"Kasutusvaldus" on õigus nautida, kasutada ja saada kasumit ja renti kinnisvarast.
"Tühjas omand" on omandiõigus, mis jääb pärast kasutusvaldust, ja mis ei anna õigust seda kasutada ega käsutada kasutusvalduse kehtivuse ajal.
Paljudel juhtudel avastame, et ostjatel soovitatakse oma maksunõustajate nõustamisel või Internetis leiduvast üldisest teabest lähtudes osta kinnisvara, omandades kasutusvalduse endale ja nende lastel omandada ülejäänud vara omandiõigus (see on see, mida me nimetame "paljaks" või "alasti omandiks").
Nad teevad seda mõttega, et kasutusvaldus võib aidata vähendada pärandimaksu, kuna see on valem, mis võimaldab vanematel:
- Vähendada pärandimaksu: Ostmisel omandavad vanemad kasutusvalduse, mis on tavaliselt väike protsent vara hinnast ja ülejäänu omandavad otse lapsed. Seetõttu kuulub edaspidi vanemate surma korral suur osa varast juba lastele, mistõttu tuleb lastel pärandimaksuks tasuda vaid vanemate kasutusvalduse osa.
- Hoidke vara üle kontrolli. Kasutusvaldus võimaldab vanematel (või teistel kasutusvaldajatel) maja kasutada vanemate soovil, välistades võimaluse, et lastel võib olla õigus seda kasutada või selle üle otsustada.
Seega, kui vanemad surevad, kasutusvaldus lõppeb automaatselt ja läheb otse lastele, kellest saavad 100% vara omanikud ja kes maksavad pärandimaksu ainult vanematel olnud kasutusvalduse väärtuselt.
Teine võimalus pärandi vähendamiseks oleks jagada müük protsentideks, st igaüks ostis mingi protsendi vara (näiteks 30% vanematele ja ülejäänu lastele), kuid see ei anna kellelegi kaasomanikel on „õigus kasutada” ja nautida ainult vara. See tähendab, et võite olla vara kaasomanik teiste kaasomanike suhtes, kuid teil ja neil kõigil on õigus kasutada vara koos, ilma et kellelgi oleks kasutusvalduse ainuõigust ega vara ainukasutus.
Kuigi kasutusvaldus on pärandimaksu vähendamiseks soovitav, tuleb siiski selgeks teha, et kasutusvaldusel on soetamisel võimalik tasuda ostumaks ja selleks tegeleme KOLME ASPEKTI:
– kasutusvalduse omandamine ostude puhul edasimüük
– kasutusvalduse omandamine ostude puhul uued hooned
– kasutusvalduse omandamine poolt pärimine or annetus
I.- KASUTUSVALDUS EDASIMÜÜGI VÕI KASUTATUD KÄE OSTMISEL
Edasimüügi kinnisvara soetamisel ei ole maksuks mitte käibemaks (mida tasutakse uute hoonete soetamisel), vaid võõrandamismaks (ITP).
- VAT makstakse Madridile ja see on tavaliselt 10% kinnisvaralt
- Ülekandemaks makstakse piirkonnale ja see on erinev: Valencia on 10%, Kataloonia on 10% -11%, Madrid 6%, Andaluusia ja Baleaarid on skaala alates 8% jne.
Seega, kui omandatakse edasimüügi kinnisvara, Siirdemaksu tasutakse tehingu koguväärtuselt ja iga omanik maksab proportsionaalselt omandatud õigusega. Kasutusvalduse omandajatele arvutatakse välja selle õiguse protsent (tavaliselt seotud kasutusvaldaja vanusega) ja ülejäänud kaasomanikele määratakse ülejäänud osa. Igaüks neist maksab siirdemaksu vastavalt neile määratud protsendile.
Kuid Hispaania maksunormatiivide kohaselt, kui kasutusvaldus omandatakse edasimüügi ostmisel, siis vanemate/kasutusvaldaja surma korral pärimisprotsessi käigus peavad lapsed/tühjad omanikud tasuma taas osa kasutusvaldusest. Siirdemaksu nad ei maksnud omandamisel, kuna selle maksid nende vanemad. See, ehkki see tundub sobimatu, sest tundub, et "maksa kaks korda” Transfer Tax, seadus on selle kohta väga selge. Seega Siirdemaksu seadus, sätestab selgesõnaliselt:
"Vara kasutusvalduses ja akti/paljasomandis omandamisel jagatud omandiõiguse konsolideerimisel nõutakse alati, kui kinnistumine toimus kasutusvalduse tähtajast kinnipidamise või kasutusvaldaja surma tõttu. likvideerimiseks/siirdemaksu tasumiseks 100 % kasutusvalduse algväärtusest"
Seega, kui lapsed omandavad vanemate surma tõttu kasutusvalduse, nad ei hakka pärandimaksu maksma selle väärtuse kohta. Maks, mida nad maksavad, on Ülekandemaks.
Toome NÄITE:
A + B ostab kasutusvalduses edasimüügi kinnisvara summas 150,000 2 EUR, mille “alasti/palja omanikuks” on nende XNUMX last: I ja II.
Kasutusvalduse väärtus on 60,000 XNUMX EUR.
Paljasomandi väärtus on 90,000 XNUMX EUR.
Tehingu eest tasutakse 10% (Valencia piirkond) ITP-st (transfer Tax), mille tulemuseks on 15,000 6,000 eurot. A + B maksab 9,000 eurot ja I + II XNUMX eurot.
