Espanjan kiinteistömarkkinoiden näkymät koronaviruskriisin jälkeen: 2020-2021
Elämme aikaa, jolloin Espanjan kiinteistömarkkinoilla vallitsee vakavaa epävarmuutta, joka johtuu pääasiassa poikkeuksellisesta tilanteesta, jossa olemme.
Emme aio selittää tässä, mitä on tapahtunut Espanjassa ja muualla maailmassa. Tämän raportin tarkoituksena on analysoida Espanjan kiinteistömarkkinoiden kehitysnäkymiä loppuvuosina 2020 ja 2021.
Tätä varten aiomme erottaa useita hyvin erilaisia sektoreita Espanjan kiinteistömarkkinoilla:
– Espanjan kansallinen vaatimus: Ensimmäinen ja toinen asuinpaikka
– Kansainvälinen kysyntä: Ensimmäinen ja toinen asuinpaikka
– Uusi & Off Plan ja käytetty (jälleenmyynti)
– Pitkäaikaisvuokramarkkinat ja Lyhytaikaiset – Turistivuokraukset – ja ”Sesonkivuokra”
– Omistajan asema, joka haluaa myydä kiinteistönsä nyt
1.- ESPANJAN KYSYNTÄ: Espanjan kansalaiset ja asukkaat
Alkaen ostokysynnästä ENSIMMÄINEN ASUMINEN, ja mitä tulee kansallisiin markkinoihin, tämän ymmärtäminen espanjalaisten (kansalaisten tai asukkaiden) asuntojen kysynnäksi kärsii suurta pysähtyneisyyttä.
Tämä on ala, joka on kärsinyt suuresti viime vuosina ja joka huolimatta siitä, että asuntojen hinnat Espanjan pääkaupungeissa ja kaupungeissa ovat nousseet, Espanjan keskikansalaisen ostovoima ei ole kasvanut. samassa suhteessa. Tämä on johtanut siihen, että keskikokoinen Espanjan kansalainen on vuosi vuodelta menettänyt ostovoimaa vähitellen, mikä rajoittaa (ja jopa estää) mahdollisuuksia ostaa asuntoa.
Siksi Espanjan kansalaisten (erityisesti nuorten) kaupankäynti on viime vuosina vähentynyt juuri ostovoiman heikkenemisen vuoksi. Vuokran korottaminen on Espanjan nuorten ainoa keino saada asuntoa.
On loogista ajatella, että tästä lähtien kriisitilanteessa, jossa olemme, tilanne on huonompi, koska keskiverto Espanjan kansalaisen taloudellinen toimintakyky heikkenee huomattavasti.
Tämän myötä Espanjan pääasuntojen kysynnän odotetaan laskevan huomattavasti ainakin vuoteen 2022 saakka.
Samalla tavalla TOINEN ASUMINEN markkinoiden eli kakkosasunnon kansalliseen kysyntään vaikuttaa kriisitilanne, jossa olemme, koska tähän kriisiin johtava varovainen säästämisasento tulee olemaan yleinen normi ainakin parin vuoden ajan. vuotta.
Jo nyt puhutaan asuntojen myyntihintojen laskusta 15–30 %.
Kaiken tämän totesi, tällä hetkellä ostovoimaa ylläpitävät sijoittajat tai säästäjät löytävät markkinoilta todellisia mahdollisuuksia varsinkin tästä syksystä lähtien, kun tämän kriisin taloudelliset vaikutukset alkavat näkyä markkinoilla vahvemmin.
Millä "sijoittajan näkökulmasta" ja aivan kuten tapahtui vuosien 2008 ja 2011 kriisin jälkeen, Espanja on jälleen mielenkiintoinen kohde ja houkutteleva säästäjille, kansallisille ja kansainvälisille sijoittajille.
2.- ULKOMAINEN OSTAJA – Sijoittajat ja yksityishenkilöt
Mitä tulee ulkomaalaisten kansainväliseen kysyntään, ymmärrämme, että TOINEN ASUMINEN markkinoilla on vahva vaikutus, emmekä odota elpymistä ennen pitkää vuotta 2021.
Ennen kaikkea mitä viittaa markkinoille uudisrakennusten myynti ja rakenteilla, ymmärrämme, että siellä on a toisen asunnon rakentamisen pysähtyminen, erityisesti turistikohteissa, kuten Välimerellä sekä Baleaarien ja Kanarian saarilla.
