Tämä on pieni opas VEGA BAJA:n kiinteistötyypeistä. Alue, joka kattaa sijoitetut kiinteistöt Ciudad Quesada, Algorfa, Benijofar, katraali, Almoradí, Benferri, Rojales, Benejuzar, La Marina, Ciudad Quesada, Guardamar, Orihuela, Redován, Callosa, Crevillente, ottaen huomioon toimituksen tärkeimmät oikeudelliset näkökohdat, jotka lakimiehemme ovat laatineet.
Jos olet kiinnostunut ostamaan tai myymään Vega Bajassa sijaitsevan kiinteistön, TLACORP auttaa sinua tekemään lopullisen osto- tai myyntipäätöksen.
Costa Blancan eteläisen alueen kattaa toimistomme Torrevieja-Ciudad Quesadassa, täydelliset yhteydet moottoritielle. Vieraile toimistollamme Torreviejassa ei kestä liian kauan Rojalesista, Ciudad Quesadasta tai Algorfasta, ja jos niin sovitaan, joku lakimiehistämme voi vierailla samassa kiinteistössä ja tavata sinut siellä välttäen muuttamasta toimistoomme.
Tämä alue kattaa laajan valikoiman kiinteistöjä, jotka vaihtelevat maalaismaisista asuntoihin, bungaloweihin, kaupungistumiseen jne. Tarkastellaanpa kunkin kohteen pääasiallisia oikeudellisia näkökohtia:
Tämä alue kattaa laajan valikoiman kiinteistöjä, jotka vaihtelevat talonpoikaistyylisistä asunnoista, bungaloweista, kaupungeista, golfkentistä jne. Tarkastellaanpa kunkin kohteen pääasiallisia oikeudellisia näkökohtia:
Tämä alue kattaa laajan valikoiman kiinteistöjä, jotka vaihtelevat maalaismaisista asuntoihin, bungaloweihin, kaupungistumiseen jne. Tarkastellaanpa kunkin kohteen pääasiallisia oikeudellisia näkökohtia:
– Vanhat kaupungistumat ja perinteiset loma-asuntorakennukset: Tämä alue kattaa Ciudad Quesadan (vanhan osan), Rojalesin, Montesinoksen, La Marinan, Algorfan jne.
Rakennusten ja kiinteistöjen tyypit ovat olleet kakkosasuntoja tai loma-asuntoja ja residenssikiinteistöjä.
A) Perinteinen asuintyyppi alueet ovat alun perin espanjalaisten omistuksessa, pääasiassa Elchestä, Alicantesta, Madridista ja Pohjois-Espanjasta, ja ulkomaalaisia Pohjois-Euroopasta. Kaiken kaikkiaan alueilla, kuten Ciudad Quesada, La Marina, Algorfa, Benijofa, Benejuzar ja Rojales. Tämäntyyppiset kiinteistöt ovat olleet bungaloweja ja huoneistoja lähellä rantaa, ja ne on yleensä rakennettu ennen "espanjalaista buumia" (ennen vuotta 2000).
Kuljetuksessa, ostopäätöksen yhteydessä ja tavanomaisista laillisista hauista, jotka suoritetaan tällaisissa kiinteistöissä, alla on tärkeät seikat, jotka on tarkistettava:
– Oikeudellinen ja hallinnollinen tutkia rakentamisen historiaa. Tietää kuinka kiinteistö rakennettiin ja miten sitä kehitettiin. Tärkeää on selvittää, onko kiinteistöä laajennettu vai katettu terassi, vai onko kuisti nyt keittiö vai onko sen alla nyt huone . Tämä auttaa selvittämään, ovatko aiemmat omistajat tehneet kaikki työt asianmukaisilla luvilla tai esimerkiksi, onko näille kiinteistöille määrätty sakkoja tai sakkoja, jotka johtuvat asianmukaisen luvan laiminlyönnistä.
