Kasutusvaldus Hispaanias – vara kasutusõigus
HISPAANIA KASUTUSKASUTUS KINNISVARA JA KINNISVARALE
Kinnisvaraomandis olev kasutusvaldus on õigus kasutada Kinnisvara ja saada sellest kasu, mis ei ole omanik. See on nagu üürnik, kuid ei maksa üüri.
Seega on kinnisvara omanikud kasutajast erinevad inimesed. Seda tüüpi omanikke nimetatakse "Alasti omanikud".
"Alasti või paljad omanikud” on need, kellel on vara omandiõigus. Kuid nad ei saa vara "kasutada", sellel kinnistul "elada" ega vara "rentida", kuna see õigus on antud selgesõnaliselt "kasutusvaldajatele". Tegelikult ei pruugi aktiomanikel olla õigust varale “juurdepääsuks”, kui kasutusvaldajad seda ei luba.
"kasutusvaldajad” on need, kellel on õigus vara „elada“, „üürida“ ja „kasutada“ ning soovi korral isegi „alastiomanike“ ligipääs blokeerida.
Selgitame teile seda kontseptsiooni paremini järgmisel viisil:
Juriidiline omandiõigus varale koosneb järgmistest juriidilistest õigustest:
- Vara piiramiseks (näiteks eesõigusega)
- Kasutada Kinnisvara võla (näiteks hüpoteek) tagatiseks
- Kinnistu üürile andmiseks
- Kinnisvara kasutamiseks ja sellest kasu saamiseks
1.- Hispaania kasutusvalduse põhiseadus
vorm
Kasutusvalduse saab moodustada järgmistel viisidel:
- Tänu a seaduslik säte . Praegu on riigi tasandil ainus seadusliku kasutusvalduse juhtum, mis on tunnustatud kasuks lesk abikaasa.
- By õigustehing , mille saab omakorda tuvastada surmapõhjuse (testamentaalne kasutusvaldus) või inter vivos, olgu see siis tasuta või koormav (näiteks annetamine) alusel. Omakorda saab teha inter vivos põhiseaduse
Võime
Kasutusvalduse omandamiseks ei ole vaja erilist võimsust. Kui aga omanik on juriidiline isik, on kasutusvalduse maksimaalne kestus 30 aastat. Kui juriidiline isik lõpeb enne seda kuupäeva, lõpeb ka kasutusvaldus.
Kasutusõiguse seadmiseks on vajalik kasutusvalduse eseme käsutamisõigus.
Samaaegne kasutusvaldus
Juhul, kui kasutusvaldus on seatud korraga mitme isiku kasuks, kehtivad järgmised reeglid:
- Kasutusvalduses kehtivad varaühisuse eeskirjad
- Mitme selle asutamise ajal elava inimese kasuks seatud kasutusvalduse hääbumine toimub koos viimase ellujäänu surmaga.
- Testamendilise kasutusvalduse puhul reguleeritakse kasutusvaldajate vahel suurendamise õigust pärijatele kehtestatud tähtaegades (ÄS art.987 ja 982.1): suurendamise õigus tekib siis, kui samale pärandile kutsutakse kaks või enam inimest või osa sellest ilma poolte erilise määramiseta ja üks kutsututest sureb enne pärandajat või loobub pärandist või ei ole võimeline seda vastu võtma.
- Kui kasutusvaldus on seatud annetusega, ei ole õigust seda suurendada, kui annetaja ei soovi teisiti. Erandiks on juhul, kui annetus on tehtud mehele ja naisele ühiselt, mille puhul on õigus seda suurendada, kui annetaja ei ole ette näinud teisiti.
Järjestikune kasutusvaldus
See toimub siis, kui kasutusvaldus seatakse mitme inimese kasuks, kes aja jooksul üksteise järel pärivad. Sel juhul ei ole kasutusvaldust üks, vaid mitu, millest igaüks algab eelmise lõppemisega.
