Laki 12/2023, 24. toukokuuta, oikeudesta asuntoon (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda). Klikkaa tästä nähdäksesi lain .
I.- YLEISET NÄKÖKOHDAT
- Asunto-oikeuslaki tuli voimaan 26 sen jälkeen, kun se on julkaistu virallisessa lehdessä (BOE). Kiinteistöalan kritiikistä huolimatta laki tuo mukanaan häätösäännöksiä, tyhjien asuntojen panttioikeuksia, vuokrapäivityksiä koskevaa kattoa ja uusia verohelpotuksia omistajille.
Viiteindeksi luodaan, joka korvaa kuluttajahintaindeksin tulojen laskennassa. Suurin kiista kohdistuu "ison haarukan" hahmoon ja jännittävien vuokra-alueiden luomisen jättämiseen autonomisten alueiden (CCAA) käsiin, mikä merkitsee vuokramarkkinoiden hallintaa.
VALTION INTERVENTIOISTEN LUONNE
Tästä laista tulee ensimmäinen valtion asetus, joka säätelee oikeutta asuntoon perustuslain hyväksymisen jälkeen.
Se on selvästi keskusvaltion interventiolaki alueista ja autonomisista alueista, koska se rajoittaa ja ehdoi kiinteistö- ja kaupunkitasolla valtuuksia, jotka tähän asti vastasivat eri alueita. Näin ollen laissa vahvistetaan toimivaltasäännöt, joita autonomisten alueiden on sovellettava, sillä niillä on täysi toimivalta asuntoasioissa.
Se edellyttää myös julkisen vallan selkeää puuttumista yksityiselle alueelle, koska se puuttuu, rajoittaa ja ehdollistaa yksilöiden välisiä yksityisiä oikeussuhteita, jotka liittyvät sekä sopimus- että omistusoikeuteen.
MITÄ TÄMÄN LAIN TAVOITTEET OVAT?
Tämän lain tavoitteet ovat:
- Säädellä kansalaisten oikeuksia ja velvollisuuksia asumisen suhteen
- Helpottaa taloudellisissa vaikeuksissa olevien ihmisten pääsyä kunnolliseen ja riittävään asumiseen, takaa kodin toimivuuden ja turvallisuuden
- Määrittele valtion asumisen suunnittelu ja ohjelmointi
- Säänneltävä julkisten asuntopuistojen lainsäädäntöä
- Edistetään eri rinnakkaiselon muotojen mukaisten asumistypologioiden kehittämistä
- Paranna suojausta muun muassa asuntojen osto- ja vuokraustoiminnassa.
MITÄ TOIMENPITEITÄ LAKI OTTAA KÄYTTÖÖN?
Jotkut lain merkittävistä toimenpiteistä, jotka tulevat voimaan välittömästi, ovat:
- Omistajien ja välittäjien velvollisuus antaa tietoja asunnoista ja niiden omistajista
- Uuden viiteindeksin luominen tulojen päivittämiseksi
- Mahdollisuus verottaa tyhjiä taloja.
Muut toimenpiteet, kuten vuokrien ja stressialueiden enimmäismäärät, ovat kuitenkin CCAA:n julistuksen alaisia, ja ne edellyttävät lisämenettelyjä ja -ehtoja.
Yhteenvetona voidaan todeta, että asumisoikeuslaki pyrkii säätelemään asumiseen liittyviä eri näkökohtia kansalaisoikeuksista kohtuuhintaisten asuntojen julkisten puistojen luomiseen.
Vaikka se on herättänyt kiistaa, se on virstanpylväs, koska se on ensimmäinen osavaltiolaki, joka säätelee tätä perustuslaillista oikeutta, jolla on selkeä interventio.
MITÄ TOIMENPITEITÄ ON VOIMASSA?
Asuntolain jo voimassa olevat toimenpiteet ovat seuraavat:
- Rajoita vuokratulojen päivittämiseen : Maaliskuusta 2022 lähtien kuluttajahintaindeksi (CPI) lakkasi olemasta niin sanottu "viiteindeksi vuokrien päivittämisessä".
31 asti voimassa olevien vuokrasopimusten vuotuinen vuokrankorotus ei saa ylittää 2023 %. Vuonna 2 tämä raja nostetaan 2024 prosenttiin.
