Kui olete otsustanud oma Hispaania kinnisvara MÜÜA, pöörake tähelepanu järgmistele kontseptsioonidele, mis aitavad teil teada saada kapitalikasumi maksust, mida peate müügil maksma:
1.- SOETAMISHIND: See on kinnisvara koguhind, mis makstakse müüjale pärast kinnisvara ostu sooritamist.
2.- SOETAMISE KULUD: See on kogukulud ja maksud, mille tasusite lisaks hinnale: notaritasud, kinnistusraamatutasud, ülekandemaks, advokaaditasud jne.
3.- KAPITALIKASU VÄHENDAMISEKS VÕETUD REFORMID: Pange tähele, et kinnisvara reformide kulusid ei aktsepteerita alati kapitalikasumi vähendamiseks. Ainult „struktuurseks” peetavad reformid on mõisted, mis võivad seda maksu vähendada.
Tavaliselt on kinnistul tehtud tööd ja reformid mahaarvatavad, kui need moodustavad osa kinnisvara struktuurireformist, mis on tavaliselt kaetud linnapea maailma litsentsiga, mitte aga muude tööde puhul, mis ei mõjuta ehitise konstruktsiooniosi ( "Lõpptööde litsents").
"Linnapea töölitsentsi" puhul aktsepteerib Hispaania administratsioon mahaarvamisena summasid, mis on loetletud arhitekti projektis, mida kasutatakse seda tüüpi litsentside rakendamisel. Käesolevad Arhitekti Projektid sisaldavad tehtavate tööde ökonoomsust uuringut, mida arvestatakse tööde kogumaksumusena. Kogukuludena loetletud summad on need, mida võib kapitalikasumi alusel pidada mahaarvatavaks.
Paremaks mõistmiseks, millised tööd vastavad iga juhtumi puhul (suured ja väiksemad tööd), vaadake allolevat kohta:
Peamiste tööde litsents
Tegemist on Raekojast saadud ehitusloaga tehnilist keerukust nõudvate ja majanduslikult oluliste tööde tegemiseks. Sel põhjusel peavad need tööd olema reguleeritud ohutuse, elamiskõlblikkuse jms eeskirjadega.
Suurtööde loa saamiseks peavad arhitektid, insenerid jne koostama ARHITEKTIPROJEKTI.
Üldreeglina on suuremahulist ehitusluba vaja järgmistel juhtudel:
- Eluruumide üldine taastamine.
- Maja konstruktsiooni mõjutavad tööd (vundamendid, konstruktsioon, fassaad, katus jne)
- Suurendage hoone kõrgust või mahtu.
- Tulekaitsega seotud toimingud.
- Lammutamine või alajaotamine.
- Muudatused hoone või maja kasutuses.
- Äripindade konditsioneerimine.
- Uued ehitustööd.
- Tööd, mis mõjutavad hoone ühiseid elemente.
Väiketööde litsents
Väiksemad tööd reformide jms jaoks nõuavad samuti litsentsi. Need on aga lihtsad tööd, mis ei nõua projekti ega eriprojekte ning nende maksumus on palju väiksem. Nendeks võivad olla näiteks pisireformid, seinte või voodri muudatused, siseviimistlusprojektid, arhitektuursete piirete eemaldamine, kõnnitee vahetus, köögi või vannitoa uuendamine, kütte-, kanalisatsiooni-, torustiku- ja elektripaigaldus, uuringud, degustatsioonid jne.
4.- KAPITALIKASUMI SÄILITAMINE: Kinnisvara müügi korral, kui müüja ei ole Hispaania maksuresident, peetakse kinni 3 % müügihinnast, mida müüjale ei maksta. Ostjal on kohustus 3% hinnast "hoida" ja hoiustada see Hispaania maksuametisse, "ettemaksena" müüjalt makstavast kapitalikasvust.
KAPITALIKASU ARVUTAMINE
Hispaania kinnisvara müügist tuleneb kapitalikasumi kohustus müüjate ees.
Tasumisele kuuluv kapitalikasumi maks on 19% müügi "puhaskasumist".
Müügi "puhaskasumi" saamiseks peate järgima järgmist valemit:
Müügihind – Soetushind – Kulud ja maksud soetamisel – Kinnisasjal tehtud “struktuurireformide” maksumus
Kapitalikasvu arvutamise näide:
- Ostsite 2015. aastal edasimüügi kinnisvara hinnaga 200.000 XNUMX EUR.