"Sijoittajan näkökulmasta" suurimmat mahdollisuudet ovat käytetyn tavaran markkinoilla uudisrakentamisen kustannuksella. Tämä johtuu siitä, että yksityishenkilöillä voi olla suurempi alennusmarginaali myyntihinnassa, koska hankintaajasta riippuen he ovat saattaneet lyhentää suuren osan tai koko kauppahinnasta, mikä mahdollistaa suuremman välialennuksen myyntiin. hinta. .
Tämän suhteen uusi rakentaminen, ei tule olemaan tällaista, ja näemme pienemmän vähennyksen ja tarjonnan markkinoilla, kun otetaan huomioon tämä rakentajilla on pienempi hinnanalennusmarginaali kuin yksityishenkilöillä.
Minkä kanssa jälleenmyyntimarkkinat eli second hand -markkinat tarjoavat markkinoiden mielenkiintoisimmat mahdollisuudet, ainakin siihen asti, kunnes yllä olevan talouskriisin vaikutukset katoavat.
Siksi, kuten olemme maininneet kansallisilla markkinoilla, tulee olemaan todellisia mahdollisuuksia kansainväliselle sijoittaja-säästäjälle, jolla on ostovoimaa käytettyjen tavaroiden markkinoilla Espanjassa.
Mitä tulee kansainvälisille markkinoille hankintaan ENSIMMÄINEN ASUMINEN koteja, joita kutsutaan myös "expatriates (tai "expats"), jotka aikovat tulla Espanjaan asumaan joko paremman elämänlaadun vuoksi tai viettämään "ennen" tai "eläkkeellä" ”, uskomme kehityksen olevan erittäin positiivista.
Espanja on yksi maailman halutuimmista maista pysyvään oleskeluun. Se on ollut vakio jo yli 30 vuotta. Itse asiassa ja varsinkin vuosina 2000-2002 eläkkeellä olevien tai varhaiseläkkeellä olevien ulkomaalaisten ostotoiminnan volyymi on pysynyt korkeana kriisiaikoinakin.
Varhaiseläkkeellä tai eläkkeellä pääosin Euroopan maista, kuten Yhdistyneestä kuningaskunnasta, Ranskasta, Belgiasta, Sveitsistä, Saksasta jne., katsotaan "piilevä kysyntä". Tarkoittaen: Heillä on aina aikomus tulla Espanjaan viettämään hänen eläkkeensä, motivoivat hyvät sääolosuhteet, elämänlaatu, viestintä, turvallisuus ja kansanterveys.
Viime vuosina tämäntyyppisten kysyjien ostovoima on kuitenkin heikentynyt asuntojen hintojen nousun vuoksi Espanjassa.
Siksi ja tämän nykyisen terveyskriisin seurauksena Tämäntyyppiset ostajat tulevat todistamaan todellisten ostomahdollisuuksien syntymistä erittäin alhaisilla ja mielenkiintoisilla hinnoilla alueilla ja kiinteistöissä, joihin heillä ei yksinkertaisesti olisi vielä vuosi sitten ollut pääsyä.
Tämäntyyppinen ostaja, yleensä iäkäs, ottaa hinnan tai elämänlaadun lisäksi huomioon Espanjan kansanterveyden tuen tasoa.
- Siksi kannattaa pohtia tai ihmetellä, minkälaisen reaktion se aiheuttaa tämäntyyppisissä asiakkaissa, miten Espanjan järjestelmä on hallinnut koronaviruskriisiä.?
Meidän näkökulmastamme, espanjalaisina, jotka ovat eläneet tämän terveyskriisin hallinnan eturintamassa, meidän on sanottava, että Espanjan kansanterveyskuva on vahvistunut.
Viruksen vastaisen huomion ja reaktion suurin epäonnistuminen ei ole ollut Espanjan olemassa oleva infrastruktuuri ja henkilöresurssit (vain joillakin alueilla ja tilapäisesti täynnä), vaan toissijaiset tekijät, jotka ovat olleet pääasiassa laitteiden puute.
Yksinkertaiset asiat, kuten naamarit, hengityssuojaimet tai sopivat vaatteet.
Kuitenkin, kuten sanomme, muut laitteet ja infrastruktuurit, erityisesti lääkäreiden, sairaanhoitajien ja terveydenhuollon työntekijöiden henkilöstöryhmä, ovat olleet tehtävänsä tasolla ja osoittaneet tehokkuutensa ja reagointikykynsä tällaisen volyymin vaikutuksiin jopa tilanteissa, joissa laitteita ei ole lainkaan ja riittävä suoja.
