TUPLON PALAUTUS VARAUSSOPIMUKSESSA

VOIKO OSTAJA VAATIA OMISTAJALLE TOIMITETUN TUNNISTETTAJAN PALAUTTAMISEEN?

Kiinteistöjen osto- ja myyntikaupoissa löydämme usein menettelyn vaiheen, joka tunnetaan nimellä " Varaus ". Tässä tapauksessa ostaja on valmis virallistamaan kiinteistön varauksen, kun kohde on valittu ja hinnasta ja ostoehdoista on sovittu omistajan tai Välittäjän kanssa.

Mainittu varaus tarkoittaa vaaditun summan maksamista "signaali", "varaus" tai "talletus". “, joka toimitetaan agentille tai omistajalle luotettavaksi todisteeksi ostajan halukkuudesta aloittaa myyntiprosessi omistajan tai omistajan kanssa.

Näissä varaussopimuksissa yleensä määrätään, että siinä tapauksessa, että ostaja luopuu ostosta ilman pätevää syytä, häntä rangaistaan pois varauksena toimitetuista määristä.

Vastavuoroisesti, jos se on omistaja, joka rikkoo velvollisuuttaan myydä omaisuutta tai varata se ostajan nimiin ilman perusteltua syytä, hän on velvollinen siihen palata ostajan saamia määriä. Lisäksi, jos sopimuksessa niin määrätään, omistajan on pakko palata sanoi kaksinkertainen määrä korvauksena aiheutuneista vahingoista ja menetyksistä ostajalle tämän laiminlyönnin vuoksi.

Normaalisti, Espanjassa varaussopimukset tekevät yleensä kiinteistönvälittäjät, jotka ovat ostoprosessin välittäjiä.

Muissa tilanteissa, osapuolten asianajajat laativat mainitun sopimuksen.

Mutta aiheeseen keskittyen, kun ostaja on allekirjoittanut varaussopimuksen ja sovittu varaussumma on toimitettu, jos omistaja lopulta rikkoo myyntivelvoitteensa, onko hän velvollinen palauttamaan ostajan kanssa maksetun summan kaksinkertaisena?

Vastaus ei valitettavasti voi olla yksinkertainen. Se riippuu siitä, miten varaussopimus laaditaanja miten sopimusmenettely on virallistettu omistajan suhteen.

Katsotaanpa joitain oletuksia:

• Sopimuksessa on oltava nimenomainen maininta:

  Sopimuksessa on nimenomaisesti määrättävä, että mikäli Omistaja laiminlyö sopimusvelvoitteensa, hänen on palautettava ostajalle varaukseksi toimitetut määrät kahtena kappaleena.

Usein huomaamme, että varaussopimukset eivät aseta omistajan velvollisuutta palauttaa kaksinkertaisen määrän toimitettuja määriä. Tämä ei tarkoita, että tällaiset sopimukset eivät olisi laillisia, se tarkoittaa yksinkertaisesti sitä, että omistaja ei ole hyväksynyt mainittua sakkoa tai agentti ei ole katsonut sopivaksi sisällyttää sitä sopimukseen.

Näissä tapauksissa ostaja voi periä maksetun varauksen summan, mutta ei voi vaatia tuplaa palautusta.

• Omistajan on täytynyt vastaanottaa varauksen summa tai hänen on täytynyt hyväksyä, että edustaja tai hänen asianajajansa vastaanottaa sen

  . Toisin sanoen, jotta ostajalla olisi laiminlyönnin yhteydessä oikeus vaatia toimitettuja määriä kaksinkertaisesti, omistajan (tai hänen valtuuttamansa henkilöiden – kuten kiinteistönvälittäjä tai hänen asianajajansa) on täytynyt todella saada kyseiset summat .

Toisin sanoen on tapauksia, joissa sopimukseen sisältyy omistajan velvollisuus palauttaa ostajan toimittamat kaksinkertaiset määrät, ja huomaamme, että virasto on pidättänyt ostajan toimittamat rahat, eikä niitä ole toimitettu omistajalle.

Tämä käytäntö, joka on hyvin yleinen kiinteistönvälitystoimistoissa, on itse asiassa a takuu ostajille toimitettujen määrien takaisinmaksusta . Toisin sanoen kiinteistönvälittäjä pitää yleensä rahat talletuksena sen sijaan, että toimittaisi ne omistajalle, varmistaakseen ostajalle, että hän saa maksamansa rahat, jos omistaja laiminlyö. Tavalla joka, jos omistaja rikkoo sopimusta, ostajan on helpompi saada takaisin varauksen summa, koska agentti pitää sen .

Mutta näissä tapauksissa, joissa omistaja ei ole saanut varauksen summaa, olisiko ostajalla oikeus, jos omistaja ei noudata ehtoja, vaatia takaisin maksetut kaksinkertaiset summat ? Eli onko omistajan velvollisuus palauttaa ostajan toimittamat kaksinkertaiset määrät, kun hän ei ole saanut maksua?

No, siinä tapauksessa, että Omistaja olisi allekirjoittanut sopimuksen , ja mainitussa sopimuksessa on näyttöä siitä, että rahat on talletettu asiamiehen tai omistajan asianajajan tilille ja ettei ole annettu ohjetta tai määräystä siirtää niitä omistajalle, tässä tapauksessa omistaja olisi velvollinen palauttamaan toimitetut määrät kaksinkertaisesti, vaikka hän ei olisi niitä saanut .

Päinvastoin, jos omistaja olisi allekirjoittanut sopimuksen ja kyseisessä sopimuksessa määrättiin, että maksettu summa on toimitettava omistajalle, tässä tapauksessa, koska tämä ei saanut kyseistä summaa, sopimusta ei ole täysin virallistettu, joten ostaja voisi ei vaadi omistajaa palauttamaan toimitettuja määriä kaksinkertaisesti .

