LAITTOMIEN RAKENNUSTEN REKISTERÖINTI – FUERA DE ORDENACION

Yleiset näkökohdat

Espanjan säädösten mukaan notaarien on vaadittava rakennuslupa ja kaikki rakennusasiakirjat, mukaan lukien lopputyötodistus jne., jotta rakennus pääsee kiinteistörekisteriin.

Näin sanotaan 2015. lokakuuta annetussa kuninkaallisen lain asetuksessa 30/XNUMX (maalain konsolidoitu teksti)

Mikä on niiden rakennusten tilanne, jotka on rakennettu ilman rakennuslupaa?  

Näissä tapauksissa saman maalain 28.4 artiklan XNUMX kohdassa määrätään, että ne rakenteet, rakennukset ja laitteistot, joiden osalta ei ole enää tarkoituksenmukaista toteuttaa toimenpiteitä kaupunkien laillisuuden palauttamiseksi, mikä merkitsee niiden purkamista rajoituksen päättymisen vuoksi. vastaavat ajanjaksot, voi olla pääsy kiinteistörekisteriin.

 Mikä on rakennuksen "ilman lupa" tarkoitus päästä kiinteistörekisteriin?  

Perussyy tähän on se, että kiinteistörekisteriin kuulumaton rakennelma ei voi olla osa mitään oikeustoimia. Eli et voi ostaa, myydä, periä, kiinnittää, maksaa veroja jne.

Millä pääsy kiinteistörekisteriin mahdollistaa rakentamisen laillisen liikenteen kohteena ja osaksi omistajan omistusoikeutta. Ja lisäksi se implisiittisesti tarkoittaa, että mainittua omaisuutta ei voida purkaa, purkaa tai muuten tuhota oikeusjärjestelmällä. Millä omistaja siis vahvistaa omistusoikeuden kyseiseen rakenteeseen, vaikka se olisi rakennettu ilman lupaa.

Jos rakentaminen rakennetaan ilman lupaa, menee kiinteistörekisteriin, onko se täysin laillista? Toisin sanoen, voidaanko sitä pitää 100 % laillisena?

Vastaus on monimutkainen.

Kuten olemme aiemmin todenneet, ilman lupaa olevan rakennuksen pääsy kiinteistörekisteriin tarkoittaa tämän rakennuksen laillisesti näkyvää tekemistä.

Toisin sanoen , kun rakennus rakennetaan rakennusluvalla, kaupunginvaltuustolle ilmoitetaan, että rakentaminen on tulossa , ja Espanjan oikeusjärjestelmä ottaa huomioon mainitun rakenteen. Rakentamisen valmistumisesta ilmoitetaan myös arkkitehdin työn valmistumistodistuksella ja notaaritoimistossa tehdystä ilmoituksesta vastaavalla uudisrakennusilmoituksella. Tällä tavoin rakennusluvalla rakennettu rakennus tunnistetaan automaattisesti ja tunnustetaan oikeusjärjestelmässä.

Kuitenkin rakennus, joka on rakennettu ilman a rakentamislupa ei kuulu lailliseen liikenteeseen, koska sen rakentamisesta ei ole ilmoitettu julkishallinnolle . Saattaa olla, että kyseisestä rakentamisesta on rekisteriä veroja, kiinteistöjä ja Ibiä varten, mutta tämä ei tarkoita, että rakennuslainsäädäntöä silmällä pitäen virastot, jotka vastaavat töiden valvonnasta ja valvonnasta alueella, ovat tulleet tietoisiksi tästä laillisesta rakenteesta.

Lisäksi, jos näin olisi, eli jos hallinto olisi tietoinen laittomasta rakentamisesta, sen olisi automaattisesti toimittava määräämällä kyseisen rakennuksen purkaminen, koska se katsottiin laittomaksi.