Kui põhiseaduse nimetus on testamendiline ja kutsutakse järjest mitut isikut, kehtib kasutusvaldus vaid seni, kuni see ei ületa teist astet või kui see on tehtud testaatori surma ajal elavate inimeste kasuks.
Kasutusvaldaja õigused ja kohustused on kasutusvalduse omandiõigusega määratud õigused ja kohustused ning selle puudumisel tsiviilseadustikuga kehtestatud õigused ja kohustused, mida selgitame järgmistes punktides.
Eristada saab kasutusvalduse moodustamisele eelnevaid, sellega samaaegseid kohustusi ja lõplikke kohustusi.
Kasutusvalduse seadmisele eelnevad kohustused
Need on järgmised:
- Inventuuri tegemiseks . Kasutusvalduse lõppemisel asja vastu võtva isiku huvide kaitseks on kasutusvaldaja kohustatud koostama inventuuri ja andma tagatise. Inventuur tuleb läbi viia omaniku või tema seadusliku esindaja kutsel, laseb mööbli hinnata ja kirjeldab kinnistuid. Kuna konkreetset vormi pole vaja, saab seda teha avaliku või eradokumendina.
- Tagatiseks tasuda tagatisraha . Selle eesmärk on tagada kasutusvaldaja kohustuste täitmine. Võlakiri võib olla isiklik või reaalne ning igal juhul peab see olema piisav nimetatud kohustuste täitmise tagamiseks.
Müüja või kinkija, kes on reserveerinud müüdud või annetatud vara kasutusvalduse, ja lesk abikaasa seadusega antud kasutusvalduskvoodi osas on vabastatud selle tagatise andmise kohustusest, välja arvatud juhul, kui nad sõlmivad hilisemat abielu.
Nii inventuurikohustus kui ka garantii andmise kohustus võib loobuda , olenemata kasutusvalduse liigist, kuni kellelegi kahju ei tule. Vabastuse võib anda kas tühi omanik või kasutusvaldaja taotlusel kohtuasutus. Võimalik on ka testaatori poolt oma testamendis tehtud vabastamine. Vabastamise toimumiseks on vaja selgesõnalist avaldust.
Rikkumine
Juhul, kui kasutusvaldaja ei täida inventuuri koostamise või tagatise andmise kohustust, tuvastatakse järgmised tagajärjed:
- Paljas omanik võib kasutusvaldajalt vara valduse andmisest ilma jätta ning nõuda kinnistute valitsemist, mööbli müümist, avalike asjade või nime- või esitajakrediitvormide muutmist omandiregistriteks. riigivõlg või on hoiustatud pankades või avalikes asutustes ning kapital või sularahasummad ja vallasvara müügihind investeeritakse turvalistesse väärtpaberitesse. Haldusse antud vara intressid ja tooted kuuluvad kasutusvaldajale.
- Haldajale võib vara jätta ka haldurina, kohustusega vedeltoode kasutusvaldaja kätte toimetada, arvates maha selle haldamise eest kokkulepitud või kohtulikult määratud summa.
- Kui tegemist on vallasvaraga, võib omanik, kes ei soovi selle müümist kunstiväärtuste või madala hinna tõttu, nõuda selle üleandmist, tagades selle hinnatud väärtuselt seadusjärgse intressi maksmise.
- Küll aga on kasutusvaldajal lubatud ka siis, kui ta ei ole andnud tagatist ja lihttagatise alusel, nõuda tema kasutamiseks vajaliku mööbli kohaletoomist, talle ja tema perekonnale ruumi määramist kasutusvaldusesse integreeritud majas. ning instrumendid, tööriistad ja muu vallasvara, mis on vajalik selle tööstusharu jaoks, millele see on pühendatud, kohtunik teeb otsuse juhtumi konkreetseid asjaolusid silmas pidades.
- Kui tagatisraha on antud, on kasutusvaldajal õigus saada kätte kõik tooted alates päevast, mil ta oleks vastavalt kasutusvalduse omandiõigusele pidanud neid vastu võtma, mis tähendab tagatisraha andmise kohustuse täitmist. on tagasiulatuva mõjuga.
