Kuinka rakentaa talo maalaismaiselle alueelle Espanjassa – kaupungistumaton maa
Yleiset näkökohdat
TLA:n lakimiehet ovat yli 15 vuoden ajan käsitelleet kauppoja ja kiinteistötapauksia maalaismaisilla alueilla koko Espanjan alueella. From Katalonia (Tarragona ja Barcelona), Valencian alue (Castellón, Valencia ja Alicante – Costa Blanca), Murcia, Almeria (Almanzoran laakso) ja Malaga.
Laajan kokemuksemme ja erilaisten alueellisten normien tunnustamisen tuloksena olemme laatineet oppaan, jota noudatetaan niille, jotka aikovat ostaa tontin/maa Espanjan maalaismaisilla alueilla talon rakentamishankkeen yhteydessä. se.
Jos olet ostamassa maata tai kiinteistöä, kuten maalaistaloa (cortijo), on tärkeää selvittää, onko se sijoitettu alue, jossa kaupungistuminen on sallittua (tässä tapauksessa sitä kutsutaan "finca urbana" tai "suelo urbano") tai missä kaupungistuminen ja asuinrakentaminen ei ole sallittua ("finca rustica" tai "suelo rustico").
Maa Espanjassa luokitellaan useisiin tyyppeihin:
1. Uban maa - "Suelo urbano"
Tämä on maa-alue, jolle on lupa rakentaa kaupungin tai alueen "kehittämissuunnitelmien" mukaisilla määritelmillä (Plan General de Ordenación Urbana PGOU) tai tietyillä kaupungistumisen vyöhykkeillä, joita kutsutaan "osittaisiksi suunnitelmiksi" (Lentokoneet Parciales), Jne
Tällä maankäytöllä on kaikki tilat ja vaatimukset asuakseen siellä tiheässä väestössä, kuten kunnollinen vesi- ja sähköhuolto, yhteys verkkojämärijärjestelmään, puistot ja viheralueet, urheilu, koulutus, sairaalat jne.
Kaupunkimaa tai "Suelo Urbano” on se, jota käytämme löytääkseen kaupungeista, kylistä tai kaupungeista, ja siihen on aiemmin ollut oikeat kulkuyhteydet, kuten jalkakäytävä, jalankulkualueet, kadut, kaupalliset alueet, terveyskeskukset, koulut, sairaalat, urheilu jne.
2. Kaupungistamaton maa – ” Suelo ei kaupungistuvaa"
“Ei kaupungistuvaa” on eräänlainen maa, jossa ei ole mahdollista rakentaa teollisuus-, asuin- tai liikemaata, koska se on tarkoitettu määrättyihin suojattuihin käyttötarkoituksiin, jotka liittyvät pääasiassa metsä, maatalous ja muut. Joten tämäntyyppisillä maa-alueilla muu käyttö asuin-, teollisuus- tai kaupallisena käyttötarkoituksena on hyvin rajoitettua, rajoitettua eikä aina sallittua.
"Ei-kaupungistuvan" maan sisällä löydämme luokituksen maan alatyyppeihin sallitun käytön ja suojelun tason mukaan:
- Suojeltu maa (espanjaksi "Suelo No Urbanizable Protegido"): Tämä on maata, jossa tietyistä syistä (yleensä liittyy luontoon, metsään jne.) rakentamista ja muuta toimintaa rajoitetaan tietyn arvon "suojelemiseksi".
- Suojelematon maa (espanjaksi "Suelo No Urbanizable Comun"): Tämä on maa, jonka pääasiallinen käyttötarkoitus on maatalous ja maanviljely ja jossa muu käyttö (kuten asuin-, liike- jne.) saatetaan sallia määrättyjen ehtojen mukaisesti.
"Maalaismainen maa” on nimi, joka yleensä otetaan käyttöön Suelo No Urbanisable Comun Espanjassa. Toisin sanoen: alueilla, joilla ei voida kehittää kaupungistumista, joka on tarkoitettu maatalouskäyttöön, se on sallittu muukin käyttö, kuten asuntojen rakentaminen, tai teollisuus jne. aina määrättyjä normeja ja ehtoja noudattaen.
3. - Kaupungistuva maa - "Suelo Kaupungistuva"
Tämä on sellainen maa, jossa sitä voidaan kehittää tulevaisuudessa kaupungistumalla, kaupallisilla alueilla, teollisuuspuistoissa jne. Joten jos julkinen tai yksityinen rakennushanke hyväksytään, alue voidaan kaupungistua.
Noudatettavat vaiheet asuintalon rakentamiseen maalaismaiseen maahan
Puhutaan nyt aiheesta "maalaismaa" on maa, jonka pääasiallinen käyttö on sallittua "maatalouteen" tai maanviljelijöiden käyttöön maataloustoiminnan kehittämiseen.