Mitä tapahtuu on, että Espanjan hallinto oikeudellisten ja kaupallisten toimien laillisessa liikenteessä saman turvallisuusperiaatteen vuoksi, ei voi antaa toistaiseksi määräaikaa toimia laittomasti tehtyjä töitä ja rakennuksia vastaan.

Espanjan erilaisissa alueellisissa säännöksissä asetetaan aina enimmäisaika, jonka kuluessa julkishallinnon on havaittava ilman lupaa rakennetut työt ja rakenteet ja siten voitava rangaista niitä hallinnollisilla seuraamuksilla, sakoilla ja jopa purkumääräyksillä. Tämän ajan jälkeen ilman hallinnon havaitsemista tai toimimatta rakentamista vastaan, se laillistetaan ja perinnötetään omistajan omaisuuteen.

"Fuera de ordenación" alueittain

Puhumme nyt kahdesta tapauksesta, Valencian yhteisöstä ja Andalusiasta.

Fuera de ordenación Valencian alueella

Valencian yhteisössä määräykset perustuvat Laki 5/2014, 25. heinäkuuta, "aluesuunnittelusta, kaupunkisuunnittelusta ja maisemasuunnittelusta" Valencian yhteisön (tunnetaan paremmin nimellä LOTUP "), jota muutettiin viime vuonna 2019 helmikuun 5. päivän lailla, joka on voimassa 8. helmikuuta 2019 alkaen.

Tämä laki määrää seuraavaa vanhenemisajat :

Hallinnon toimien vanhenemisajan määrittämiseksi näissä tapauksissa on tarpeen erottaa kaksi tapausta:

• Rakentamaton maa, maalaismainen, suojattu . Työt, jotka sijaitsevat ei-kehittämiskelpoisella tai suojellulla alueella, voimassaoloaikaa ei ole .

Näin ollen, riippumatta siitä, onko kyseisten töiden taloudellisen sanktioinnin mahdollisuus vanhentunut, hallinto voi milloin tahansa määrätä ilman lupaa rakennettujen töiden purkamiseen, koska kuten sanomme, hallinnon oikeudesta ei määrätä.

• Kaupunki tai kaupungistuva maa: Kaupunkien rakentamiskelpoisen maan osalta vanhentumisaika on niille rakennuksille, jotka LOTUP:n voimaan tullessa (elokuu 2024) eivät olleet määrääneet vanhentumisaikaa aikaisemman lainsäädännön mukaan. 15 vuotta. Edellinen vanhentumisaika oli 4 vuotta.

Toisin sanoen teoksen voi ilmoittaa ilman lupaa niin kauan kuin se on valmistunut aiemmin Elokuu 20, 2010 . Tämä päivämäärä on erittäin tärkeä, koska se tarkoittaa neljä vuotta ennen LOTUPin voimaantuloa, joka oli juuri 20.

Joiden kanssa, ne työt kaupungistuneilla maa-alueilla, jotka tämän lain voimaantulopäivänä oli määrätty yli neljän vuoden rakennusajalle (eli kaikki ennen elokuuta 2010 valmistuneet rakennukset), voidaan laillistaa pääsy kiinteistörekisteriin.

Kuitenkin, ne rakenteet rakennuskelpoiselle kaupunkialueelle, jotka on rakennettu ilman lupaa 20 jälkeen , kuten esimerkiksi 2011, 2012, 2013 jne., mainittujen rakennusten purkumääräysten vanhentumisaika siitä tulee 15 vuotta .

Sama tapahtuu rakennetuissa rakennuksissa yhteinen rakentamaton maa , Joka voi päästä käsiksi kiinteistörekisteriin, jos ne on rakennettu ennen 20. elokuuta 2010.

Kuitenkin, ja mikä on erittäin tärkeää, ne rakentamattomalla maalla olevat rakennukset, jotka valmistuivat elokuussa 2010, ovat LOTUP-lain 2014/XNUMX peruuttamattomuusjärjestelmän alaisia.

Ja suhteen suojeltua rakentamatonta maata saa ilmoittaa vain ennen 1 valmistuneet luvattomat rakennukset.

