Kuvitellaan yritystä, joka on perustettu edistämään ja rakentamaan taloa. Talo ja tontti ovat silloin yhtiön omaisuutta.
Kun taloa rakennetaan, joku päättää ostaa talon 100 %:lla yhtiön kiinteistöosakkeiden hankinnasta. Toisin sanoen yrityksen "hankinta" ostamalla 100 % kiinteistöosakkeista.
Tällä tavalla ostajat "ostavat" suoraan yrityksen, vaikka välillisesti hän ostaa omaisuutta.
– Jos kiinteistön hankinta tapahtuisi suoraan, arvonlisävero maksettaisiin siinä tapauksessa, että kyseinen omaisuus liittyy myyjän liikeomaisuuteen.
– Kiinteistön hankinta kuitenkin maksaisi ITP:tä (siirtoveroa), jos kiinteistö ei vaikuta myyjän liiketoimintaomaisuuteen.
Mutta jos kyseessä on yrityksen osto ostamalla kaikki sen osakkeet, maksaako se arvonlisäveron vai ITP:n? .
Se riippuu….
Arvonlisäverolaissa todetaan nimenomaisesti, että mainittujen osakkeiden tai osuuksien hankkiminen vapautetaan, jos hankinnan "todellinen tahto" tai tarkoitus ei ole ollut "välttää" sen veron maksamista, joka oli syntynyt välittömän kiinteistön hankinta.
Siten on olemassa PETOSTENVASTUSÄÄNTÖ Espanjan verojärjestelmässä, jossa todetaan nimenomaisesti seuraava (108. heinäkuuta osakemarkkinoista annetun lain 24/1988 pykälä 28, arvopaperimarkkinalain konsolidoidun tekstin nykyinen artikla 314, hyväksytty kuninkaan lailla 4/2015 , 23. lokakuuta (jäljempänä TRLMV):
"1. Arvopapereiden/osakkeiden siirto tulee olemaan vapautettua arvonlisäverosta ja perintösiirtojen verosta ja dokumentoiduista oikeudellisista toimista (siirtovero ja leimavero).
Mutta laki sanoo myös:
Siirrot, joita verotetaan arvonlisäverolla tai ITP:llä, kun tällaisten siirtojen "todellinen tarkoitus" olisi ollut näiden veronmaksujen kiertäminen.
Rajoittamatta edellisen kappaleen määräyksiä, ellei toisin osoiteta, on katsottava, että teko on suoritettu "välttäen" ALV- tai ITP-maksuja seuraavissa tapauksissa:
- Kun saadaan määräysvalta yhteisössä, jonka varat koostuvat vähintään 50 prosentista Espanjassa sijaitsevista kiinteistöistä, jotka eivät liity liiketoimintaan tai ammatilliseen toimintaan, tai kun mainittu määräysvalta on saatu, osallistumiskiintiö siihen kasvaa.
- Kun saadaan määräysvalta yhteisössä, jonka varat sisältävät osakkeita, joiden avulla se voi käyttää määräysvaltaa toisessa yhteisössä, jonka varat koostuvat vähintään 50 prosentista Espanjassa sijaitsevista kiinteistöistä jotka eivät liity liiketoimintaan tai ammatilliseen toimintaan tai kun mainittu määräysvalta on saatu, sen osallistumiskiintiö kasvaa.
- Kun luovutetut osakkeet on saatu yhtiöiden perustamisen tai osakepääoman korotuksen yhteydessä tehdyillä kiinteistöpanoksilla, jos liike- tai ammattitoiminta ei vaikuta tällaisiin varoihin ja että osallistumispäivän ja toimittamisen välillä ei ollut kulunut kolmen vuoden ajanjaksoa. "
Kun jokin edellä mainituista tapauksista ilmenee, Espanjan hallinto soveltaa välittömästi Petosten vastainen sääntö, ja harkitsee mainittuja tapauksia vastaavan arvonlisäveron tai ITP-AJD-veron alaisina. Ostajalla on "taakka" todistaa, ettei hänen todellinen motiivinsa koskaan ollut tällaisten verojen maksamisen välttäminen.
Tämän artikkelin esimerkissä osakkeiden myynti merkitsisi sitä, että osapuolet todella luovuttavat omaisuutta, mutta mitä ne tekevät pettämistarkoituksessa? – Todellinen arvonlisäveron maksuvelvollisuus (koska tässä tapauksessa arvonlisävero olisi ensimmäinen lähetys) riippuu onko kyseessä petosyritys vai ei.
Avain arvonlisäveron tai ITP:n maksamatta jättämiseen: Kiinteistöt on "vaikutettava" yrityksen taloudelliseen toimintaan, joko tässä tapauksessa talojen myynninedistäminen tai rakentaminen tai maan osto/myynti tai vuokra jne.
Näin ollen arvopapereiden/osuuksien luovutus, johon hankitaan määräysvalta yrityksessä, jonka omaisuudesta yli 50 prosenttia on taloudelliseen toimintaan liittyvää kiinteistöä, ei täytä petostentorjuntasäännön soveltamisvaatimuksia.
Näin ollen tällaisten osakkeiden siirto on vapautettu arvonlisäverosta ja perintöverosta ja dokumentoiduista oikeudellisista toimista (ITP-siirtovero), ellei Espanjan hallinto varmista, että tällaisella toimituksella on tarkoitus kiertää verot, jotka olisi kannettu niiden tahojen omistamien kiinteistöjen luovutuksesta, joita nämä arvot edustavat.
- Johtopäätös:
Tätä kauppaa ei todennäköisesti voitaisi verottaa arvonlisäverolla ja siksi osakkeet voidaan myydä ilman verotusta, koska on ilmeistä, että rakennettavaan kiinteistöön vaikuttaa yhtiön taloudellinen toiminta, mutta selvitettäväksi jää, onko kyseessä petos vai ei, meidän pitäisi tietää täydelliset tapahtumatiedot.
- Ymmärrämme esimerkiksi, että jos yhtiörakenteen rakentaminen yksittäisen kiinteistön rakentamiseksi ja osakkeiden myymiseksi on toteutettu alusta alkaen tietäen kyseisten osakkeiden myyntiaiko ja suoraan sopimuksella ostajan kanssa siitä hetkestä lähtien, kun se aloittaa rakentamisen. , silloin tarkastaja todennäköisesti päättää, että kyseessä on veronkierto.
- Jos toisaalta olemme aloittaneet rakentamisen tarkoituksena myydä ja rakentaa lisää asuntoja, mutta sillä välin on ilmaantunut asunnon ostaja, joka haluaa jäädä yritykseen jostain syystä, niin voidaan hyvin väittää, että ei ole ALV lähetyksessä (ei TPO), joten liiketoimi olisi verovapaa.
Kuten näette, tulkintoja voi olla lukuisia ja ne kaikki hyväksyttäviä, joten jälleen kerran suosittelemme, että käännytte alan todellisten espanjalaisten asiantuntijoiden puoleen ennen minkään kiinteistökaupan suorittamista.
