Hispaania kinnistute kaasomandi lõpetamine või korterelamu väljasuremine

 ikoon-järjehoidja Korterelamu (KÜ) väljasuremine (ehk kaasomandi tühistamine) seisneb jagamisele mittekuuluva vara omandiõiguse üleandmises, kui üks kaasomanikest omandab vara täieliku omandiõiguse ülejäänud varale. kaasomanikele ja see lõpeb paljudel juhtudel hüvitisega (rahalise või mitte). 

Millistel juhtudel leiame kinnisvaralt "korterielamu" või "kaasomandi"?

• Kui kaks või enam inimest otsustavad osta kinnisvara koos, ja kaasomandi protsendi jagamine
• Pärimise korral, kui on kinnitatud, et seaduse või testamendi alusel jagatakse kindlaksmääratud vara omandiõigus proportsionaalselt pärijate vahel.
• Teistes Kohus või kohtuprotsess 

Tavaliselt on kaasomandi lõpetamiseks kaks võimalust: 

1.- Kohtuliku kokkuleppega, kus seda arutatakse tribunalites, kus kinnitatakse, et vara läheb ainult ühele kaasomanikest.

2 näidet:

a) Abielulahutus; Abielulahutuse korral, kui on olemas kohtuotsus, mis kinnitab, et abielupaarile kuuluv vara läheb ainult ühele neist.

b) Kohtute kaasomandi ametlik väljasuremine. Võib olla ka muu kohtuprotsess, kus kaasomanikud otsustatakse üles öelda.

Mõlemal juhul esitatakse kohtuotsus Hispaania süsteemis ja seda kasutatakse protsessi algatamiseks, kus ainult üks kaasomanikest saab 100% kinnistust.

2.- Pooltevaheline kokkulepe: Ühe osa müük teisele poolele

Alati on võimalik, et üks kaasomanikest otsustab oma osa teisele osta või müüa.

Mis on kaasomandi väljasuremise peamine eelis?

Antud tehingu põhiaspekt on otseselt seotud maksudega, kuna kuigi üks kaasomanikest “omandab” osa kaasomandist ülejäänutelt, maksustamise seisukohast ei maksustata seda tehingut kui "müüki".

Olenevalt Hispaania piirkonnast maksustatakse “müük” müügihinnalt 6-10%. Kuid EÜ maksustatakse ainult 0,5–1,5% (olenevalt piirkondadest)

See on tüüpiline tehing lahutuse või lahuselu korral.

Näide:

“A” ja “B” on abielus ja ostavad 150.000 2 euro eest Malagas korteri. 75.000 aastat hiljem otsustavad nad lahutada ja lepivad kokku, et “A” saab korteri. “A” maksab “B”-le oma osa omandamiseks XNUMX XNUMX eurot.

Kuna tegemist on EÜ-ga, ei ole selle tehingu maksud 8% (Andalucía Transfer Tax = 6.000 EUR), vaid 1,5% = 1.125 EUR.

Järeldus: “A”+”B” säästavad 6.000 – 1.125 EUR = 4.875 EUR, kuna seda tehingut käsitletakse müügi asemel EÜ-na. 

Niisiis, EC on ideaalne võimalus juhul lahutus.

TÄHTIS!: Aga juhul, kui vara on tasutud a hüpoteek, kuigi vara on võimalik täielikult omandada teisel poolel (“A”, näite puhul), ei pruugi pank nõustuda “B” hüpoteegist väljajätmisega. Kui see juhtub,  kuigi kinnistusraamatus on “B” kinnistust väljas, siis kui pank ei nõustu oma hüpoteegikohustust kustutama, jääb “B” selle eest vastutavaks isikuks ja seega ka võlgnikuks. hüpoteek pangale.

Selle ebasoovitava olukorra vältimiseks on oluline enne kinnisvara jätmise otsuse tegemist mõnele kaasvõitjale eelnevalt nõu küsida oma pangast, et näha, milline oleks kinnisvarast lahkuja hüpoteegipositsioon. Nii sobib esmalt allkirjastada korteriühistu väljasuremine, hiljem jätkata uue hüpoteegi vormistamisega.