Näin on, koska tämä päivämäärä osuu aikaisemman lainsäädännön neljän vuoden kulumiseen ja 16. helmikuuta 2003 voimaan tulleen Valencian kaupunkilain 1/2006 voimaantulon kanssa, joka totesi peruuttamattomuuden. suojellulle maalle.

Fuera de ordenaciónin käsite Andalusiassa - "DAFO"

Sama tapahtuu Andalusiassa, vaikka kaupunkien ja ei-kaupungistuvan välillä ei ole eroa. Molemmissa tapauksissa Andalusian kaupunkisuunnittelulaki 7/2022, sellaisena kuin se oli sen viimeisimmän muutoksen jälkeen 8, nostaa hallinnon oikeuden vaatia rakennustöiden purkamista vanhentumisaikaa 2012 vuodesta 4 vuoteen. . rakennettu ilman lupaa.

Kuten Valencian yhteisössä, tämän ajanjakson katsotaan sovellettavan töihin ilman lupaa, joiden osalta lain hyväksymispäivänä aikaisemmassa lainsäädännössä vahvistettu neljän vuoden ajanjakso oli kulunut. Toisin sanoen kaikki ennen 4 rakennetut rakenteet voidaan laillistaa.

Siksi tämän päivämäärän jälkeen rakennetuissa rakennuksissa vanhentumisaika on 6 vuotta.

"Fuera de Ordenación" tulkinta Kataloniassa

Samaa voidaan sanoa Kataloniassa. Elokuun 1. päivänä annetulla asetuksella 2010/3, jolla hyväksyttiin Katalonian kaupunkisuunnittelulain tarkistettu teksti, nostettiin rakennusten kaupunkilaisuuden palauttamistoimien vanhentumisaika 4 vuodesta 6 vuoteen.

Eli vaatia sen purkamista tai purkamista.

Kataloniassa ei kuitenkaan anneta andalusialaista ja valencialaista tulkintaa termistä, jossa uutta pidennettyä kuuden vuoden määräaikaa aletaan soveltaa. Katalonian kriteerien mukaan ennen lain hyväksymistä eli 6 rakennetuilla töillä olisi 3 vuoden vanhentumisaika. Ja myöhemmin rakennetuissa termi olisi 2010.

OKEI. Se on ymmärretty!. Eli jos minulla on luvaton rakennus, jossa itsehallintoalueeni lainsäädännössä vahvistetut ajanjaksot ovat kuluneet ilman seuraamuksia, onko kotini 100 %?

Vastaus on hieman monimutkainen.

Kuten tässä selvityksessä totesimme, rakentamisen sanktio-/rangaistamisajan siirtyminen antaa oikeuden rekisteröidä kyseinen rakentaminen kiinteistörekisteriin. Se tarkoittaa, että:

Omistaja voi "omistaa" teoksen ilman lisenssiä. Se voidaan kiinnittää, vuokrata, myydä, perintää, lahjoittaa jne. Espanjan järjestelmä ei voi enää määrätä sen purkamista. 

Vaikka Espanjan järjestelmä tunnustaa tällaisen rakentamisen lailliseksi, se ei kuitenkaan voi antaa sille kaikkia niitä oikeuksia ja etuja, joita laillisella rakenteella on. Toisin sanoen Espanjan järjestelmä ei voi rinnastaa laittomia rakennuksia, jotka eivät kunnioittaneet lakia, jotka eivät maksaneet rakennusveroa, arkkitehdit jne. , laillisiin töihin, jotka ovat käyneet läpi nämä menettelyt, rakennettiin lain mukaisesti ja olivat He maksoivat kaikki vastaavat verot ja kulut.

Tästä syystä nämä luvatta rakennetut, mutta kiinteistörekisteriin merkityt rakenteet on luetteloitu erityisellä tavalla. Niitä kutsutaan "pois normatiiviseksi" ("FUERA DE ORDENACIÓN”) rakenteet.

