Lunastusprosessi Espanjassa. Voidaanko Espanjan omaisuutesi pakkolunastaa?. Miten?

Lunastuksella tarkoitetaan "maan ottamista ilman omistajan suostumusta...".

On vaikea kuvitella sellaista valtion vallan käyttöä, jolla voi olla suorampi vaikutus omistajan omistusoikeuksiin kuin omistajan maan ottaminen ilman omistajan lupaa.

Ammattilaisina molemmat maanomistajat kuulevat meitä usein pakkolunastusasioissa. Usein pakkolunastusvaateisiin liittyvät arvostuskysymykset ovat monimutkaisia.

Lunastusprosessin ymmärtäminen voi olla suureksi avuksi arvioijalle, jolla on jo tärkeä tehtävä.

Tämän esityksen tarkoituksena on antaa yleinen katsaus ja ymmärrys pakkolunastusprosessista alusta loppuun. Lunastusprosessi on ymmärrettävästi erittäin tekninen ja erikoistunut, ja sekä maanomistajille että pakkolunastajaviranomaisille asiantuntijaneuvonta kriittisissä strategisissa asioissa prosessin ymmärtämisessä voi tehdä eron oikeudenmukaisen ja oikeudenmukaisen tuloksen ja katastrofin välillä.

Jos pakkolunastus on perusteltua ”yleisen hyödyn” tarkoituksella, omistaja ei voi vastustaa tätä päätöstä hallinnolta.

Välttämätön tai pakollinen pakkolunastuskäyttö aiheuttaa epäluottamusta kansalaisten välillä, koska se merkitsee heidän pakottamista luovuttamaan omaisuuttaan tai omaisuuttaan hallinnolle. Tietä, siltaa tai urheilualuetta (julkisia infrastruktuureja) rakennettaessa on hyvin usein tarpeen vaatia omistukseensa tiedoille kuuluvaa maata. On otettava huomioon, että julkishallinto on ainoa taho, jolla on tarpeeksi tiedekuntaa pakottaakseen tiedot antamaan ominaisuutensa. Ja tätä valtaa vastaan, erityiset eivät voi tehdä vastustusta.

Esimerkiksi omistaja saa korvauksen taloudellisesta vahingosta tai vaihdon muuhun omaisuuteen. Tämä korvaus tunnetaan nimellä "kohtuullinen hinta" (Justiprecio), joka valitettavasti ei kovin usein ole niin "reilua" kuin toivottavaa, ja se on prosessin taistelukohtaisin kohta.

pakkolunastuksen syyt. Espanjan lait

Pakollinen pakkolunastus tarkoittaa omistusoikeuden siirtymistä tietystä hallitukselle, joka voi hankkia sen myös ilman omistajan suostumusta. Sitä säännellään Laki pakollisesta pakkolunastuksesta, vuodelta 1954 (Ley de Expropiación Forzosa de 1954), vuoden 1957 säädös (RD 1957), ja uusi Refunded Land Act 20. kesäkuuta 2008 (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo).

Näiden määräysten pääasiallinen seuraus on velvollisuus luovuttaa hallinnon vaatima omaisuus, kun käyttötarkoitus on lain mukainen.

Lait vahvistavat, että pakkolunastuksesta voi päättää säätiö, maakuntahallitus (Itsenäinen yhteisö), provinssi (Maakunta), saari tai paikallisneuvosto (Ayuntamiento), ja se on julkisen vallan absoluuttisin ilmentymä, jonka edessä erityinen ei voi tehdä oikeudellista vastustusta, jos toiminta on asianmukaisesti perusteltua ja lakien mukainen.

Tästä syystä pakkolunastusprosessin ensimmäinen askel on julistus "Yleinen palvelu" omaisuudesta tai pakkolunastusoikeudesta. Itse asiassa on ehdottoman välttämätöntä julistaa tämä oikeus tai omaisuus "julkiseksi hyödyksi".

