, et saada lisateavet edasimüügiprotsessil elamistunnistuse esitamise nõude kohta:

Mis on elamistunnistus – tegevusluba – Cedula de habitabilidad. Kas seda on Hispaanias vaja?

 

B) – Rikkumise tunnistus puudub .- Seda nimetatakse "Certificado de No Infracción Urbanística” (CNUI).

Tegemist on raekoja tõendiga, mis kinnitab, et vara on vaba (või mitte) trahvidest, mis tulenevad kinnistul ilma loata tehtud ehitusest või toimingust.

Näiteks peamaja, garaažide, ehituslaienduste, basseinide ehitus, tööd maal, maastikul jne ilma Raekoja vastavate lubade või litsentsideta.

Miks on Hispaanias kinnisvara müümiseks vaja mitterikkumistunnistust?

See aitab teie müügil sujuvalt kulgeda. Kui teil on kõik dokumendid korras, näiteks tõendid, mis näitavad, et teie kinnisvara on ehitustrahvist vaba, siis toimub protsess ja müük kiiremini ja lihtsamalt.

Kõikide kinnisvara dokumentide omamine tekitab usaldust võimalikus ostjas ja oma Advokaadis.

Pange tähele, et kui teie varale on määratud trahv ehitamise või laienduse eest, IT TEGUDES EI NÄITA ja/või ülejäänud kinnisvara dokumendid. Seda teavet saab ainult piirkonna kohalikust raekojast.

Nüüdsest on see sertifikaat ESSENTIAL kinnisvara müügiks ja see tuleb hankida omanikult  enne valmimine.

Kuidas saada "Certificado de No Infracción Urbanística" – mitterikkumise sertifikaat Hispaanias?

Parim viis selle hankimiseks on taotleda seda raekojas. Võite paluda seda teha oma advokaadil.

Rikkumise keelamise tõendil on näidatud mõned karistused või trahvid või isegi lammutuskäsud, kas ma saan sellistel juhtudel kinnisvara müüa? 

Kui rikkumistunnistuse tulemus näitab mingit teavet võimalike trahvide, karistuste või muu kohta, peaksite näitama ehitusjuristi spetsialistile, kuidas edasi toimida. Mõnikord sisaldab selle sertifikaadi teave hüstoorilisi trahve, mis on juba makstud või aegunud, ja muudel juhtudel on tõsiseid probleeme, mis võivad müügiprotsessi mõjutada.

Seda öeldes saab kinnisvara müüa, sest Hispaania süsteem võimaldab ostjatel osta kinnisvara ehitustrahviga, kuid ostjad peavad olema täielikult kursis nende trahvide üksikasjadega ja tagajärgedega, mis neil uue omanikuna tekkida võivad. Kui ostjaid on nõuetekohaselt teavitatud ja nad nõustuvad selgesõnaliselt kinnisvara nende trahvidega ostma, võib müük toimuda.

 

2.- Kontrollige oma isiklikku maksuolukorda – maksude planeerimine maja müümisel Hispaanias

a) Kuidas arvutada kapitalikasumit Hispaania kinnisvara müügist?

Hispaania kinnisvara müügist tuleneb kapitalikasumi kohustus müüjate ees.

Tasumisele kuuluv kapitalikasumi maks on 19% müügi "puhaskasumist".

Müügi "puhaskasumi" saamiseks peate järgima järgmist valemit:

Müügihind – Soetushind – Kulud ja maksud soetamisel – Kinnisasjal tehtud “struktuurireformide” maksumus

---

Kapitalikasvu arvutamise näide: 

• Ostsite 2015. aastal edasimüügi kinnisvara hinnaga 200.000 XNUMX EUR.
• Sel hetkel maksite 24.000 12 eurot, mis on 10% kuludest: 2% siirdemaks + XNUMX% notari, kinnistusraamatu, advokaaditasu jne.
• Seejärel tegite 17.000 XNUMX euro eest sisereforme (põranda harimise vahetus, basseini remont ja uued aknad).
• Mõni aasta hiljem ehitasite garaaži 20.000 XNUMX euro väärtuses

Siis otsustasite müüa nüüd hinnaga 260.000 XNUMX EUR.

Mis on kapitalikasum deeraldatud see müük?

MÄRKUS: Enne arvutuse tegemist peame teatama, et Hispaania valitsus kaalub maksu vähendamiseks kõiki ülaltoodud kontseptsioone, välja arvatud 17.000 XNUMX euro väärtuses "sisereformide" kontseptsioon. Selle põhjuseks on asjaolu, et "sisemised" reformid, mis ei ole "struktuurireformid", ei võeta maksusoodustusi arvesse.

Kasutame valemit:

260.000 (müügi hind) - 200.000 (Ostuhind) - 24.000 (Soetamise kulud ja maksud) - 20.000 (Uus garaaž) =

16.000 EUR

See on "puhaskasum", mis saadakse müügiga

Kuna kapitali kasvutulu määr on 19%, on kapitali kasvutulu maksu suurus:

16.000 19 * XNUMX % = 3.040 EUR

---

b) Kuidas maksta kapitalikasumit Hispaania kinnisvara müügist

1.- Arvutage Hispaania elanike kapitalikasum

Kuna te ei ole Hispaania maksuresident, siis kapitalikasumi maksmise viis on järgmine:

– MÜÜGI LÕPETAMISEL: 3% TAGASI

: Müügi lõppedes sunnib Hispaania valitsus ostjat kinni pidama 3% müügihinna väärtusest. Seega ei saa te kogu kokkulepitud hinda. Ostjale jääb 3% koguhinnast ja tal on kohustus see Maksuametis hoiule anda. Seda tehakse "müügitehingu lõpuleviimise samal päeval".