Vuodesta 2025 alkaen otetaan käyttöön uusi vuokra-indeksi, jonka Espanjan julkishallinto julkaisee vuosittain.
- Minimitiedot asunnon osto- ja vuokraustoiminnasta: Välittäjien tulee antaa yksityiskohtaiset tiedot kiinteistöistä ja niiden omistajista osto- ja vuokraustoiminnassa. Näitä ovat taloudelliset ehdot, ammatinharjoittajalupa tai asumistodistus, kodin ja rakennuksen olennaiset ominaisuudet sekä myyjän tai vuokranantajan tunnistetiedot. Laiminlyönti voi johtaa taloudellisiin sanktioihin.
Löydämme yksityiskohtaiset tiedot velvollisuudesta ilmoittaa ostajalle tai vuokralaiselle erikoisartikkelistamme ASUNTOOIKEUSLAIN VAIKUTUKSET OSTO- JA MYYNTIPROSESSIIN ESPANJASSA .
- Vuokrasopimusten ylimääräiset jatkot haavoittuville: Vuokrasopimuksille määrätään pakollinen yhden vuoden jatko, kun vuokralainen osoittaa olevansa sosiaalisesti ja taloudellisesti haavoittuvainen ja vuokranantaja on suurasunnonomistaja.
- IBI-lisä tyhjistä asunnoista : Kiinteistöverosta (IBI) peritään lisämaksu kotitalouksista, jotka ovat olleet käyttämättömänä vähintään kaksi vuotta. Tämä lisämaksu voi nousta 150 %:iin, ja sitä sovelletaan kiinteistöihin, joissa on vähintään neljä asuntoa omistajaa kohden, ellei tilapäiselle vapautumiselle ole perusteltuja syitä.
Näillä toimenpiteillä pyritään säätelemään asuntomarkkinoita, säätelemään vuokrahintoja, lisäämään kaupankäyntien läpinäkyvyyttä ja edistämään asumattomien asuntojen asumista.
"SUOJATTU ASUNTO" TAI "KANNATTU"
Asuntolaki sisältää edellä mainittujen toimenpiteiden lisäksi muita säännöksiä, jotka liittyvät "suojattuun" tai "kannustettuun" asumisjärjestelmään, vuokratulojen sähköiseen maksamiseen, suurasunnon määrään, kiinteistönhoitokuluihin ja häätöjen muutoksiin. , ulosmittaukset ja kiinteistöhuutokaupat.
”Suojatun asunnon” osalta on todettu, että näihin koteihin sovelletaan perusteltuja poikkeuksia lukuun ottamatta pysyvää julkista suojelua. Lisäksi sen myynti tai vuokraaminen edellyttää vastaavan autonomisen alueen ennakkolupaa.
Mitä tulee "kannustettuun kohtuuhintaiseen asumiseen", julkiset viranomaiset voivat edistää näiden asuntojen olemassaoloa ja soveltaa hintarajoja taloudellisissa vaikeuksissa olevien ihmisten pääsyn takaamiseen.
VUOKRAN MAKSAMINEN ”KÄTEISÄ” TAI ”KÄTEINEN” ON PÄÄTTYNYT
Velvollisuus on asetettu niin vuokratulot maksetaan pääasiassa sähköisesti , paitsi tapauksissa, joissa jompikumpi osapuolista ei pääse käyttämään näitä keinoja, jolloin käteismaksu sallitaan vuokra-asunnossa. .
KETÄ PIDETÄÄN TALOJEN "SUUREKSI OMISTAJANA"?
Suuren asunnon omistajaksi määritellään luonnollinen henkilö tai oikeushenkilö, joka omistaa yli 10 kaupunkikiinteistöä tai yli 1,500 2 mXNUMX rakennettu pinta-ala asuinkäyttöön .
Tätä määritelmää voidaan kuitenkin mukauttaa julistuksissa stressaantunut asuntomarkkinaympäristö , mikä sallii sisällyttämisen vähintään viiden kaupunkikiinteistön omistajat näillä alueilla toimivaltaisen hallinnon eli autonomisten alueiden ilmoituksen mukaisesti.
KUKA MAKSAA KIINTEISTÖJÄRJESTELMÄN MAKSUT?
Vuokraisäntä.
Todetaan, että kiinteistön hallinnasta ja sopimuksen virallistamisesta aiheutuvista kuluista vastaa vuokranantaja.
