TLA:n asianajajat ovat yli 20 vuoden ajan käsitelleet kauppoja ja kiinteistötapauksia maalaismaisilla maa-alueilla koko Espanjan alueella. Kataloniasta (Tarragona ja Barcelona), Valencian alueelta (Castellón, Valencia ja Alicante – Costa Blanca), Mallorcalta ja Ibizalta, Murciasta, Almeriasta (Almanzoran laakso) ja Malagasta.

Laajan kokemuksemme ja erilaisten alueellisten normien tunnustamisen seurauksena olemme laatineet joitain näkökohtia, jotka on otettava huomioon ostaessa/myytäessä kiinteistöjä sekä kaupunki- että maalaismaisilla (maaseudulla) huomioiden erityisesti suosittelemamme ongelmat. sinun on vältettävä ostaessasi kiinteistöjä Espanjasta.[/vc_column_text][vc_column_text]Joten pyydämme sinua ystävällisesti löytämään alta joitain yleisiä ongelmia, jotka voivat vaikuttaa kiinteistöjen ja rakennusten oikeudelliseen harkintaan Espanjassa:

 

Rakentamisen laillistaminen Espanjassa. Yleiset näkökohdat

Tarvitsenko rakennusluvan taloni uudistamiseen?

Kyllä, tarvitset rakennusluvan talosi uudistamiseen. Näihin töihin vaadittavan luvan tyyppi riippuu uudistuksen yhteydessä tehtävistä töistä.

Pientyölisenssi – "licencia de obra menor": Tätä vaaditaan tilojen käyttötarkoituksen muutoksissa ja seinien jakamisessa jne. Tämän luvan saamiseksi ei tarvita arkkitehdin projektia, koska sitä voidaan soveltaa yksityiskohtien perusteella, vain selittämällä työt ja arvioimalla ne maksamaan verot.

Paremman ymmärryksen vuoksi tätä lupaa sovelletaan silloin, kun kiinteistössä tehtävät työt eivät vaikuta kiinteistön olennaiseen infrastruktuuriin, kuten katon, rakennuksen tukirunkojen tai rakenteen vaihtoon tai portaiden sisätiloihin.

Normaalit tapaukset, joissa tätä lupaa tarvitaan: Katon uudistaminen (ei kokonaan vaihtamiseksi, vaan sen uusimiseksi). Tässä on joitain tapauksia tämän lisenssin hakemiseen:

• Rakentaa autotalli, vajaa tai varasto
• Aidan rakentamiseen
• Uima-altaan rakentaminen (alueesta riippuen)
• Aitauksen rakentamiseen jne.

Huomaa, että kuvatut tapaukset ja lisenssin saamisen ehdot voivat vaihdella huomattavasti vyöhykkeestä tai alueesta toiseen.

Suurtyölupa – "licencia de obra mayor": Tämä on sama lupa kuin talon rakentamiseen pyydetty, selitetty kohdissa "Rakennus maalaismailla" ja "Rakentaminen kaupunkimaalla". Tämä lupa vaaditaan, kun rakennuksissa tehtävät työt vaikuttavat rakennuksen oleellisiin osiin ja edellyttävät arkkitehdin projektia. Esimerkiksi rakentaa talon laajennus (kuten uusi huone) tai vaihtaa katto.

• Katon vaihtaminen kokonaan
• Uuden huoneen rakentaminen laajentaa rakentamista
• Autotallin rakentaminen laatoista ja betonista
• Toisen kerroksen rakentamiseen
• Uima-altaan rakentaminen (alueista ja alueista riippuen) jne.