MÄRKUS: Kui müügihind oli 260.000 260.000 EUR, siis ülaltoodud näite järgi oleks ostja poolt kinnipeetav summa 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 EUR.

– ENNE 6 KUUD PÄRAST MÜÜGI LÕPETAMIST: KAPITALIKASUMI DEKLARATSIOON (19%):

Pärast müügitehingu lõpetamist on teil 6 kuud aega, et esitada Hispaania maksuametile kapitalikasumi deklaratsioon. Selles deklaratsioonis peate te (või teie advokaat) maksu arvutama ülaltoodud näite järgi. Sel juhul tuleb tasuda 3.040 EUR.

MÄRKUS. Nagu siin selgitatud, on sellest tehingust tuletatud CG 3.040 EUR. Kuna teid hoiti kinni suurema summaga (7.800 EUR), siis on teil vahe eest Hispaania administratsiooniga "krediit".

Seega, kui Hispaania valitsus jätab teilt CG Tax eest 7.800 3.040 eurot, kuna maksu lõpptulemus on ainult 7.800 3.040 eurot, siis peab Hispaania administratsioon teile vahe "tagastama": XNUMX XNUMX-XNUMX XNUMX = 4.760 EUR.

Kuidas seda tagasimakset taotleda? Teie advokaat peab lisama selle fakti samale kapitalikasumi deklaratsioonile, et esitada see maksuametile.

2.- Arvutage Hispaania kapitalikasum Hispaania maksuresidentidena 

Kui teid peetakse „Hispaania maksuresidendiks“ (mis tähendab, et maksate Hispaanias tulumaksu Hispaania elanikuna), on teil pärast kapitalikasumi arvutamist järgmised maksusoodustused:

• PÜSIELAMISEKS EI OLE KAPITALIKASUT: Kui müüdav kinnisvara on teie alaline elukoht (te olete seda rohkem kui 3 aastat kasutanud alalise elukohana), on teil järgmised eelised:
  • Kui olete noorem kui 65 aastat vana: Te ei maksa CG-d müügist saadud summade eest, mis on "reinvesteeritud" oma alalise elukohana kasutatava uue kinnisvara soetamiseks. Teil on selle “reinvesteerimise” harjutamiseks aega 2 aastat (läbi 2 aastat neid summasid investeerimata, maksustatakse täies mahus).
  • Kui olete vanem kui 65 aastat vana: Te ei maksa müügil saadud summade eest CG-d. Ja seda isegi siis, kui te ei "reinvesteeri" uude kinnisvarasse.
• EI OLE 3 % SÄILITUS: pärast müügitehingu lõpetamist saate ostjalt kogu hinna ilma kinnipidamisteta.

Tavaliselt ajavad omanikud segamini "Hispaania maksuresidentsuse" ja "Hispaania elukoha".

Teisisõnu arvavad inimesed, et Hispaania riiklikus politseis saadud „Hispaania elamistunnistusest“ või „elamistunnistusest“ piisab, et näidata, et nad on „Hispaania residendid maksude eest“, ja kahjuks see nii ei ole.

"Hispaania elamisluba”(Või“Hispaania elukohatunnistus“), ei ole kehtiv dokument, et muuta teie maksutasu „maksuresidendiks“.

Hispaania elamisloa kaart (või tunnistus) on ainult selleks, et kinnitada, et te elate Hispaanias, et hõlbustada politseil kindlas piirkonnas elanike üle paremat kontrolli.

Mis on Hispaania maksutõend, see on sama mis TIE? 

Et saada maksude eest Hispaania elanikuks, ja hakkate seejärel Hispaanias tavalise Hispaania kodanikuna makse maksma, peate hankima HISPAANIA RESIDENDI MAKSUTÕEND väljastab Hispaania maksuamet või Hispaania toll ja siis hakkate makse maksma Hispaanias, mitte oma päritoluriigis.

Ja kui teil on vaja deklareerida oma riigi maksuametile, et olete Hispaania maksuresident ja te ei soovi jätkata oma riigi maksuresidentsusena,

Seega kontrollige oma maksunõustajaga makse, mida te praegu maksate, sest isegi kui te ei ole Hispaania elanik, peaksite deklareerima ja maksma MITTERESIDENTIDE TULUMAKSU.

– JÄRELDUSED

Seega, kui olete kõike eelnevat selgitanud, kui olete otsustanud oma Hispaania kinnisvara MÜÜA, võtke palun arvesse, et teil on vaja hankida/esitada järgmised dokumendid. dokumendid enne müüki:

1. Kinnistu omandiõiguse dokumendid (Kirjutamine): Võimalusel ORIGINAALSEID. Õige ja uuendatud konstruktsioonide kirjeldusega.
2. Volikogu maksuseaduse eelnõu (IBI – SUMA) .- Konstruktsioonide õige kirjeldusega.
3. Vee ja elektri arved.- kõige värskemad.
4. Elamistunnistus nimetatud ka "LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN".
5.  Rikkumise tunnistus puudub .- Seda nimetatakse "Certificado de No Infracción Urbanística".
6. Omanike kogukonna sertifikaat (kui see on nii), mis näitab, et olete kursis kogukonna tasude kohta.
7. Originaal NIE ja originaalpassid
8. Energiamärgis

MAKSUD : Peate esitama järgmised maksudokumendid:

Mudelid 210 või 214 eelmisest 3 aastast. Kui ei ole Hispaania maksuresident

Mudel 100 3 eelnevast aastast. Kui Hispaania maksuresident