- Sel hetkel maksite 24.000 12 eurot, mis on 10% kuludest: 2% siirdemaks + XNUMX% notari, kinnistusraamatu, advokaaditasu jne.
- Seejärel tegite 17.000 XNUMX euro eest sisereforme (põranda harimise vahetus, basseini remont ja uued aknad).
- Mõni aasta hiljem ehitasite garaaži 20.000 XNUMX euro väärtuses
Siis otsustasite müüa nüüd hinnaga 260.000 XNUMX EUR.
Mis on kapitalikasum deeraldatud see müük?
MÄRKUS: Enne arvutuse tegemist peame teatama, et Hispaania valitsus kaalub maksu vähendamiseks kõiki ülaltoodud kontseptsioone, välja arvatud 17.000 XNUMX euro väärtuses "sisereformide" kontseptsioon. Selle põhjuseks on asjaolu, et "sisemised" reformid, mis ei ole "struktuurireformid", ei võeta maksusoodustusi arvesse.
Kasutame valemit:
260.000 (müügi hind) - 200.000 (Ostuhind) - 24.000 (Soetamise kulud ja maksud) - 20.000 (Uus garaaž) =
16.000 EUR
See on "puhaskasum", mis saadakse müügiga
Kuna kapitali kasvutulu määr on 19%, on kapitali kasvutulu maksu suurus:
16.000 19 * XNUMX % = 3.040 EUR
KAPITALIKASUVUSE MAKSEVIIS
1.- HISPAANIA MITTEMAKSUTAIDELE
Kuna te ei ole Hispaania maksuresident, siis kapitalikasumi maksmise viis on järgmine:
- MÜÜGI LÕPETAMISEL: 3% TAGASI: Müügi lõppedes sunnib Hispaania valitsus ostjat kinni pidama 3% müügihinna väärtusest. Seega ei saa te kogu kokkulepitud hinda. Ostjale jääb 3% koguhinnast ja tal on kohustus see Maksuametis hoiule anda. Seda tehakse "müügitehingu lõpuleviimise samal päeval".
MÄRKUS: Kui müügihind oli 260.000 260.000 EUR, siis ülaltoodud näite järgi oleks ostja poolt kinnipeetav summa 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 EUR.
- ENNE 4 KUUD PÄRAST MÜÜGI LÕPETAMIST: KAPITALIKASUMI DEKLARATSIOON 19% kehtib nii ELi kui ka mitte-ELi kodanikele): Pärast müügitehingu lõpetamist on teil 6 kuud aega, et esitada Hispaania maksuametile kapitalikasumi deklaratsioon. Selles deklaratsioonis peate te (või teie advokaat) maksu arvutama ülaltoodud näite järgi. Sel juhul tuleb tasuda 3.040 EUR.
MÄRKUS. Nagu siin selgitatud, on sellest tehingust tuletatud CG 3.040 EUR. Kuna teid hoiti kinni suurema summaga (7.800 EUR), siis on teil vahe eest Hispaania administratsiooniga "krediit".
Seega, kui Hispaania valitsus jätab teilt CG Tax eest 7.800 3.040 eurot, kuna maksu lõpptulemus on ainult 7.800 3.040 eurot, siis peab Hispaania administratsioon teile vahe "tagastama": XNUMX XNUMX-XNUMX XNUMX = 4.760 EUR.
Kuidas seda tagasimakset taotleda? Teie advokaat peab lisama selle fakti samale kapitalikasumi deklaratsioonile, et esitada see maksuametile.
2.- KAPITALIKASUV HISPAANIA MAKSUREsidentide PUHUL:
Kui teid peetakse „Hispaania maksuresidendiks“ (mis tähendab, et maksate Hispaanias tulumaksu Hispaania elanikuna), on teil pärast kapitalikasumi arvutamist järgmised maksusoodustused:
- PÜSIKOHA KOHTA EI KASUTADA: Kui müüdav kinnisvara on teie alaline elukoht (olete kasutanud seda üle 3 aasta oma alalise elukohana), on teil järgmised eelised:
- Kui olete noorem kui 65 aastat vana: Te ei maksa CG-d müügist saadud summade eest, mis on "reinvesteeritud" oma alalise elukohana kasutatava uue kinnisvara soetamiseks. Teil on selle “reinvesteerimise” harjutamiseks aega 2 aastat (läbi 2 aastat neid summasid investeerimata, maksustatakse täies mahus).