(Espanjalaisina me kaikki olemme todella ylpeitä TERVEYSTIIMISTÄmme)
Toisin sanoen, on osoitettu, että Espanjan julkinen terveydenhuoltojärjestelmä toimii ja että sillä on keuhkot ja infrastruktuuri tämäntyyppisten asiakkaiden palvelemiseen.
Kansanterveyden lisäksi mm. siellä on korkealaatuinen yksityinen terveydenhuolto Espanjassa, jossa hinnat ovat paljon alhaisemmat kuin näiden ostajien alkuperämaiden, kuten Ranskan, Saksan, Yhdistyneen kuningaskunnan jne., yksityinen terveys, mikä yhdessä kansanterveytemme tehokkuuden kanssa saavuttaa molemmat erittäin korkealaatuinen kuva tämäntyyppisissä ostajissa, jotka ovat pääasiassa eurooppalaista alkuperää.
Toisaalta, mitä tulee muihin maailman maihin, Espanjan julkinen terveydenhuoltojärjestelmä on osoittautunut paljon tehokkaammaksi ja enemmän suojatakeeksi kuin se, joka on olemassa esimerkiksi Yhdysvalloissa ja Yhdistyneessä kuningaskunnassa, jossa julkinen terveydenhuolto on hyvin perustavaa ja jossa yksityinen terveydenhuolto on hallitseva.
Edellä olevan seurauksena, kiinnostusta ensimmäisen asunnon ostamiseen Espanjasta odotetaan lisääntyvän sellaisissa maissa kuin Isossa-Britanniassa, Yhdysvalloissa ja muissa Latinalaisen Amerikan maissa, kuten Meksikossa, Venezuelassa, Argentiinassa, Brasiliassa jne., näiden maiden kansalaisten toimesta Espanjan kansanterveys suojelee ja huolehtii heistä enemmän kuin oman alkuperämaansa.
Lopuksi vielä yksi seikka, jonka tämäntyyppiset ostaja-asiakkaat nyt ottavat huomioon tehdessään ostopäätöstä, on taloudelliset elinkustannukset ja palvelut. Juuri tämän kriisin vuoksi tulemme todistamaan muutaman vuoden Espanjassa hintojen huomattava lasku sekä elintarvikkeiden ja tuotteiden että palvelujen osalta. Tämän vähennyksen myötä tämäntyyppisten asiakkaiden taloudellisia elinkustannuksia suositaan, mikä helpottaa heidän ostopäätöstään Espanjassa.
Siksi päätämme, että Sekä kiinteistöjen myyntihinnan aleneminen että johdonmukaisen julkisen terveydenhuollon ja laadukkaan yksityisen terveydenhuollon vahvistuminen tekevät varmasti kohdentamisesta asiakkaan ostoaikeille. kansainvälinen ensiasunnon kodeissa.
Ottaen huomioon TOINEN ASUMINEN, kuten kotimaan markkinoilla, keskitason ulkomainen ostaja ei odoteta tekevän samaa määrää yritysostoja kuin olemme tehneet viime vuosina.
Varsinkin vuodesta 2015 lähtien olemme kokeneet kansainvälisten ostajien toisen asunnon hankinnan volyymin kasvua, jota edesauttoi aikaisempien vuosien suhdannebuumin aiheuttama talouden paraneminen sekä näille kohteille tuottotoiveet. vuokrauksen kautta, erityisesti turistivuokrauksen kautta.
On selvää, tulemme näkemään näkökulmien menetystä tai heikkenemistä turistivuokrausmahdollisuuksien suhteen, sillä ainakin vuosien 2020 ja 2021 aikana matkustamisen ja viestinnän taso vaikuttaa matkailualaan, ja siksi halukkaat sijoittaa tarkoituksenaan vuokrata turistikäyttöön.
Kuitenkin ja suhteessa KÄYTETTY, kuten ensiasunnon yhteydessä mainitsimme, suuria mahdollisuuksia syntyy varmasti sekä kaupungeissa, joissa on korkea matkailupotentiaali, että Espanjan pääkaupungeissa, jotka hyvät vakuutukset herättävät kansainvälisten säästäjien-sijoittajien huomion.
3.- VUOKRAUSMARKKINAT – Pysyvä vuokra – Turisti – Kausi
Mitä tulee vuokramarkkinoihin, aiomme tehdä eron ensimmäisen ja toisen asunnon vuokraamisen välillä.
