Uuden rakennuskiinteistön ostaminen Espanjasta – Off-suunnitelma

Meidän tiimimme Espanjalaiset lakimiehet espanjalaisten kiinteistöjen asiantuntijat opastaa sinua espanjalaisen kiinteistön ostoprosessissa Valenciassa, Alicantessa, Costa Blancassa, Almeríassa, Murciassa, Costa del Solissa, Málagassa tai Kataloniassa.

Ostoprosessi  uusi Espanjan kiinteistöt on hyvin samanlainen kuin ostaa jälleenmyynties, mutta tärkeitä eroja on otettava huomioon. Espanjalaisista lakimiehistä koostuva tiimimme on laatinut käytännön oppaan, joka sisältää tärkeimmät espanjalaisten kiinteistöjen hankintaan liittyvät näkökohdat liittyen siirtoprosessiin.

Oikeudelliset näkökohdat ja prosessi

– Mitä on suunnitelman ulkopuolinen ostaminen Espanjassa? 

Se tarkoittaa rakentamassa olevan kiinteistön ostaminen, kun työt eivät ole vielä valmistuneet. Useimmissa tapauksissa ensimmäinen sopimus Espanjan kiinteistöjen ostosta tehdään, kun rakentaminen on suunnitteilla, eikä töitä ole vielä aloitettu.
Suunnitelman ulkopuoliset projektit vaativat a pitkäaikainen osto/rakennusprosessi mikä saattaa aiheuttaa epävarmuutta sijoittajan puolelle, erityisesti silloin, kun hänen on talletettava ja maksettava rahasummia kiinteistön lopullisen hinnan vuoksi, kun sillä hetkellä on vain "projekti”. Tämä epävarmuus on vielä suurempi, kun ostaja/sijoittaja ei tiedä projektin olennaisia ​​näkökohtia, kuten:  Rakentajan maine tai luottopisteet, rakennuksen hankkeen taloudellinen tilanne, jne. Ja mikä tärkeintä, millaisia ​​takuita tarjotaan vaadittujen maksujen turvaamiseksi, jos projekti ei ole valmis.
Investoinnin riskin pienentämiseksi olemme laatineet listan näkökohdista, jotka on otettava huomioon ostettaessa uusia kiinteistöjä suunnitelmattomissa projekteissa:

– Juridiset ja hallinnolliset rakennusasiakirjat

Uutta kiinteistöä ostettaessa on olemassa useita asiakirjoja, jotka on tutkittava ja tarkistettava asianmukaisesti, jotta tontin ja rakennuksen oikeudellinen tilanne ja rakentamisen asianmukainen kehitys voidaan valvoa.
Tämä on tehtävä, joka on suoritettava tunnustetut ja rakennusalan asianajajat, ja se on tehtävä rakennusprosessin jokaisessa vaiheessa: prosessin varhaisimmista vaiheista valmistumiseen asti. Joten jokaisessa vaiheessa on asiakirjoja ja tietoja, jotka on toimitettava ja hankittava ostajilta tai heidän asianajajaltaan, jotta voidaan varmistaa, että kaikki oikeudelliset ja hallinnolliset vaatimukset täyttyvät asianmukaisesti.

- Kulut, verot ja muut kulut

Vaikka yleisesti ottaen uusien kiinteistöjen hankintaprosessi on lähes sama kuin jälleenmyynnin ostaminen, on tiettyjä kustannuksia, veroja ja kuluja, joilla on erilainen käsite ja kohtelu.

Lakivinkkejä ostaessasi kiinteistön suunnitelman ulkopuolelta Espanjassa

1.- Tarkista promoottori/kehittäjä

Yksi tärkeimmistä päätöksistä ostettaessa uusia kiinteistöjä tai off-suunnitelma on maksaa ensitalletus ja seuraavat maksut kiinteistön hinnan perusteella jota ei ole vielä rakennettu.
On siis äärimmäisen tärkeää saada mahdollisimman paljon tietoa rakentajayrityksestä, sen luotto- ja taloudellisista pisteistä, kuinka kauan yritys on toiminnassa, omistajista ja yhteistyökumppaneista jne.

2.- Tarkastuspisteet

Joten uusia kiinteistöjä ostettaessa on erittäin tärkeää ottaa huomioon seuraavat prosessin tarkistuskohdat:

