Kui igakuised maksed on viivis, pakuvad Hispaania pangad tavaliselt kaks lahendust tasumata hüpoteegi vormistamiseks:
1.- Avalik oksjon – embargo
Kui teatud arv igakuiseid tasumata hüpoteegimakseid on tehtud, kaebab pank vara kohtusse ja algatab arestimismenetluse. Sel hetkel lisanduvad viivisega hüpoteegi kulud ning võlaga liidetakse kõik kohtuprotsessiga seotud kulud (advokaadid, prokurörid, ametikulud ja kohtunikud) ning kliendi soovil koristada. kinnisvara hüpoteegivõlgadest, peab ta tasuma hüpoteegi KOGU SUMMA, koos tekkivate uute kuludega. Seega hetkel, mil pank esitab nõude kohtusse, ei saa klient vältida pelgalt hilinenud maksete tasumist, siis nõutakse hüpoteegi kogusummat ning ainult selle ja ülejäänud kulude tasumist pank. tühistada arestimine.
Pärast arestimisprotsessi lõpetamist saadab pank vara kohtutesse avalikule enampakkumisele, kus potentsiaalne ostja saab osta kinnisvara erihinnaga, mis mõnikord on pangale sama summa. Kui midagi jääb puhkama, peab võlgnik ülejäänu pangale tasuma. Pank läheb siis võlgniku vastu, olenemata sellest, kus ta on, ja kogu ülejäänud elu, kuni võlasumma on täielikult tasutud. Samal ajal suurendavad viivitusintressid ja kulud võlga. See on Hispaania süsteem.
Kahjuks on kinnisvara eest oksjonil makstav hind äärmiselt madalam kui lõplik turuväärtus. Mõnikord müüakse kinnisvara enampakkumisel 25% selle turuhinnast. Nii et olen kindel, et teil on nüüd aimu olukorrast, mis on tekkinud paljudes võlgnikestes, kes näevad, kuidas nad on oma kinnisvara kaotanud ja endiselt pangale võlgu.
2.- Tagasivõtmine – Dacion en Pago
Mõningatel juhtudel ei ole pank huvitatud kinnisvara avalikul enampakkumisel müümisest ning eelistab saada tasu eest vara omandiõiguse ning kustutab võla, vältides eelmisest embargoprotsessist tulenevaid kulusid ja kulusid.
Seda nimetatakse Dación en Pagoks. See tähendab, et pank nõustub võla tasumisega kinnisvara kättesaamisega ning võlg kustutatakse sel hetkel. Niisiis, võlgnik, pärast vara andmist, võlg kustutatakse.
Mõnikord ei nõustu pank 100% võlgnevust kustutama, olenevalt sellest, milline on kinnisvara hetkeväärtus sel hetkel turul. Seega taotlevad nad ajakohastatud hindamist ja kustutavad saadud summa eest võla.
Mõlemal juhul (täielik või osaline tühistamine) on olukord võlgniku jaoks kasulikum kui embargo, kuna:
– Täieliku kustutamise korral annab võlgnik vara ja võlg kustutatakse.
– Osalise ülesütlemise korral annab võlgnik vara kõrgema hinnaga kui võimaliku enampakkumise käigus saadud hind, kuna ta saab vara ajakohastatud äriväärtuse.
Halvim stsenaarium on see, et pank otsustab kinnisvara müüa avalikul enampakkumisel, kuna sellel müügil saadav hind võib olla väga madal ja pank läheb võlgniku vastu ülejäänud võla eest, isegi kui ta elab. Hispaaniast välja.
Meie töö on seda vältida. Seega, kui sõlmite meie teenustega lepingu, võiksime teie pangaga suhelda ja pidada nendega läbirääkimisi, et jõuda „dación en pago“ lahenduseni.