Tämäntyyppiseen rakentamiseen sovelletaan tiettyjä rajoituksia laillisten rakenteiden suhteen:

• Niille ei sallita muuta kuin suojeluun, turvallisuuteen ja terveyteen rajoittuvia uudistuksia. Siksi he eivät saa suorittaa kunnostustöitä.
• Olemassa olevan rakennuksen laajennustyöt eivät ole sallittuja.
• Jos rakennus puretaan luonnollisesti (luonnonsyistä, raunioista tai katastrofista, tulvasta jne.), niitä ei voida rakentaa uudelleen. Niitä ei voida rakentaa uudelleen.
• Heillä on vaikeuksia saada asumistodistusta. Alueesta riippuen kaupungintalo voi pyytää heitä tekemään joitain kaupungistumistöitä (rustiikissa) asumistodistuksen saamiseksi tai kieltäytyä kokonaan tai jopa pyytää purkamaan laitonta rakennusosaa asumistodistuksen myöntämiseksi.

Tässä vaiheessa puhutaan asumistodistuksesta:

• Andalucia: Älä salli asumistodistusta taloille tai rakennuksille Fuera de Ordenación, mutta se antaa ns. "DAFO" ("Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación"), jossa kiinteistö, vaikka asumistodistusta ei ole toimitettu, voidaan liittää veteen ja sähköön laillisesti.
• Comunidad Valenciana: Älä salli asumistodistusta tämän tyyppisille taloille, mutta maalaismailla se on luonut laillistamisjärjestelmän, jossa, jos tehdään jonkinlaisia ​​töitä ympäröivien teiden, päällysteen parantamiseksi ja nykyaikaisten jäännösvedenpuhdistusjärjestelmien asentaminen asumistodistus ja jopa mahdollisuus tehdä rakenteellisia uudistuksia kiinteistössä ja jopa jälleenrakennusoikeus raunioiden sattuessa.

Pieni ohje eroaa Päätöiden lisenssi  ja Pientyölupa

Päätöiden lisenssi

Se on raatihuoneelta saatu rakennuslupa teknistä monimutkaisuutta vaativiin ja taloudellisesti merkittäviin töihin. Tästä syystä näitä töitä on säänneltävä turvallisuutta, asumista jne. koskevilla määräyksillä.

Päätöiden luvan saamiseksi arkkitehtien, insinöörien jne. on valmisteltava ARKKITEHTIPROJEKTI.

Pääsääntöisesti merkittävä rakennuslupa vaaditaan seuraavissa tilanteissa:

• Asuntojen yleinen kunnostus.
• Työt, jotka vaikuttavat talon rakenteeseen (perustukset, rakenne, julkisivu, katto jne.)
• Lisää rakennuksen korkeutta tai tilavuutta.
• Palontorjuntaan liittyvät toimet.
• Purkutyöt tai alaosastot.
• Muutokset rakennuksen tai talon käytössä.
• Liiketilojen kunnostus.
• Uudet rakennustyöt.
• Teokset, jotka vaikuttavat rakennuksen yhteisiin elementteihin.

Pientyölupa

Pienet työt uudistuksiin yms. vaativat myös luvan. Nämä ovat kuitenkin yksinkertaisia ​​töitä, jotka eivät vaadi projektia tai erikoisprojekteja, ja niiden kustannukset ovat paljon alhaisemmat. Esimerkkejä näistä voivat olla pienet uudistukset, seinien tai verhousten muutokset, sisustusprojektit, arkkitehtonisten esteiden poisto, päällysteen vaihto, keittiön tai kylpyhuoneen uusiminen, lämmitys-, viemäri-, vesi- ja sähköasennus, kartoitukset, testaukset jne.

Esimerkki laillistamisesta Valencian alueella

Talo, joka on rakennettu rustica-maalle Valencian alueella vuonna 1979.