Myös sen tiedostaminen, onko alkuperäiseen rakenteeseen tehty muutoksia, auttaa tunnistamaan, onko asiakirjat päivitetty oikein rakennuksen nykytilanteen mukaan.
Tämän lisäksi, jos kiinteistössä on rakennussakko, kaupungintalo voi kieltäytyä uudistamasta asuintodistusta ja uusilla omistajilla voi olla tulevaisuudessa ongelmia käyttösopimusten uusimisessa.
– Vesi- ja sähkösopimukset: Koska kyseessä on vanhoja kiinteistöjä, toimittajat voivat pyytää ostajia päivittämään asennuksen muuttaakseen sopimuksia valmistumisen jälkeen. Tämä voi aiheuttaa kustannuksia, kuten sähköasentajan tai putkimiehen palkkioita, kiinteistön tarkastuksesta ja muita kustannuksia, kuten uudelleenjohdotuksia, jotka voivat olla osa myyjän kanssa tehtyä kaupallista hintasopimusta, jos ne tiedetään ennen valmistumista.
– Plusvalia: Jos kiinteistö on vanha ja on ollut samojen omistajien omistuksessa pitkään, tämä vero on korkea. Tämä kuntavero on myyjien maksettava, mutta tämän tietäminen alusta alkaen auttaa ottamaan tarvittavat takuut myyjän maksettavaksi.
– Omistajayhteisö: On erittäin tärkeää tietää, ei vain se, onko myyjä ajan tasalla yhdyskunnan maksuissa, vaan myös isot tai tärkeät osamaksut yhdyskuntaalueiden uudistamisessa tai kunnossapidossa (terassit, julkisivut, parkkipaikat jne. ), jotka eivät aina näy omistajayhteisön antamissa sertifikaateissa.
B) Uusia alueita Algorfasta, Ciudad Quesada New, La Marquesa, ja muut uudet kaupungistuneet alueet: Tällä alueella harkitaan uusia kaupungistumista, joka on luotu Espanjan nousukauden aikana, joskus suurissa kaupungistumissa, kuten La Marquesassa Rojalesissa.
Tärkeitä juridisia näkökohtia, jotka on otettava huomioon ostaessasi tällaisia kiinteistöjä, ovat seuraavat:
– Kiinteistön on oltava täydellisesti merkitty kiinteistörekisteriin "valmis talo". Se tarkoittaa, että kiinteistö on rekisteröity ja rakentaja on toimittanut lopputyöluvan, kymmenen vuoden vakuutuksen (vakuutus, joka kattaa 10 vuoden aikana rakennuksen rakenteelliset viat) ja asumistodistuksen.
– Yhteisön alueet: Yhteisön alueiden, kuten golfkenttien, kaupallisten alueiden, uima-altaiden, puutarhojen jne., on oltava valmiit tai ne ovat kesken.
On myös erittäin tärkeää "lukea" yhteisön säännöt nähdäksesi esimerkiksi, voiko naapurisi harjoittaa yritystä, joka voi häiritä sinua, tai onko koirat sallittu jne.
– Yhteisömaksut: Tällaisten kiinteistöjen ylläpitokustannukset voivat olla korkeat. On erittäin tärkeää tuntea ne siirron alkuvaiheessa.
– Käyttörajoitukset ja -oikeudet: Näillä alueilla on aiemmin suuri sähkö-, vesi-, viemäri- ja roskienkeräysinfrastruktuuri, mikä voi vaikuttaa kiinteistösi.
Muut olennaiset kohdat Ota huomioon alueelta ostettaessa:
- Kaupungistumismaksut ja työt: Joillakin alueilla kiinteistöllä saattaa olla odottamattomia kaupungistumiskustannuksia ja/tai kaupungistumistöitä, jotka on saatava päätökseen, ja omistajan kustannuksella!. Joten ole hyvä ja huolehdi tästä.
- Asumistodistus: Vaikka kiinteistöt on rakennettu kunnollisella rakennusluvalla, UUDEN asumistodistuksen saaminen voi aiheuttaa vaikeuksia.