- Kui olete vanem kui 65 aastat vana: Te ei maksa müügil saadud summade eest CG-d. Ja seda isegi siis, kui te ei "reinvesteeri" uude kinnisvarasse.
- EI OLE 3% SISESTAMIST: Müügi lõpuleviimisel saate ostjalt kogu hinna ilma kinnipidamist kohaldamata.
MÄRKUS. Tavaliselt ajavad omanikud segamini "Hispaania maksuresidentsuse" ja "Hispaania elukoha".
Teisisõnu arvavad inimesed, et Hispaania riiklikus politseis saadud „Hispaania elamistunnistusest“ või „elamistunnistusest“ piisab, et näidata, et nad on „Hispaania residendid maksude eest“, ja kahjuks see nii ei ole.
"Hispaania elamisluba”(Või“Hispaania elukohatunnistus“), ei ole kehtiv dokument, et muuta teie maksutasu „maksuresidendiks“.
Hispaania elamisloa kaart (või tunnistus) on ainult selleks, et kinnitada, et te elate Hispaanias, et hõlbustada politseil kindlas piirkonnas elanike üle paremat kontrolli.
Et saada maksude eest Hispaania elanikuks, ja hakkate seejärel Hispaanias tavalise Hispaania kodanikuna makse maksma, peate hankima HISPAANIA RESIDENDI MAKSUTÕEND väljastab Hispaania maksuamet või Hispaania toll ja siis hakkate makse maksma Hispaanias, mitte oma päritoluriigis.
Ja kui teil on vaja deklareerida oma riigi maksuametile, et olete Hispaania maksuresident ja te ei soovi jätkata oma riigi maksuresidentsusena,
Seega kontrollige oma maksunõustajaga makse, mida te praegu maksate, sest isegi kui te ei ole Hispaania elanik, peaksite deklareerima ja maksma MITTERESIDENTIDE TULUMAKSU.
MÕNED KÜSIMUSED MITTERESIDENTIDE MÜÜGI KORRAL MÄRKIMISE 3% KOHTA
Miks praktiseerida müüjalt 3% kinnipidamist?
Sest see on Hispaania valitsusele tagatis, et müüja kapitali kasvutulult saadud maksud makstakse Hispaanias.
Mis juhtub, kui 3% kinnipidamist ei maksta?
Juhul, kui ostja kinnipidamist ei kasuta, võib Hispaania valitsus nõuda nimetatud makse võla müügiobjekti kauba või kinnisvara eest.
Millega juhul, kui ostja makset ei tasu ega müüjat kinni ei pea, võib ta kannatada võimalike võla täitmise protsesside ja tema puhul omandatud vara arestimise.
Mida peab müüja tegema, kui 3% kinnipidamine on rakendatud?
Maksudeklaratsiooni, näidis 210, peate esitama nelja kuu jooksul alates müügilepingu allkirjastamise kuupäevast.
Sel juhul juhul, kui kinni on peetud vähem kui kapitalikasumi arvutamisel saadud summa, st kui müüjalt on kinni peetud 10,000 15,000 € ja kapitali kasvutulu arvutamise tulemuseks on 5,000 210 € . , peate ülejäänud XNUMX € panustama mudeli XNUMX esitlusega nelja kuu jooksul pärast müügikuupäeva.
Vastasel juhul, kui müüja on kinni pidanud suurema summa kui kapitali kasvutulu maksu tasumisest tulenev summa, on tal õigus nõuda selle summa tagastamist. See tuleb esitada nelja kuu jooksul alates müügikuupäevast.
Siinkohal on oluline, st juhul, kui Hispaania ametiasutustele on tagatud 3% või osa sellest kinnipidamisest, eeldab see, et müüja on eelnevalt täitnud maksukohustused, millele see kinnipidamine kuulub. ta oli oma mitteresidendi mõistes kohustatud Hispaanias omanikuna. See tähendab teise elukoha IRPFNRi iga-aastase arvestusliku tulumaksu esitamist, mida kõik Hispaania kinnisvaraomanikud on mitteresidentidena kohustatud tasuma. Tavaliselt nõutakse seda kohustust nelja aasta jooksul. Teisisõnu, Hispaania valitsus ei nõua arvestusliku tulumaksu reguleerimist, mida ei tasuta pärast müügikuupäevale eelnenud nelja aasta möödumist.