Kohustused vara valdamise ajal
Kasutusvaldaja on kohustatud:
- Säilitada omandi vorm ja sisu, kui seadus või põhinimetus ei luba teisiti.
- Teavitage omanikku järgmistest faktidest:
- Vajadus teha kiireloomulisi remonditöid, mis on omaniku kohustus.
- Mis tahes kolmanda isiku tegevus, millest olete teadlik ja mis võib rikkuda omandiõigusi. Kui te seda ei tee, peate vastutama kahjude eest, nagu oleks need tekkinud teie süül.
- Hoolitse kasutusvalduse varade eest nagu hea pereisa. Kui kaup selle kohustuse täitmisel kasutamise tõttu loomulikult rikneb, ei saa tühi omanik kasutusvaldajalt midagi nõuda. Kui seda kohustust rikutakse ja omanikule tekitatakse märkimisväärne kahju, võib omanik nõuda asja temale üleandmist, kohustades end igal aastal pärast kulude mahaarvamist kasutusvaldajale tasuma selle vedela toote. auhind. mille on määranud selle administratsioon. Igal juhul vastutab kasutusvaldaja palja omaniku ees kasutusvalduse esemeks olevatele asjadele pettuse või hooletuse tõttu tekitatud kahju eest.
- Teha asja korraline remont, omanik võib nõuda temalt selle kohustuse täitmist ja kui ta seda nõuet ei täida, võib ta need teha kasutusvaldaja kulul. Kasutusvaldaja peab tasuma intressi, mis vastab summadele, mille omanik on välja maksnud remondi tegemiseks või sissemaksete tasumiseks omaniku kulul. Erakorralised remonditööd on palja omaniku kohustus ja kasutusvaldaja peab teda teavitama, kui nende tegemise vajadus on tungiv.
- Tasuge iga-aastased tasud ja sissemaksed ning viljade koormamiseks peetavad maksed. Paljas omanik vastutab nende maksmise eest, mis on otse pealinnale peale pandud.
- Kasutusvalduse üle peetud kohtuasjade tasud, kulud ja karistused.
Kohustused kasutusvalduse lõppemisel
Kui kasutusvaldus on lõppenud, peab kasutusvaldaja kasutusvalduse omanikule üle andma.
2.- Kasutusvaldaja õigused
Kasutusvaldaja õigused on põhinimetusega määratud õigused ja selle puudumisel või selle puudulikkuse tõttu tsiviilseadustikuga kehtestatud õigused.
Kasutage kinnisvara
Kasutusvaldajal on õigus kasutada vara kasutusvaldust, saamine otsene ja vahetu omamine.
Niipea kui kasutusvaldus tekib, tekib kasutusvaldajal kasutusvalduse vara valdamise ja kasutamise õigus.
Puuviljade/sissetuleku tajumine
Kasutusvaldajal tunnustatakse õigust saada looduslikke, tööstuslikke või tsiviilotstarbelisi puuvilju/renti.
- Kasutusvalduse alguse ajal ootel olevad looduslikud ja tööstuslikud viljad kuuluvad kasutusvaldajale, ilma kohustuseta tasuda omanikule mingeid kulutusi. Kui need on kasutusvalduse lõppedes pooleli, siis teete need enda omaks, kuid maksate kulud omanikule.
Tsiviilvilja mõistetakse päevas laekuvana ja need kuuluvad kasutusvaldajale proportsionaalselt kasutusvalduse kehtivusajaga. Kui kasutusvaldaja on andnud kasutusvaldusesse antud maad rendile ja see lõpeb enne rendileandmist, saab ta vaid proportsionaalse osa üürist, mille rentnik peab tasuma.
- Kas rahalise või viljana sissetuleku või perioodilise pensioni saamise õiguse kasutusvalduses loetakse iga tähtaeg selle õiguse viljaks.
- Intressi tootvate kohustuste või kandjanimetuste kasutusvalduses loetakse iga tähtaeg nende õiguste viljaks.