Tämä "julkisen hyödyn" vaatimus on niin tärkeä, että pakkolunastuksen suorittavan organismin on oltava "julkinen". Se tarkoittaa, että esimerkiksi alueen AVE-hankkeessa pakkolunastuslaitos on julkisten infrastruktuurien ministeriö (Ministerio de Obras Públicas), ei RENFE eikä ADIF.

Mitä esineitä voidaan pakkolunastaa?

Vaikka suurimmassa osassa tapauksista pakkolunastukset koskevat kiinteistöjen omistusta, se voi olla pakkolunastuksen kohteena kaikenlainen omaisuus, kuten taideteokset, autot, alukset, joukkovelkakirjat, osakkeet ja kaikki muut oikeudet, jotka määrätyissä olosuhteissa voivat olla välttämätön "julkiselle palvelulle".

Lunastusprosessi

Ensimmäinen askel on julkinen hyöty. Tämä ilmoitus on aina annettava säädöksellä tai ministerineuvoston (Consejo de Ministros) sopimuksella, paitsi niissä tapauksissa, joissa kuolinpesä tai omaisuus on ehdottoman "välttämätöntä" viraston kehittämille julkisille hankkeille. Estate.

Näissä viimeksi mainituissa tapauksissa ”julkista hyötyä” pidetään implisiittisenä, ja hallinnon tarvitsee vain julkaista pakkolunastettavat varat tai omaisuustiedot julkisessa virallisessa tiedotteessa (Boletín Oficial del Estado – BOE), provinssin virallisessa tiedotteessa (Boletín Oficial). de la Provincia) ja yksi maakunnan suosituimmista sanomalehdistä.

Tämän julkaisun jälkeen se alkaa aikavälillä 15 päivää julkisesta tiedosta. Se jättää asianomaisten henkilöiden tehtäväksi mahdollisesti vastustaa ja korjata tietojen epäsäännöllisyydet.

Näiden 15 päivän jälkeen on vielä 20 päivää, jolloin hallinto tutkii jokaista saatua vastustusta tai epäsäännöllisyyttä. Tämän ajan jälkeen hallinto julistaa "ammatin välttämättömyyden" (necesidad de ocupación), joka on julkaistava ja ilmoitettava erikseen kaikille asianosaisille.

Itse asiassa yksittäisten tietojen ilmoittaminen on erittäin tärkeää. Muutoin pakkolunastus ei voi olla "laillista". Tätä ilmoitusta vastaan ​​erityiset eivät voi vastustaa, mutta he voivat katsoa pätemättömäksi omaisuudensa "julkiseksi hyödyksi" ja/tai julistuksen "miehityksen välttämättömyydestä" hallinnollisessa menettelyssä ja tuomioistuimissa.

Yksi suosituimmista pakkolunastusprosessin vastustamisen syistä on virheet 15 päivän julkisessa tiedotusprosessissa.

Kun tiedoilla on ilmoitus, niillä on 10 päivää aikaa vastustaa ilmoitusta. Tämä vastustus asetetaan suoraan hallintomenettelyyn, ei tuomioistuimiin, ja hallinnolla on 20 päivää aikaa päättää. Samaan aikaan pakkolunastusprosessi on valmiustilassa 30 päivän rajoituksella.

"Reilu hinta" - Justiprecio

Kun pakkolunastus on vahvistettu, kärsineellä on oikeus saada korvaus, joka tunnetaan nimellä "Fair Price" tai "Justiprecio". Tämän korvauksen suuruus lasketaan aikaisemmalla arvioinnilla pakkolunastettavasta omaisuudesta ja oikeuksista ja voidaan sopia "ystävällisesti" osapuolten kesken 15 päivässä.

Jos tästä määrästä sovitaan, prosessi saadaan päätökseen.

Jos osat eivät esimerkiksi pääse yhteisymmärrykseen tuon hinnan kanssa, on avattava uusi prosessi, jossa hallinto jättää omistajille 20 päivää aikaa esittää näkemyksensä kiinteistön arvosta ja ehdottaa hintaa (Hoja de Aprecio ).