Kiinteistö sijoitettiin RUSTIC-alueelle alle 10.000 2 m1979 (miinus tontin koko rakennusoikeuden alueelle). Ja se on rakennettu vuodesta 10.000. Se oli siis melko vanha kiinteistö. Koska kyseessä on vanha kiinteistö, Raatihuone kunnioittaa olemassa olevia rakennuksia, jotka rakennetaan alle 2 XNUMX mXNUMX ja "poikkeavat normeista", he pitävät näitä rakennuksia "aikaan mennessä laillisesti vakiintuneina". Esimerkiksi nykyisiä rakennuksia ei voida jatkaa. Kiinteistölle ei siis voida rakentaa uusia rakennuksia. Kaupungintalo sallii tällaisten kiinteistöjen sisäreformeja, mutta ei laajennuksia, muiden rakennusten rakentamista, kuten autotalleja, uima-altaita jne.

Kaupungintalo ei myöskään välttämättä hyväksy lupaa uudistaa rakennuksen "olennaisia" rakenteellisia osia, kuten perustuksia, kattoa jne. Raatihuone hyväksyy olemassa olevan talon "uudistamisen" ja olemassa olevan rakenteen "korjauksen", mutta ei "poista" vanhoista osista asentaaksesi uusia. Esimerkiksi siinä tapauksessa, että kyseessä on luonnonkatastrofi tai tulva, joka voi vaikuttaa talon rakenteeseen, kaupungintalo ei voi antaa oikeuksia kiinteistön "uudelleenrakentamiseen". Johtopäätöksenä voidaan todeta, että Raatihuone sallii sisäiset uudistukset rakentamisen ylläpitämiseksi, mutta ei rakenteellisia uudistuksia kaireista, perustuksista, katon vaihdosta jne. Tästä johtuen suosittelemme, että ilmoitat vakuutusyhtiöllesi, että luonnonkatastrofit ja muut olemassa olevat rakennukset on katettava pakollisella vakuutuksella, jotta talo solmitaan valmistuessaan.

Olemme nähneet, että alue EI ole liitetty pääviemärijärjestelmään.

Talojen oikeudelliset seuraukset, kun niitä pidetään "Fuera de Ordenaciónina" Valencian alueella 

 Jos niitä ei rangaista ennen elokuuta 2010, niitä ei voida rangaista myöhemmin, eikä Espanjan järjestelmä voi purkaa niitä, ja ne on vahvistettu oikeudellisesti siihen mennessä.

• Nykyinen rakenteita kunnioitetaan kokonsa puolesta, mutta uutta rakennusta ei ole mahdollista rakentaa elementti eikä edes laajentaa olemassa olevaas.
• Myös tästä syystä kaupungintalo kunnioittaa olemassa olevia rakenteita, mutta niitä ei voi pidentää. Uusia rakennuksia kiinteistöön ei siis voida rakentaa.
• Kaupungintalo mahdollistaa sisäisiä uudistuksia tällaisissa kiinteistöissä. Mutta koska kiinteistö on normin ulkopuolella, raatihuone ei hyväksy lupaa uudistaa rakennuksen "olennaisia ​​rakenneosia", kuten perustuksia, kattoa jne. Raatihuone myöntää "uudistavansa" olemassa olevia talon ja olemassa olevan rakenteen "korjaaminen", mutta ei "poistaminen" vanhoista osista uusien asentamiseksi. Esimerkiksi siinä tapauksessa, että taloon syttyy tulipalo tai tulva, joka saattaa vaikuttaa talon rakenteeseen, kaupungintalo ei voi antaa oikeutta kiinteistön "uudelleenrakentamiseen". Yhteenvetona voidaan siis todeta, että kaupungintalo sallii sisäiset uudistukset rakentamisen ylläpitämiseksi, mutta ei rakenteellisia uudistuksia kaivoista, perustuksista, katon vaihdosta jne.
• Yksi "normin ulkopuolisen" vastikkeen saamisen edellytyksistä on todiste siitä, että omaisuutta ei ole rangaistu 15 vuoden aikana rakentamisen jälkeen.

