[Vc_row] [vc_column] [vc_column_text]Jos olet päättänyt ostaa tai myydä kiinteistön Espanjassa, kiinnitä huomiota seuraaviin tietoihin:

1.- TARKISTA KIINTEISTÖN KUVAUS KIINTEISTÖASIAKIRJAT

MITEN KIINTEISTÖ ON REKISTERÖIDY JA KUVAUS OMISTUSLOPTEISSA: Tarkista kiinteistöasiakirjoista, että kiinteistö on asianmukaisesti kuvattu ja rekisteröity. Kiinteistöasiakirjoissa on oltava yksityiskohtaiset tiedot a täydellinen kuvaus kiinteistön koosta, reunoista ja muista rakenteellisista elementeistä.

On melko yleistä huomata, että useiden vuosien ajan eri omistajien omistuksessa olleita kiinteistöjä on muutettu/laajennettu kooltaan ja/tai riippuvuuksiltaan (uudet huoneet, kuistin tai terassin sulkeminen, autotalli, uima-altaat jne.).

Jos olemassa olevien rakenteiden nykyinen pinta-ala ei vastaa asiakirjoissa olevaa kuvausta, niin meidän on tiedettävä tämän eron syy! . Monissa tapauksissa on olemassa prosesseja, joilla voidaan korjata nämä erot, ja tapoja selvittää ne. Mutta muissa tapauksissa nämä erot osoittavat omaisuuteen vaikuttavan oikeudellisen ongelman, joka sinun on tiedettävä saadaksesi vahvistuksen osto-/myyntiprosessin varhaisimmista vaiheista lähtien.

---

   Esimerkki: Talo, jossa on 120 m2, 50 m2 uima-allas ja autotalli muutettu "vierastaloksi". Asiakirjoissa talo näkyy vain 120 m2, mutta ei uima-allasja autotalli on "autotalli"ei "vierastalo".

   seuraus: Asiakirjat on päivitettävä ja ostajalle on ilmoitettava, että "vierastalo" on lain mukaan "autotalli".

  HUOMAUTUS: Emme ota huomioon talon "sisäistä kuvausta" (huoneiden lukumäärä, wc, jne), vaan harkitsemme "rakennuskokoa" (espanjaksi "superficie construída"). Ei ole välttämätöntä tekoja näyttää tarkka kuvaus tai jakautuminen kunkin sisäinen riippuvuus talon sisällä. Jos olet muokannut kiinteistön sisustusta vaihtamalla sisäseiniä, niin asiakirjoja ei tarvitse päivittää, riittää, kun "ilmoitat" uuden sisäjaon kaupan valmistuttua.

eli: Deeds osoittaa, että makuuhuoneita on "4" ja muutit ne "2:ksi". Tässä tapauksessa asiakirjoja ei tarvitse päivittää. Omistajana voit vapaasti muokata/uudistaa kiinteistön sisäisiä riippuvuuksia (hankimalla aina oikean uudistuslisenssin).

---

KIINTEISTÖ CATASTROSSA (tunnetaan myös nimellä "SUMA" tai "IBI" tai "NEUVOSTON TAX"): Kuten asiakirjoissa, kiinteistö on rekisteröitävä ”Catastroon” tarkalla ja nykyisellä koolla ja pinta-alalla.

Joka vuosi Catastro laskut - "Council Tax" (IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles) osoittavat kiinteistön koon Catastro-tietueiden avulla. Tässä esityksessä huomioitujen rakenteiden koko on erittäin tärkeä, sillä sitä käytetään vuosittaisen IBI- tai kunnanveron laskennassa. Joten on tärkeää tarkistaa, osoittavatko Catastro-tietueet kiinteistön olemassa olevan rakennuksen oikean ja päivitetyn koon, mukaan lukien tehdyt muutokset tai laajennukset.

Huomaa siis, että "Catastro Office" laskee kunnallisveron rakenteiden koon mukaan ottaen huomioon kaikki rakennuskomponentit kuten talo, uima-allas, autotalli jne.

Joten jos omaisuutta on muokattu laajennuksilla tms., tämä on otettava huomioon ja tarkistettava olennaisena osana kiinteistökauppaprosessia.

---

   An esimerkki: Kiinteistön hankinnan yhteydessä olemassa olevat rakenteet olivat yhteensä 120 m2, taloa varten. Tämä näkyi myös asiakirjoissa ja Catastro bill (IBI) . Tästä syystä Catastro laskut (IBI) olivat 300 euroa.

Muutama vuosi myöhemmin omistaja rakensi 50 m2 altaan ja 40 m2 autotallin. Mikäli omistaja ei ilmoittanut näitä uusia rakennuselementtejä Catastrolle, ovat Catastro laskut -IBI alimaksettu. Syynä tähän on, kuten tässä osiossa on selitetty, Catastro laskut lasketaan rakennusten koon mukaan (ilmaistuna ”isompi rakennekoko” = ”korkeampi vero”). Eli jos omistaja olisi ilmoittanut nämä elementit, IBI-lasku olisi todennäköisesti yli 300 euroa. Joten jos ostaja ei puutu tähän kohtaan ja lajittele ostoprosessin aikana, hän voi olla vastuussa Catastrolle näistä ilmoittamattomista rakennuksista Catastro-tarkastusten yhteydessä.