Kui palju aega on Hispaania administratsioonil kinnipeetud 3% ületava summa tagastamiseks?
Administratsioonil on tehtud ülemäärase kinnipidamise tagastamiseks aega 6 kuud. 6 kuu möödudes on administratsioon kohustatud nimetatud summa koos viivistega tagastama.
Erilist tähelepanu tuleb pöörata tagastamise tähtajale, kuna Hispaania ametiasutustel võib mõnel juhul kuluda rohkem kui aasta.
Arvestada tuleb ka sellega, et asjaajamisel on kuni NELI AASTAT ja üks kuu alates müügikuupäevast (mudel 5 seaduse artikkel 210.https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707) tagastamise või hüvitamise harjutamiseks. Seega, kui teil kulub tagasimakse saamiseks rohkem kui aasta, peate palgama spetsialisti teenuseid, et halvata tagasimakse saamise õiguse aegumistähtaegu.
Kas Hispaanias kinnisvara annetamisel on kohustus järgida 3% kinnipidamist?
Kui tegemist on Hispaanias asuva kinnisvara annetamisega, siis kuna need on tasuta, siis nende eest ei võeta hinda, st puudub tasu, ei ole kohustust kinni pidada 3% kinnisvara väärtusest. annetus või selle sisestamine mudeli 211 kaudu.
Kas korteriühistu lõpetamise ehk kaasomandi väljalangemise korral on 3% kinnipidamine kohustuslik?
Mitte tavaliselt . Teisisõnu on korteriühistu lõpetamine neutraalne dispositiivne akt, mis ei too kaasa ühelegi poolele varalist üleminekut. Seetõttu ei peeta kasumiks.
aga , juhul, kui ühele kaasomanikust määratakse temale kuuluvast suurem osa Sel juhul loetakse, et nimetatud osa kujutab endast kaasomaniku kapitalikasumit, millega hoidmist tuleb harjutada. 3% nimetatud liigsest osast .
Teisisõnu, näiteks kujutame ette, et on juhtum, kus “A” ja “B” omavad Hispaanias kinnisvara, kus “A” jagatakse 65% ja “B” 35%. Sel juhul, kui toimub korteriühistu lõpetamine, mille käigus tehakse kindlaks, et igaühele jääb 50% varast, loetakse, et “B” on saanud 15% rohkem, kui ta on panustanud. See tähendab, et 35% tulemusel saadud 50% väärtuse panustamine, millega seda 15% ülejääki käsitletakse kapitali kasvutuluna ja "A" on sunnitud säilitama 3% selle 15% väärtusest. "B".
Kujutagem samamoodi ette, et on veel üks näide, kus ” B” saab lisaks oma 35% varale 50,000 3 euro suuruse sularahavestluse. Samamoodi kohaldataks nimetatud rahalise hüvitise puhul XNUMX% kinnipidamist, kuna see on üks "B" olemasolevatest varadest.
MUUD MAKSUD MÜÜJATELE-PLUSVALÍA
Peamiselt on PLUSVALÍA maks teie kinnisvara asukohamaa maa väärtuse suurenemisele alates ostu- ja müügiajast. See on ainumaks, mida me ei saa eelnevalt müügile arvutada, sest see sõltub Raekoja konkreetsetest kriteeriumidest.
Sellistel juhtudel piisab selle maksu tasumise katmiseks kinnipidamisest ostjalt müüjale. Üldiselt siis, kui müüja lahkub riigist pärast müüki.
UUS! KAS SOOVITE ARVUTADA OMA MAKSUD HISPAANIA MAKSUREDESIDENDINA?
KÜLASTAKE MEIE SELLE MÕJU PUUDUTAMISEKS LOODUD SPETSIAALSAITI – SAATE OMA HISPAANIA MAKSUDEST INDIVIDUALSEERITUD SIMULATSIOONI VÄHEMA KUI 5 MINUTIGA
HISPAANIA MAKSUKALKULAATOR
TÄIELIKULT TASUTA JA TASUTA!
VÕTA MEIEGA ÜHENDUST!