Asumistodistus 

Toinen seikka on se, että alueen kaupungintalosta ja rakentamisen ja/tai tontin yksittäisistä oikeudellisista ehdoista riippuen kiinteistö sijaitsee "Fuera de Ordenaciónissa" voi olla tai ei ole asumistodistusta, ja tästä riippuen kaupungintalo saattaa vaatia määrättyjä juridisia näkökohtia tai töitä kiinteistössä tämän todistuksen saamiseksi tai uusimiseksi.

Tiedoksi, tämä on alueen kaupungintalon myöntämä asiakirja, jossa he vahvistavat, että kiinteistö täyttää asumisvaatimukset.

Tämä kiinteistö ei ole saanut "Asumistodistus” (CH), ja kaupungintalo on vahvistanut, että tätä todistusta ei ole mahdollista saada toistaiseksi.

Tätä asiakirjaa tarvitaan myös liittää vesi ja sähkö kiinteistöön ja tehdä vesi- ja sähkösopimusten muutokset nimissäsi.

Kaupungistumiskustannukset Valencian alueen laillistamisprosessin loppuun saattamiseksi

Lähitulevaisuudessa kaupungintalo voivat pyytää nykyisiä omistajia kiinteistöjensä parempaa ja mukavampaa käyttöä varten tekemään/maksamaan joitain töitä infrastruktuurin parantamiseksi, kuten katuja (kävelyalueita), jalkakäytäviä, julkisia valoja, viemäriä ja niin edelleen, ja jopa antaa osan tonteista teille, jalankulku- tai viheralueille.

Pitää katsoa, ​​millaisia ​​töitä Raatihuone jatkossa aikoo pyytää omistajilta ja kuka ne maksaa. Tässä hetkessä, äskettäin vuonna 2019 hyväksytyssä uudessa laissa (LOTUP) on henki toimia tällaisten taloryhmien kanssa joidenkin kaupungistumistöiden kehittämiseksi, joita laki ei vielä vahvista.

Haluan vain huomauttaa, että kaupungistumisen kallein kustannus on liittyminen kaupungin viemäriverkkoon. Koska nämä kiinteistöt ovat melko kaukana kaupungista, voidaan hyväksyä, että sen sijaan, että ne yhdistäisivät pääviemärijärjestelmään, jotta omistajat voivat asentaa saostussäiliön, jossa on puhdistusjärjestelmät hukkaveden suodattamiseksi ja puhdistamiseksi

Suurimmalla osalla alueen kiinteistöistä ei ole asennettu virallisia säänneltyjä tai nykyaikaisia ​​saostuskaivoja jäännösveden puhdistamiseen. Joten jos kaupungintalon hanke esitellään tulevaisuudessa, välittömät kustannukset ovat nykyaikaisen septisäiliön asentaminen kiinteistöön.

Kiinteistönvälitystoimiston meille ilmoittaman mukaan septit eivät täytä voimassa olevia määräyksiä, mitä tapahtuu hyvin usein.

Vaikka kaupungistumissuunnitelmaa ei esitetä eikä kaupungistuminen ole valmis, kaupungintalo saattaa aiheuttaa ongelmia kiinteistön rakenneuudistusten hyväksymisessä. Olemassa olevia rakennuksia kunnioitetaan kooltaan, mutta uuden rakennuselementin rakentamiseen tai jopa olemassa olevien laajentamiseen voi olla vaikea saada lupaa tai lupia.

Mutta jos alueen taloja parannetaan kaupungistumissuunnitelman (MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL) edellyttämillä kaupungistumistöillä, niillä on seuraavat edut:

• Taloa pidetään "täysin laillisena" rakentamisena, joten sitä ei enää pidetä "normin ulkopuolisena", joten se sallitaan olemassa olevien rakenteiden uudelleenrakentaminen, rakenneuudistukset, uudelleenrakentaminen jne.
• Kiinteistölle tulee asumistodistus