 Ttässä ei ole omistusoikeuskirja tai "escritura” maalle tai maan laajennus tai rajat eivät ole oikein

Voimme usein havaita, että joillakin kiinteistöillä ei ole escrituraa (omistustodistusta)., ja sinun on vahvistettava oikeutesi omaisuuteen prosessilla, joka tunnetaan nimellä "expediente de dominio" tai "acta de notoriedad". Tämä on monimutkaista, sillä vaatimuksesi on julkaistava Boletín Oficial de la Provinciassa (virallinen lehti). Ero molempien prosessien välillä on pääasiassa se, että "expediente de dominio" tehdään tavallisessa prosessissa Tribunalsissa ja "acta de notoriedad" on alueen notaarin edessä tehty prosessi. Ei ole tarpeen sanoa, että "acta de notoriedad" on aina suositeltavampi, koska se on lyhyempi, halvempi ja nopeampi prosessi kuin toinen. Yleensä "expediente de dominio" käytetään silloin, kun maan tilanne ja omistus on kiistanalainen naapureiden kanssa tai se ei ole selvä. Ja "acta de notoriedad" käytetään, kun omistus on hyvin tiedossa ja kiinteistön rajoissa tai koosta on ongelmia.

Sitten sinun on varmistettava, että Registro de la Propiedadin ja Catastron asiakirjat ovat yhtäpitäviä ja että ne ovat paikallisten käytäntöjen mukaisia ​​omaisuuden rajoilla. Rakentaa saa vain tietylle prosenttiosuudelle maa-alasta. Sinun on tarkistettava apuohjelmien – erityisesti veden ja sähkön – saatavuus. Sinun on tarkistettava servidumbres de paso (etuoikeudet), koska niitä ei voi estää. Sitten kun olet "luonut" omaisuutesi, sinun on rekisteröitävä se ensimmäistä kertaa. Kaikissa näissä asioissa tarvitset espanjalaisen asianajajan palveluita.

Se on myös usein sitä tontin koko ei ole sama kuin todellinen tontti. Näissä tapauksissa on jälleen tehtävä "expediente de dominio" tai "acta de notoriedad", jotta voidaan varmistaa, mitkä ovat maan todelliset rajat, ja päivittää sekä Espanjan katastrofi- että Espanjan maarekisteri.

Mitä tehdä, kun taloa ei ole merkitty asiakirjoihin? 

Joskus tapahtuu, että talo (rakennus) itse ei saa rekisteröityä, joko historiallisista syistä tai siksi, että kuka tahansa sen rakentaja halusi välttää verot ja rekisteröintikulut. Yleensä tällaisissa tapauksissa kiinteistörekisterissä ja virallisissa papereissa näkyy vain maa.

Joissakin muissa tapauksissa rakennus on rekisteröity (näkyy asiakirjoissa ja kiinteistörekisterissä), mutta ei "talona", ehkä varastona tai aitana ("albergue" tai "almacén") tai muu vastaava rakennus. . Tämä ei riitä, jotta rakennus julistettaisiin laillisesti "taloksi". Tämä tilanne olisi pitänyt tuoda esille sopimusta edeltävässä vaiheessa, koska sen täytyy olla selvää nota simpleista.

Näissä tapauksissa espanjalaisen asianajajan – tai myyjän – on ennen kiinteistön ostamista rekisteröitävä talo ensimmäistä kertaa, jos sitä ei ole vielä rekisteröity, tai "taloksi2, jos se on rekisteröity, mutta minkä tahansa muun vastaavan rakennuksen (vaja, varasto jne.). Tämä tehdään ns. a “declaración de obra nueva” (ilmoitus uusista töistä). Ja tämä on tehtävä, vaikka talo on ollut siellä satoja vuosia, koska rekisterin mukaan tämä on ensirekisteröinti tai ainakin ensimmäinen rekisteröinti taloksi.

"Declaración de obra nueva" (DON) on prosessi, jossa rakennus tai rakennelma merkitään kiinteistörekisteriin. Prosessi on hyvin samanlainen kuin silloin, kun talo on uusi, erot ovat vaadituissa asiakirjoissa, ja se rajoittuu Espanjan notaarin laatimaan asiakirjaan, jossa uusi rakennus ilmoitetaan asianmukaisella kuvauksella huoneista, palvelusta, koosta ja mitoista, suunnitelmista jne.

