Kiinteistöjen osto- ja myyntiprosessissa on erittäin tärkeää ottaa huomioon myyjän ja rakentajan ottamat vastuut kiinteistöjen myynnissä ostajille.
On hyvin normaalia, että markkinoilta löytyy kiinteistöjä, jotka myydään virheellisinä, joissa ostaja ei tiedä kovin hyvin, miten toimia tai mitkä ovat lain mukaiset oikeudet havaitessaan ongelmia tai rakenteellisia virheitä, joita ei ole havaittu aiemmin. myynti.
On tärkeää selvittää, mitkä oikeudet ja velvollisuudet ovat myyjillä ja rakentajilla sekä ostajilla, jotka hankkivat kiinteistöjä Espanjassa. Siksi olemme luoneet tämän raportin selventääksemme käsitteitä ja menettelytapoja visuaalisten tai piilotettujen vikojen vahvistamisessa.
VIKAT:Selvitetään ensin, mitä ymmärrämme "vikoja”. Ymmärrämme viat tai rakenteelliset viat mikä tahansa rakenteesta löydetty puute, joka heikentää sen laatua. Tämän puutteen tulee johtaa sellaiseen, ettei omistaja voi nauttia ja käyttää omaisuutta normaalilla tavalla.
Lisäksi voimme tunnistaa, että vika tai rakenteellinen vika voidaan katsoa "vakava"Tai"hauta"jos tapauksessa, jos ostaja olisi havainnut sen ennen myyntiä, hän olisi hylännyt oston tai se olisi ollut seurausta hinnan neuvottelemisesta myyjän kanssa.
KAKSI TYYPPIÄ VIKAA: Visuaaliset ja Piilotetut
Näkyviä vikoja ovat sellaisia, jotka ovat helposti havaittavissa silmämääräisellä tarkastuksella joko rakennuksen rakennusvaiheessa tai ostajan silmämääräisellä tarkastuksella. Toisin sanoen ne ovat helposti kaikkien havaittavissa ilman tietämystä tai valmistautumista.
Nämä näkyvät viat eivät ole myyjän vastuulla. Myyjällä ei siis ole vastuuta näkyvistä virheistä, jotka ostaja olisi tällä tavoin voinut havaita, etenkään jos ne eivät vaikuta tai muuta kiinteistön hintaan.
Piilotetut viatEsimerkiksi ne, joita ei ole pystytty havaitsemaan rakentamisprosessilla, koska ne eivät ole helposti havaittavissa. Uusien rakennusten osalta eri ammattilaiset, kuten arkkitehdit, tarkastajat jne., eivät ole havainneet näitä puutteita rakentamisen aikana.
Kaikki puutteet eivät voi johtua vastuista. Jotta näin olisi, vaikutuksen on täytettävä seuraavat ehdot:
- Että se ei ollut helposti havaittavissa
- Että ostaja ei tiennyt siitä
- Se oli olemassa ennen oston viimeistelyä
Esimerkkinä aiomme listata, mitkä ovat kasuistiikan toistuvimpia piilovia virheitä:
- Vahingot, jotka vaikuttavat rakennuksen rakenteeseen. Nämä ovat työvirheitä, jotka vaikuttavat olennaisesti rakennuksen vakauteen ja rakenteeseen.
- Vuoto- ja vesieristysongelmat, jotka aiheuttavat vuotoja talossa.
- Rakennusten asettamisen ongelmat. Kun rakennus on rakennettu, siinä voi esiintyä halkeamia, halkeamia jne., jotka johtuvat rakennuksen huonosta asetuksesta ja jotka johtuvat huonosta kellarista.
VASTUU
Piilovirheiden vastuuta harkittaessa on erotettava toisistaan uudisrakentamisen ja myyntikotien välillä.
Uusissa asunnoissa takuu ja ostajan vaatetusoikeus piilovirheistä jaetaan kolmeen tyyppiin:
- YKSI VUOSI: Ongelmia viimeistelyssä, kuten sisäpäällysteet, ulkopinnat, puusepäntyöt, uudet laitteet jne. VUOSI rakennuspäivästä tai KUUSI KUUKAUTTA osto-/valmistuspäivästä alkaen.
- KOLME VUOTTA: Vikoja, jotka ovat syntyneet kiinteistössä ja jotka suoraan vaikuttavat ja heikentävät sen asumiskelpoisuutta. Tässä tapauksessa on kysymys ongelmista, jotka vaikuttavat hygieniaan, terveyteen, vesitiiviyteen, terveellisyyteen jne. Näiden virhetapausten on poistuttava kiinteistöstä siten, että sen sisällä ei ole mahdollista asua. Huomioi siis, että "toissijaiset viat", jotka eivät estä kiinteistön käyttöä asumiseen, ei kata.