Ottaen huomioon ENSIASUUN VUOKRAUS, olemme viime vuosina nähneet vuokrahintojen nousua, joka perustuu omistajan toiveeseen saada korkeampaa tuottoa turistivuokraussektorilla, mikä on motivoitunut erityisesti Airbnb:n kaltaisten alustojen ilmestymisestä.
Tämä on aiheuttanut espanjalaisten ja erityisesti nuorten keskuudessa todellisen ongelman pysyvän vuokratarjouksen puutteesta erityisesti Espanjan suurimmissa kaupungeissa, mikä on johtanut Espanjan viranomaisten reaktioon luomalla rajoittavia säännöksiä käytöstä. kiinteistöistä turistivuokrauksena suosiakseen ensiasunnon vuokraamista ja siten välttääkseen ensiasunnon vuokran hintojen nousua.
Yksi tärkeimmistä koronaviruksen seurauksista Espanjassa on juuri matkailutoiminnan täydellinen menetys, jonka odotetaan nousevan vasta ensi kesänä 2021.
Näin ollen, monet asunnonomistajat ovat varmasti jo miettineet, mitä tehdä niille koteille, joita tähän asti on käytetty matkailuun, ja että kannattavuutta etsiessään heidän on pakko käyttää niitä ensimmäisen asunnon vuokraamiseen. Joiden kanssa, kohtaamme ensiasuntojen tarjonnan lisääntyvän Espanjassa. Sekä suurissa kaupungeissa että rannikkoalueilla.
Ja koskien TOINEN ASUNTOVUOKRAUS, vaikka turistivuokraukseen, eli "päiviksi" tai "viikoiksi", uskomme terveyskriisin vaikuttavan siihen, uskomme, että "kausiluonteinen" ei….
Historiallisesti perinteinen turistivuokraus Espanjassa on ollut "kausivuokraus”. Eli vuokra kuukausittain tai vuodenaikojen mukaan: kesä, syksy, talvi, kevät jne.
Vasta digitaalisten alustojen, kuten Airbnb:n vallankumous, joka on mahdollistanut oleskeluaikojen lyhentämisen ja yksityisen vuokratoiminnan hallinnan lähes yrittäjämäisellä tavalla, muutti tätä järjestelmää vähentämällä yöpymisten määrää vierasta kohden.
Näin ollen, Lyhytaikavuokraustoiminnan volyymin odotetaan vähenevän, mutta "kausivuokrat" tulevat varmasti elpymään.
On myös sanottava, että "turistivuokrauksen" toiminta on alueittain tai paikallishallinnon äärimmäisen rajoitettua ja jopa kiellettyä tietyillä alueilla. Se siirtyy hyvin monimutkaisista asiakirjoista, vaatimuksista jne. Mutta tämä ei ole sama kuin "kausivuokra".
Vuokraaminen "kausivuokraan" on täysin vapaa "turistivuokran" erittäin tiukoista rajoituksista. Se on täysin ilmainen. Esimerkiksi "kausiluonteisena" vuokraamiseksi sinun ei tarvitse rekisteröidä kiinteistöä erityisiin rekistereihin tai hankkia asumistodistusta, ja kiinteistön voi vuokrata "huoneittain" (Valencian alueella taloja ei voi vuokrata yksittäisten huoneiden mukaan turistivuokrassa).
Odotamme siis saavamme enemmän vuokratapahtumia "sesonki"-kaavaa käyttäen kuin "turisti".
Selityksemme mukaan espanjalaiset ja ulkomaalaiset perheet jatkavat lomailua, ja he haluavat edelleen tulla Espanjan rannoille tai Espanjan kaupunkeihin viettämään lomaansa.
Ammatillisen kysynnän volyymi vähenee, mutta vuokratoiminta ei katoa. Ja lomaa järjestettäessä matkailijoiden ehtona ovat:
- Rajoitetummat liikkeet ja siten enemmän aikaa jokaisessa paikassa.
- Turvallisuus ja hygieniaolosuhteet
- He välttävät väkijoukkoja tai ruuhkaisia tiloja
Siksi tämäntyyppiset turistit valitsevat majoitusmahdollisuuksia valitessaan ne, joissa heille taataan turvallisuus ja desinfiointi pandemian suhteen. Ja tämä turvallisuuden ja desinfioinnin takuu on paljon suurempi huoneistoissa kuin hotelleissa.
Näin on, koska hotellit, joissa vieraita on normaalisti paljon, voivat aluksi luoda epävarmuutta heidän keskuudessaan riittävän suojan takaamisessa. