Osallistujat Espanjan rakennusprosessiin. Rakentaja, Arkkitehti, Promoottori

RAKENNUSPROSESSIIN VÄLITTYVÄT AINEET

Espanjan orgaaninen rakennuslaki (LOE – LEY ORGANICA DE LA EDIFICACIÓN)

 1.- Agentit, jotka puuttuvat promootioon

Omistaja ja käyttäjä

- omistaja on teoksen omistaja tai päämies, kun taas lähettämä on se, jolla - ei-omistajana - on joko esineoikeus kolmannen osapuolen rakennukseen (esim. käyttöoikeus, pintaoikeus jne.) tai henkilökohtainen käyttöoikeus (esim. vuokra-, siirto-oikeus) käyttö jne.).

Vaikka on loogista, että näitä kahta lukua kutsutaan nimellä lopulliset vastaanottimet rakennuksen osalta, niiden sisällyttämistä rakennusagenttien joukkoon ei pidetä täysin oikeana, koska LOE:ssä säädettyä vastuujärjestelmää ei pitäisi soveltaa heihin, koska heidän velvollisuutensa on vain pitää rakennus hyvässä kunnossa ja sen asianmukainen. käyttää. Loppujen lopuksi he ovat niitä, jotka kärsivät vahingosta, ja siksi he tekevät asianmukaisia ​​toimia vaatien vastuuta nähdessään oikeuksiensa loukkaamisen.

Säilytys-, käyttö- ja kunnossapitovelvollisuudet

Omistajan ja käyttäjän velvollisuudet ovat erottuva riippumatta siitä, onko omistaja vai ei.

Velvollisuudet omistajat ja omistajayhteisöt ovat:

– Pidä rakennus hyvässä kunnossa asianmukaisella käytöllä ja kunnossapidolla;

– Vastaanottaa, säilyttää ja välittää dokumentaatio tehdystä työstä ja sillä olevista vakuutuksista ja takeista.

Siten teknisen rakennusmääräyksen mukaan:

• Rakennusta ja sen tiloja tulee käyttää asianmukaisesti määräysten mukaisesti käyttöohjeet, pidättäytyy käyttämästä käyttöä, joka on ristiriidassa aiotun käytön kanssa. Omistajien ja käyttäjien on ilmoitettava kunnossapidosta vastaaville rakennuksen normaalissa käytössä havaituista poikkeavuuksista.
• Rakennus on pidettävä hyvässä kunnossa läpi asianmukainen huolto . Tämä edellyttää seuraavien toimien suorittamista:

– toteuttaa rakennuksen kunnossapitosuunnitelman ja antaa pätevän teknikon tehtäväksi rakennuksen ja sen tilojen kunnossapitotoimenpiteet;

– suorittaa asetuksella säädetyt tarkastukset ja säilyttää niitä koskevat asiakirjat; JA

– dokumentoi rakennuksen koko käyttöiän ajan kaikki toimenpiteet, olivatpa ne korjaus-, uudistus- tai kunnostustyöt rakennuksessa, kirjaamalla ne rakennuskirjaan.

Käyttäjät riippumatta siitä, ovatko he omistajia, on velvollinen käyttämään rakennuksia tai niiden osaa asianmukaisesti suoritetun työn dokumentaatiossa olevien käyttö- ja kunnossapito-ohjeiden mukaisesti. Käyttäjien velvoitteet ulottuvat vastaavassa sopimuksessa sovitun osuuden rajoissa. Tämän puuttuessa tai kun edellä mainittuun osuuteen liittyvää lauseketta ei ole, se vastaa yhtä tai toista maksujen ja etujen tasapuolisessa jakautumisjärjestelmässä, riippuen pienten korjausten luonteesta, jolla on tällaisia ​​tehtäviä, motivoituneena tilojen ja palveluiden päivittäinen käyttö.

Siksi sekä omistajat että käyttäjät ovat velvollisia käyttämään rakennusta asianmukaisesti ja oikein sekä pitämään rakennus hyvässä kunnossa.

Omistajat ovat myös velvollisia säilyttämään rakennuksen.

Osa oppia ymmärtää, että velvollisuus käyttää oikein Käyttö- ja kunnossapito-ohjeen mukaiseen rakennukseen tulee sisältyä konservointivelvollisuus, koska oikea käyttö ja kunnossapito ovat konservoinnin instrumentaalisia velvollisuuksia. Itse LOE viittaa Rakennustekninen määräys (CTE) sääntelykehyksenä, josta löytyy rakennusten ja niiden tilojen peruslaatuvaatimukset, jotka mahdollistavat perusvaatimusten noudattamisen ja näin ollen voidaan ymmärtää, että siellä kulkevat käyttövelvollisuuden rajat, ylläpitää ja säilyttää rakennus on perustettu .

Kiinteistö- ja kaupungistumiskompleksit

Kiinteistökompleksien tapauksessa tämä käyttö- ja säilytysvelvollisuus yksinomaiset elementit ja myös yhteiset elementit. Siten yksityisen elementin arkkitehtonisten elementtien, tilojen tai palvelujen muuttaminen on tehtävä asianmukaisella tavalla, jotta vältetään rakennuksen turvallisuuden, sen yleisen rakenteen, kokoonpanon tai ulkoisen tilan heikkeneminen tai muuttaminen. tai vahinkoa toisen oikeuksille. omistaja.

Jokaisen omistajan velvollisuutena on muun muassa kunnioittaa yhteisiä elementtejä ja yhteisön yleiset tilat, olivatpa ne kenen tahansa omistajien yleiseen tai yksityiseen käyttöön, käyttämällä niitä asianmukaisesti ja välttäen aina vahingon aiheuttamista.

Asunnon tai tilan ja sen hyvässä kunnossapidosta yksityiset tilat , tämän velvoitteen laajuus tai toimenpide on ymmärrettävä siltä osin kuin se ei aiheuta vahinkoa yhteisölle tai muille omistajille. Laissa asetetaan velvollisuus korvata vahingot, jotka ovat aiheutuneet yhteisölle tai muille omistajille heidän omasta huolimattomuudestaan ​​joko yksityisessä osassa, kiinteistön yhteisissä osissa tai horisontaalisen kiinteistöjärjestyksen alaisen rakennuksen osalta. , tai ihmisten huolimattomuuden vuoksi, joista hänen on vastattava.

Jokaisen omistajan erityisen käyttö-, huolto- ja säilytysvelvollisuuden lisäksi omistajien yhteisö on velvollinen suorittamaan kiinteistön ja sen palveluiden asianmukaisen ylläpidon ja säilyttämisen edellyttämät työt siten, että se täyttää asianmukaiset ehdot. rakenne, tiivistys, asuttavuus ja turvallisuus.

 Säilytysvelvollisuuden rajat

 Säilytysvelvollisuudella on seuraavat rajat:

• Kun purkaminen rakennuksesta on sopiva. Tämä konservointivelvollisuuden raja ei estä töiden tai korjausten määräämistä, jotka ovat tunnustetusti kiireellisiä, väliaikaisia ​​ja poikkeuksellisia rakennuksen turvallisuuden ja jopa terveyden varmistamiseksi niin kauan kuin se on asuttu tai pystyssä.
• Edellistä tapausta lukuun ottamatta suojeluvelvollisuus ulottuu jopa puolet uudisrakennuksen arvosta, vastaa alkuperäistä rakenteeltaan ja käyttöpinnaltaan. Tämä lakisääteisen säilyttämisvelvollisuuden määrällinen rajoitus liittyy käsitteeseen taloudellinen tuho .

Jos velvollisuus pitää rakennuksia turvallisissa, terveellisissä ja julkisissa koristeluissa on osa omistusoikeuden normaali sisältö , tällä velvollisuudella on rajansa tai lakkaamishetkensä rauniotilanteessa, koska kun purkaminen on tarkoituksenmukaista, se lakkaa, yhteensopimattomuuden vuoksi konservointivelvollisuus, mikä ei ole este töiden tai korjausten määräämiselle, jotka ovat tunnustettuja kiireellisiä ja tilapäinen ja poikkeuksellinen, jotta voidaan huolehtia rakennuksen turvallisuudesta ja jopa terveydestä niin kauan kuin se on asuttu tai pystyssä.

 Säilytysvelvollisuuden rikkominen

 Jos tilattuja töitä ei perusteettomasti suoriteta tähän tarkoitukseen annetussa määräajassa, se suoritetaan pois tytäryhtiöstä toimivaltaisen julkishallinnon toimesta tai minkä tahansa muun hallinnollisen reaktiotavan soveltamisesta valinnan mukaan. Näissä tapauksissa suojelumaksun enimmäisrajaa voidaan nostaa, jos aluelainsäädännössä niin säädetään, enintään 75 prosenttiin vastaavan rakennuksen tai rakennuksen uusimiskustannuksista.

Näin ollen alueelliset määräykset ovat vastuussa toimenpiteiden määrittämisestä, jos edellä mainittuja säilytys-, käyttö- ja ylläpitovelvoitteita ei noudateta. Tyypillinen hallinnollinen reaktio muodostuu täytäntöönpanomääräykset niiden kunnossapito- ja konservointitöiden suorittamiseksi, jotka ovat tarpeellisia ja joita se katsoo aiheelliseksi taata rakennusten hyvän suojelun ja kunnossapidon.

Hallituksen rakennuksen konservointia varten antaman töiden suorittamismääräyksen noudattamatta jättäminen voi johtaa siihen, että hallinto suorittaa tilatut konservointityöt, millä on vaikutuksia sen maksamiseen kiinteistön omistajalle. . Vastaavasti toimiva hallinto lähettää kiinteistörekisteriin todistuksen vastaavasta toimista tai toimista sen todisteeksi reunahuomautus verkkotunnuksen viimeisestä rekisteröinnistä.

Laiminlyönnistä seuraa myös vastaava hallinnollisia seuraamuksia .

Rakennuksen dokumentaatio, vakuutukset ja takuut

 Omistajilla on velvollisuus vastaanottaa, säilyttää ja lähettää dokumentaatio tehdystä työstä ja sillä oleva vakuutus ja takuut.

Yleisesti ottaen tämä dokumentaatio voitaisiin ryhmitellä seuraaviin ryhmiin lohkot :

• Asiakirjat liittyen teosten tekijä : Luettelo kaikista rakentamiseen osallistuneista yrityksistä ja ammattilaisista on toimitettava rakennusalan välittäjien tunnistamiseksi.
• Tekninen dokumentaatio :

– rakennussuunnitelmat;

– Käyttö- ja huolto-ohjeet;

– luettelo töissä käytetyistä materiaaleista;

– Tilaus-, avustus- ja tapahtumakirjaan sisältyvät merkittävät tilaukset rakennuksen kunnossapitoon ja ylläpitoon;

– Lain edellyttämät tai projektijohdon vaatimat asiakirjat, joilla rakennusprosessien, materiaalien, asennusten tai minkä tahansa muun työn elementin tai osan laatu on akkreditoitu.

• Oikeudellinen dokumentaatio : Omistajille on toimitettava kopio lain edellyttämistä talon rakentamista koskevista luvista ja kiinteistön kaupunkisuunnittelun olosuhteet hyväksyvästä kaupunkisuunnittelutodistuksesta tai -todistuksesta, jossa viitataan jako- tai hyvitystoimien noudattamiseen sekä asunnon, yleisten tilojen ja oheispalvelujen käyttöä tai asumista koskeva lupa tai vastaava asiakirja (lupa tai asumistodistus).

Rekisteröintitiedot ja muut kiinteistön oikeudellista asemaa koskevat seikat on toimitettava tai luovutettava omistajalle: rekisteritiedot, maksut, omistajayhteisön säännöt ja mahdolliset toimintasäännöt, tiedot palvelusopimuksista sekä yhdyskunta- ja asuntotarvikkeista.