Hallinto voi sitten hyväksyä tai hylätä tämän ehdotuksen. Jos se hyväksyy, prosessi on valmis.

Esimerkiksi, jos hallinto kieltäytyy hyväksymästä osan ehdotettua hintaa, se tekee uuden arvion (Hoja de Aprecio), joka ilmoittaa omistajalle, että hän tutkii sitä 15 päivän ajan.

Jos hän hyväksyy, prosessi on valmis.

Esimerkiksi jos omistaja ei hyväksy viimeistä hallinnon tarjoamaa hintaa, asia viedään maakuntaan pakkolunastustuomioistuimet (Jurado Provincial de Expropiación), joka lopulta päättää oikeudenmukaisesta hinnasta.

Nämä tuomioistuimet sijaitsevat provinssin pääkaupungissa (Alicante, Murcia, Almería, Albacete, Valencia, Málaga, Granada, Cádiz), ja ne muodostuvat yhdestä presidentistä ja neljästä avustajasta, jotka ovat julkinen virkailija, Farmers Associationin (Cámara) edustaja. Agraria) ja notaari. Niiden tehtävänä on tutkia hintaehdotuksia osista ja tehdä oikea päätös. Teoriassa heidän pitäisi kestää enintään 8 päivää päätöksen tekemiseen (Tiedän kokemuksestani, että he kestävät joskus vuoden tai kaksi!).

Lunastustuomioistuinten päätös voidaan hylätä ja lähettää se ylemmälle tuomioistuimelle. Jos pakkolunastustuomioistuimen päätös viivästyy yli 6 kuukautta, korvaukseen voidaan liittää korot. Ja jos hintapäätös on tehty, mutta hallinto ei maksa yli 2 vuotta, kiinteistölle on otettava uusi arviointi, jotta sen arvo tarkistetaan tämän ajan jälkeen, tätä kutsutaan "retasación".

Kun olet esittänyt "retasación", aloita uudelleen prosessi saadaksesi uusi "reilu hinta". Kun uusi hinta on saatu ja maksettu, kiinteistö voi olla hallinnon käytössä rajoitetun ajan. Joskus hallinto päättää vaihtaa pakkolunastetun omaisuuden hinnan toiseen omaisuuteen.

Palautusoikeudet

Lunastusprosessia voidaan jatkaa useiden vuosien ajan, kunnes molemmat osapuolet pääsevät sopimukseen "kohtuullisesta hinnasta", vaikka se ei tarkoita, että pakkolunastusprosessi pysähtyisi siihen. Tällä tavalla Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación (LOE) otettiin käyttöön "palautusoikeus". Tällä oikeudella omistaja voi saada takaisin kiinteistön kokonaan tai osittain takaisin saamiensa korvausten kanssa, jos pakkolunastuksen aiheuttanut hanke ei etene.

Nämä ovat tapaukset:

• Hallinto päättää olla jatkamatta hanketta
• Kahden vuoden kuluttua kiinteistön hallinnasta tekemättä töitä kiinteistössä.

• Hanke on kehitetty, mutta kiinteistön nyt täyttävä toiminto ei ole "yleinen palvelu". Esimerkiksi AVE:n tapauksessa maa otettiin rautatieasemaa varten, ja nyt tätä asemaa ei käytetä ollenkaan, omistaja tai hänen perilliset voivat käyttää oikeuttaan hankkia omaisuus takaisin korvauksen maksamalla. lunastamisesta saatu (joka päivitettäisiin siihen aikaan).– Jos maa ei ole aiemmin harkittuun käyttöön, mutta se voidaan käyttää

  toiseen "julkiseen käyttöön".

Tästä säännöstä on vain kaksi poikkeusta, joissa palautusoikeus ei voi toimia:

– Jos maa-alue ei ole aiemmin harkittuun käyttöön, mutta sitä voidaan käyttää

toiseen "julkiseen käyttöön".

– Jos maa on yleishyödyllisenä yli 10 vuotta.