Jos talo on hiljattain rakennettu (yleensä alle 4-8 vuotta alueesta riippuen), asiakirjat ovat täsmälleen samat kuin talon ollessa uusi, jotka ovat seuraavat:

• Nimessäsi olevan maan asiakirjat - Todistamaan maan omistusoikeuden.
• Arkkitehdin rakennusprojekti – Todistaa talon ja rakennuksen koon, kuvauksen jne.
• Rakennuslupa – Todisteeksi, että kiinteistö on saanut asianmukaisen luvan Espanjan viranomaisilta.
• Final Works License – (CFO) Licencia o Certificado Final de Obra – Todisteeksi, että Espanjan kiinteistön työt ovat valmiit.
• Kymmenen vuoden vakuutus (Seguro Decenal) – Jos olet vihdoin päättänyt ottaa tämän vakuutuksen. Jos ei, sinun on ilmoitettava notaarille, että et ole toiminut tällä tavalla, jotta voit ilmoittaa asiasta ostajille ja saada vahvistuksen heidän suostumisestaan.
• Kaupungintalon asuintodistus – Todiste siitä, että Espanjan viranomaiset pitävät rakennusta espanjalaisena "talona".

Mutta jos talo ei ole uusi, onko vanha talo (yli 4-8 vuotta alueesta riippuen), vaadittavat asiakirjat ovat erilaisia. Tässä tapauksessa, koska espanjalainen talo on vanha, se on todistettava kuinka vanha se on. Tätä varten on olemassa useita järjestelmiä:

Arkkitehdin tai insinöörin ikätodistus tai "Certificado de Antigüedad": Jos taloa ei ole ilmoitettu kiinteistörekisterissä eikä muissa virallisissa rekistereissä, kuten Espanjan katastrofissa, jonkun on vahvistettava näille toimielimille kuinka vanha rakennus on, mikä on sen koko ja kuvaus (kuinka monta neliömetriä, kuinka monta kerrosta, kuinka suuri on jne.). Tätä varten tietyillä alueilla Espanjassa kiinteistön on tarkastettava asiantuntija, joka vahvistaa suunnilleen rakennuksen iän kiinteistössä tehdyllä henkilökohtaisella tutkimuksella talon kiinteistön tarkistamiseksi ja ottaen huomioon muun todisteet, kuten kunnantalon rekisterit ja arkistot sekä muut julkiset tai yksityiset tietokannat.

Vaikka sitä ei sovelleta Espanjan lakeihin DON:n tekemiseen, arkkitehdin todistukseen tulee liittää talon piirustukset tai suunnitelmat, mittausten vahvistamiseksi. Suunnitelmat ovat erittäin hyödyllisiä jatkossa talon ilmoittamiseksi muihin rekistereihin, kuten Catastroon tai kaupungintaloon.

Jotkut ihmiset sekoittavat tämän todistuksen "kyselyyn" tai "arvioon", jonka pankki on tehnyt mahdollisen asuntolainan hyväksymiseksi. Kuten näet tästä raportista, arkkitehdin (joskus insinöörin) antama ikätodistus on talon mittaaminen, kuvauksen yksityiskohtainen kuvaus ja myös kiinteistön likimääräinen ikä. Tämä sertifikaatti on hyvin tarkka, ja sitä käytetään nimenomaisesti ilmoittaa espanjalaisesta rakenteesta kiinteistörekisteriin Declaración de Obra Nueva -prosessin kanssa.

A "kysely" sen tekevät ammattilaiset, jotka voivat olla arkkitehtejä tai eivät, jotka vain ilmoittaa talon tilanteen ja rakennusperustan rakennusvirheiden havaitsemiseksi, ja sitä käytetään pääasiassa kiinteistön osto- tai hankintaprosessissa. Itse asiassa tätä ei käytetä, kun ostajat ja myyjät ovat espanjalaisia, mutta sitä käytetään laajasti Espanjassa, kun ostaja on muista kansallisuuksista, kuten brittiläisistä.

Ja lopuksi "arviointi" asuntolainapankin tekemä eroaa "kyselystä" ja "ikätodistuksesta", koska sen tekevät ammattilaiset, eivät yleensä arkkitehdit, vain "arvioi" omaisuutta. Se tarkoittaa, että pankki lainan antajana haluaa ennen lainan varojen myöntämistä tietää, kuinka paljon sillä on arvoa, lähinnä tarkistaakseen, riittääkö omaisuus kattamaan riskin ja lainatut varat.