Jos rakennuksen ostaja siirtyy missä tahansa luottotoiminta todellisella takuulla kiinteistöstä, jonka osapuolena se ei ole, tulee olla erityisen yksityiskohtaisia ​​ja selkeitä tietoja asiakirjan valtuuttavasta notaarista, sen päivämäärästä, kiinteistörekisteröintitiedoista ja kyseistä asuntoa vastaavasta kiinnitysvastuusta, erääntymisaikoineen ja määrät.

Suhteessa rakennuksen ja sen osien takuut (vuoden ja kymmenen vuoden vakuutus) , kuten muissakin sovellettavissa säännöksissä, omistajan tulee saada tiedot takaajan ja takuun haltijan henkilöllisyydestä, kyseistä omistajaa vastaavista oikeuksista ja voimassaoloajasta.

Yllä olevasta huolimatta kaupunkisuunnittelumääräykset säätelevät pakollinen sisältö että omistusoikeudessa on oltava, jonka nojalla maan ja rakennusten luovuttaminen virallistetaan:

• - kaupunkitilanne maasta, kun ne eivät sovellu yksityiseen käyttöön tai rakentamiseen, niissä on rakennuksia, jotka eivät ole suunnitelmissa tai ne on tarkoitettu asuntojen rakentamiseen, johon sovelletaan julkista suojelua, joka mahdollistaa sen enimmäismyyntihinnan arvioinnin, vuokran tai muun pääsyn asuminen.
• Lakisääteiset velvollisuudet ja velvollisuudet noudattamista odotettaessa, kun maa on kaupungistumis- tai varainhankintatoimen kohteena.

Tämän velvoitteen rikkominen antaa ostajalle valtuudet irtisanoa sopimus 4 vuoden kuluessa ja vaatia siviililain mukaista korvausta.

- toimitus edellä mainitun dokumentaation toimittaa työn valmistuttua rakennuttajalle rakennuspäällikkö, joka on vastuussa sen toimittamisesta rakennuksen omistajille ja loppukäyttäjille.

Jos rakennuksen tai sen osan omistusoikeus hankitaan, kaikki rakennukseen tai hankittuun osaan liittyvät asiakirjat on toimitettava kiinteistön hankkijalle , kun taas tapauksessa vuokrata , rakennusta käyttävän tulee saada käyttöohjeet käyttöön ja kunnossapitoon.

 Promoottori

 Promoottorina pidetään jokaista luonnollista tai juridista, julkista tai yksityistä henkilöä, joka yksin tai yhdessä päättää, edistää, ohjelmoi ja rahoittaa , omilla tai muiden varoilla, rakennus toimii itselleen tai myöhempään myyntiin, toimitukseen tai luovutukseen kolmansille osapuolille millä tahansa omistusoikeudella.

Edistämistyö edellyttää siis a pysyvä organisaatio jolla henkilö tekee aloitteen rakennustyössä ja vastaa sen vaiheiden koordinoinnista.

Sen toiminta koostuu toiminnan suunnittelusta, organisoinnista ja koordinoinnista oikeudelliselta, tekniseltä, hallinnollisesta ja taloudellisesta näkökulmasta. Siksi tämän luvun ymmärtämiseksi on otettava huomioon sen taloudellinen tehtävä välittäjänä, toisin sanoen välittäjänä, joka hallitsee pääoman muuntamista rakennustöiksi.

Promoottori on se, joka toteuttaa tehtävät rakennustöiden päättämisestä, edistämisestä, ohjelmoinnista ja rahoittamisesta. Periaatteessa promoottorin käsitteeseen ei pitäisi sisältyä ulkomaisten yritysten asiamiehiä tai johtajia, jotka puuttuvat toimintaan yksinomaan sen henkilön tai henkilöiden edun mukaisesti, jotka toimeksiantavat. Promoottori on niistä pääasiallinen. Edellä mainitut edustajat kuuluvat kuitenkin promoottorin käsitteen piiriin ja vastaavat sellaisinaan, jos varmistetaan, että heidän aikomuksensa on käyttää toimeksiannon lukua välttääkseen promoottorin vastuun.

- Tekninen rakennusmääräys (CTE), yksinkertaisemmalla tavalla kuin LOE, määrittelee promoottorin luvun "rakennusmestari, joka päättää, edistää, ohjelmoi ja rahoittaa rakennustyöt"

Promoottori voi olla:

• mitään luonnollinen henkilö tai oikeushenkilö . Toisin kuin muilla rakennusalan agenteilla, promootio ei vaadi lakisääteisesti akateemista tai ammatillista pätevyyttä tai pätevyyden akkreditointia. Samoin on huomioitava, että elleivät rakennuttajan ja rakentajan henkilö ole samat, edellinen ei puutu rakennuksen toteuttamiseen.
• Julkinen tai yksityinen . Se kattaa sekä siviili-, kaupalliset tai teollisuusyritykset että yhteisöt, yhdistykset tai säätiöt. Näin ollen todetaan, toisin kuin korkein oikeus on todennut useissa päätöksissä ennen LOE:n voimaantuloa, että voiton tavoittelulla ei ole merkitystä, kun otetaan huomioon, onko häntä pidetty promoottorina vai ei. Tässä mielessä LOE rinnastaa perusteluissaan rakennusten taloudellisessa hallinnassa yhä useammin esiintyviin tekijöihin, osuuskuntien tai omistajayhteisöjen johtajien tai vastaavien lukuihin. Samoin vetäjän vastuu ulotetaan nimenomaisesti koskemaan luonnollisia henkilöitä tai oikeushenkilöitä, jotka sopimuksen tai myynninedistämiseen liittyvän päätöksentekomenettelynsä perusteella toimivat sellaisina edistäjinä osuuskuntien tai omistajayhteisöjen tai muiden promoottorina tai johtajana. vastaavat luvut
• Yksittäin tai kollektiivisesti . Promoottorina pidetään sekä henkilöä, joka suorittaa saman tehtävän itsenäisesti, että silloin, kun kyseisiä tehtäviä suorittaa useampi kuin yksi henkilö. Näin on silloin, kun useat samaan konserniin kuuluvat yritykset ryhtyvät hankkeen edistämiseen, joista osa vastaa hankkeen rahoituksesta ja osa sen organisoinnista, koordinoinnista, ohjelmoinnista ja toteutuksen johtamisesta. Kasuistiikka tässä suhteessa on lukematon.
• Kanssa omia tai kolmannen osapuolen resursseja . Promoottori voi suorittaa rakennustöiden päättämis-, edistämis-, ohjelmointi- ja rahoitustehtävänsä sekä omilla että muiden resursseilla. Hän turvautuu ulkopuolisiin keinoihin, kun hän esimerkiksi siirtyy taloudellisiin keinoihin, pankkikokonaisuuksiin, käyttämällä omistajayhteisön väliintuloa. Tässä mielessä ja vetäjälle kuuluvan vastuun kannalta on otettava huomioon, kuka on se henkilö, joka tosiasiallisesti suorittaa promoottorin tehtäviä, kun esiin tulee luonnollisia tai oikeushenkilöitä, jotka ovat omistautuneet omistajien hallinnointiin ja teknisiin neuvoihin. ja hallinta.

Järjestäjän velvollisuudet:

 Promoottorin velvollisuudet ovat seuraavat:

• Omistaa tontin omistusoikeuden, joka antaa heille valtuudet rakentaa sille. Ei tarvitse olla sen tontin omistaja, jolle se on tarkoitus rakentaa. Olennaista on, että promoottorilla on voimaa rakentaa sivustolle , mikä riittäisi maanomistajan antamaan valtakirjaan.
• Tarjoa asiakirjat ja ennakkotiedot tarpeen hankkeen laatimiseksi, sekä valtuuttaa työnjohtaja tekemään siihen myöhempiä muutoksia.
• Hallitse ja hanki tarvittava lisenssit ja hallinnollinen valtuutukset , sekä allekirjoita teoksen vastaanottotoimi . Järjestäjä on henkilö, joka vastaa kaikkien rakennuksen toteuttamiseen tarvittavien lisenssien, lupien ja valtuuksien hankinnasta. Tässä mielessä on huomattava, että toteuttaja on yhdessä urakoitsijan kanssa vastuussa, jos työt alkavat ilman vaadittuja lupia. Käytännössä, jos tämän velvollisuuden rikkominen edellyttää töiden viivästymistä, ellei osapuolten välillä ole muuta sovittu, vaatimustenvastainen voidaan pakottaa korvaamaan muut työhön osallistuvat tahot. Kaikki tämä, sanotun kuitenkaan rajoittamatta mainittujen edustajien oikeutta tarvittaessa irtisanoa vastaavat sopimuksensa, jos heidän sopimusetunsa turhautuu.
• Kirjaudu sisään vakuutukset ja takuut yhden ja kymmenen vuoden vastuulla.
• Rakenteilla olevan kiinteistön toteuttajan on rakennusluvan saamisesta lähtien taattava toimitettujen määrien palautus (mukaan lukien vastaavat verot) lisättynä laillisilla koroilla, mikäli sovitut ehdot rakentamisen aloittamiselle tai asunnon toimittamiselle .
• Toimita ostajalle tarvittaessa dokumentaatio tehdystä työstä , tai mikä tahansa muu toimivaltaisen hallinnon vaatima asiakirja. Toteutetun työn dokumentaatio koostuu:

– hanke, johon on tarvittaessa sisällytetty asianmukaisesti hyväksytyt muutokset;

– kuittitodistus;

– Rakennusprosessin aikana puuttuneiden tahojen tunnistava suhde; Y

– Rakennuksen ja sen tilojen käyttö- ja kunnossapito-ohjeet.

Kaikki tämä dokumentaatio muodostaa rakennuksen kirjan.

Itsemarkkinointi – Autopromotor

 Oikeudellisesta näkökulmasta katsottuna rakennuttajan, joka suorittaa tehtävänsä hävittääkseen rakennetun, ja sen välillä, joka rakentaa ainakin aluksi omaan käyttöönsä ja huvikseen, ei ole eroa.

Itsepromoottorina pidetään henkilöä, joka ei ole a ammatillinen , aikatauluttaa ja palkkaa tarvittavat ammattilaiset rakentaakseen rakennuksen omaan käyttöönsä ja viihtymiseensä olettaen riskit jotka johtuvat rakennuksen kehittämisestä omalle maalleen.

- laillinen kohtelu promoottorin ja itsepromoottorin arvo on sama. Kaikki järjestäjää koskevat määräykset koskevat täysimääräisesti omaa mainostajaa ja erityisesti vastuu- ja takuujärjestelmää koskevia säännöksiä.

Tästä johtuen itse mainostaja on velvollinen toimittamaan vaaditut tiedot takeita Järjestäjälle joka tapauksessa, paitsi kymmenen vuoden vakuutustakuuvelvollisuuden mukaisesti, eikä vain siinä tapauksessa, että se aikoo luovuttaa omaisuuden tai kun se todella ryhtyy luovuttamaan sitä.

- ohjaus edellä mainittujen takuiden muodostamista ei suoriteta myyntihetkellä, vaan asiakirjan ja uuden työn ilmoituksen rekisteröinnin yhteydessä kiinteistörekisteriin.

Yksi käytännön ongelmia joka voi syntyä, jos edellä mainitut takuut eivät ole syntyneet uuden työn ilmoittamisen yhteydessä, perustuslaki vieraantumisen aikaan Jos ostaja (tai rahoittava taho) pyytää asuntolainaa kiinteistön hankkimiseksi, rahoitusalan toimija pyytää asiakirjatodisteita niiden töiden valmistumisesta, joita varten ilmoitus vaaditaan. akkreditointi, että vastaava kymmenen vuoden vakuutus on otettu. Ottaen huomioon, että jotta vakuutusyhtiö voisi myöntää rakentamiselle kymmenen vuoden vastuuvakuutuksen, sen olisi pitänyt olla alusta alkaen erityisen laadunvalvonnan alainen, on käytännössä mahdotonta ilmoittaa uudesta työstä ja työn valmistumisesta ja sen vuoksi on mahdotonta saada luottoa.

Edellisestä huolimatta mahdollista ratkaisut vakuutusyhtiön käytännön ongelmaan, joka myöntää kymmenen vuoden vastuuvakuutuksen rakenteelle, joka ei ole ollut vastaavan laadunvalvonnan alainen, voi olla:

– vahvistetaan velvollisuus suorittaa rakennuksen laadunvalvonta ilman, että tämä edellyttää välittömästi vastaavan vakuutuksen ottamista (MMA); jompikumpi

– Että velvollisuus allekirjoittaa vastaava vakuutus on rakentajalla, koska siitä voidaan nimenomaisesti sopia rakentajan kanssa, joka on vakuutuksenottaja tämän puolesta.

 Omakotitalo omaan käyttöön

 Tämä oletus on suljettu sopimusvaatimuksen ulkopuolelle kymmenvuotisvastuuvakuutus aineellisten vahinkojen vuoksi.

Huolimatta edellä mainitusta, siinä tapauksessa "inter vivos" 10 vuoden kuluessa , itse edistäjä on velvollinen tilaamaan vastaavan vakuutuksen jäljellä olevaksi ajaksi täyttääkseen 10 vuotta. Tämän itse edistäjän velvoitteen suhteen on mahdollista sopia toisin.

Huolimatta mahdollisuudesta olla ottamatta kymmenen vuoden vastuuvakuutusta, kun omakotitalo on omaan käyttöön rakennettu, ei pidä unohtaa, että jos se on hankkiutua eroon ennen kuin 10 vuoden määräaika töiden valmistumisesta on kulunut umpeen, se voi olla erittäin vaikeaa. Käytännössä vakuutusyhtiö myöntää vastuuvakuutuksen jäljellä olevalle ajalle 10 vuoden loppuun saattamiseksi rakenteelle, joka ei ehkä ole ollut laadukkaan alaisena. valvontaa alusta alkaen.

Omistajayhteisö rakentamisessa

Tapauksissa, joissa a omistajien yhteisö toteuttaa promoottorin tehtäviä, ei ole oikeushenkilöä, jolle voidaan myöntää promoottorivastike. Teoriassa omistajayhteisöillä ei ole ammatillista omistautumista rakennusalalla, toisin kuin asunto-osuuskunnat.

Ottaen huomioon mahdolliset epäilyt siitä, kenellä on promoottorin asema Tietyissä käytännössä esiintyvissä tilanteissa on tarpeen huomauttaa, että:

• Promoottori on ammattitaitoinen johtaja joka yhteisön jäseniltä toimeksiannon saatuaan tekee olennaiset ja perustavanlaatuiset päätökset rakentamisen järjestämisestä ja rakentamisprosessista.

Koko yhteisö jäsenillä on promoottorin asema:

– kun ei ole ammattitaitoista johtajaa; jompikumpi

– Kun ollaan yksi niistä yhteisön jäsenistä, jotka kehittävät edistämisen päätöksentekoa, tällä ei ole kiinteistökehittämistä ammatillisena panoksena tai sen tavanomaista toimintaa ei harjoiteta rakennusmarkkinoilla.

Näissä kahdessa tapauksessa kaikki yhteisön jäsenet ovat vastuussa velvollisuuksista, jotka johtuvat yhteisön päätöksentekoon puuttumisesta edistämiseen. Asunnonomistajat vastaavat osallistumismaksunsa perusteella omistamistaan ​​velvoitteista. The vastuu vahinkoa kärsineitä kohtaan on siis yhteisvastuullinen eikä yhteisvastuullinen ( CC art.393 ). Huolimatta edellä mainitusta, siinä tapauksessa, että se on yksi yhteisön jäsenistä joka kehittää päätöksentekoa edistämistoimissa ja joka harjoittaa ammattitoimintaa kiinteistökehittämistä tai muuta suoraan kiinteistömarkkinoihin liittyvää toimintaa, hän on ainoa henkilö, jota pidetään edistäjänä LOE:n tarkoituksissa.

Osuuskunnat rakentamisessa

 Asunto-osuuskunnat ovat ihmisten yhdistyksiä, joiden tarkoitus on yhteinen sosioekonominen etu tai tarve eli tarjota jäsenilleen koteja tai tiloja ja rakennuksia sekä suojella tai hallinnoida niitä siten, että he voivat hankkia, jakaa ja kehittää maata tätä tarkoitusta varten. ja suorittaa ne työt, työt ja palvelut, jotka ovat välttämättömiä, ja jopa suoraan ja henkilökohtaisesti myötävaikuttaa kumppaneidensa työhön.

Osuuskunta on yksi niistä muodoista, joka periaatteessa esitetään edullisempi jatkamaan asunnon rakentamista ja hankintaa, koska rakennusprosessin ulkopuolelle jää rakentajahahmo ja siten osuuskunnan jäsenet säästävät liikevoittonsa (noin 25 % kodin arvosta), onnistuen mukauttaa hintoja kysynnän mahdollisuuksiin ja maksutapojen mukauttaminen osuuskunnan jäsenten mahdollisuuksiin ja tarpeisiin niin kauan kuin sopeutus on yhteensopiva työn rahoituksen kanssa. Toisaalta osuuskunta on osuuskunnan jäsenenä taloudellisestikin vastuussa niistä kodeista ja toimitiloista, joita ei kampanjan päätyttyä jaeta.

suhteen sopimukselle , asunto-osuuskunnat voivat:

• Palkkaa suoraan kaikki rakennusprosessiin osallistuvat ammattilaiset rakennuksen projektoinnista vastaavasta teknikasta töiden suorittaviin urakoitsijoihin. Tässä tapauksessa sopimusta ei allekirjoiteta minkään promoottorin kanssa, vaan kumppanit ovat vastuussa promootiosta ja siten ne, joiden on valvottava töitä, ja ne ovat vastuussa mahdollisista ylimääräisistä kuluista tai toimitusviiveistä.
• Vuokraa rahastoyhtiö eli asunto-osuuskuntien perustamiseen ja johtamiseen erikoistunut kokonaisuus, joka perii asunnon hinnan perusteella palkkion. Tällöin hallintokokonaisuus on vastuussa osuuskunnalle itselleen sen etuihin liittyvistä toimista ja vastaavasti yksilöllisesti jäsenille ja kolmansille osapuolille.

Laillisesti kuitenkin promoottorin ehto myönnetään ei vain niille, jotka suorittavat edistäjän tehtäviä kollektiivisesti, vaan myös niille, jotka sopimuksen tai menekinedistämiseen liittyvän päätöksenteon perusteella toimivat tällaisina edistäjinä osuuskuntien vetäjänä tai johtajana.

Tässä mielessä ja mahdollisen edessä epäilyksiä siitä, kenellä on promoottorin asema tietyissä käytännössä esiintyvissä tilanteissa, on huomattava, että heillä on promoottorin asema:

• - ammatillinen rakennusmestari, jolle hallitus antaa riittävät valtuudet tehdä rakentamisen suunnittelua koskevat päätökset.
• Siinä tapauksessa, että valtaa ei myönnetä tai valtaa myönnetään, tämä ei sisällä valtaa päättää perustavanlaatuisista toimista rakennusprosessissa, osuuskunta . Osuuskunnan hallituksen ja sen jäsenten vastuu osuuskuntaa vastaan ​​asuntojen paheiden tai puutteiden vuoksi edellyttää johtajilta syyllistä toimintaa.

Valvoo noudattamista takuita ei harkita kun osuuskunnan lakkauttaminen rekisteröidään osuuskuntarekisteriin. Tässä mielessä on otettava huomioon, että osuuskuntien sääntöjen tulee olla a seuran vähimmäiskesto , aika, joka tarvitaan talojen myöntämiseen yksittäin kumppaneille ja säilyy vielä vähintään 5 vuotta. todistuksen tai asumisluvan myöntämisestä alkaen.

Kiinteistönvälittäjät ja kiinteistönvälittäjät

 Tämä kuvio ei ole harkittu LOE:ssä sellaisenaan. Taloudellisesti se on kuitenkin mielenkiintoinen luku kiinteistöjen osto- ja myyntisopimuksissa, koska sen kilpailulla on suora vaikutus hinnanmuutokseen.

He eivät ole kiinteistökehittäjiä. Sen toiminta ei keskity niinkään rakentamiseen kuin rakennusten myyntiin. Välittäjät ovat agentteja tai ammattilaisia, jotka antavat neuvoja etsiä ja ostaa koteja ja muita rakennuksia. Useimmissa tapauksissa he huolehtivat kaikesta tarpeellisesta menettelyt tietyn rakennuksen varsinaiseen hankintaan asti.

Perusoikeus etu välittäjien tarjoama on vain ajan säästöä asunnon tai muun rakennuksen ostamisesta kiinnostuneille. He antavat tietoa kiinteistön hinnasta, mahdollistavat tulevan ostajan tarpeisiin ja mahdollisuuksiin mukautettuja tarjouksia, välittävät myyjän ja ostajan välillä sekä neuvovat rahoituksen etsinnässä.

Tämäntyyppiset kiinteistönvälityksen palvelut tuottavat a provision jonka maksaa yleensä kiinteistön myyjä, mutta sen voi joskus maksaa myös kiinteistön hankkija (kaksoispalkkio).

Välittäjätyypit ovat seuraavat:

• Todellinen Kiinteistönvälittäjät.
• Omaisuus johtajat .
• Kiinteistöyhtiöt .

Välitys kolmen tyyppisten välittäjien tarjoamat palvelut (neuvonta, tiedotus, hallinto jne.) ovat hyvin samankaltaisia. Perusero kiinteistönvälittäjien ja muiden kiinteistönvälittäjien välillä on, että heillä on vastuuvakuutus, kun taas muilla ei aina ole sitä.

2.- Rakennusprosessiin puuttuvat agentit

Rakentaja

Rakentaja tai urakoitsija on rakennuksen asiamies, joka sitoutuu sopimuksella ennen toteuttajaa toteuttamaan hankkeen ja sopimuksen kohteena olevat työt tai niiden osa omilla tai ulkopuolisilla henkilö- ja aineellisilla resursseilla.

- päävelvollisuus rakentajan tehtävänä on tarjota hyödyllinen tulos toteuttajalle, saavuttaa suoritettu työ; urakoitsija ottaa kuitenkin erilaisia ​​velvoitteita ja vastuut:

– Sopimusalalla se vastaa teoksen katoamisesta tai tuhoutumisesta sen toimitukseen saakka aiheutuvista riskeistä ja kustannuksista, lukuun ottamatta vastaanottoviiveitä (CC art.1544 , 1588 s. and 1596 ; LOE art.17 );

– työpaikalla (voi aiheuttaa syyllisyyttä valinnassa ja seurannassa );

– materiaaleihin liittyen (riippumatta siitä, onko rakentaja itse toimittanut tai sijoittanut);

– suhteessa pääomaan, sen rahoitukseen jne.

Urakoitsijan riskin ja sattuman periaatteen innoittamana urakkasopimus tunnetaan myös nimellä yrityssopimus , jossa viitataan erilaisiin velvollisuuksiin ja vastuisiin, joita urakoitsija on ottanut sopimuksen perusteella, ja siihen, että toimeksisaajan on tarjottava tarvittavat henkilöresurssit ja aineelliset resurssit luvatun tuloksen saavuttamiseksi.

vaatimukset

 Rakentajalta vaaditaan pätevyys tai ammatillinen koulutus joka täyttää rakentajana toimimisen edellyttämät edellytykset.

