Miks peaksite kasutama Hispaanias kinnisvara ostmisel advokaati? Notar ja advokaat/advokaat ostavad kinnisvara Hispaanias.
Hispaania ostuprotsess on väga sarnane teiste riikidega. Hispaania süsteemi välisinvestorid leiavad palju sarnasusi oma kodumaaga.
Kuid siiski ka võime leida palju erinevusi.
Kõige märkimisväärsem erinevus on asukohast ja funktsioonidest advokaat ja notar funktsioone.
I.- MÕNED NÄITED TEISTES EUROOPA RIIKIDES:
A) BRITI PROTSESS: Briti ostu- ja üleandmisprotsessis ei osale notar kinnisvara müügiprotsessis üldse. Müüjat ja ostjat abistatakse tehingu tegemisel, kumbki oma advokaadiga. Siis on ostja advokaat ja müüja advokaat need, kes esimestest sammudest kuni valmimiseni kontrollivad müügiprotsessi, tehes ja edastades kinnisvara nimevahetuse, hinna, maksude tasumise, jne Mõlemad advokaadid on need, kes sõlmisid lepingud, hoolitsevad selle eest, et kumbki pool täidaks oma kohustusi, maksude tasumise, nemad korraldavad ja võtavad vastu makseid ning viivad lõpule vara registreerimise uuele omanikule jne.
Kokkuvõtteks: Notar ei osale Briti transpordisüsteemis kinnisvara ostmise ja müümise kohta ning on kaks advokaati/advokaat, üks ostja ja teine müüja poolt, kes osalevad protsessi kõikides etappides.
B) MANDER-EUROOPA PROTSESS: Prantsuse, Belgia, Šveitsi, Hollandi, Saksa ja teised: nendes riikides on kinnisvara ostu-/müügiprotsessis notari kohalolek hädavajalik. Notar teeb kõike. Erinevalt Briti süsteemist kasutavad kontinentaalses süsteemis mõlemad pooled, ostja ja müüja, tehingu algusest lõpuni vahendajana notarit, kes teeb järgmist:
- Poolte lähendamine ja tehingu vormistamine lepinguga.
- Mõlema poole kohustuse täitmise kontroll.
- Teostab vara juriidilisi, haldus- ja maksuuuringuid.
- Kinnistu urbanistiline ja ehituslik uuring.
- Ta teeb ja saab kõik müügiga seotud maksed.
- Täitke müügiaktid.
- Uue omaniku nimel vormistada kinnistusraamatusse registreerimine.
- Ostust ja müügist teatage ja tasuge maksud
- Muutke vee, elektri, kohalike maksude jms lepinguid.
Järeldus: JURISTI funktsioon ostu/müügi protsessis nendes riikides on null. Advokaat ei ole sellesse protsessi kaasatud, välja arvatud juhul, kui tegemist on kohtuvaidlusega, mis tuleneb mõistlikust kohtuvaidlusest.
II.- HISPAANIA PROTSESS
Võib öelda, et hispaania keele ostmise protsess on segu kahe vaadeldava süsteemi vahel: "Briti" ja "Mandri".
Hispaania veoprotsessis on notar tõesti oluline, kuid mitte piisav täieliku garantii ja tagatisega ostu sooritamiseks. Hispaania notari kohalolek ostuprotsessis on oluline, sest sarnaselt teiste riikidega, nagu Prantsusmaa, Belgia, Holland jne, ei saa müüki registreerida kinnistusraamatus ilma notaritoimingute (või "escrituras") vormistamiseta. ”).
Notar kontrollib ka olulist teavet, näiteks:
– poolte võime osta või müüa. See tähendab, kui ostjal on seaduslik ostuvõime ja müüjal müüa.
– kinnisvara piirangute ja tasude uurimine.
– kinnisvaradokumentide, näiteks ehituslubade ja litsentside jms uurimine.
– Makseviisi kontrollimine jne.
Kuid erinevalt “Continental” notaritest ei tee hispaania omad mainitud funktsioonidest rohkem. See tähendab Hispaania notarite funktsioonide kohta:
- ÕIGUS- JA URBANISTIKUURING: Notar ei tee kinnistu ehitus-/linnauuringut konsultatsiooniplaneeringuna. Kinnisvara kohta on teavet erinevatest allikatest, nagu katastrist või raekojast, linnaehitus- ja planeerimisarengu osakondadest, kohalikest ja piirkondlikest osakondadest, mida Hispaania notar ostuprotsessi ajal ei konsulteeri ega kontrolli.