Kuten edellä selitettiin, URBAN-alueilla Costa Blancan etelästä on erittäin tärkeää tarkistaa, että kiinteistön sijaintipaikkakunnalla on kaikki kaupungistumisen infrastruktuuri valmiina, kuten: tiet, jalkakäytävä, asfaltti, liitäntä verkkoon viemäriverkkoon, vesi, sähkö. Näiden alueiden kaupungistumisinfrastruktuuri on kehitetty jo aikoja sitten, eikä se toisinaan täytä nykyaikaisia standardeja. Joten on melko yleistä löytää kiinteistöjä, joissa omistajien on "annattava" osa tonteistaan saadakseen suurempia teitä tai "maksaa" joitain kaupungistumisinfrastruktuureja, kuten liittymä viemäriin, jalankulkualueet jne. Olet ystävällisesti tervetullut lisätietoja tästä kohdasta erikoisosiossa: Puolikonsolidoituja kaupungistumia.
Kiinteistöt maalaismaisilla alueilla ja maaseudulla: Erityistä huomiota on kiinnitettävä alueilla Catral, Dolores, Redován, Callosa del Segura, Crevillente jne.
Vega Bajan alue on alue, jolla on jonkin verran tulvavaaraa. Itse asiassa viime vuosina Segura- ja Vinolopó-joessa on ollut joitain tulvia kovan sateen vaikutuksesta. Joten on erittäin tärkeää, että rakennus on kohotettu maasta vähintään 1,5 metrin korkeuteen. Aidan asentaminen, jolla voidaan välttää mahdolliset veden pääsyt, voi myös vähentää tulvien vaikutusta alueella.
Myös, Catral, Dolores, Redovan ja Crevillente alue on alue, jolle rakennettiin satoja kiinteistöjä ilman lupaa. Maalaismaisilla alueilla on hyvin yleistä löytää kiinteistöjä ilman lupaa, koska alueen omistajat rakensivat talonsa maaseudulle "toiseksi kodiksi" tai "loma-asuksi" viikonloppuisin. Joten he eivät kiinnittäneet huomiota Espanjan lakien noudattamiseen. Jotkut näistä taloista voidaan laillistaa, jos ne on rakennettu määräajassa ja määrättyä menettelyä noudattaen. He voivat jopa saada asumistodistuksen, jos jotkut olennaiset ehdot täyttyvät.
Mutta on muitakin rakennuksia, jotka on rakennettu vuosina 2002-2006, pääasiassa Kataralin alueella, mutta myös Crevillente, Redovan, Orihuela ja Callosa del Segura, joilla on joitain ongelmia laillistaa, koska ne saivat sakkoja, jopa purkumääräyksillä, aluehallitukselta.
Nämä ominaisuudet on luotu käyttämällä niin kutsuttua HORIZONTAALIJAKOA. Tämä on tapa luoda "kaupungistuminen" alueelle, jolla kaupungistuminen ei ole mahdollista. Tällaisissa ”pienkaupungeissa” omistajilla on 100 % rakennuksista, mutta pihalle, uima-altaalle tms. tarkoitetut alueet ”jaetaan” muiden naapureiden kanssa, koska sitä pidetään ”yhteisalueena”. Lisätietoja tästä ongelmasta on erikoisosiossa Horisontaalinen jako maalaismaisilla maa-alueilla.
Paikallisilta kaupungintaloilta on käyty useita kokeita tällaisten kiinteistöjen laillistamiseksi tässä tilanteessa (1.500 – 2.000 kiinteistöä alueella), mutta toistaiseksi ei ole olemassa virallista suunnitelmaa niiden laillistamiseksi (Tiedot maaliskuusta 2020 ).