• Varaussopimuksen tulee olla pätevästi osapuolten allekirjoittama

  . Jotta varaussopimus olisi voimassa, sen on oltava osapuolten pätevästi allekirjoitettu.

Millä, jos omistaja on allekirjoittanut varaussopimuksen, jossa on todettu ehto kaksoispalauttamisesta laiminlyönnin yhteydessä, ilmeisesti Omistaja on velvollinen palauttamaan mainitut summat kahtena kappaleena, vaikka ei olisi niitä aikaisemmin saanut.

Eli omistaja allekirjoitettuaan varaussopimuksen, jossa todettiin, että agentti vastaanottaa ja pitää ostajan talletuksena toimittaman summan, hyväksyy että agentti pitää rahat ja antaa hyväksyntänsä No.

Lisäksi omistaja hyväksyy sopimuksen ehdot jos todetaan, että hänen on palattava kahtena kappaleena, jos hän sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen ei täytä velvollisuuttaan varata omaisuus ostajan nimiin.

Siksi, kun omistaja on allekirjoittanut sopimuksen, he eivät voi kiertää vastuutaan väittämällä, etteivät he ole saaneet varauksen määrää . Siksi se on velvollinen palauttamaan toimitetut määrät kaksinkertaisena.

• Sopimus on allekirjoitettava osapuolten tai heidän asianajajiensa toimesta

Hyvin yleistä on tapauksia, joissa kiinteistöjensä myyntiin kiinteistönvälittäjän palveluja vuokraavat omistajat allekirjoittavat nämä välityspalvelusopimukset . Tällaisissa palvelusopimuksissa omistajat yleensä valtuuttaa ja valtuuttaa kiinteistönvälittäjät vastaanottamaan summia ostajilta "talletuksina" tai "varauksina".

Tämä on täysin laillinen käytäntö ja tunnistettu täydellisesti espanjalaisen järjestelmän mukaan. Toisin sanoen kiinteistönvälittäjät voivat vastaanottaa vararahastoja omistajiensa tai omistajiensa puolesta. Siten oikeudelliselta kannalta kiinteistönvälittäjälle suoritettu maksu, jonka omistaja on aiemmin valtuuttanut palvelusopimukseen, on laillinen maksu ja sillä on oikeusvaikutuksia.

Kuitenkin oikeudelliselta kannalta katsottuna edustajan ja omistajan välinen palvelusopimus voi valtuuttaa ensiksi mainitun ottamaan vastaan ​​summia ja maksuja tilille jälkimmäisen puolesta, se ei kuitenkaan oikeuta sopimusten "allekirjoittamiseen". . varaus omistajan puolesta.

Kiinteistömarkkinoilla esiintyy usein tilanteita, joissa ostaja on allekirjoittanut sopimuksen ja toimittanut tiettyjä summia tilille talletuksena välittäjälle, mutta varaussopimusta ei lopulta allekirjoita omistaja. Näissä tapauksissa, kuten sanomme, mainittua omaisuuden varausta ei ole laillisesti virallistettu , jonka kanssa varaussopimusta ei voida millään tavalla pitää osapuolia sitovana.

Ja tämä, vaikka kiinteistönvälittäjä olisikin allekirjoittanut mainitun varaussopimuksen.

Espanjan kiinteistönvälittäjällä ei ole laillisia valtuuksia tai kykyjä edustaa omistajaa varaussopimuksen eikä minkään muuntyyppisten sopimusten allekirjoittamisessa.

Ja tämä, vaikka palvelusopimuksessasi niin sanottaisiin.

Espanjassa, kuten monissa maailman maissa, ainoa tapa edustaa henkilöä laillisesti on notaarin antama valtakirja , jotka on allekirjoitettava notaaritoimistossa , notaarin vahvistamien toimien kautta, ja vain he oikeuttavat allekirjoittamaan sopimuksia henkilön puolesta.

Mistä välittäjät ovat usein hämmentyneitä ja katsovat, että omistajan kanssa solmimansa palvelusopimus oikeuttaa heidät allekirjoittamaan varaussopimuksia tulevien ostajien kanssa hänen puolestaan.

Saattaa olla, että omistajan kanssa solmittu palvelusopimus valtuuttaa välittäjät "vastaanottamaan" varauksena maksetut summat, mutta oikeudelliselta kannalta valtuutus ei tarkoita valtuuksia " allekirjoittaa” sopimuksen hänen puolestaan .

Kuten sanoimme, jos agentilla ei ole asianmukaisia ​​notaarin edustamisvaltuuksia, varaussopimusta ei voida täydentää edustajan allekirjoituksella , koska omistajan on vahvistettava ja valtuutettava se myöhemmin. Ja jos näin ei ole, eli jos omistaja ei ole allekirjoittanut mainittua sopimusta, hän voi olla millään tavalla sidottu siihen.

Jos ostaja on toimittanut rahaa kiinteistönvälittäjälle ja allekirjoittanut varaussopimuksen, hän ei voi vaatia omistajalta noudattamista, jos tämä ei ole suoraan allekirjoittanut sopimusta tai on antanut asiamiehelle valtakirjan tehdä se.

Joiden kanssa, pelkkä edustajan allekirjoitus varaussopimuksessa ei anna sopimukselle pätevyyttä .

Jos omistaja kieltäytyy myymästä omaisuutta ostajalle, ostaja ei voi millään tavalla vaatia toimitettuja määriä kaksinkertaiseksi .

Enimmillään ja kiinteistönvälittäjän vilpittömyydestä ja hyvästä tahdosta riippuen ostaja voi saada takaisin talletuksena toimitetut määrät.

Mutta ilman, että voisi vaatia tuplaa.

TLACORP