Koska kyseessä olevaa pätevyyttä tai ammatillista koulutusta ei ole määritelty eikä erityistä pätevyyttä, jonka tarkoituksena on kouluttaa urakoitsijoita, ei ole, rakentajan pätevyyttä koskeva lain säännös on sisällötön, vaan se on pelkkä hyvien aikomusten ilmoitus.

Koska urakoitsijana ei ole virallista omistusta, tällä hetkellä kuka tahansa luonnollinen henkilö tai oikeushenkilö on lakimiehen kanssa kapasiteetti sidottu ja riittävä ammatillinen (ja taloudellinen) kyky täyttää työsopimus, voi olla urakoitsija.

Soveltuvissa tapauksissa urakoitsijan on kuitenkin noudatettava rakennusalan ammatin harjoittamista koskevien autonomisten alueiden asettamia velvoitteita, koska ne ovat ainoita, joilla on toimivalta sanella säännöksiä ei-sertifioitujen ammattien harjoittamisesta rakennusalan ammattien alalla. rakentaminen.

Kyllä, niitä on virallinen pätevyys, ammatillinen koulutus, joka liittyy rakentamisen erilaisiin materiaalitoimintoihin (esim. toteutus ja työsuunnitelmat, muuraus jne.). Tässä mielessä on olemassa ammattitaitotodistukset, jotka vahvistavat joidenkin rakennusteknikon pätevyyden ja kokemuksen.

Velvoitteet

 Rakentajan pätevyyttä tai pätevää ammattikoulutusta koskevan vaatimuksen lisäksi sovelletaan seuraavia velvoitteita:

• - työn toteuttaminen hankkeen, voimassa olevan lainsäädännön sekä rakennuspäällikön ja työn toteuttamisjohtajan ohjeiden mukaisesti hankkeessa vaaditun laadun saavuttamiseksi.

Urakoitsijan suorittaman työn tulee noudattaa seuraavaa parametrit :

– toimeksiantajan tai promoottorin tilauksesta;

– suunnittelijan laatimaan hankkeeseen;

- lex artis rakentajalta, joka on osa sopimusta ( CC art.1258 ), eli että hänen on noudatettava ammattiaan koskevia tavanomaisia ​​sääntöjä ja hyviä käytäntöjä;

– sovellettavaan lainsäädäntöön, erityisesti rakennusalan tuotteisiin, laadunvalvontaan, terveyteen ja turvallisuuteen, työperäisten riskien ehkäisyyn jne. liittyvään lainsäädäntöön, ja hänellä on oltava vaaditut luvat, luvat ja lisenssit jne.

– Promoottorin ohjeisiin, jotka kanavoidaan yleensä projektijohdon eli projektipäällikön ja projektin toteutuspäällikön kautta.

Kuten aiemmin on analysoitu, urakoitsija ei noudata toiminnan suorittamista huolellisesti, vaan sopimuksessa määrätyn tuloksen saavuttaminen on välttämätöntä. Tästä syystä riski esineen katoamisesta on omalla kustannuksellasi työn toimitukseen asti.

Urakoitsija ei voi rajoittua teknisten ohjeiden toteuttamiseen, koska asiantuntija-asemansa ansiosta hän pystyy arvioimaan ohjeiden toteutettavuus ja saadut tilaukset sekä rakennusmateriaalien soveltuvuus, mikäli ne ovat tilaajan toimittamia. Hän on velvollinen varoittamaan toimeksiantajaa, jos ohjeet tai määräykset ovat virheellisiä tai mahdottomia toteuttaa, ja näin ollen hänellä on oikeus olla toteuttamatta tai toteuttamatta toimeksiantoja, jos ne hänen mielestään ovat virheellisiä tai mahdottomia toteuttaa.

Urakoitsijan on noudatettava promoottorin ohjeita Hänellä ei kuitenkaan ole varaa väittää ja piiloutua sen tosiasian taakse, että hän tekee mitä teknikot käskevät, jos hän yrittää välttää mahdollisen vastuunsa töihin liittyen.

• - rakennuspäällikön nimitys joka ottaa vastaan ​​rakentajan teknisen edustuksen työssä ja jolla on pätevyytensä tai kokemuksensa vuoksi oltava riittävä koulutus työn ominaisuuksien ja monimutkaisuuden mukaisesti.

Työmaapäälliköllä ei vaadita akateemista tutkinto. Yleensä se on tekninen arkkitehti tai henkilö, jolla on paljon kokemusta rakentamisen maailmasta.

Voidakseen antaa toimeksiantoja alaisilleen on rakennuspäällikkö tunteva suoritettava rakentaminen ja osattava tilata työn suorittamiseen ja suorittamiseen tarvittavat henkilö- ja aineresurssit. mitä urakoitsija ja toimeksiantaja ovat sopimuksessa sopineet.

• - henkilöresurssien ja aineellisten resurssien kohdentaminen mitä työn tärkeys vaatii. Rakentajan tulee osoittaa työhön tarvittavat henkilö- ja aineelliset resurssit sopimuksessa sovitun tuloksen saavuttamiseksi.

Rakentaja ei yleensä harjoita toimintaansa suoraan, vaan toimii liiketoimintarakenteensa kautta. Siksi kokonaan tai osittain alihankinta töistä on mahdollista, kunhan rakennusalan alihankkijan määrää säätelevässä L 32/2006:ssa asetetut vaatimukset täyttyvät, ellei mainittua valtaa ole sopimuksessa nimenomaisesti suljettu pois tai ellei pääsopimuksia tai teettää kaikki työt urakoitsijalle hänen henkilökohtaisten ehtojensa perusteella.

• - alihankinnan virallistaminen työn tietyistä osista tai tiloista sopimuksessa ja laissa 32/2006 säädetyissä rajoissa.

Alihankinta kuuluu urakoitsijan velvollisuuksiin, mutta se ei ole niinkään velvoite kuin a teho urakoitsijalta.

Urakoitsija on suoraan vastuussa , työn omistajan edessä, alihankkijoiden suorittaman työn osalta. Jos työtä on puolestaan ​​sovitettu korkeammalle tasolle, alihankkija voi tuoda a subrogaatio ja toissijainen toiminta samaa työn omistajaa vastaan ​​vaatiakseen urakoitsijan velkaa.

• Allekirjoittaminen ulkoasu tai aloitustodistus ja vastaanottotodistus työstä. Asetteluasiakirja on allekirjoitettava urakoitsijan ja projektin johdon eli rakennuspäällikön ja työn toteuttamisjohtajan toimesta.

Asetus on tehtävä rakentajan toimesta osana työn toteuttamista. Taittolakissa on mainittava, eteneekö työn aloitus ja soveltuvin osin taittolaki toimii muodollinen aloitus työstä.

Myös urakoitsijan velvollisuus on allekirjoittaa sopimus teoksen vastaanotto , joka on vähintään urakoitsijan ja hankkeen toteuttajan allekirjoitettava (LOE art.6). Jos varaukset kirjataan vastaanottotodistukseen, kun nämä varaukset on korjattu, urakoitsijan on allekirjoitettava oikaisutodistus ( LOE art.6.2.d ).

• Toimita rakennuspäällikölle tarvittavat tiedot työn suorittamista varten dokumentaatio tehdystä työstä . Urakoitsijan on toimitettava rakennuspäällikölle tiedot ja asiakirjat, jotka ovat tarpeen hänen valmistelemaan suoritettuun työhön liittyvää dokumentaatiota ( LOE art.12. 3.F ).
• Tilaus takeita säädetään laissa, erityisesti kymmenen vuoden vakuutus , ja aineellisten vahinkojen vakuutus , vakuus tai rahavakuus, jonka rakentajan on annettava takuuksi töiden lopettamiseen tai loppuun saattamiseen vaikuttaviin paheisiin tai toteutusvirheisiin liittyvistä aineellisista vahingoista, jotka on korvattava yksi vuosi töiden valmistumisesta ja toimittamisesta toteuttajalle.

Mainitun vakuutuksen merkintä voidaan korvata ennakonpidäyksellä by Ishayoiden opettaman promoottori 5 % työn materiaalisuorituksen määrästä koko takuuajan. On ymmärrettävä, vaikka LOE:ssä ei sanota mitään, että urakoitsija voi myös korvata edellä mainitun vakuutuksen tilauksen toimittamisen järjestäjälle. pankki takuu, joka takaa vähintään 5 % työn materiaalisuorituksen määrästä yhden vuoden ajaksi, jolla rakennukselle aiheutuvat aineelliset vahingot, jotka aiheutuvat rakennukselle edellä mainitun vuoden aikana pintakäsittelyyn tai viimeistelyelementteihin vaikuttaneista puutteista tai suoritusvirheistä. saada korvausta.

Promoottori voi nimenomaisesti sopia toimeksisaajan kanssa, että tämä on vakuutuksenottaja edellisen puolesta aineellisen vahinkovakuutuksen tai takausvakuutuksen osalta rakennuselementtien tai laitteistojen puutteista tai puutteista aiheutuneiden vahinkojen korvaamisen takaamiseksi. 3 vuotta. jotka aiheuttavat asumisvaatimusten noudattamatta jättämistä; Y

– esinevahinkovakuutus tai takuuvakuutus takuuksi 10 vuotta korvausta rakennukselle aiheutuneista aineellisista vahingoista, jotka johtuvat perustuksesta, kannakkeista, palkkeista, lattioista, kuormaseinistä tai muista rakenneosista peräisin olevista tai niihin vaikuttavista vioista, jotka suoraan heikentävät rakennuksen mekaanista lujuutta ja vakautta.

aliurakoitsija

Alihankkija on luonnollinen henkilö tai oikeushenkilö, joka sopimuksella ottaa ennen urakoitsijaa tai muuta tilaavaa alihankkijaa sitoumuksen suorittaa tietyt työn osia tai yksiköitä , riippuen hankkeesta, jonka toteuttamista ohjaa. The variantit tästä luvusta voivat olla ensimmäisen alihankkijan (alihankkija, jonka asiakas on urakoitsija), toisen alihankkijan (alihankkija, jonka asiakas on ensimmäinen alihankkija) ja niin edelleen.

Laki 32/2006 säätelee alihankinta rakennusalalla ja pyrkii parantamaan alan työoloja yleensä ja erityisesti työntekijöiden terveys- ja turvallisuusolosuhteita. Tämä laki edellyttää radikaalia muutosta aikaisempaan malliin, koska siinä käsitellään ensimmäistä kertaa ja tiukasti alakohtaisesti alihankintaoikeudellisen järjestelmän sääntelyä, joka tunnustaa sen merkityksen rakennusalalle ja erikoistumiseen. tuottavuuden kasvulla, luodaan joukko takeita, joilla pyritään estämään tämäntyyppisen tuotantoorganisaation valvonnan puute aiheuttamasta objektiivisia riskitilanteita työntekijöiden turvallisuudelle ja terveydelle Espanjan kaltaisessa maassa, jossa on edelleen tapaturmien määrä. työvoima on erittäin pahamaineinen lukumäärästään ja vakavuudestaan.

Tätä tiukasti alakohtaista sääntöä sovelletaan sopimuksiin, jotka on tehty alihankintana seuraavien tehtävien toteuttamiseksi rakennustöissä tehdyt työt :

– kaivaminen;

– Maan liikkeet;

- rakennus;

– esivalmistettujen elementtien kokoaminen ja purkaminen;

– varusteet tai laitteistot;

– muuntaminen;

- kuntoutus;

– korjaus;

– purkaminen;

- pudotus;

– huolto;

– konservointi- ja maalaus- ja puhdistustyöt;

– sanitaatio.

 Vaatimukset urakoitsijalle ja alihankkijalle

Urakoijille ja alihankkijoille asetetaan joukko vaatimuksia tilata vältetään sellaisten yritysten osallistuminen, joilla ei ole vähimmäisorganisaatiorakennetta, joka mahdollistaa sen, että ne pystyvät täyttämään työntekijöiden terveyden ja turvallisuuden suojelemista koskevat velvollisuutensa. .

Jotta yritys voisi puuttua rakennusalan alihankintaprosessiin urakoitsijana tai alihankkijana, sen tulee täyttää seuraavat vaatimukset:

• Olla oma tuotantoorganisaatio , omistaa tarvittavat aineelliset ja henkilökohtaiset resurssit ja käyttää niitä sovitun toiminnan suorittamiseen.
• Oletetaan riskit, velvollisuudet ja vastuut liiketoiminnan kehittämiselle ominaista.
• Käytä suoraan valtuuksia organisaatio ja hallinto työntekijöidensä rakennustyömaalla suorittamien töiden yli ja itsenäisten ammatinharjoittajien osalta suorittamaan työ itsenäisesti ja omalla vastuullaan sekä heille työskentelevän yrityksen organisaation ja johtamisen ulkopuolella. ovat palkanneet.

Yllä olevien vaatimusten lisäksi yritysten, jotka aikovat tehdä urakka- tai alihankintana työmaatyötä, tulee:

• Todista, että heillä on henkilöresurssit johtamis- ja tuotantotasolla, että heillä on tarvittava koulutus työperäisten riskien ehkäisemiseksi sekä työperäisten riskien ehkäisyä koskevan asetuksen L 31/1995 mukainen ennaltaehkäisevä organisaatio.
• Ole rekisteröitynyt Akkreditoitujen yritysten rekisteri . Tämän rekisteröinnin tekee viran puolesta toimivaltainen työviranomainen seuraavassa kohdassa tarkoitetun työnantajan ilmoituksen perusteella.

Urakoitsijan tai alihankkijayritysten on todistettava yllä olevien vaatimusten noudattaminen a ilmoitus akkreditoitujen yhtiöiden rekisteriin laaditun laillisen edustajansa allekirjoittama. Rekisteröinnin tekee viran puolesta toimivaltainen työviranomainen mainitun ilmoituksen perusteella.

Lisäksi yrityksillä, joiden toiminta muodostuu tavanomaisesta urakka- tai alihankintana rakennustyömailla suoritettavista töistä, tulee olla asetuksessa määrätyin ehdoin useita toistaiseksi voimassa olevat työntekijät joka on vähintään 10 % tämän säännön ensimmäisen 18 kuukauden aikana, eikä 20 % 19. - 36. kuukauden aikana eikä 30 % 37. kuukaudesta alkaen. Näitä tarkoituksia varten assosioituneet työosuuskunnat, työkumppanit lasketaan samalla tavalla kuin palkatut työntekijät asetuksessa määrätyin ehdoin.

Alihankintajärjestelmä

 Alihankintaketjujen ylijäämä, erityisesti rakennusalalla, toimii vähitellen heikentäen liiketoiminnan katteita ja tarjottujen palvelujen laatua niin, että ketjun viimeisissä lenkeissä katteet ovat käytännössä olemattomia, mikä suosii vedenalaista työtä. vain viimeisessä osassa, jonka on vastattava töitä suorittavien työntekijöiden turvallisuus- ja terveysolosuhteista. Tästä syystä ilmoitettu ylilyöntejä alihankintana voi helpottaa työterveyden ja -turvallisuuden kanssa yhteensopimattomien käytäntöjen ilmaantumista.

Alihankinta , tuotantoorganisaation muotona, ei voi olla rajoitettu , paitsi L 32/2006 säädetyin edellytyksin ja tapauksissa . Näin ollen rakennusalan alihankintajärjestelmä on yleensä seuraava:

• - promoottori voi tehdä sopimuksen suoraan niin monen urakoitsijan kanssa kuin se katsoo sopivaksi, olivatpa he yksityisiä tai oikeushenkilöitä.
• - urakoitsija voivat tehdä sopimuksen alihankintayritysten tai itsenäisten ammatinharjoittajien kanssa toteuttaakseen hankkeen toteuttajan kanssa sovitun työn.
• - ensimmäinen ja toinen alihankkija voivat teettää alihankintana niiden töiden toteuttamisen, jotka he ovat antaneet.
• - kolmannen osapuolen alihankkija ei saa teettää toimeksiantoa alihankintana toiselle alihankkijalle tai yrittäjälle.
• - itsenäisenä ammatinharjoittajana ei saa teettää itselleen tai muille alihankintayhtiöille tai muille itsenäisille ammatinharjoittajille uskottua työtä alihankintana.
• Myöskään alihankkijat eivät voi tehdä alihankintaa , jonka työhön käyttöön otettu tuotantoorganisaatio koostuu pohjimmiltaan työn panoksesta, joka ymmärretään siten, että se ei käytä sovitun toiminnan suorittamiseen enempää omia työvälineitä kuin käsityökaluja, mukaan lukien kannettavat sähkötyökalut, vaikka niillä olisi muiden kuin ilmoitettujen työryhmien tuki edellyttäen, että ne kuuluvat työn muille yrityksille, urakoitsijoille tai alihankkijoille.

Edellä olevasta huolimatta, kun se on asianmukaisesti perusteltua satunnaisia ​​tapauksia töiden erikoistumisvaatimuksen, tuotannon teknisten ongelmien tai työhön osallistuvien edustajien mahdollisesti kokemien ylivoimaisten esteiden vuoksi on projektin johdon näkemyksen mukaan tarpeen tilata jokin osa työstä kolmansien osapuolten, poikkeuksellisesti lisätasolle perustettua alihankintaa voidaan laajentaa edellyttäen, että projektinjohto ilmoittaa ennakkohyväksynnän ja siihen motivoivan syyn tai syyt kirjassa alihankinta (L 32/2006 art.7).

Poikkeuksellinen alihankintalaajennus ei päde edellä kohdissa e) ja f) tarkoitetuissa tapauksissa, ellei motivoiva seikka ole ylivoimainen este.

Urakoitsijan tulee ilmoittaa terveys ja turvallisuuskoordinaattori ja Ishayoiden opettaman työntekijöiden edustajat hänen sopimuksensa täytäntöönpanoon kuuluvista eri yrityksistä, jotka on lueteltu alihankintakirjassa, poikkeuksellinen alihankinta.

Samoin urakoitsijan on ilmoitettava asiasta toimivaltaiselle työ ilmoitetun poikkeuksellisen alihankinnan viranomainen toimittamalla 5 arkipäivän kuluessa sen hyväksymisestä selvityksen, josta käy ilmi sen tarpeellisuus sekä kopio alihankintakirjaan tehdystä merkinnästä.

Akkreditoitujen yritysten rekisteri - (L 32/2006 art.5 ja 6 )

Alihankintajärjestelmää koskevien määräysten soveltamiseksi on tarkoitus perustaa akkreditoitujen yritysten rekisteri, osaavasta työvoimasta riippuen viranomainen, jolla tarkoitetaan sen autonomisen alueen aluetta, jossa yrityksen sääntömääräinen kotipaikka sijaitsee. urakoitsija tai alihankkija.

Rekisteröinti Akkreditoitujen yhtiöiden rekisteri on voimassa koko maan alueella ja sen tiedot ovat julkisesti saatavilla, lukuun ottamatta yksityisyyttä koskevia tietoja.

Säännöksen mukaan sisältö, muoto ja tehosteet rekisteröinnin mainitussa rekisterissä perustetaan sekä koordinointijärjestelmät alueellisista työviranomaisista riippuvaisista eri rekistereistä.

Urakoitsijan ja alihankkijan velvollisuudet

Seuraavat velvoitteet asetetaan:

• Velvollisuus valppaus ja noudattamatta jättämisestä johtuvat vastuut. Lain L 32/2006 soveltamisalaan kuuluviin rakennustöihin osallistuvien urakoitsijoiden ja alihankintayritysten on valvottava, että alihankkijayritykset ja yrittäjät, joiden kanssa he tekevät sopimuksen, noudattavat tämän säännöksiä; erityisesti koskien:

– velvoitteet akkreditointi ja rekisteröinti ( L 32/2006 art.4.2 ); Y

- alihankintajärjestelmä ( L 32/2006 art.5 ).

Alihankintayritysten on ilmoitettava tai siirrettävä urakoitsijalle omien toimeksiantoyhtiöidensä kautta, jos ne eroavat edellisistä tietoja tai asiakirjoja joka vaikuttaa yllä olevaan.

Rajoittamatta muita sosiaalilainsäädännössä säädettyjä velvollisuuksia rikkominen vaadituista akkreditointi- ja rekisteröintivelvoitteista tai alihankintajärjestelmästä, määrittää yhteisen ja useita vastuuta alihankkijan, joka on tehnyt sopimuksen mainittujen rikkomusten vuoksi, ja vastaavan urakoitsijan työvelvoitteiden ja sovitun sopimuksen täytäntöönpanosta johdetun sosiaaliturvan osalta, jotka vastaavat rikkomisesta vastuussa olevaa alihankkijaa sopimuksensa täytäntöönpanon laajuudessa, riippumatta mainittujen yritysten toimintaa.

Joka tapauksessa työntekijälain 43 artiklan mukaista vastuuta vaaditaan (ET), kun siinä esitetyt oletukset toteutuvat.

• Onko alihankintaasiakirjat . Jokaisella urakoitsijalla tulee olla alihankintakirja kaikissa L 32/2006 soveltamisalaan kuuluvissa rakennustöissä.
• Ilmoitusvelvollisuus työntekijöiden edustajat . Työn suorittamiseen osallistuvien eri yritysten työntekijöiden edustajille on ilmoitettava siinä tehtävästä vuokrauksesta ja alihankinnasta.
• Akkreditoi ennaltaehkäisevä työntekijöiden koulutus . Yritysten on huolehdittava siitä, että kaikilla rakennustyömailla palveluita tarjoavilla työntekijöillä on työhönsä tai tehtäväänsä tarvittava ja asianmukainen koulutus työperäisten riskien ehkäisemiseksi, jotta he ovat tietoisia riskeistä ja toimenpiteistä niiden ehkäisemiseksi.

1) Valtionlaajuisella alakohtaisella työehtosopimuksella voidaan perustaa työntekijöiden edustusta koskevia järjestelmiä tai menettelyjä ammattiliittojen edustajien kautta tai kaksipuolisesti elinkeinoelämän järjestöjen ja ammattiliittojen välillä työriskien noudattamisen edistämiseksi. ennaltaehkäisymääräykset vastaavan alueen rakennustöissä. Voit myös perustaa harjoitus ohjelmat sekä alakohtaiset erityissisällöt ja kunkin erikoisalan työhön.

2) Erityinen koulutuksen akkreditointijärjestelmä voi koostua ammattikortin myöntämisestä jokaiselle työntekijälle, joka on ainutlaatuinen ja voimassa koko alalla.

3) Alihankkijalla ei ole LOE-säännön mukaista rakennusagentin asemaa, joka määrittelee vastuu rakennusaineita vastaan rakennusvirheitä , rakentaja on vastuussa alihankkijoiden toiminnasta, koska ne liittyvät sopimukseen, rajoittaen alihankkijan toiminnan urakoitsijansa ohjeiden noudattamiseen.

4) Lain L 32/2006 määräysten rikkomisesta seuraa lain konsolidoidun tekstin RDLeg 5/2000 mukaisesti. yhteiskuntajärjestyksen rikkomukset ja sanktiot

Väliaikainen yritysten liitto –  (L 18/1982)

Kun otetaan huomioon kiinteistömarkkinoiden ja rakennusprosessin saavuttama tekninen ja kaupallinen sekä lainsäädännöllinen monimutkaisuus, on ilmaantunut ja ilmaantuu uusia toimijoita tai subjekteja, jotka kehittävät palvelutarjontaa, joka edistää tavalla tai toisella. tehokkaamman ja laadukkaamman rakentamisen takaamiseksi.

Tästä suuresta ryhmästä erottuvat seuraavat asiat:

– integroitu projektinhallinta tai project manager ; JA

– rakennusalan yritysten ja/tai yrittäjien yhteistyö yhteisyritysten ja yhteisyritykset .

Yritysten väliaikaiset liitot (jäljempänä UTE) olettavat a yhteistyöjärjestelmä yritysten ja/tai yrittäjien välillä tietyksi määräajaksi tai määräämättömäksi ajaksi työn, palvelun tai toimituksen kehittämiseksi tai toteuttamiseksi ja määrätyllä verojärjestelmällä.

UTE syntyy yritysten ja/tai liikemiesten välisestä yhteistyösopimuksesta, joka on virallistettu julkinen teko siitä syntyy organisaatio, josta puuttuu oikeushenkilöllisyys . Tästä syystä UTE:n jäsenet ovat yhteisvastuussa kolmansille osapuolille yhteisen edun vuoksi tehdyistä teoista ja toiminnoista.

Ominaisuudet

Jotta lailla L 18/1982 säädettyä verojärjestelmää voitaisiin soveltaa, UTE:llä on oltava seuraavat ominaisuudet:

• Sen jäsenten täytyy olla Espanjassa tai ulkomailla asuvia yksityishenkilöitä tai oikeushenkilöitä. Yritys tulo Yhteisyritykseen kuuluvien henkilöiden määrä määritellään tuloverotuksessa suorilla arvioilla.
• Sen objekti on yksinomaan kehittää tai toteuttaa tietty työ, palvelu tai toimitus Espanjassa tai sen ulkopuolella, jotta voidaan kehittää tai toteuttaa täydentäviä ja lisätöitä ja palveluita alkuperäiseen kohteeseen.
• Sen kesto on oltava sama kuin sen kohteena olevan urakan, palvelun tai tavaran, enintään 25 vuotta, paitsi jos toteutus tai hyödyntäminen on julkisia rakennusurakoita tai palveluja, jolloin enimmäiskesto on 50 vuotta. vuotta.
• Niitä on hallinnoitava a yksi johtaja jokaisella UTE:n jäsenellä on riittävät valtuudet käyttää oikeuksia ja tehdä vastaavia velvoitteita UTE:n puolesta.
• Ne on muodostettava a julkinen teko joka sisältää niiden toimintaa säätelevät säännöt tai sopimukset, mukaan lukien mm. osuus tai menetelmä, jolla määritellään eri jäsenten osallistuminen UTE:n tulosten jakamiseen ja aikajakokriteeri. tuloksista tai tuloista ja kuluista. Julkinen asiakirja on rekisteröitävä valtiovarainministeriön erityiseen hallinnolliseen rekisteriin. Ennen rekisteröinti , Verojen pääosastolle on osoitettava asiakirja, jossa UTE:n jäsenet pyytävät erityisverojärjestelmän hyväksymistä ja asiakirjan rekisteröintiä. Mainittu asiakirja on toimitettava yhdessä kopio UTE:n perustamiskirjasta, valokopio mallista 036 tai 037, jossa pyydetään UTE:n CIF-todistusta, ja valokopio mallista 845 (kunnallinen maksu) tai 846 (maakuntamaksua vastaan). .

L 18/1982 käyttää termiä " yrittäjät” On kuitenkin ymmärrettävä, että luonnolliset henkilöt voivat kuulua UTE:hen edellyttäen, että he ovat suorassa estimointijärjestelmässä.

 Verojärjestelmä

 Näihin yhteisöihin sovellettava verojärjestelmä vaihtelee sen mukaan, täyttyvätkö L 18/1982:ssa esitetyt vaatimukset:

• Jos vaatimukset eivät täyty: nämä kokonaisuudet eivät ole IS-veronmaksajia , maksaa veroja tulonjakojärjestelmän mukaisesti ( LIS art.6 ).
• Jos vaatimukset täyttyvät, verojärjestelmä riippuu siitä, onko tai ei, UTE on rekisteröity erityisrekisteriin : UTE:tä, jota ei ole rekisteröity erityisrekisteriin, verotetaan yleisen IS-järjestelmän mukaan, kun taas rekisteröityyn sovelletaan näille yhteisöille vahvistettua erityistä verojärjestelmää.

 Erityinen verojärjestelmä

 Erityisrekisteriin rekisteröityihin UTE:ihin sovelletaan seuraavaa verojärjestelmää:

1) He eivät maksa IS osasta asuvien jäsenten veropohja Espanjan alueella. Siinä tapauksessa, että UTE valitsee osamaksutapa , laskentaperuste ei sisällä jäsenille kuuluvaa veropohjan osaa, jonka on suoritettava veropohjan laskeminen. Erämaksujen ylijäämää ei palauteta missään tapauksessa samaan osaan nähden.

2) Sen asuvat jäsenet Espanjan alueella tai ulkomailla asuvien, joilla on pysyvä toimipaikka siellä, lasketaan:

• - nettorahoituskulut joita UTE ei ole rahoituskulujen vähennyskelpoisuuden rajoituksen mukaisesti vähentänyt verokaudella. Yhteistyökumppaneilta veloitetut nettorahoituskulut eivät ole yhteisön vähennyskelpoisia.
• varten verokaudet alkaen tai sen jälkeen 1-1-2015 , se pääomitusrahasto, jota UTE ei ole itse käyttänyt verokaudella. UTE ei voi soveltaa UTE:n kumppaneille laskettua varausta, ellei kumppani ole IRPF-veronmaksaja.
• Positiivista tai negatiivista UTE:n hankkimat veropohjat. UTE ei voi kuitata kumppaneille kohdistettuja negatiivisia veroperusteita. 1 tai sen jälkeen alkavilla verokausilla positiivisia veroperusteita alennetaan tai korotetaan tapauksen mukaan tasoitusrahastossa.
• - vähennysten ja bonusten perusteet kiintiössä, johon yhteisö on oikeutettu. Nämä vähennys- tai bonusperusteet sisällytetään kumppaneiden selvitystilaan, mikä pienentää kiintiötä IS- tai IRPF-määräysten mukaisesti.
• Ennakonpidätykset ja tilimaksut vastaa UTE:tä.

3) Osingot ja osuuksia voitosta vastaa ulkomailla asuvat jäsenet Espanjan alueella verotetaan sellaisenaan RDLeg 5/2004:n (ulkomailla asuvien tulojen) ja Espanjan allekirjoittamien kaksinkertaisen verotuksen välttämissopimusten mukaisesti. .

Osingot ja voitonjako vastaavat kumppani joiden on vastattava veropohjan kohdentamisesta ja jotka ovat peräisin verokausilta, joiden aikana UTE oli tässä järjestelmässä, ei veroteta tästä verosta tai henkilökohtaisesta tuloverosta.

4) Siinä tapauksessa osakkeiden siirto erityisverotuksen mukaisen yhteisyrityksen pääomassa, omissa varoissa tai tuloksissa hankinta-arvoa korotetaan niiden sosiaalietuuksien määrällä, jotka ilman tehokasta jakoa on kohdistettu osakkaille. tulona osakkeistaan ​​hankinnan ja luovutuksen välisenä aikana.

5) varten verokaudet alkaen tai sen jälkeen 1-1-2015 , UTE:n osakkeiden hankinnan arvoa vähennetään kumppaneille kohdistettujen sosiaalisten tappioiden määrällä.

Tämä verojärjestelmä ei päde niillä verokausilla, joina harjoitetaan muuta kuin tarkoitukseensa soveltuvaa toimintaa tai he omistavat suoraan tai välillisesti osakkeita yhtiöissä, jotka ovat heidän kumppaneitaan tai ohjaavat tai valvovat suoraan tai välillisesti osakkaidensa tai kolmansien osapuolten toimintaa .

UTE:t ja heidän Espanjassa asuvat osallistujat eivät ole velvollisia pitämään ennakonpidätystä lähteellä IS:n tai IRPF:n vuoksi pidätettävien tuottojen osalta, jotka on vastavuoroisesti tyydytetty liiton toiminnasta sen suhteissa jäseniinsä. Niiden muiden tyydyttämien tulojen osalta on velvollisuus suorittaa vastaava pidätys tai ennakkomaksu IS:n tai IRPF:n tilimaksuna.

Ulkomailla toimivat UTE:n jäsenyritykset voivat hyötyä tästä tuloja ulkomailta että vapautus menetelmä ( LIS art.45 ). Yksiköt, jotka osallistuvat ulkomailla suoritettaviin tai toimitettuihin töihin, palveluihin tai tavarahankintoihin UTE:tä vastaavien yhteistyömenetelmien avulla, voivat turvautua ulkomailta saatuja tuloja koskevaan poikkeukseen. Yhteisöjen on pyydettävä poikkeusta talous- ja valtiovarainministeriöltä ja toimitettava tiedot, jotka ovat samankaltaisia ​​kuin Espanjan alueella perustettujen yritysten väliaikaisilta liitoilta vaadittavat tiedot. Vapautusvaihtoehto määrää sen soveltamisen UTE:n päättymiseen asti. UTE:n saama negatiivinen tulo kirjataan jäsenyhteisöjen veropohjaan. Tällöin, kun yhteisyritys saa peräkkäisinä vuosina positiivista tuloa, jäsenyritykset sisällyttävät veropohjaansa positiivisesti aiemmin jaetut negatiiviset tulot mainitun positiivisen tulon määrään saakka. Edellä oleva ei päde niillä verokausilla, joina verovelvollinen harjoittaa muuta toimintaa kuin sitä, johon sen liiketoiminnallisen tarkoituksen tulee muodostua.

Verohallinto pitää Espanjan UTE:n tavoin " yhteisyritykset » (kun ne eivät johda uuden yrityksen perustamiseen) ja konsortiot muiden ulkomaisten yritysten kanssa, jotka eivät ole oikeushenkilöitä ja joiden tarkoituksena on vastaavan työn, tavaran tai palvelun suorittaminen.

 Sammuminen

Kun yrityksen tarkoitus, jota varten se perustettiin, on täytetty, UTE lakkaa. Irtisanominen virallistetaan a julkinen teko , joka on ilmoitettava valtiovarainministeriölle, joka poistaa sen erityisrekisteristä.

Ratkaisu

Jos selvitystila johtaa a tavaroiden toimitus UTE:n muodostaville yhtiöille, joiden markkina-arvot ovat kirjanpitoarvoja korkeammat, molempien arvojen erotus on sisällytettävä sen verokautta vastaavaan UTE:n veropohjaan, jonka aikana luovutus tapahtuu. sukupuuttoon, niin että se lasketaan jäsenille, jotka lisäävät UTE:hen osallistumisensa verotuksellista arvoa niille UTE:n purkamisesta saatavien myyntivoittojen määrällä.

Selvitystilassa olevan UTE:n jäsenten tasolla tuloa tuotetaan saadun selvityspalkkion markkina-arvon ja niille lasketun UTE:n osakkuuden veroarvon erotuksesta, mukaan lukien UTE:n selvitystilasta saadut tulot, jotka kuuluvat sen jäsenille.

 Yhteisyritykset

Yhteisyritys kaava olettaa useiden yritysten välistä yhteistyötä a sopimussopimus tai edellä mainitun sopimussopimuksen lisäksi useiden yhtiöiden perustamalla a yhteinen tytäryhtiö toiminnan konkreettiseksi toteuttamiseksi. Tämä viimeinen tapaus on yleensä tyypillisin. Edellä mainittu tytäryhtiö on yleensä joko julkinen osakeyhtiö tai osakeyhtiö, jonka muodostavat ja omistavat samassa prosenttiosuudessa kaikki mukana olevat yhtiöt.