Maksustamisele alluvuse määrab hüvitise "rahaline iseloom". Teisisõnu, kui tegemist on korteriühistu väljasuremisega, siis kaubaga kompenseerimisel mõistetakse, et tegemist on vahetustehinguga (tuntud ka kui "SWAP") ja siis loetakse tehingut "müügiks". ” ja maksustatakse kui „müüki”.

Milles seisneb selles, et teise osa "ostmise" eest ei maksta või puudub kohtu- või kohtuotsus? Kas võib olla võimalik, et üks osapooltest "annab" või "annetab" oma osa teisele?

See on võimalik, kuid seda ei käsitleta kui „kaasomandi väljasuremist”, seega ei ole sellel selle kontseptsiooni maksusoodustusi. Seda käsitletakse kui "annetust".

Ja juhul "Annetus", siis tuleb meid reguleerida annetusmaksuga, mis on regionaalne maks, seega reguleeritakse sõltuvalt piirkondadest erinevalt.

Valencia piirkonna puhul on Annetusel bonifikatsioon, mis koosneb maksuvabastusest kuni 100.000 XNUMX euro ulatuses vanemate ja poegade vahel annetatud summalt. Kuid seda maksude hüvitamist ei kohaldata abikaasadevaheliste annetuste puhul. Seega, kui osa kinnisvaraomanikust kinkitakse teisele abikaasale, võivad tekkida suured maksusummad.

Annetusmaks on veelgi suurem, kui kaasomanikud ei ole abielus.

Seega on korterelamu või kaasomandi kustutamise või lõpetamise otsuse tegemisel väga oluline saada õiget juriidilist nõu.

Nagu selgitatud, võib EÜ, kui makset ei toimu, pidada "annetuseks": Väga oluline aspekt EK poolt on see, et teisele poolele peab olema “makse” või “kompensatsioon”. Teisisõnu, vara lahkujale peab “tasuma” või “kompenseerima” see, kes vara saab. Kui makset ei toimu, võib tehingut käsitleda kui "kingitust" ja seejärel võib tehingu maksustada kui "annetust". Ja see on tõesti oluline, kuna "annetust" maksustatakse isegi kõrgemalt kui pärandit. "Annetusmaks" on sama, mis "Pärandimaks" ja abikaasade vahelised annetused ei saa sama palju kui pärandimaksu vähendamine ja soodustused. 

EÜ-d, kus makse tehakse mõne muu varaga, võib pidada müügiks.: Väga oluline on teada, et kui omandaja poolne hüvitis on tehtud mõne muu varaga, siis võib tehingut käsitleda kui "SWAP"-i ja seejärel maksustada seda kui "müüki".

aasta Valencia kogukond, pakub see võimalus olulist fiskaaleelist, seega on maksuga (Juridical Documented Act Tax) arvestatud 1,5% rohkem notarikulusid ja kui kauba osa vara võõrandatakse hüvitise eest, fiskaalselt eelistatakse seda võimalust ostuoptsiooni asemel, nii et viimane rakendab enda suhtes 10% maksumäära (teistes piirkondades võib see maks olla 8-10%).

Lõpuks, maksustamise puhul MITTERESIDENDID, juhul kui ei ole "ülemäärast otsustusvõimet", ei ole 3 %, mida jätta osalisele teisele osanikule.

Aga, korteriühistute väljasuremisel koos kohtuotsuse ja rahalise hüvitisega, vastavalt mitteresidentide tulumaksuseaduse tervikteksti p 25.2. ülejäägi väärtusest tuleb praktiseerida 3% kinnipidamist selle maksu likvideerimiseks, eeldusel, et hoone väärtust on muudetud ja ajakohastatud.

Kui keegi saab rohkem kui vastav osa, siis on tegemist "ülemäärase otsusega". Näiteks kui vara kuulub 65% A-le ja 35% B-le ning lõpetamisel saab B-le 65%. Saadud väärtust, mis ületab B-le algselt kuulunud 35%, loetakse "ülemääraseks otsuseks".

Allikad:

– Kuninglik dekreet 24. juulist 1889.

– Üldine eelarvehaldus.

– Kuninglik seadusandlik dekreet 1/1993, 24. september.

– Mitteresidentide maksuseadus.