Tällä hetkellä, vaikka näille kiinteistöille on annettu hallinnollisia purkumääräyksiä, Raatihuone kunnioittaa olemassa olevia rakenteita, mutta rakentamista ei voida jatkaa. Kiinteistölle ei siis voida rakentaa uusia rakennuksia. Tällaisten kiinteistöjen uudistaminen on sallittua, mutta ei laajennukset, muiden rakennusten rakenteet, kuten autotallit, uima-altaat jne.
Mutta koska nämä kiinteistöt ovat normin ulkopuolella, raatihuone ei hyväksy lupaa uudistaa rakennuksen olennaisia rakenteellisia osia, kuten perustuksia, kattoa jne. Kaupungintalo hyväksyy olemassa olevan talon "uudistuksen" ja "korjauksen" olemassa oleva rakenne, mutta älä "poista" vanhoista osista uusien asentamiseksi. Esimerkiksi siinä tapauksessa, että kyseessä on luonnonkatastrofi tai tulva, joka voi vaikuttaa talon rakenteeseen, kaupungintalo ei voi antaa oikeuksia kiinteistön "uudelleenrakentamiseen". Johtopäätöksenä voidaan todeta, että Raatihuone sallii sisäiset uudistukset rakentamisen ylläpitämiseksi, mutta ei rakenteellisia uudistuksia kaireista, perustuksista, katon vaihdosta jne. Tästä johtuen suosittelemme, että ilmoitat vakuutusyhtiöllesi, että luonnonkatastrofit ja muut olemassa olevat rakennukset on katettava pakollisella vakuutuksella, jotta talo solmitaan valmistuessaan.
Muista myös, että alueella on "keskikorkea" tulvariski, joten on tärkeää hankkia vakuutus tämän riskin kattamiseksi.
Seuraukset taloista, joita pidetään "normin ulkopuolella":
- Jos rakennuksia ei ole rangaistu 15 vuoteen, ei ole mahdollista rangaista myöhemmin tai purkaa Espanjan järjestelmän mukaan. Se on laillisesti konsolidoitu aikaan mennessä.
- Olemassa olevia rakenteita kunnioitetaan kooltaan, mutta uutta rakennuselementtiä ei voida rakentaa tai edes laajentaa olemassa olevia.
- Myös tästä syystä kaupungintalo kunnioittaa olemassa olevia rakenteita, mutta sitä ei voida laajentaa. Uusia rakennuksia kiinteistöön ei siis voida rakentaa.
- Kaupungintalo sallii tämän tyyppisten kiinteistöjen sisäreformeja. Mutta koska kiinteistö on normin ulkopuolella, raatihuone ei hyväksy lupaa uudistaa rakennuksen "olennaisia rakenneosia", kuten perustuksia, kattoa jne. Raatihuone myöntää "uudistavansa" olemassa olevia talon ja olemassa olevan rakenteen "korjaaminen", mutta ei "poistaminen" vanhoista osista uusien asentamiseksi. Esimerkiksi siinä tapauksessa, että taloon syttyy tulipalo tai tulva, joka saattaa vaikuttaa talon rakenteeseen, kaupungintalo ei voi antaa oikeutta kiinteistön "uudelleenrakentamiseen". Yhteenvetona voidaan siis todeta, että kaupungintalo sallii sisäiset uudistukset rakentamisen ylläpitämiseksi, mutta ei rakenteellisia uudistuksia kaivoista, perustuksista, katon vaihdosta jne.
- Kiinteistö saa "normin ulkopuolisen" vastikkeen, kun sitä ei ole rangaistu 15 vuoden aikana rakentamisen jälkeen. Tätä varten tarvitaan kaupungintalon todistus tämän asian vahvistamiseksi. Se on nimeltään "Certificate of non-Infraction", ja olemme jo hakeneet tätä todistusta, mutta kaupungintalolla saattaa kestää keskimäärin 4-8 viikkoa asiakirjan tuottamisessa.