Ikätodistus kaupungintalolta.” Certificado de Antigüedad del Ayuntamiento”. Tämä on kaupungintalon myöntämä todistus. Tämä todistus ei ole niin yksityiskohtainen rakennuskuvauksessa kuin arkkitehdin tekemä, mutta se vahvistaa Espanjan kiinteistörekisterille ja notaarille, mikä on rakennuksen tarkka tai suunnilleen ikä.

Catastron sertifikaatti. “Certificado Catastral o del Catastro”. Joillakin alueilla Catastrolla on yksityiskohtainen tietokanta maalaismaisten vyöhykkeiden kiinteistöistä, rakentamisesta ja maasta. Sillä tavalla, että vaikka kiinteistön nykyisestä olemassaolosta ei voidakaan tiedottaa kiinteistörekisteriin, Katastro "automaattisen" tai "tarkastus"toimintansa vuoksi (kiinteistörekisteri toimii vain, kun asianomaiset osapuolet ilmoittavat määrättävästä liiketoimesta , se ei koskaan toimi itse tarkastamalla tai toimimalla automaattisesti), on havainnut talon olemassaolon aikaisemmin ja voi vahvistaa iän enemmän tai vähemmän tarkasti. Näissä tapauksissa ja alueista riippuen notaarit ja kiinteistörekisterit hyväksyvät Catastron todistuksen todisteena kiinteistön olemassaolosta ja iästä DON-prosessissa.

 Molemmissa tapauksissa tarkoitan, että kyseessä on suhteellisen uusi tai vanha talo, vaaditut asiakirjat toimitetaan notaarille, joka laatii asianmukaiset asiakirjat, jotka kutsutaan Declaración de Obra Nueva, joka on maan omistajan allekirjoitettava. Kun asiakirjat on allekirjoitettu asianmukaisesti, nämä ovat kiinteistön nykyiset asiakirjat ja aiemmat, joissa oli vain maa, mitätöidään.

Sitten kun sinulla on kaikki nämä asiakirjat, sinun on tuotava ne notaarille. Notaari laatii rakentamisen omistuskirjat, ja sinä teet allekirjoittaa ne. Tätä prosessia kutsutaan Declaración de Obra Nueva. Tämä ilmoittaa, että olemassa olevan tontin päällä on nyt rakennus, joka on talo.

Sitten tarvitset to tuo nämä asiakirjat kiinteistörekisteriin tehdä asianmukaiset muutokset maa-alueen kirjoitukseen, nyt talo mukaan lukien, ja talo on laillisesti valmis.

Joten DON:n kulut ovat pääasiassa:

• Notaarin palkkiot DON-asiakirjojen laatimisesta
• Kiinteistörekisterimaksut DON:n merkitsemisestä maan merkintään
• Leimavero – 1, 1,5, ,2 % (alueesta riippuen) kiinteistön arvioinnista

 Näissä tapauksissa on erittäin suositeltavaa neuvotella myyjien kanssa, että he rekisteröivät talon asianmukaiseen DON-rekisteriin ennen myynnin jatkamista. Itse asiassa, jos saat asuntolainaa, pankki ei voi arvioida omaisuutta ennen kuin talo on rekisteröity DON-rekisteriin, koska siihen asti (1) se on laillisesti olemassa; ja (2) ennen kuin se on rekisteröity, kiinteistöstä ei ole virallista tietoa (koko, maa-ala ja rajat jne.). Se ei myöskään voi suorittaa kiinnitystä kiinteistöön, jota ei ole rekisteröity. Joten tässä tapauksessa ei ole valinnanvaraa: myyjien on rekisteröitävä se ennen kuin voit ostaa sen.

Maa on täydellisesti merkitty asiakirjoihin, ja talo näkyy, mutta sen koko laajennusta ei ole ilmoitettu tai on muita elementtejä, joita ei ole ilmoitettu asiakirjoissa, kuten autotalli, allas tai varastot jne.