Kaikkia Espanjan säännöksissä kutakin niistä koskevia muodollisuuksia on noudatettava edellä mainitun yhteisen tytäryhtiön perustaminen ja toiminta. Kaupallisilla yhtiöillä on periaatteessa vakaa luonne ja tietty kutsumus pysyvyyteen, mutta silti niillä voi olla tilapäinen luonne, joka asettaa sille tietyn keston tai valmistumisen virstanpylvään.

Koska se on kumppaneiden erityinen yhteistyömalli, on välttämätöntä saada aikaan erittäin selkeä sopimus tarkoitus ja muoto yhtiöjärjestyksen ja osakassopimuksella perustetun yhtiön ja organisaation hallintoelimiä ja päätösvaltaisuutta säätelevästi. Äänestysminimi mainituissa elimissä (osakkaiden tai osakkeenomistajien kokous ja hallintoelin) sopimusten tekemiseksi, jopa mahdollisuus tehdä joitain sopimuksia, jotka edellyttävät kaikkien osapuolten yhteisymmärrystä.

Yritystyypit

 Kummankin mainitun yritystyypin tunnuspiirteinä on korostettava seuraavaa:

• Osakeyhtiö (SA): Sen vähimmäispääoman tulee olla 60,101 XNUMX euroa jaettuna osakkeisiin, eivätkä osakkaat ole henkilökohtaisesti vastuussa yhtiön veloista, vaan kyseisten velkojen täyttämisestä vastaa vain yhtiön omaisuus.
• Osakeyhtiö (SL): Sen vähimmäispääoman tulee olla 3,005 XNUMX euroa jaettuna osakkeisiin, joita ei voida vapaasti siirtää muille kuin samaan konserniin kuuluville yhtiömiehille tai heidän sukulaisilleen tai yrityksille. Tällöin osakkaat eivät myöskään ole henkilökohtaisesti vastuussa yrityksen veloista. Osakeyhtiöllä on suhteellisen joustavampi järjestelmä kuin julkisella osakeyhtiöllä, mikä jättää enemmän itsemääräämisoikeutta osapuolten tahdon varaan.

 Erot UTE:n ja «yhteisyrityksen» välillä

Vaihtoehtona on perustaa yhteisyritys kiinteistöhankkeen kehittämiseen sen organisatorisesta ja toiminnallisuudesta huolimatta etuja ja erityinen verojärjestelmä, joka lisää joustavuutta liittyvien yritysten väliseen yhteistyöhön, on haitta että sen jäsenet ovat yhteisvastuussa kolmansille osapuolille yhteisen edun vuoksi tehdyistä teoista ja toiminnoista. Toinen haittapuoli on sen hallintoelimen muoto yhden johtajan kautta, joka sitoo UTE:n ja siten sen kumppanit . Kaikkien kumppanien tulee sopia johtajan henkilöstä, joka voi sitoutua siihen.

Tätä haittaa ei kuitenkaan esiinny tapauksessa yhteinen tytäryhtiö johtuen yhteisyritys (osakeyhtiö tai yhteisö), koska osakkaat eivät ole henkilökohtaisesti vastuussa yhtiön yritysveloista. Toisaalta tämä vaihtoehto merkitsee sellaisen yrityksen perustamista, jolla on kaikki vastaavat menettelyt ja kustannukset sekä erityislain soveltamatta jättäminen. verojärjestelmä UTE:sta.

Toisaalta, tilapäinen luonne UTE:n säännöksiä voidaan soveltaa myös osakeyhtiöön, jossa määrätään työn suorittamiseen tai palvelun suorittamiseen rajoitettu kesto.

 3.- Tekninen suunta

 Projektin suunnittelija - (LOE art.10 )

Suunnittelija on määritelty pätevänä ja pätevänä teknikkona, joka rakennuttajan määräyksestä ja vastaavien teknisten ja kaupunkien määräysten mukaisesti on vastuussa rakennuksen käsitteen tallentamisesta suunnitelmien ja asiakirjojen sarjaan yleisen graafisen koodin mukaisesti.

Suunnittelija voi toteuttaa projektin kehittämisen itse tai sopia toteuttajan kanssa vuokraamisesta osittaisia ​​yhteistyöhankkeita muista teknikoista, jotka voivat:

– kirjoittaa osittaisia ​​luonnoksia projektista; jompikumpi

– kirjoita osia, jotka täydentävät projektin.

Osittainen yhteistyösopimus tulee tehdä vuonna koordinointi päähankkeen tekijän suunnittelijan kanssa välttäen päällekkäisyyksiä dokumentaatiossa ja ilmoitettujen eri teosten tekijöiden palkkioissa ( LOE art.4.2 ).

Kun hanketta kehitetään tai valmistuu osaprojektien tai muiden teknisten asiakirjojen avulla, jokainen suunnittelija olettaa omistus heidän projektistaan.

 vaatimukset

Suunnittelijan on oltava hallussaan akateeminen ja ammattilainen pätevyys tapauksen mukaan arkkitehdin, teknisen arkkitehdin, insinöörin tai teknisen insinöörin ja täyttää olosuhteet vaaditaan ammatin harjoittamiseen.

Näiden ammattien suorittamiseen vaaditaan kutakin edellä mainittua teknikkoa vastaava akateeminen tutkinto. Tässä mielessä numerossa nro XNUMX esitetyt kommentit. 1695 , työn suorittamisesta vastaavan johtajan osalta pätevän akateemisen ja ammatillisen pätevyyden, ammatin harjoittamisen edellytysten ja ammatillisen tunkeutumisen osalta.

Laillinen ihminen

Jos hankkeen tekniseksi laatijaksi nimetty henkilö on oikeushenkilö, hänen on puolestaan ​​nimettävä tekninen henkilö, joka tulee olemaan suunnittelija, jolla on oltava pätevä ammattipätevyys. Suunnittelija voi tässä tapauksessa olla joko a työntekijä jonka on palkannut oikeushenkilö tai jokin niistä kumppani joka on osa sitä.

 Rakennuspäällikkö

 Rakennusmestari on rakennusmestari, joka osana projektinjohtoa ohjaa työn kehittämistä sen teknisesti, esteettisesti, kaupunki- ja ympäristönäkökohdat huomioon ottaen sen määrittelevän hankkeen mukaisesti rakennusluvalla ja muilla pakollisilla valtuutuksilla. sopimusehdot, jotta varmistetaan sen sopivuus ehdotettuun tarkoitukseen.

Tämä on pätevä pätevä teknikko, joka yhdessä työn suoritusjohtajan kanssa muodostaa valinnainen hallinta teoksista.

Rakennuspäällikkö voi suorittaa lisäksi mm tehtävät hänelle kuuluvat (töiden ylin johto), työn suorittamisen johtajan oikeudet. Sekä toisen että toisen toiminnot ovat täysin eriytyneitä ja tunnistettavissa.

Rakennuspäällikkö voi olla suoritettavan työn projektin laatija tai muu henkilö. Kun kyseessä on muu ammattilainen kuin hankkeen laatija, he ovat velvollisia tarkistamaan hankkeen, koska he ottavat riskit ja vastuut johdettu mainitun projektin puutteista, puutteista ja puutteista ( LOE art.17.7.2º ). Rakennusjohtajalla on kuitenkin toistooikeus suunnittelijaa vastaan.

Enemmän kuin yksi ohjaaja on solmittu yhteisesti työn ohjaamisesta, he ovat yhteisvastuussa, sanotun kuitenkaan rajoittamatta keskinäistä jakautumista ( LOE art.17. 7.3º ).

Teokset osittaisia ​​hankkeita voivat ohjata muut teknikot rakennuspäällikön valvonnassa.

Jos projektipäällikön tehtäviä hoitava henkilö on a laillinen ihminen , tämän henkilön on puolestaan ​​nimettävä teknikko, joka tulee olemaan projektipäällikkö ja jolla on oltava pätevä ammattipätevyys.

1) A projektin vika ei vapauta työtä ohjaavaa teknikkoa vastuusta, koska hänen asemansa teknikkona velvoittaa hänet tarkastamaan hankkeen ja määrittämään sen soveltuvuuden työn erityisolosuhteisiin, sanotun kuitenkaan rajoittamatta suunnittelijan vastuuta syntyneistä puutteista. Siksi on ymmärrettävä, että työn johtaja hiljaisesti vahvistaa ja hyväksyy sen, mitä tekninen suunnittelija on laskenut ja suunnittelenut, ja näin ollen, mikäli virheitä ilmenee, niistä aiheutuva vastuu on yhteisvastuullinen. molemmat teknikot.

2) - arkkitehti vaaditaan teoksen ohjaaja a huolellisuuden aste joka johtuu hänen tietämyksensä erikoisuudesta ja teknisestä ja ammatillisesta takeesta, jonka hänen työhönsä osallistumisensa edellyttää, mukaan lukien hänen tehtäviensä joukossa sen maan erityisolosuhteiden tutkiminen, jolle se rakennetaan. Tämä vakiintunut oikeustieteen oppi sisältyy LOE:hen.

vaatimukset

Rakennuspäällikön tehtävien hoitaminen edellyttää pätevyyden hankkimista akateeminen ja ammattimainen pätevyys ja täyttää olosuhteet vaaditaan ammatin harjoittamiseen.

Rakennuspäällikön tehtäviä voivat hoitaa arkkitehdit, tekniset arkkitehdit, insinöörit ja tekniset insinöörit. Näillä ammattilaisilla on oltava hallussaan vastaavat tiedot voidakseen harjoittaa ammattiaan otsikko .

- hyväksyntä Espanjassa Euroopan unioniin kuulumattomien valtioiden myöntämien tutkintojen suorittaminen suoritetaan niiden kahdenvälisten sopimusten ja sopimusten mukaisesti, jotka Espanja on mahdollisesti allekirjoittanut opintojen ja tutkintojen tunnustamisen osalta. Samoin edellä mainitut tutkinnot voidaan hyväksyä Espanjassa edellyttäen, että tutkinnon ja virallisen yliopiston akateemisen tason hyväksymistä ja vastaavuuden ilmoittamista koskevat vaatimukset ja menettely sekä ulkomaisen validointi korkea-asteen opinnot täyttyvät, ja menettely, jolla määritetään arkkitehdin, insinöörin, tutkinnon suorittaneen, teknisen arkkitehdin, teknisen insinöörin ja tutkintotodistusten vastaavuus Espanjan korkeakoulututkintojen viitekehyksen tasoihin. RD 967/2014 ).

Euroopan unionin jäsenvaltiossa myönnettyjen tutkintojen homologointi ja tunnustaminen tapahtuu Espanjassa tutkintotyypin mukaan.

Ottaen huomioon ammatin harjoittamisen edellytyksiä , rakennuspäällikön tehtävien hoitaminen edellyttää rekisteröitymistä ja siten säännöissä määrättyjen velvollisuuksien noudattamista ammattiliitoissa.

Projektipäällikön tehtävät ovat seuraavat:

• Onko akateeminen ja ammattimainen arkkitehdin, teknisen arkkitehdin, insinöörin tai teknisen insinöörin pätevyys ja täyttää olosuhteet vaaditaan ammatin harjoittamiseksi (n. 1684 ). Yleensä työn suorittamisen ohjauksen voivat suorittaa ihmiset, joilla on arkkitehti, tekninen arkkitehti, insinööri tai tekninen insinööri.