- Kiinteistössä ei ole "Asumistodistus”. Tiedoksi tämä on kaupungintalon myöntämä asiakirja, jossa vahvistetaan, että kiinteistö täyttää asumisvaatimukset. Tätä asiakirjaa tarvitaan myös kiinteistön vesi- ja sähköliitäntöihin sekä vesi- ja sähkösopimusten muutosten tekemiseen nimissäsi. Tämä selitetään alla.
ONKO NÄMÄ KIINTEISTÖT MAHDOLLISUUS?
Tämän sanoin, on olemassa vuonna 2019 hyväksytty ALUERAKENNUSLAKI, joka "avaa" alueen kaupungintaloille mahdollisuuden laillistaa nämä kiinteistöt. Tämä laki on annettu Valencian aluehallituksessa, ja se antaa alueen paikallisille kaupungintaloille mahdollisuuden kehittää "kaupungistumissuunnitelmia" alueelle, jotta nämä tunnustamattomat kaupungistuminen voidaan "muuntaa" täydelliseksi ja valmiiksi kaupungistumiseksi.
Viimeaikaisen normin mukaan tällaista "taloryhmää" on parannettava kaupungistuneessa infrastruktuurissa, jotta omistajat voivat käyttää kiinteistöjään paremmin ja mukavammin. Mahdollisuudet ovat siis suuret lähitulevaisuudessa Kaupungintalo voi vaatia omistajia tekemään/maksamaan joitain töitä infrastruktuurin päällysteen, yleisvalojen, juomavesiinfrastruktuurin, yleisen viemäriliittymän ja niin edelleen parantamiseksi.
Haluan vain huomauttaa, että kaupungistumisen kallein hinta on liitäntä sähköverkkoon kaupungista. Koska nämä kiinteistöt ovat melko kaukana kaupungista, muilla alueilla, joilla tällainen kaupungistuminen on hyväksytty, on tällä hetkellä hyväksytty, että pääviemäriverkkoon liittämisen sijaan omistajille sallitaan septisen säiliön asentamiseen hukkaveden käsittelemiseksi.
Yleensä alueen saostussäiliöt eivät ole virallisesti asennettuja, joilla on EY (European Community) -sertifikaatti. Joten uskomme, että Raatihuone voisi tulevaisuudessa pyytää asentamaan uudenaikaisen, uusiin säännöksiin mukautetun sakosäiliön.
Huomaa, että espanjalainen järjestelmä edellyttää, että myyjät toimittavat asumistodistuksen vain uusien kiinteistöjen myynnin yhteydessä. Joten jos rakentaja myy uuden kiinteistön tietylle, notaari vaatii rakentajaa toimittamaan asumistodistuksen oston suorittamiseksi. Tätä velvollisuutta ei kuitenkaan vaadita myyjältä jälleenmyynnin yhteydessä, kuten tässä tapauksessa.
Koska nämä ominaisuudet ovat nyt "normatiivisen ulkopuolella", näille kiinteistöille ei ole myönnetty asumistodistusta. Tämän asiakirjan saamiseksi on tarpeen saattaa päätökseen koko kaupungistuminen ja olemassa olevien talojen laillistaminen.
Mutta jos alueen taloja kunnostetaan tulevan normin edellyttämillä kaupungistumistöillä, niillä on seuraavat edut:
- Taloa pidetään "täysin laillisena" talona, joten sitä ei enää pidetä "normin ulkopuolisena", joten se sallitaan olemassa olevien rakenteiden uudelleenrakentaminen, rakenneuudistukset jne.
- Kiinteistölle tulee asumistodistus
Pitää katsoa, millaisia töitä raatihuone suunnittelee pyytämään omistajilta ja kuka ne maksaa. Tässä hetkessä, tätä ei ole vielä vahvistettu.
Lisätietoja kuljetuksesta saat osoitteestamme Omaisuuslain jakso.
TLACORP on täysin käytettävissänne toimistossamme CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA, erityismaksuilla tälle alueelle sijoitetuille kiinteistöille.
Ota vain yhteyttä tarjouksen saamiseksi