A + B sureb, seega läheb vara kasutusvaldus nende lastele. Sel juhul lapsed kasutusvalduse soetamise eest pärandimaksu EI MAKSA. See, mida nad maksavad, on selle väärtuse eest ülekandemaks. Seega peaksid nad maksma 9,000 EUR. Ja seda isegi siis, kui nende vanemad maksid selle väärtuse eest selle maksu juba siis, kui nad kasutusvalduse omandasid.
Seetõttu ei maksustata kasutusvalduse omandamist ka pärimisprotsessis mitte pärandimaksuga, vaid „ülekannete maksuga“ või „ostumaksuga“.
Seetõttu ei ole kontseptsioon selles, et kes esmalt omandab tühiomandi ja hiljem kinnistub kasutusvalduse lõpetamisega, ei tee kasutusvalduse esmast omandamist ja seejärel teistkordset omandamist. Põhimõte seisneb selles, et tühi omanik, kui ta kinnisvara ostab ja selle eest algselt maksab, teeb ühe omandamise, kuid peab tasuma kogu maksu kogu vara koguväärtuselt ja nimetatud maksu tasumine toimub kahes erinevas faasis:
– Osa makstakse välja tühiomandi omandamise ajal ja see vastab tühiomandi väärtusele.
– Teine osa makstakse kasutusvalduse omandamisel kasutusvaldaja surma korral ja vastab kasutusvalduse väärtusele või protsendile algse ostukuupäeval.
II.- KASUTUSVALDKOND UUTE MAJADE OSTMISEL
Kui omandatakse uus ehitis, ehitajat tuleb algusest peale teavitada ostjate kavatsusest osta kasutusvaldus ja tühiomand eraldi. Ja seda seetõttu, et nagu siin selgitatud, maksab kasutusvaldaja siirdemaksu nii, et ta ei maksa käibemaksu (mida makstakse tavaliselt uute hoonete ostmisel).
Kunst. Käibemaksuseaduse § 20.23º1 sätestab, et „käibemaksust vabastatakse kasutusasjade moodustamine ja edasiandmine, mille objektiks on eluruumid, garaažid ja nende juurdeehitised. "
Teisest küljest kunst. Käibemaksuseaduse 4.4 seoses art. LTPOAJD punktis 7.5 on öeldud, et: „kinnisvara kasutus- ja kasutusõiguse moodustamine ja edasiandmine, kui need on käibemaksust vabastatud, maksustatakse võõrandamismaksuga."
Sellest tulenevalt tuleb uute hoonete ostmisel kasutusvalduse omandamine maksustada maavaramaksuga.
NÄIDE: eelmisel juhul:
A + B ostavad kasutusvalduses UUEMAJA kinnistu summaga 150,000 2 EUR, tühiomandi ostavad nende XNUMX last I ja II.
Kasutusvalduse väärtus on 60,000 XNUMX EUR.
Puhasomandi väärtus on 90,000 XNUMX EUR.
Selle tehingu eest tasuge järgmised maksud:
– Kasutusvalduse omandamiseks: ITP (10%) = 60,000 XNUMX EUR
– Alusomandi omandamise eest: käibemaks (10%) + 1.5% AJD tühiomandi väärtusest = 9,000 EUR (10% käibemaks) + 1,350 EUR (AJD -tempelmaks)
A + B sureb, seega läheb vara kasutusvaldus nende lastele. Lapsed, ÄRGE MAKSUGE kasutusvalduse väärtust pärandimaksuna (ISD), vaid võõrandamismaksuna. Seetõttu peaksid nad maksma 9,000 EUR (10% ITP-st).
Seega tuleb kokkuvõtteks öelda, et kui ostjal on kavatsus osta neile kasutusvalduseks ja ülejäänu oma lastele, tuleb loobuda sellest, et pärandimaksu puhul on see soovitav, kuid selle asemel teevad pärijad. tuleb tasuda võõrandamismaksu osa, mis jäi soetamise päeval tasumata, kuna tegemist oli „kasutusvalduse osaga“.
Samuti tuleb UUSHOONETE puhul kasutusvalduse kavatsusest ehitajat teavitada ostu esimesest hetkest, kuna ehitaja ei pruugi nõustuda seda sellisel viisil korraldama.
III.- VAREM PÄRIMISEST SAADUD KASUTUSKASUTUS
Eeltoodu all mõeldakse KINNISVARA OSTAMISEGA saadud kasutusvaldust. Juhul, kui kasutusvaldus on saadud PÄRIMISE või ANNETAMISE teel, ei kohaldata kasutusvalduse saaja surma korral „Ülekandemaksu” (ITP), kuna nimetatud õiguse omandamine ei toimunud ostuga, vaid annetuse või pärimise teel. Sel juhul, pärandimaksu tasub kasutusvaldus.
KOKKUVÕTE:
– Kasutusvalduse saamisel kasutusvaldajate poolt a OSTUPROTSESS, kas uus või edasimüümine, tasub nimetatud kasutusvalduse omandamine tühjade omanike poolt kasutusvaldaja surma korral ITP (ostu-/ülekandemaks) ja EI OLE pärandimaksu.
- Juhul kui UUTE HOONETE OST, ostu kasutusvalduse režiimis eraldatud tühiomandist, toodab taotluse 2 eraldi maksu: ülekandemaks (ITP) kasutusvalduse väärtuse eest; ja KM+ AJD (tempelmaks) mida rakendatakse tühiomandi ülejäänud ostuväärtusele.
– Kui kasutusvalduse saab kasutusvaldaja poolt pärand või annetus, seda maksustab Pärimis- ja annetusmaks kasutusvaldaja surma korral.
Rohkem artikleid