Kuten suunnittelijan tapauksessa, suhteessa rakennusjohtajaan, LOE ei tarjoa a etusija jossa määritetään, mitkä ammattilaiset ovat vastuussa minkä tahansa työn suunnasta, rajoittuen luetteloimaan teknikot, jotka voidaan ottaa käyttöön, paitsi ryhmän a rakennukset of LOE art.2.1 , jossa töiden ohjauksen pätevyys on annettu yksinomaan arkkitehdeille.

• Varmista asettaminen ja riittävyyttä säätiö ja ennustettu rakenne maan geoteknisten ominaisuuksien mukaan. Rakennusjohtajan velvollisuutena on tarkastaa paikan päällä toteutettavan hankkeen geometrinen toteutettavuus sekä sen toteuttamiseen tarvittavan maa-alueen saatavuus.

Merkinnällä tarkoitetaan toimenpidettä, jolla piirretään maahan tai teokselle luonnollinen koko, vaihtelevan koostumuksen omaava ja omalla teknisellä merkityksellään oleva geometrinen hahmo, joka on aiemmin suunniteltu suunnitelmaan tai sen kuvaus on tallennettu muuhun asiakirjaan, jossa on riittävät tiedot. sen oikeaan tulkintaan ja siirtämiseen ( RD 314/1979 kohta 3.1.1 ).

Kuvatun velvoitteen toisen osan osalta on tarpeen valmistella a geotekninen tutkimus jotta rakennuspäällikkö voi tarkistaa perustusten ja suunnitellun rakenteen riittävyyden. LOE:ssä ei kuitenkaan mainita geoteknistä tutkimusta pakollisten asiakirjojen joukossa, joiden tulee olla osa hanketta.

Asetus ulos merkitsee tai määrittelee maahan sen, mikä suunnittelijan suunnitelmassa näkyy, ja se rajoittuu geometriseen tarkastukseen suunnitellun rakennuksen tontilla ja rakentajan ilmoitukseen siitä, että hän pystyy aloittamaan sopimustyöt. että hankkeen johto hyväksyy yhteisymmärryksessä hankkeen toteuttajan kanssa töiden välittömän aloittamisen.

• ratkaista vastuusitoumukset jotka esiintyvät sivustolla ja tallentavat tilaus- ja tukikirja tarkat ohjeet projektin oikeaan tulkintaan. Rakennuspäällikön on huolehdittava siitä, että työt suoritetaan hankkeen mukaisesti, jota varten hänen on seurattava ja varmistettava töiden kehittyminen sekä ratkaistava kehittämisen aikana mahdollisesti ilmenevät satunnaiset tapahtumat. Sinun on tehtävä niin monta tarkistusta kuin on tarpeen, jotta työt ovat tehokkaasti suunniteltujen mukaisia, ja anna urakoitsijalle tarvittavat ohjeet siihen. Tässä mielessä urakoitsijalle on annettava suunnitelmat ja tiedot, joita tarvitaan projektin oikeaan tulkintaan.

Rakennuspäällikkö vastaa projektin tulkinnassa , sekä teknisestä, taloudellisesta että esteettisestä näkökulmasta, samoin kuin tarvittavien toimenpiteiden toteuttaminen hankkeen kehittämisen loppuun saattamiseksi sekä mukautusten, täydentävien yksityiskohtien ja muutosten määrittäminen, jotka voivat olla tarpeen työn täydellisen päätökseen saattamiseksi , projektin mukaan.

Rakennuspäällikön tulee kirjata tilaus- ja avustuskirjaan annetut tilaukset sekä laadunvalvontaan liittyvät tilaukset ja toimittaa ne valmiina töiden päätyttyä.

• Valmistella, promoottorin pyynnöstä tai hänen suostumuksellaan, mahdollista projektin muutokset , joita töiden edistyminen edellyttää, edellyttäen, että ne mukautuvat hankkeen suunnittelussa suunniteltuihin ja noudatettuihin säännöksiin. Rakennuspäällikkö on oikeudellisesti velvollinen tekemään hankkeeseen muutoksia vain silloin, kun työn edistyminen sitä vaatii. Sopimuksella on kuitenkin mahdollista jatkaa ius variant hankkeen toteuttajalle niin moneen muutoksiin kuin hän päättää tehdä hankkeessa töiden aikana tai jopa rajoittaa mainittua valtaa tehdä muutoksia, jotka sisältävät muutoksia sopimushinnassa joko ylöspäin tai alaspäin. , tietyllä prosentilla.

LOE tai siviililaki eivät tunnusta toteuttajan oikeutta tehdä muutoksia hankkeeseen. Rakennuspäällikkö on velvollinen tekemään hankkeeseen vain sellaisia ​​muutoksia, joilla pyritään korjaamaan se, mikä on virheellistä tai mahdotonta toteuttaa. The mahdottomuus voidaan määrittää teknisistä, oikeudellisista tai kaupunkisyistä jne.

Siinä tapauksessa, että hankkeeseen ennakoidaan mahdollisuutta tehdä muutoksia, on töiden toteuttamissopimuksessa erikseen säädettävä tapa, jolla säännellään ja lasketaan hinnanoikaisut ja näistä vaihteluista johtuva aika.

Työn arkkitehtijohtajan on korjattava toteutettu hanke sen syntyessä virheet . Jos projektin tekijä ja työn johtaja ovat sama ylin arkkitehti, kyseessä on vain projektin toteutus. Mutta jos se on erilainen, toisesta tulee ensimmäisen tarkentaja ja korjaaja, koska kriteerinä on, että projekti on tarkoitus ja toteutus on todellisuutta.

1. e) Kirjaudu sisään layout tai työn aloittaminen minuuttia ja finaali työtodistus sekä valmistella osittaisia ​​sertifikaatteja ja suoritettujen työyksiköiden lopullinen likvidointi mahdollisten pakollisten viisumien kanssa.

Todistuksen suunnittelusta tai töiden aloittamisesta tai köysien purkamisesta tulee olla projektin johdon, urakoitsijan ja toteuttajan allekirjoittama.

Rakennuspäällikön tilaus työn lopputodistuksesta on välttämätön edellytys uudisrakennusilmoituksen rekisteröimiseksi (tai valmistumisen osoittamiseksi, kun uusi rakenteilla oleva työ ilmoitettiin) ja ensimmäisen ammattiluvan saaminen.

1. f) Valmistele ja allekirjoita dokumentaatio tehdystä työstä toimittaa se promoottorille mahdollisesti pakollisten viisumien kanssa. Koska käytäntö osoittaa, että töissä hankkeessa on aina vaihteluita (suuria tai pieniä) sen toteutuksen alusta työn loppuun asti, on rakennuspäällikön velvollisuus laatia ja allekirjoittaa työasiakirja. joka on todella teloitettu. Tällaista dokumentaatiota kutsutaan rakennukseksi kuten – rakennettu dokumentaatio .

Rakennuspäällikön tulee toimittaa mainittu dokumentaatio suoritetusta työstä toteuttajalle, joka puolestaan ​​toimittaa ne rakennetun rakennuksen tuleville ostajille.

g) Velvollisuudet töiden toteutusjohtaja , niissä tapauksissa, joissa työn johtaja ja työn suorittamisen johtaja ovat sama ammatti.

Toimeenpanojohtaja – Työjohtaja

Työn toteutusjohtaja on määritelty rakennusmieheksi, joka osana projektinjohtoa ottaa teknisen tehtävän ohjata työn materiaalista toteutusta sekä valvoa laadullisesti ja määrällisesti rakentamista ja rakennuksen laatua. .

kaksi hahmoa ovat siis eriytyneet fakultatiivisessa suunnassa:

– rakennuspäällikkö; JA

– Työn suoritusjohtaja.

Molemmat luvut ovat yhteensopiva ja samalla niiden toiminnot ovat täysin erilaisia.

- olennaiset toiminnot töiden toimeenpanon johtajan tehtävänä on ohjata, määrätä ja tarkastaa töiden toteuttaminen ja kehittäminen. Työn toimeenpanojohtajan tehtävät ovat kuitenkin aina työnjohtajan tehtävien alaisia.

Töiden toteutusjohtajan hahmo on se, jota rakentamisen maailmassa on perinteisesti kehitetty määrän mittaaja tai tekninen arkkitehti . Tällä agentilla ei ole valtaa valmistella tai luonnostella hanketta tai sen muutosta.

Työjohtaja kehittää välittää suuntaa töiden toteuttamisesta, kun taas töiden toimeenpanojohtaja selvittää, mikä olisi välitöntä suuntaa . Se on suoraan ja välittömästi töissä ja rakennusprosessissa ja tulee korjaamaan urakoitsijan tekniset ja valmistelupuutteet paikan päällä.

Jos työn suoritusjohtajan tehtäviä hoitamaan nimitetty henkilö on a laillinen taho , tämän henkilön on vuorostaan ​​nimettävä teknikko, joka tulee olemaan työn suoritusjohtaja ja jolla on oltava pätevä ammattipätevyys.

Töiden suorittamisesta vastaavan johtajan tulee teknikon ominaisuudessa olla ajan tasalla ja tietää rakennuksen tekniset standardit , ja varoittaa työnjohtajaa sen vaatimustenvastaisuudesta ja tarkistaa, että rakenne on sen mukainen lex artis

vaatimukset

 Työnsuoritusjohtajan tehtävien hoitaminen edellyttää pätevän akateemisen ja ammatillisen pätevyyden sekä täyttävän vaaditut ehdot ammatin harjoittamista varten. Tämä vaatimus on riippumaton siitä, ovatko suunniteltavat ja hoidetut rakennukset LOE:n alaisia ​​vai eivät.

Siten arkkitehdit, tekniset arkkitehdit, insinöörit ja tekniset insinöörit voi suorittaa toimintoja projektin toimeenpanojohtajalta.

Velvoitteet

Työn suoritusjohtajalla on seuraavat velvollisuudet:

• Tarkista vastaanotto rakennustuotteita työmaalla , tilata suorituskykyä tarkka testit ja kokeet. Töiden toteuttamisjohtajan velvollisuuksiin kuuluu töiden materiaalisuorituksessa käytettyjen materiaalien tarkastusten suorittaminen (seokset, testit ja tarkastukset, materiaalien suhteet ja annostelut, analyysit, töiden oikea sijoitus). edellä mainitut materiaalit, niihin liittyvät asiakirjat jne.).
• Ohjaa materiaalinen toteutus töistä tarkastaa layout, materiaalit, rakenneosien ja asennusten oikea toteutus ja järjestely projektin ja rakennuspäällikön ohjeiden mukaisesti.
• Kirjoita asianmukaiset ohjeet muistiin tilaus- ja tukikirja ja laadunvalvontakirja. Työn toteutusjohtajan tulee kirjata tilaus- ja avustuskirjaan ne tarkat käskyt ja ohjeet, jotka työssä annetaan projektin oikeaa tulkintaa ja toteuttamista varten.

Laadunvalvonnan osalta LOE:ssä ei sanota mitään projektinhallinnan velvoitteista tässä suhteessa. Aluelainsäädäntö asettaa velvollisuuden valvoa ja todentaa projektinhallinnassa (rakennusjohtaja ja töiden suoritusjohtaja) rakennusta vastaavan laatuasteen ja laadunvalvontaohjelman noudattamista.

• Kirjaudu sisään minuutin asettelua tai työn alkaminen ja lopullinen todistus työstä sekä valmistella ja allekirjoittaa osittaisia ​​sertifikaatteja ja lopullinen selvitystila suoritetuista työyksiköistä.
• Yhteistyötä laadittaessa dokumentaatio tehdystä työstä . Valinnaisen toteutuksen johtajan tulee olla yhteistyössä kiinteistön muiden toimijoiden kanssa toteutettujen töiden dokumentaation valmistelussa ja toimitettava suoritetun valvonnan tulokset.