Mutta tälle maa-alueelle on poikkeuksellisesti lupa rakentaa uusia asuinkäyttöisiä rakennuksia. Näiden rakennusten on oltava erittäin tiheässä rakennustyössä, jotta vältetään tiheästi rakennettujen alueiden luominen, jotka voisivat luoda "itse asiassa kaupungistumista".
Joten on hyvin yleistä havaita, että vasta kun maa on vähimmäiskoko (5.000 2 m10.000, 2 20.000 m2 tai XNUMX XNUMX mXNUMX jne.), sinulla on lupa rakentaa sinne rakennus, jota kutsutaan myös "cortijoksi", "huvilaksi", " masía", chalé", "chalet", "hacienda" jne.
Espanjan maaseudulla tai maaseudulla on melko yleistä löytää talot, jotka on rakennettu rakennusoikeuden vaatimaa pienemmille tonteille (esimerkiksi alle 10.000 2 mXNUMX:n tontille rakennetut talot) Tämä johtuu siitä, että nämä rakennukset on rakennettu ennen uusien määräysten voimaantuloa, tai yksinkertaisesti, että ne on rakennettu lakeja noudattamatta, joten niitä pidetään nyt rakenteina "Fuera de Ordenación” (pois nykyisestä normista). Tämä koskee kauan sitten rakennettuja kiinteistöjä, jotka eivät nyt täytä nykyistä normia. Tällaiset kiinteistöt voivat olla nyt täysin laillisia, mutta tiettyjen käyttörajoitusten alaisia (tärkeintä on, että talo ennen muita kiinteistön olemassa olevia rakennuksia kunnioitetaan hallinnon toimesta, mutta niitä ei voida laajentaa, eikä se ole lupa rakentaa tälle tontille uusia rakennuksia).
Joten jos aiot kehittää hanketta talon rakentamiseksi "maalaismaille" alueille, sinun tulee ensin tarkistaa laillinen viranomainen (lähinnä kaupungintalo, neuvosto = "Ayuntamiento"), jotka ovat tekniset tiedot, vaatimukset ja rajoituksia, joita voit joutua rakentamaan sinne.
1. Ensimmäinen vaihe: Varmistetaan, voidaanko projektia kehittää
"Rakennuslupa" tai "Rakennuslupa" tai "Rakennuslupa" (Licencia de Construccióntai Licencia de Edificacióntai Licencia de Obra Mayor).
Kuten mainitsimme aiemmin, jos aiot kehittää hanke jollakin "maalaismaa"-alueesta, sinun tulee ensin kysyä paikalliselta viranomaiselta (lähinnä kaupungintalolta tai valtuustolta = "Ayuntamiento")tai vaihtoehtoisesti konsultointi ja neuvojen saaminen lakimiehiä rakennusalan ja maalaiskehityksen asiantuntijoina.
Joten ennen kuin siirryt prosessin edistyneisiin vaiheisiin, on tärkeää, että sinä hanki oikeat tiedot alueen paikallisista määräyksistä ja rajoituksista, ja mahdollisuudet kehittää ja toteuttaa projektisi. Kuten muissakin maissa, hankkeesi valtuutus hyväksytään virallisesti, kun saat "rakennusluvan" tai "rakennusluvan" kaupungintalolta.
Niin, Ensimmäinen askel on tietää, salliiko paikallinen normi talon rakentamisen kyseiselle tontille.
Erittäin tärkeää: Vesi- ja sähköhuolto
Kuten edellä on selitetty, vesi- ja sähköhuolto sekä viemäripalvelu ovat taattuja kaupunkeja asuville "suelo urbano" -asuville. Mutta maalaismainen maa on kaupunkialueiden ulkopuolella ja usein poissa päävesi- ja sähköliitäntäpisteistä.
Itse asiassa, Kaupungintalolla ei ole velvollisuutta toimittaa päävettä ja sähköä maalaismaisilla maa-alueilla. Vain kaupungeissa. Joten on erittäin tärkeää tutkia tarkasti mahdollisuudet saada vettä ja sähköä valitulle tontille.
Esimerkiksi: Jos maan läheisyydessä on vesi- ja sähköjohto ja se voidaan kytkeä silloin, ei ole ongelmaa.
Mutta joskus käy niin, että lähin sähkö- tai vesiliityntäpiste on kaukana. Se tarkoittaa siis sitä, että liittyäksesi joudut maksamaan korkeita kustannuksia ja kulut toimitusten tuomisesta kiinteistöön.
Vain konsultoi paikallisia sähköasentajia ja putkimiehiä, tai paikalliset rakentajat, sinulla on tarvittavat tiedot vahvistaaksesi veden ja sähkön toimitusmahdollisuudet ja liitännät kyseiselle tontille.
Sinun on siis otettava tämä huomioon prosessin alusta lähtien, ennen kuin voit siirtyä eteenpäin ostoprosessissa.