- Kui kasutusvaldus seisneb ärilises või tööstuslikus kasutamises osalemisest saadava kasu saamises, mille jaotamisel ei ole kindlat tähtaega, loetakse kasu viljadeks.
Õigus kinnisvara üürida
Kasutusvaldaja võib kasutusvalduses oleva asja teisele üürile anda, kuid kõik kasutusvaldusena sõlmitud lepingud lõpetatakse kasutusvalduse lõppedes.
Kasutusvaldaja sõlmitud eluruumide üürilepingud lõppevad kasutusvalduse lõppedes ( LAU art.13.2 ). Kui pooled ei lepi kokku teisiti, kehtivad siinkohal muuks kasutuseks peale eluruumi üürilepingute sõlmimise tsiviilseadustiku sätted.
Seevastu kasutusvalduse lõppedes loetakse maakinnistute üürileping põllumajandusaasta jooksul toimetulevaks. Lisaks võivad need lepingud kehtida lepingus ettenähtud aja jooksul ka pärast kasutusvaldaja lõppemist, kui omanik oli selle andmisel osalenud. Lepingu ellujäämine põllumajandusaasta jooksul, mis on kohustuslik, ei kujuta endast uut üürilepingut.
Kõrvaldamise teaduskonnad
Kasutusvaldus on võõrandatav ja panditav asjaõigus.
Üleandmist saab teha nii tasu eest kui ka tasuta, kusjuures omandaja omandab kasutusvalduse samadel tingimustel, millega see asutati. Tuleb märkida, et:
- Kasutusvalduse eluaegne iseloom, mis tavaliselt on, muudab selle sõltuvaks loovutaja, mitte loovutaja elust.
- Kasutusvaldaja peab vastutama kasutusvalduse asjadele teda asendava isiku süül või hooletusest tekkinud kahju eest, millega võõrandaja saab omandajale käendajaks.
Hüpoteek kustub iga kord, kui kasutusvaldus lõpeb kasutusvaldajast sõltumatu sündmuse tõttu (nt tema surma tõttu). Kui see oleks tema tahtel (näiteks loobumise teel), ei kahjusta väljalangemine hüpoteegipidajat, nii et hüpoteek säilib kasutusvalduse alusel kuni tagatud kohustuse täitmiseni või tähtajani, mille jooksul kasutusvaldus oleks tavaliselt lõppenud, kui ei sekkunud. asjaolu, mis sellele lõpu tegi.
KOKKUVÕTE
Peamiselt on kasutusvalduseid kahte tüüpi:
- "Ajutine" or " Konditsioneeritud”: Kui Vara kasutamisel on tähtaeg või tingimuslik.
- Eluks: Kui Vara kasutatakse kasutaja eluea jooksul.
Kasutusvaldus pärineb Rooma seadustest ja see on üsna levinud pärimisprotsessis ja perekonnaõiguses Euroopa mandririikides, nagu Hispaania, Prantsusmaa, Portugal, Saksamaa jne.
Pärimisprotsessis, on üsna tavaline, et pärandaja jätab alalise kodu kasutusvalduse üleelanud abikaasale, jättes ülejäänud Vara omandiõiguse lastele (Akti omand). Nii hoolitseb surnud osa selle eest, et üleelanud abikaasal oleks elamispind vaatamata võimalikele konfliktidele lastega.
Samuti on laialdaselt kasutatud kasutusvaldust kinnisvaratehingutes Hispaanias, eesmärgiga vältida või vähendada Hispaania pärandimaksu. On üsna tavaline, et vanemad ostavad Kinnistu laste nimele, jättes endale õiguse kasutusvalduse. Sel moel, kui ostjad ostavad ainult “kasutusvalduse” ja lapsed omandavad “alasti omandi”, siis vanemate surma korral peaksid lapsed “kasutusvalduse” väärtuselt tasuma ainult pärandimaksu. kuna nemad on juba ülejäänu omanikud.