- Notar ei kontrolli, kas kinnistul on ehituse eest mingeid trahve või trahve, või näiteks lammutuskäsk.
- Notar kontrollib kinnisasja registreerimist, kuid Hispaanias on suurem osa tehituskaristusi ja trahve kinnistus/kinnistusraamatus ei kajastata.
- Puudub võimalike tulevaste arendusprojektide uurimine ega kontrollimine tõenäoliselt mõjutab kinnisvara (nt sundvõõrandamine või tulevane kiirtee või isegi linnastamisprojekt jne).
Kahjuks on Hispaanias juhtumeid, kus ostja on ostu sooritanud ilma spetsialiseerunud juristi abita, täiusliku notariaalse vormistamise protsessiga ning katastris ja kinnistusraamatus suurepäraselt registreeritud. Niisiis, formaalselt täiuslik. Ja siis, pärast ostuprotsessi avastas ta, et tal puudub litsents või elukutset tõendav tunnistus (“elutunnistus”) või tal oli näiteks sundvõõrandamise korraldus näiteks maanteeprojekti jaoks või et kinnistul on linnastamistasud või osa krunt tuleb anda või kaotada haldusele avaliku tee pikendamiseks jne .
See notari planeeringuuuringu puudumine tekitab erilisi probleeme järgmistes kinnistutes:
- Linnastumise omadused: Näiteks ei viinud ehitaja lõpule linnaarendust ja linnastumise infrastruktuuri ning seejärel on linnaehitustööd ilma lõpetamata, mis tuleb lõpetada ja mõnikord ka omanikel tasuda.
- Kinnistud, majad või villad maalähedastes piirkondades või MAAL: Need kinnistud asuvad üldiselt maapiirkonnas ja väljaspool linnapiirkondi. Nendel kinnisvaraobjektidel, tavaliselt villadel või puhkemajadel, võib esineda selliseid probleeme nagu:
* Litsentsi või ehituse puudumine peamisest eluruumist
* Ehitusloa või võimaliku pikendamise loa puudumine peahoone või selle tarvikud (bassein, garaaž jne).
* Krundi piiride tuvastamise või määratlemise probleemid või maad jne.
* Urbanistlikud ja ehituslikud trahvid, trahvid, või lammutuskorraldused jne.
- Tõsiste infrastruktuuriprobleemidega villad ja korterid vanades elamutes või kuni projekti või parenduse väljatöötamiseni jne.
Hispaania notar ei saa ülaltoodud teavet.
Kahjuks ei ole Hispaanias kinnisvara puudutavat juriidilist, haldus- ja planeerimist puudutavat teavet koondatud ühte teabepunkti, nagu see peaks olema kinnistusraamat. Hispaanias ei ole kinnistusraamatu teave küll oluline, kuid siiski täielik.
Hispaania kinnisvara/kinnistusregistris sisalduv teave EI kogu KÕIKI vajalikku teavet, mis kinnisvara mõjutab.
- LEPINGUD JA MAKSED: Notar koostab kinnisvara maksed, ei vali ega koosta müügilepinguid. Seega ostja ostuhinda notarile ei maksa. Hispaanias makstakse hind või osa hinnast advokaatidele, kinnisvarabüroole või müüjale.
Meie büroos küsivad kliendid meilt vahel ostuhinna tasumiseks notari pangakontot ja on üllatunud, kui teatame, et Hispaanias notar makseid ei saa ning maksed tuleb tasuda otse müüjale. , tema advokaadi või kinnisvaramaaklerite poole
- REGISTREERIMINE JA OMANIKU VAHETUS KINNISTURIIGIS: Notaril ei ole pärast ostuprotsessi lõppemist koos notariaalsete müügiaktide allkirjastamisega kohustust alustada tehingu registreerimist kinnistul. Seetõttu on notareid, kes seda majandamist teevad, ja neid, kes sellest aru ei saa. Ja isegi registreerimisteenust osutavates notarites ärge tulge ostu vormistama, kui ostja seda sõnaselgelt ei nõua!.
Advokaatidena oleme näinud palju olukordi, kus müüjad on avastanud, et isegi nende aktid ei olnud kinnistusametis registreeritud. Ostu sooritamisel pöördusid praegused omanikud notari poole ja kui ost oli tehtud ning olles kindlad, et notar teeb registreerimistoimingute lõpuleviimiseks vajalikud toimingud, ei andnud nad notarile korraldust registreerimistoimingute tegemiseks. kinnistusraamat. Niisiis, notar ei teinud seda kunagi!. Seetõttu on aastate jooksul avastanud, et kinnistud olid siiski eelmiste omanike nimel, kuna tema ei andnud korraldust notarile ja advokaat ei abistanud neid teie protsessis.