Vettä on aina mahdollista saada kiinteistöön asennetusta sisäisestä varastosäiliöstä ja tyypillisestä espanjalaisesta "POZOS" = VESIKAIVOT. Samalla tavalla aurinkopaneeleista on mahdollista saada sähköä eli eolista ”tuulivoimaa”. Paikalliset kaupungintalot eivät kuitenkaan aina ole antaneet lupaa rakentaa tällaisia tarvikkeita. Nämä tiedot on siis otettava huomioon jo osto-/rakennusprosessin alkuvaiheessa.
Joten suosittelemme sitä ennen tontin ostamista, tai tehdäksesi mitään päätöstä tapahtumasta, muista, että sinulla on a PROJEKTIN ALKUTUTKIMUS paikallisten lakimiesten, arkkitehtien, rakentajien tai kaupungintalon rakennusosaston rakennusteknisen henkilöstön kuuleminen (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Tämä tekee investoinnista turvallisemman, koska sinulla on loppujen lopuksi konkreettinen käsitys ja tiedostus tontille rakentamisen ehdoista ja rajoituksista ennen maan ostoa. On enemmän kuin suositeltavaa tehdä asianajajan tutkimus rakentamisen asiantuntija ja mikäli mahdollista, konsultoi hankkeen ja rakentamisen kehittävää arkkitehtuuria.
Pyydä myös kyseisessä alustavassa tutkimuksessa asianajajaasi vahvistamaan paitsi tontin erityiset rakennusoikeudet, myös selvittämään, mitä muuta alueelle on suunniteltu, kuten uusia teitä, moottoriteitä, junalinjaa, teollisuuspuistoja, kaupallisia alueita, tai jopa kaupungistuminen.
Nämä tiedot voit saada lakimieheltäsi kaupungintalolla pidetyissä kokouksissa, paikallisia normeja tutkiessa, ja myös kaupungintalolta asiakirjalla nimeltä "CÉDULA URBANÍSTICA".
Kun tiedät tarkalleen, minkä tyyppinen rakennus saa rakentaa kyseiselle alueelle, sinun on hankittava arkkitehdin palvelut rakentamaan RAKENTAMINENtai RAKENNUSPROJEKTI.
Rakennusprojektissa arkkitehdin on mukautettava ideasi ja mieltymyksesi kaupungintalon määräysten mukaisiksi kyseisellä alueella. Joten arkkitehtisi opastaa sinua koko prosessin ajan ja kertoo sinulle erilaisista mahdollisuuksista muuttaa "ihanteellinen talo" rakentamiseksi, joka täyttää alueen vaatimukset.
Tärkeintä on, että jokainen yksityiskohta on arkkitehdin määrittelemä. Pyydä arkkitehtuuria käymään suunnitelmat läpi niin yksityiskohtaisesti kuin pystyt. Yritä visualisoida, millaiset näkymät eri ikkunoista ovat ja minkä kokoisia sänkyjä huoneet kestävät jne.
Yksinkertaisesti sanottuna: Yritä saada arkkitehtiasi yhtä paljon kuin tietoa siitä, millainen lopullinen talo tulee olemaan. Yritä sisustaa ja asua talossa, kun se on vielä paperilla. Et ehkä ole paikan päällä katsomassa asioita, jotka voivat ärsyttää sinua tulevina vuosina, kuten makuuhuoneen ikkunat, jotka eivät ole keskellä, tai kattoikkunat, jotka eivät ole tarkalleen kylpyhuoneen lavuaarien yläpuolella.
Kun projekti on valmis, arkkitehdin on oltava läsnä rakennusprojektissa paikallisessa kaupungintalossa rakennusosastolla (“Departamento de Urbanismo" tai "Concejalía de Urbanismo”). Rakennuslupahakemuksella sinun on maksettava kunnallisvero, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, joka soveltuu kaikkiin rakennuslupaa vaativiin kohteisiin (riippumatta siitä, haetaan tai myönnetään tai ei). Tämä vero voi vaihdella 2–4 % rakennuskustannuksista alueesi kaupungintalon mukaan.
Sitten he tutkivat, kuinka sopiva projektisi sopii alueen erityisiin olosuhteisiin tai rajoituksiin.
Jos hankkeesi täyttää normit ja täyttää vaatimukset ja vaatimukset, joita sillä alueella voi jatkaa, he antavat sinulle luvan rakentaa sinne asianmukaisella "Rakennuslupa"Tai"Rakennuslupa”, joten sinulla on oikeus rakentaa sinne täsmälleen sama kiinteistö, joka esitettiin kaupungintalolle hankkeen mukana.
2.- Toinen vaihe: Rakennusprosessi
Ole hyvä, napsauta alla saadaksesi yksityiskohtaista tietoa rakennusprosessista, kun päätit kehittää rakennusprojektiasi Espanjassa.