1. Tarkistaaksesi "kuka" omistaa rakennustontin:  Kiinteistön lakiasiakirjoihin tutustuminen on välttämätöntä sen tarkistamiseksi, kuka on sen maan/tontin omistaja, johon rakennus suunnitellaan tai toteutetaan.
2. Tarkistaaksesi, ettei lainoja / velkakelpoisuutta ole: On myös erittäin tärkeää tietää, onko maalla/tontilla minkäänlaisia ​​velkoja, rajoituksia, maksuja jne., jotka voivat vaikuttaa hankkeen oikeudelliseen tilanteeseen.
3. Varmistaakseen, että rakentaja/kehittäjä on maksanut omansa Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Jos se on maksamatta, tämä vero liitetään kiinteistöön, joten uusi omistaja on velvollinen tulevaisuudessa.
4. Tontin maarekisteritilanteen, rajat, rajat ja tontin huomioiminen alueen rakentamissuunnitelmissa ja kaavoituskehitysnäkökohtien selvittämiseksi: Olennaista on tarkistaa, että hanke täyttää rakennusnormien vaatimukset, ja myös tuntea lähialueiden kehitys ja oikeudellinen tilanne, jotta saadaan lisätietoa siitä, mitä alueella kehitetään ja miten tämä voi vaikuttaa omaisuutesi tulevaisuudessa.
5. Neuvottele kaupungintalon rakennusosaston kanssa  varmistaakseen, että kehitystyö täyttää normit ja että kaikki kiinteistön rakentamisasiakirjat hankitaan ja myönnetään. On myös erittäin tärkeää tarkistaa, ettei lähistöllä ole muita hankkeeseen vaikuttavia kehityshankkeita.
6. Tarkistaaksesi, että rakentaja on hankkinut a Licencia de Obra ( Rakennuslupa)
7. Saadakseen kaikki tarvittavat tiedot/asiakirjat rakentajalta lakien edellyttämällä tavalla. Espanjan lait pakottavat rakentajat/kehittäjät antamaan täydelliset ja yksityiskohtaiset tiedot hankkeesta, kiinteistöstä, rakennusprojektin kehittämisestä, laadukkaista materiaaleista jne.
8. Saadaksesi asiakirjoja käännetyksi kielellesi. Tärkeimmät oikeudelliset asiakirjat ja sopimukset, laadukkaat materiaalit jne. on selitettävä ja käännettävä kielellesi. Joskus huomaamme, että rakentajat eivät sovita näitä asiakirjoja sinun kielellesi, ja sinua tarjotaan allekirjoittamaan espanjaksi. Pyydä asianajajaasi kääntämään ne omalle kielellesi, jotta ymmärrät paremmin niiden sisältämät ehdot.
9. Vahvistaaksemme, että hinnan vuoksi maksetut summat taataan lakien mukaisesti. Hinnan perusteella suoritettavat maksut tulee kattaa riittävällä takuulla niiden "suojelemiseksi" ja "palauttamiseksi" sinulle, mikäli rakennusprojekti epäonnistuu tai jos tulee jokin muu seikka, joka voi johtaa olennaisiin sopimusrikkomuksiin. sopimus rakentajan puolelta.
10. Vahvistaakseen, että rakentaja saa ammatillisen luvan/asuntotodistuksen valmistuttua. Espanjan lait pakottavat rakentajat toimittamaan tämän asiakirjan ostajille ennen ostoprosessin päättymistä.
11. Vahvistaaksesi, kuka tekee kiinteistön eri laitosten ja palvelujen liittämisen kuten vesi, sähkö, kaasu, omistajien yhteisö jne. Joskus rakentajat eivät ryhdy näihin liitäntöihin, jolloin ostajat joutuvat epämukavaan asemaan käsitellä näitä yhteyksiä.
12. Muut: Avaa pankkitili/NIE-numero: Pyydä asianajajaasi auttamaan sinua pankkitilin avaamisessa Espanjassa ja NIE-numeron hankkimisessa.

3.- Laske ostokulut

• Notaaripalkkiot: Omistustodistusten virallistamiseen.
• Kiinteistörekisterimaksut: Asiakirjojen kirjaamisesta kiinteistöstä ja kiinteistön omistajanvaihdoksen etenemisestä.
• ALV (IVA espanjaksi): Tällä hetkellä tämä on 10% yli talon kokonaishinnan. 10 % koskee myös muita kiinteistön sivuosia, kuten autotalleja, pysäköintipaikkoja, varastotiloja jne., jotka sijaitsevat rakennuksessa. Mutta jos autotalli/pysäköinti sijoitetaan muuhun kuin asunnon sijaintipaikkaan, veroprosentti on 21 %. (Ole hyvä ja ota huomioon, jos myynti koskee vain tonttia, arvonlisävero voi olla 21 %, jos myyjä on yritys). 
• Leimavero: Yleensä on 1-2%% yli rakennuksen kokonaishinnan Murciassa, Valencian alueella ja Andalusiassa. Tätä veroa voidaan alentaa huomattavasti, jos ostajat ostavat kiinteistön käyttötarkoituksessa PÄÄASUNTONA.
• Muut: Espanjan asianajajan palkkiot, asuntolainakulut, vesi-, sähkö- ja kaasusopimukset, Plusvalía jne.

4.- Muut

• NIE:n hankkiminen: Espanjassa asuvien ulkomaalaisten on käytettävä ulkomaalaisen verotunnusta NIE ostaessaan kiinteistöjä Espanjasta. Kun olet ostamassa asuntoa, tämän numeron hakemus on tehtävä ennen ostoprosessin päättymistä.
• Pankkitilin avaaminen: Jossain vaiheessa prosessia on suositeltavaa avata pankkitili Espanjassa. Tämä auttaa suorittamaan maksut rakentajalle ja maksamaan suoraveloituksella kiinteistön eri palvelut kuten yhdyskuntamaksut, sähkö, vesi, kaasu jne.

Jos olet päättänyt ostaa tontin rakentaaksesi oman rakennusprojektisi Espanjassa, vieraile erikoistuneessa osiossa:

KIINTEISTÖJEN RAKENTAMINEN JA LAILISTAMINEN