Nämä tapaukset ovat todella yleisiä maalaismaisessa maassa. Nämä ovat tyypillisiä tapauksia, joissa joku tietyssä ajassa kirjoitti ja ilmoitti tontin ja jopa talon, mutta niihin ei sisälly talon muita osia tai muita elementtejä, koska ne on rakennettu sen jälkeen.

Esimerkiksi omistaja, joka talon ostamisen jälkeen rakentaa uima-altaan tai autotallin tai laajentaa taloa uudella huoneella tai uudella kuistilla tai uudella lattialla tai terassilla jne.

Nämä tapaukset ovat erittäin ongelmallisia, koska prosessi ilmoittaa ja päivittää tekoja uudella laajennuksella vaatii erityistä tutkimusta aiheesta.

On niin monia erilaisia ​​todennäköisyyksiä ja vaatimuksia riippuen o MIKÄ on maan koko; MISSÄ kiinteistö sijaitsee (Valencia, Almería, Alicante, Murcia, Castellón, Granada, Cádiz, Málaga jne.), joissa on erittäin suuria eroja alueiden ja jopa kaupunkien välillä; KUN nämä laajennukset tehtiin (4 vuotta ennen, 10 vuotta, 20 vuotta) ja MITEN ne rakennettiin (ilman rakennuslupaa, uudistusluvalla jne.), että tästä asiasta on täysin mahdotonta antaa pätevää yleiskuvaa, joka voisi toimia asianomaisille omistajille ohjeena.

Mikä on "Fuera de ordenación" Espanjan rakennuksille? 

"Fuera de ordenación" on VANHA rakennus tai VANHA osa rakennuksesta, joka on rakennettu ilman lupaa, se ei täytä rakennusnormeja ja jota ei voida laillistaa.

• Vanha rakennus: Rakennus on rakennettava enemmän ennen kuin Espanjan hallinto joutuu reagoimaan rakentamista vastaan ​​(purku+sakko).
• Ennen vuotta 2014: 4 vuotta rakentamisesta
• Vuoden 2014 jälkeen: 15 vuotta rakentamisesta
• Se ei voi nyt saada lisenssiä sen laillistamiseen

Positiiviset seuraukset:

• Se voi olla PATRIMONIALISED: Se voi olla osa perintöäsi tai henkilökohtaista omaisuuttasi. Se voidaan rekisteröidä kiinteistörekisteriin, ottaa kiinnitys, myydä, perintää jne.
• Se on rakenne, joka on nyt laillistettu ja oikeudellisesti vahvistettu aikaan mennessä, vaikka se ei täytä normeja. Eli lainopillisesti, jos kiinteistöön tällä hetkellä kohdistuvia sakkoja ei ole, niin kaupungintalolla ei ole toimenpiteitä, joita tähän kiinteistöön sen iän vuoksi voi ryhtyä, eikä hallinnon ole mahdollista purkaa sitä.

Negatiiviset seuraukset:

Myös tästä syystä kaupungintalo kunnioittaa olemassa olevia rakennuksia, mutta niitä ei voida laajentaa. Uusia rakennuksia kiinteistöön ei siis voida rakentaa. Kaupungintalo sallii tällaisten kiinteistöjen sisäreformeja, mutta ei laajennuksia, ei muiden rakennusten kuten autotallien rakentamista jne.

Mutta koska kiinteistö on normin ulkopuolella, raatihuone ei hyväksy lupaa uudistaa rakennuksen olennaisia ​​rakenteellisia osia, kuten perustuksia, kattoa jne. Kaupungintalo hyväksyy olemassa olevan talon "uudistuksen", ja olemassa olevan rakenteen "korjaus", mutta ei "poistaminen" vanhoista osista uusien asentamiseksi. Esimerkiksi siinä tapauksessa, että taloon syttyy tulipalo tai tulva, joka saattaa vaikuttaa talon rakenteeseen, kaupungintalo ei voi antaa oikeutta kiinteistön "uudelleenrakentamiseen". Yhteenvetona voidaan siis todeta, että kaupungintalo sallii sisäiset uudistukset rakentamisen ylläpitämiseksi, mutta ei rakenteellisia uudistuksia kaivoista, perustuksista, katon vaihdosta jne.