---

2.- MUUT ASIAKIRJAT KIINTEISTÖN LAILLISUUDEN VAHVISTAMISEKSI:

Yleensä kiinteistön oikeudellisen tilanteen vahvistamiseksi on hankittava seuraavat asiakirjat:

• Kiinteistön omistuskirjat: Vahvistaa, miten omaisuus on ostettu, lailliset rajat ja oikeudelliset maksut/velat, jotka voivat vaikuttaa omaisuuteen
• Catastro (IBI-Council Tax Bill)
• Käyttömaksut: Vesi, sähkö, kaasu
• Energiatehokkuustodistus: Vahvistaa rakennuksen energiankulutuksen tason
• Omistajien yhteisön todistus: Todistaakseen, että nykyiset omistajat ovat ajan tasalla yhteisömaksuista
• jne,

Edellä mainittujen asiakirjojen tutkiminen on Espanjassa standardisoitu agenttien ja asianajajien toimesta.

Mutta kuten erityisesti rakentamisessa ja kiinteistöalalla, yrityksemme panostaa erityisesti muiden asiakirjojen tutkimiseen ja huomioimiseen, joita muut rakentamiseen niin erikoistuneet ammattilaiset kuin TLA eivät aina ota huomioon.

• Asumistodistus/ammattilupa/ammattilupa (CH/LO): Tämä asiakirja on saatu raatihuoneelta rakennustöiden päätyttyä sen varmistamiseksi, että kiinteistö täyttää lailliset asumisehdot. Tätä asiakirjaa tarvitaan myös veden ja sähkön liittämiseen kiinteistöön sekä vesi- ja sähkösopimusten muutosten tekemiseen omalle nimellesi.

Tämän sertifikaatin hankkiminen on "pakollista" myytäessä/ostettaessa kiinteistöjä Espanjassa?:

Se riippuu kiinteistön tyypistä: ”Uusissa” kiinteistöissä rakentajalla on velvollisuus toimittaa tämä asiakirja ostajalle myyntiprosessin päätyttyä.

Huomaa kuitenkin, että kohdassa "Jälleenmyynti" ei ole lakia, joka pakottaisi myyjän toimittamaan tämän asiakirjan myynnin päätyttyä. Espanjan lait sanovat, että "ostajan" on hankittava tämä asiakirja valmistumisen jälkeen voidakseen muuttaa vesi- ja sähkönimiä.

Tässä vaiheessa on todettava, että hallinto saattaa kieltäytyä luovuttamasta CH:ta ostajalle valmistumisen jälkeen, jos kiinteistöön on tehty luvattomia töitä tms. edelliseltä omistajalta. Joten jos kiinteistö ei ole moitteettomassa laillisessa kunnossa, voi olla vaara, että asiakirjaa ei hyväksytä valmistumisen jälkeen. Ja tämä voi jättää ostajan erittäin monimutkaiseen tilanteeseen, koska hänellä voi silloin olla ongelmia saada sähkösopimukset omalle nimelleen.

Erittäin tärkeä asia tässä on se, että CH:n olemassaolo tai pätevyys ei näy teoissa!. Asianajajasi on siis tarkastettava tämä asia huolellisesti asiantuntemuksensa ja kokemuksensa avulla vahvistaakseen niin tärkeän asiakirjan kuin tämä.  

Johtopäätöksenä tämä todistus on OLENNAISET kiinteistön myyntiin, ja sen vahvistus on tarkastettava heti osto-/myyntiprosessin alusta lähtien.

• Non Infraction Certificate (CNUI): Tämä on kaupungintalon myöntämä todistus, joka vahvistaa, että rakentamisesta ei ole sakkoja, ei muita kiinteistöön vaikuttavia rikkomuksia tai purkumääräyksiä. Tämä todistus vahvistaa, jos kiinteistöön kohdistuu minkäänlaisia ​​rakennusrangaistuksia, kuten purkumääräyksiä jne. Jos kiinteistö on rakennettu tai laajennettu ilman asianmukaista rakennuslupaa, Espanjan viranomaisilla voi olla oikeus nostaa kanne kyseistä rakennusta vastaan. Mutta näillä hallinnon oikeuksilla on ajallinen raja. Nämä oikeudet vanhenevat 15 vuoden kuluttua kiinteistön töiden päättymisestä tai mahdollisista siellä tehdyistä laajennuksista. Tämän asiakirjan hankkiminen on erityisen suositeltavaa "huviloita" tai "paritaloasuntoja" tai kiinteistöjä ostettaessa. maalaismaisessa maassa.

 

• Cedula Urbanistica: Tämä on kaupungintalosta saatu asiakirja, joka vahvistaa kiinteistön eri näkökohdat, kuten:
  • Tontin ja alueen "urbanistinen" huomioiminen. Esimerkiksi, jos tonttia pidetään "maalaisena", "kaupungistuva" tai "suojattu" tai jos se vaikuttaa julkisuuteen jne.
  • Jos alueen kaupungistuminen on saatu päätökseen, tai jos siellä on joitain muita alueita tai kaupungistumisinfrastruktuuria loppuun saatettavana
  • Tontin tarkka "rakennusoikeus" (suurin sallittu rakentaminen/rakentaminen tontilla) jne.

 

[/ Vc_column_text] [/ vc_column] [/ vc_row]