HÄÄDÖT. VUOKRALISEN SUOJAA HAAVATTOMASSA TILANTEESSA
Laki tuo merkittäviä muutoksia häätömenettelyihin, ulosmittauksiin ja kiinteistöhuutokauppoihin haavoittuvaisissa tilanteissa:
- Suoja ulotetaan asunnon asukkaaseen, joka on haavoittuvaisessa tilanteessa häätö- ja ulosmittausmenettelyissä.
- Häätömenettelyn keskeyttämisjärjestelmä perustetaan luonnollisten henkilöiden osalta 2 kuukaudeksi ja oikeushenkilöiden osalta 4 kuukaudeksi.
- Vaatimuksen tutkittavaksi ottamiselle asetetaan lisävaatimuksia myös tapauksissa, joissa kantaja on suurasunnonomistaja ja asunto on taloudellisesti haavoittuvaisessa tilanteessa asuvan asukkaan asuinpaikka.
- Kiinteistöhuutokaupoissa esittäjän on osoitettava, onko asukas taloudellisesti haavoittuvassa asemassa ja että osapuolten välillä on noudatettu sovittelu- tai sovitteluprosessia.
Näillä toimenpiteillä pyritään suojelemaan paremmin haavoittuvassa asemassa olevia kodin asukkaita ja sääntelevät erilaisia tukiasumiseen ja kiinteistömarkkinoihin liittyviä näkökohtia.
ILMOITUS "KIINTEISTÄ" ASUUN MARKKINA-ALUESTA
Asuntolaki kaavailee toimenpiteitä, jotka odottavat stressaantuneiden asuntomarkkina-alueiden julistamista. Näitä toimenpiteitä sovelletaan, kun alue on ilmoitettu sellaiseksi ja kun on laadittu erityinen suunnitelma havaitun epätasapainon korjaamiseksi. Jotkut näistä toimenpiteistä ovat seuraavat:
- Nykyisillä sopimuksilla paineisiksi ilmoitettujen alueiden sopimuksissa säilytetään yleisellä tasolla vahvistetut korotusrajat: 2 % vuonna 2023, 3 % vuonna 2024 ja vuodesta 2025 uusi vuokraviiteindeksi.
- Stressialueilla vuokralaiset voivat pyytää ylimääräistä pidennystä enintään 3 vuodeksi alkuperäisen sopimuskauden päätyttyä, kunhan tietyt vaatimukset täyttyvät. Vuokranantaja on velvollinen hyväksymään tämän jatkoajan, ellei muuta ole sovittu tai asuntoa tarvitaan henkilökohtaiseen käyttöön.
- Uusissa sopimuksissa, jotka solmitaan stressaantuneiksi julistetuilla alueilla, sovelletaan erityisehtoja sen mukaan, onko vuokranantaja pien- vai suuromistaja. Pienomistajien osalta sovittu vuokra ei saa ylittää edellisen sopimuksen viimeistä vuokraa lisättynä erityistapauksissa enintään 10 prosentin korotuksella. Suurille haltijoille vuokraa rajoittaa edellinen sopimus tai viitehintaindeksien mukainen enimmäishinta.
- Stressialueilla osapuolet voivat sopia, että tietyt kiinteistön ylläpitoon liittyvät yleiskulut ovat vuokralaisen vastuulla. Jos tätä lauseketta ei kuitenkaan ollut sisällytetty edelliseen sopimukseen, se ei heijastu uuteen sopimukseen.
- Asuntojen vuokrasopimusten vuosittaiselle päivittämiselle perustetaan uusi viiteindeksi, jonka Tilastolaitos (INE) määrittelee ennen 31. Tämä uusi indeksi toimii viiterajana, jotta vältytään suhteettomilta korotuksilta. vuokrasopimusten vuokraa.
- Vuokranantajan verovähennykset astuvat voimaan 1. Verovähennyksiä vahvistetaan sekä nettovuokratuotolle yleensä että yksittäisiin tilanteisiin, kuten vuokraalennuksiin stressialueilla tai nuorille näillä alueilla. Näitä veronalennuksia sovelletaan vain stressaantuneiksi asuntomarkkinoiksi ilmoitettuihin alueisiin.
On tärkeää korostaa, että nämä toimenpiteet edellyttävät stressaantuneiden asuntomarkkina-alueiden ilmoittamista ja vastaavien erityissuunnitelmien hyväksymistä.