Mahdolliset ongelmat CH:n uusimisessa/hakemuksessa: Fuera de Ordenaciónin kiinteistöillä voi tulevaisuudessa olla ongelmia CH:n hankkimisessa/kunnostamisessa.

Mitä on puolikonsolidoitu kaupungistuminen Espanjassa? Keskeneräisiä kaupungistumista

Tässä raportissa olemme selvittäneet eroista KAUPUNKIMAA ja EI KAUPUNGISTETTU (RUSTIC MAA).

Suhteessa KAUPUNKIMAA, selitimme, että tämä on maa, jolle on lupa rakentaa kaupungin tai alueen "kehityssuunnitelmissa" (Plan General de Ordenación Urbana) tai tietyillä kaupungistumisalueilla, joita kutsutaan "osittaisiksi suunnitelmiksi", sisältyvien määritelmien mukaisesti. (Planes Parciales) jne.

Tällä maalla on kaikki tilat ja vaatimukset asuakseen siellä tiheässä väestössä, kuten kunnollinen vesi- ja sähköhuolto kiinteistöille ja rakennuksille sekä julkinen sähkö ja vesi. Ja muut syöttöliitännät, kuten viemäri, kaasu, tietoliikenne jne.

Urban Land tai "Suelo Urbano" on kaupunkien tai kylien tai kaupungistumisen maa, ja siihen on käytetty kunnollisia kulkuväyliä, kuten jalkakäytäviä, katuja, kaupallisia alueita, terveydenhuoltoa, kouluja, korkeakouluja, urheilukeskuksia jne.

Mutta kun puhutaan kaupunkialueesta, kaupunkimaan "KONSOLIDIOINTI" ja "EI KONSOLIDOITU" tai "PUOLIKONSOLIDOITU" välillä on tärkeä ero.

A KONSOLIDOITU KAUPUNKITONTTI on juoni, jossa kaikki tarvittava kaupungistumisinfrastruktuuri on valmis, ja tontilla on kaikki "kaupungiksi" katsottavat palvelut (sähkö, vesi, tieyhteys, viemäri jne.), ja se on jo antanut kaikki tarvittavat tilat julkishallinnolle asentaa kaikki tämä kaupungistumisinfrastruktuuri. Tämä tontti on osallistunut infrastruktuurin maksamiseen ja jo antanut (tarvittaessa) osia maasta käytettäväksi tähän julkiseen infrastruktuuriin.

Jos tonttia ei rakenneta, se on tontti, jolla on voimassa olevien rakennuslakien mukaiset rakennusoikeudet.

Jos tontti on jo rakennettu, niin olemassa olevat rakennukset, jos ne rakennetaan rakennuslakeja noudattaen, ovat täysin laillisia Kiinteistöjä, koska omistusoikeudet ovat ehdottoman suojassa julkishallinnolta sekä maan että rakentamisen osalta.

A YHDISTÄMÄTÖN KAUPUNKITONTTI on päinvastoin. On juoni jos kaikkia tarvittavia infrastruktuureja ei ole asennettu, jotta niitä voidaan pitää "KONSOLIDOITUNA".

Joten jos tonttia ei rakenneta, raatihuone pyytää ennen rakennusluvan saamista saattamaan valmiiksi alueen kaupungistumisinfrastruktuurin voimassa olevan rakennuslain mukaisesti ja/tai tontti ei ole antanut tilaa yleisölle. tämän infrastruktuurin asentamisesta. Joten mahdolliset kaupungistumisen kustannukset voivat olla tontilla vireillä, ja mahdolliset tontin osat voivat vaikuttaa kaupungistumista koskeviin sääntöihin ja sen seurauksena joutua "antamaan" julkishallinnolle esimerkiksi infrastruktuurin asentamiseksi.