- Ja ongelmat, jotka vaikuttavat rakennuksen rakenteeseen, kuten perustus, pilarit, palkit, lattiat jne. KYMMENEN VUOTTA. Näiden vikojen on oltava sellaisia, että ne vaarantavat rakennuksen vakavuuden.
Uusissa rakennuksissa, Espanjassa on pakollista toimittaa a DECENIAL VAKUUTUS (Tai KYMMENEN VUODEN VAKUUTUS), joka kattaa rakennuksen rakenteelliset vauriot 10 vuoden ajalta. Nämä viat on suojattu siten, että ostajan tulee ilmoittaa niistä vakuutusyhtiölleen, jotta hän voi hakea ja käyttää rakennuksen toteuttajan tai rakentajan aiemmin myöntämää kymmenen vuoden vakuutusta. Näin ostajille taataan uusien asuntojen kuluttajina, jotka on asianmukaisesti suojattu KYMMENEN VUODEN aikana näistä vioista.
Tässä on sanottava, että talojen tapauksessa "AUTOPROMOCIÓN” (Self-promoter), kymmenvuotisvakuutuksen ottaminen ei ole pakollista, vaan vapaaehtoista. Rakennus on omaremonttia, kun rakennuksen loppukäyttäjä on sama tontin omistaja ja palkkaa rakentajan vain talon rakentamista varten. Tällä tavalla tontin omistaja ottaa töiden "promoottorin" aseman ja hän on se, joka suorittaa erilaisten ammattilaisten, kuten arkkitehtien, rakentajien jne., palkkaamisen.
Koska näissä tapauksissa asuntoa ei myydä markkinoilla ostajien etsimiseksi, vaan sitä käyttää vain sama omistaja, Espanjan laki sallii hankkeen toteuttajan vuokrata kymmenen vuoden vakuutuksen tai ei. Mikäli omistaja päättää olla ottamatta mainittua vakuutusta, jos hän päättää myydä kiinteistön 10 vuoden takuuaikana, hänen tulee ilmoittaa mahdollisille ostajille, ettei talolla ole tällaista vakuutusta, ja ostajien tulee nimenomaisesti hyväksyä tämä tilanne.
Tämä koskien UUSIA ominaisuuksia…, mutta mitä tapahtuu JÄLLEENMYYNNISSÄ? Onko myyjällä vastuuta piilovirheistä?
Vastaus on myönteinen. Jälleenmyyntikoteja myyvät myyjät ovat myös vastuussa näissä kiinteistöissä mahdollisesti olevista piilovioista. Tämä vastuu koskee kiinteistössä esiintyviä piilovirheitä ja sen aikana KUUSI KUUKAUTTA, myyjä on vastuussa kaikista yllä mainituista virheistä, jotka voidaan havaita ennen kuuden kuukauden kuluessa kaupan toteutumisesta.
Käyttääkseen ostajan oikeutta vaatia vastuuta piilovirheistä on välttämätöntä:
1.- Vika on havaittava.
2.- Myyjälle on ilmoitettava kirjallisesti, yleensä varmennetulla kirjeellä. Hän on tietoinen puutteista, selittää mahdolliset syyt ja keinot ongelman korjaamiseksi.
3.- Mikäli myyjä ei tunnusta vastuutaan, ostajan tulee hankkia kirjallinen selvitys riippumattomalta ammattilaiselta, mikäli mahdollista asiantuntijalta, joka määrittää ongelman, vian ja mitkä ovat korjauskustannukset virallisessa selvityksessä.
Jos myyjä on saanut riippumattoman ammattilaisen raportin, jossa selvitetään ongelman syyt, korjaus ja siitä aiheutuvat kustannukset, eikä myyjä ota vastuuta sen korjaamisesta, ostajaa on neuvottava asianajajalta, jotta katso, mitä laillisia tapoja on olemassa ongelman ratkaisemiseksi.
Normaalisti on sanottava, että rikostuomioistuimen vaatimukset, jotka johtuvat piilevistä pienistä puutteista, ovat yleensä kalliita ja pitkiä. Siksi on aina suositeltavaa yrittää päästä tuomioistuimen ulkopuoliseen sovintoon myyjän kanssa.
Vakavissa tapauksissa, joissa on todellinen ongelma, joka vaikuttaa asuinkelpoisuuteen tai rakennuksen rakenteeseen, on välttämätöntä puolustaa ostajan asemaa parhaalla mahdollisella tavalla, harkiten aina mahdollisuutta viedä asia tuomioistuimeen, jos ei löytää sopimus myyjän kanssa.