Selgitame seda teile näide, kui Kinnistu hind on 200.000 50.000 eurot ja vanematele jäi kasutusvaldus 150.000 50.000 euro väärtuses ning ülejäänu omandasid lapsed (XNUMX XNUMX eurot), siis vanemate surma korral toimub pärimisprotsess ainult XNUMX XNUMX eurot. Ilmselgelt vähendab see tegevus oluliselt pärandimaksu.
Kuid seda süsteemi tuleb viimaste seaduste tõlgenduste tõttu hoolikalt uurida, sest vanemate otsust tõlkida "alasti omandiõigus" lastele võib käsitleda "annetusena" ja seejärel maksude maksmist kui "annetust" Annetus". Ja "annetusmaksud" võivad Hispaanias olla isegi kõrgemad kui "pärandimaks". Võimalus seda vältida oleks see, et lapsed maksavad ise ja oma allikatest “alasti omandihinna”. Kuid kuna see on väga delikaatne punkt, millel on olulised maksualased tagajärjed, on tungivalt soovitatav enne nende kasutusvaldusotsuste tegemist küsida juriidilist nõu.
MIS ON KASUTUSKASUTUSE VÄÄRTUS? – Kuidas me saame kasutussufrukti väärtust arvutada?
Kasutusvalduse väärtus arvutatakse järgmiselt: Peate tegema järgmise arvutuse: REST kuni numbrini "89" kasutaja vanus (kui kasutajaid on 2, on vanus noorimatest), kusjuures minimaalselt 10%.
Näiteks:
NÄIDE 1: Kasutusvalduse omandamine ostuprotsessi käigus:
“A”+”B”-l on kaks last (“1” ja “2”). “A” on 69 ja “B” on 72. Mõlemad on otsustanud osta Hispaanias maja hinnaga 200.000 XNUMX eurot. Omandamise käigus, seega enne müügi vormistamist ja eesmärgiga edaspidi pärandimakse vähendada, annavad nad oma advokaadile korralduse, et nad soovivad kasutusvalduse endale jätta ja ülejäänud omandiõigused jätta oma lastele.
Kasutusvalduse väärtus: 89 – 69 = 20.
20 on % kinnisvara koguhinnast järgmise valemiga:
200.000 20 * 40.000 % = XNUMX XNUMX EUR. See on vara kasutusvalduse väärtus ja hinna “summa”, mille eest vastutaks A+B.
Samamoodi jäävad lastele ülejäänud varalised õigused väärtuses 160.000 XNUMX EUR.
Seda näidet järgides, kui A+B sureb, saavad lapsed 40.000 100 eurot automaatselt, konsolideerides 40.000% omandist ja maksavad makse ainult XNUMX XNUMX euro pealt.
Kuna 1+2 said omandiõiguse “Ostuprotsessis”, siis maksavad nad omandi väärtuselt “Ostu- või võõrandamismaksu”. Seega ei maksa nad "pärimismaksu", vaid "ülekandemaksu".
NÄIDE 2. Kasutusvalduse omandamine testamendi/pärandi kaudu:
Eelmises näites ostsid A+B Hispaania kinnisvara 100% ise. Nad hoiavad kogu elu ainult oma nime peal ja otsustavad selle pärimise teel lastele edasi anda.
Sel viisil koostavad A+B hispaania testamendid ja näitavad järgmist:
- Kui "A" sureb, jagatakse vara A osa järgmiselt:
- “B” saab maja “A” osa kasutusvalduse
- Ülejäänud vara omandiõiguse saavad lapsed ("Akti omand")
- Kui "B" sureb, sama.
Sel juhul, võttes näiteks, et “A” sureb, läheb kasutusvaldus selle osalt üle “B-le” ja aktiomand läheb üle lastele. Ja seda tehakse Hispaania pärimisprotsessis viimase "A" testamendi täitmisega.
Hiljem, kui “B“ sureb, saab 1+2 vara kasutusvalduse ka pärimise teel.
Selles näites, kuna 1+2 said kasutusvalduse pärimise teel, siis nad ei maksa selle omandamise eest „ülekandemaksu”. Nad maksavad pärandimaksu 40.000 XNUMX euro suuruse kasutusvalduse eest.