VEROKANNUSTEET
Toinen loppusäännös. Asuntokiinteistöjen vuokrasopimuksiin sovellettavat verohelpotukset.
Tämän lain voimaantulosta tehtyihin asuntojen vuokrasopimuksiin on tehty seuraavat muutokset 35 annettuun henkilötuloverolakiin sekä yhteisövero- ja ulkomaantulolakien muutososaan. ja varallisuus:
Yksi. Muutetaan 2 artiklan 23 kohta seuraavasti:
"2. Kiinteistöjen vuokraamisessa asumiseen alennetaan edellisen kohdan mukaisesti laskettua positiivista nettotuottoa:
a) 90 prosentilla kun sama vuokranantaja on virallistanut uuden vuokrasopimuksen alueella sijaitsevaan asuntoon alueella, jolla on jännittynyt asuntomarkkina , jossa alkuperäistä vuokraa on alennettu yli 5 prosenttia edellisen vuokrasopimuksen viimeiseen saman asunnon vuokraan verrattuna, kun edellisen sopimuksen vuosittaista päivityslauseketta on sovellettu soveltuvin osin.
b) 70 prosentilla kun edellä a) kohdassa ilmoitetut vaatimukset eivät täyty, tapahtuu jokin seuraavista olosuhteista:
1.º Että verovelvollinen oli vuokrannut asunnon ensimmäistä kertaa edellyttäen, että se sijaitsee stressaantuneella asuinmarkkina-alueella ja vuokralainen on 18-35-vuotias. Kun samassa kodissa on useita vuokralaisia, vähennystä sovelletaan siihen osaan nettotuotosta, joka vastaa suhteellisesti tässä kirjeessä asetetut vaatimukset täyttäviä vuokralaisia.
2. Kun vuokralainen on julkishallinto tai voittoa tavoittelematon yhteisö, johon sovelletaan voittoa tavoittelemattomien yhteisöjen verojärjestelmästä 49. joulukuuta annetun lain 2002/23 II osastossa säädettyä erityisjärjestelmää. ja verohelpotukset holhoukselle, jossa asunto kohdennetaan sosiaaliseen vuokraan, jonka kuukausitulot ovat valtion asumissuunnitelman vuokratukiohjelmassa vahvistettua pienempiä, tai laissa 19/2021 tarkoitetun taloudellisesti haavoittuvassa asemassa olevien henkilöiden asumiseen. 20. joulukuuta, jossa vahvistetaan vähimmäiselintulo, tai kun koti on julkisen asumis- tai kelpoisuusohjelman piirissä, jonka nojalla toimivaltainen hallintoviranomainen asettaa vuokratulon rajoituksen.
c) 60 prosentilla kun asunto, joka ei täytä edellisten kirjeiden vaatimuksia, oli ollut a kuntoutustoimenpide veroasetuksen 1 §:n 41 momentissa säädetyin ehdoin, jotka olisivat päättyneet kahdessa vuodessa. ennen vuokrasopimuksen päivämäärää.
d) 50 prosentissa , joka tapauksessa.
Ilmoitetut vaatimukset on täytettävä vuokrasopimuksen solmimishetkellä, ja alennus on voimassa niin kauan kuin ne täyttyvät.
Nämä vähennykset koskevat vain niitä positiivisia nettotuottoja, jotka verovelvollinen on laskenut itsearvioinnissa, joka on toimitettu ennen kuin on käynnistetty tällaisten ilmoitusten varmentamiseen kuuluva tietojen todentaminen, rajoitettu tarkastus tai tarkastusmenettely. .
Vähennykset eivät missään tapauksessa koske sitä osaa positiivisesta nettotulosta, joka on saatu verovelvollisen itsearvioinnissa perusteettomasti vähennetyistä tuloista tai kuluista, jotka on korjattu jollain edellisessä kappaleessa mainituista menettelyistä. , vaikka verovelvollinen olisi ilmoittanut tai hyväksynyt nämä olosuhteet menettelyn käsittelyn aikana. Alennuksia ei sovelleta myöskään niihin vuokrasopimuksiin, jotka eivät ole kaupunkivuokralain 6 §:n 17 §:n mukaisia.