Jos tontti on jo rakennettu, niin lopulta kaupungistumismaksut voivat vaikuttaa näiden rakenteiden kehittämiseen ja käyttöön, ja nämä rakenteet voivat myös olla vaikuttaa, jos ne ovat keskellä tulevaisuuden infrastruktuurialueita. Nämä ovat niitä tapauksia, joissa Kiinteistöt rakennettiin ennen kuin alueet muutettiin "kaupunkialueiksi" (koska ne olivat melko vanhoja), tai yksinkertaisesti siksi, että nämä rakenteet on rakennettu ilman asianmukaista rakennuslupaa (laiton).

Näissä tapauksissa omistaja ei yhdistä tontin omistusoikeuksia ja mahdollisia rakennuksia. Toisin sanoen julkishallinnolla voi olla kykyjä hankkia osa (tai kokonaan) maasta, ja rakentaminen voi vaikuttaa tontin mukauttamiseen kaupungistumisvaatimuksiin. Joten tontti ja rakenteet eivät ole täysin integroituneet omistajan omistusoikeuksiin, koska kaupungistumisvaatimukset ja hankkeet voivat vaikuttaa molempiin.

KONSOLIDOIMATTOMIEN alueiden sisällä on myös erityinen luokitus nimeltä PUOLIKONSOLIDIOINTI . Puolikonsolidoidut alueet ovat niitä, jotka ovat "kaupunkialueina" jossakin seuraavista tapauksista:

• Kaupungistumistöitä on tehty, mutta ei kaikkia.
• Jotkin maa-alueet on annettu julkishallinnon käyttöön julkiseen infrastruktuuriin, mutta eivät kaikkea sitä, mitä lait edellyttävät.

Nämä ovat tyypillisiä tapauksia, joita voimme löytää alueilla Valenciasta, Alicantesta (Denia, Campello, Benidoleig, Onda, Javea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos jne.), joistakin muista Murciasta, Almeriasta (Almanzoran laakso, Vera jne.), Málaga ja Sevilla.

Yleensä nämä ovat alueita, joilla maata pidettiin aina "maalaisena", ja ajan myötä talojen rakentaminen on edennyt tiheästi (nykyisen normin mukaan yli 6-8 per hehtaari). Näillä alueilla näillä rakennuksilla on enemmän tai vähemmän määrätty vesi-, sähkö-, julkinen pääsy ja tieinfrastruktuuri. Tapauksesta riippuen voimme löytää alueita, joilla asennettu infrastruktuuri on täydellinen, ja muita alueita, joilla on huonompi.

Näissä tapauksissa Puolikonsolidoiduissa rakennuksissa käytetään laillista. Ja "laillisia", koska ne rakennettiin asianmukaisella rakennusluvalla tai koska ne laillistettiin rakentamisen jälkeen.

Näissä tapauksissa omistaja sitten "yhdistää" rakennuksen omistusoikeuden, mutta ei maan omistusta. Julkinen hallinto ei siis voi tehdä mitään rakentamista vastaan, mutta maa-alueet voivat vaikuttaa mahdollisesti osien antamisesta kaupunkiinfrastruktuuriin tai kaupungistumismaksuihin.

Tyypillisiä ongelmia, joita voimme löytää näistä ominaisuuksista, ovat:

• Että laajentaakseen tai rakentaakseen taloja näille alueille tonteille, raatihuone voi pyytää osan maa-alueesta käytettäväksi julkisen infrastruktuurin rakentamiseen (kävelyalueet, viemäriliittymä, sähkö-, kaasu-, vesijohdotus jne. .)
• Että omistajia pyydetään maksamaan osa tai kaikki alueen kaupungistumisen kulut (liitännät viemäriin, veteen, sähköön, nykyaikaisten saostussäiliöiden asennus, osan maasta antaminen yleisille tielle jne.).

• OMA TALON RAKENTAMINEN KAUPUNKIMAALLE 
• OMA TALON RAKENTAMINEN "RUSTIIKKAALLE"
• KIINTEISTÖN RAKENNUSPROSESSI ESPANJASSA OMAKSI
• LAILISOINNIT, UUDISTUS JA YLEISET OIKEUDELLISET ONGELMAT