- VEE- JA ELEKTRILEPINGUTE NING MUUD KOMMALMAKSUD OMANIKU VAHETUS: Notar EI OLE haldanud veevarustuslepingute, elektri ja muu, nagu kinnisvaramaks või kommunaalmaks, omanikuvahetust.
Samuti ei korralda notar nende teenuste eest otsekorraldusega tasumise asukohta ostja pangakontol.
- OMANIKU VAHETUS KATASTRILE/VOLIKOGUMAKS: Notar EI juhi katastri poolte omanikuvahetust. Nad suhtlevad katastriga, kuid ei kinnita, et see on tehtud, ja annab Katastrile korralduse edastada maksu tasumise korraldus otsekorraldusega omaniku pangakontole.
- ELAMUSERTIFIKAAT Nagu on selgitatud selle saidi teistes jaotistes, peab ostja hankima asumistunnistuse, mida nimetatakse ka "elutunnistuseks". Uutest kinnistutest (otse ehitajatelt ostetud) notar müüjatele kehtivat elamistunnistust esitada ei nõua.
KINNISVARAMAAKLERID: Lisaks eeltoodule ei ole Hispaanias kinnisvaraalase tegevuse tegevus reguleeritud. Kinnisvara pakkumine turul müügiks on "tasuta". Erinevalt teistest riikidest, kus agentide kutseala on rangelt kontrollitud ja reguleeritud, ei ole see Hispaanias nii.
Niisiis, Hispaanias ei ole mingit garantiid, mis kinnitaks, et kinnisvaramaakler reageerib professionaalselt, või lihtsalt, et neil on minimaalne seaduslik kinnitus, et nad teaksid turul pakutavate kinnisvarade seaduslikkuse kohta.
Seega soovitame teil valida mainekas ja väljakujunenud agent. Selleks küsige ettevõtte mandaati ja kontrollige agendi mainet foorumites ja sotsiaalmeedias.
Miks siis kasutada advokaati HISPAANIAS, ET OSTA ON SOBIV OTSUS?
Nagu eelpool öeldud, on täieliku ettekujutuse saamiseks ja ostuprotsessi kohta teabe saamiseks vaja seda teavet hankida erinevatest kohalikest, piirkondlikest allikatest, kinnistusametist, planeerimisosakondadest, samuti konsulteerida arhitektide ja teiste spetsialistidega jne. SEDA KÕIKE EI TEHA HISPAANIA NOTAR.
Selleks peate kasutama advokaadi teenuseid, kes saab kogu teabe erinevatest allikatest ning kontrollima kõiki vajalikke juriidilisi ja administratiivseid punkte.
Peale selle on see protsess kahjuks üsna keeruline, nii et MITTE KÕIK JUURID EI KEHTIVA KINNISVARATEHINGUTES ABIDAMISEKS. Seega vajate advokaati, kes lisaks sellele räägib teie keelt ja tunneb kinnisvaraõigust, peab ta seda ka teadma olla ehitus- ja linnaplaneerimisõiguse spetsialist, ning arvestada oma meeskonda arhitektide ja teiste spetsialistide ja tehnikutega, et tal oleks piisavalt võimeid ja oskusi kogu vajaliku teabe hankimiseks ning kõigi kinnisvara ostuga seotud aspektide lõpuleviimiseks.
Seetõttu soovitab meie firma TLA selles etapis, kui ostuotsus on kindel, teil:
- Leping advokaadiga. On ettevõtteid või agente, kes esitlevad end advokaatidena ja osutavad “õigusteenust” või pakuvad end “õigusnõustajatele”, ja tegelikult nad ei ole juristid. Mõnikord pole nad isegi hispaanlased!.
- Leping Hispaanias registreeritud advokaadiga. Ärge laske kiusata kasutada advokaate oma kodumaal. Ostusüsteemi ja Hispaania ostuprotsessi teavad ainult riiklikud juristid.
- Advokaat peab rääkima teie keelt. Vältige advokaatide ettevõtteid, kes ei räägi teie keelt.
- Kontrollige, kas jurist on linna- ja ehitusõiguse spetsialist. Ta peab olema asjatundja kinnisvaraõiguses, aga ka mõistma linnaplaneerimist ja ehitust.
Ja kui olete endale meelepärase kinnisvara välja valinud...
VÕTA MEIEGA ÜHENDUST!