- positiivinen nettotuotto kiinteistöpääomasta johdettu tehdyistä asuntojen vuokrasopimuksista ennen lain 12/2023 voimaantuloa 24. toukokuuta asumisoikeuden osalta sovelletaan tämän lain 2 §:n 23 §:n mukaista vähennystä sen nykyisessä sanamuodossa 31 alkaen."
IBI-LISÄmaksu
Pysyvästi asumattomilta asuinkäyttöön tarkoitetuilta kiinteistöiltä kunnat voivat vaatia IBI-lisämaksua enintään 50 prosenttia veron nettomäärästä.
Näitä tarkoituksia varten omaisuus joka pysyy käyttämättömänä jatkuvasti ja ilman perusteltua syytä a yli kahden vuoden ajan , veroasetuksen vaatimusten, todistuskeinojen ja menettelyn mukaisesti katsotaan pysyvästi asumattomaksi kiinteistöksi, ja se kuuluu neljän tai useamman asuinkäyttöön tarkoitetun kiinteistön omistajille.
Lisämaksu voi olla enintään 100 prosenttia veron nettomäärästä, kun työpaikka on avoinna yli kolme vuotta , ja sitä voidaan mukauttaa avoimen työpaikan perusteella.
Lisäksi kunnat voivat korottaa vastaavaa lisämaksuprosenttia edellä mainitun mukaisesti jopa 50 lisäprosenttiyksikköä kuuluvien kiinteistöjen tapauksessa kahden tai useamman asuinkäyttöön tarkoitetun kiinteistön omistajat jotka ovat asumattomia samalla kunnan alueella.
Joka tapauksessa seuraavat syyt katsotaan perustelluksi:
- tilapäinen siirto työ- tai koulutussyistä,
- osoitteenmuutos huollon tai terveydellisistä syistä tai sosiaalisista syistä,
- kakkosasuntokäyttöön tarkoitetut kiinteistöt, joissa on enintään neljä vuotta yhtäjaksoisesti tyhjillään,
- työ- tai kuntoutustoimenpiteiden kohteena olevat kiinteistöt tai muut olosuhteet, jotka tekevät niiden tehokkaan käyttämisen mahdottomaksi,
- siitä, että asunnosta on vireillä oikeusjuttu tai asia vireillä olevaan oikeudelliseen tai hallinnolliseen ratkaisuun, joka estää sen käytön ja luovuttamisen, tai että se on kiinteistö, jonka omistajat markkinaehdoin tarjoavat myyntiin, tässä tilanteessa enintään vuoden ajan, tai vuokralle, enintään kuusi kuukautta tässä tilanteessa.
Tämän veron maksajilta perittävä lisäkorvaus kertyy 31. joulukuuta ja kunnat maksavat sen vuosittain, kun kiinteistön tyhjyys on tuona päivänä todettu, sekä hallintosäädös, jolla se on vahvistettu. julisti. .
Pysyvästi asumattomaksi omaisuudeksi kunnan ilmoittaminen edellyttää verovelvollisen etukäteiskuuntelua ja kaupunginvaltuuston hyväksyntää vapautumisilmoituksille, joista on säädettävä mainitussa asetuksessa, johon voi sisältyä kuntarekisterin tietoihin liittyviä, sekä tarjontapalvelujen kulutus.»
MAAPERÄVARA
kohdentaa riittävästi ja riittävästi maata tuotantokäyttöön ja asumiseen varaamalla joka tapauksessa julkisen suojelun piiriin kuuluvalle asunnolle varatun osan, joka mahdollistaa vähintään sen enimmäishinnan määrittämisen myyntiin, vuokraan tai muuhun asumiseen pääsyyn, kuten pintaoikeus tai hallinnollinen toimilupa.
Tämä reservi määräytyy alue- ja kaupunkisuunnittelua koskevalla lainsäädännöllä tai sen mukaisesti suunnitteluvälineillä, ja se takaa sen sijainnin jakautumisen, joka noudattaa sosiaalisen yhteenkuuluvuuden periaatetta ja sisältää vähintään uusiin kaupungistumistoimiin sisällytettävillä maaseutumailla 40 prosentin kaupunkisuunnittelun edellyttämän asuinrakennuskelpoisen pinta-alan toteuttamiseen tarvittava maa-alue ja kaupungistumisreformi- tai -uudistustoimenpiteisiin 20 prosentin taajama-alueelta.
TLACORP 2023
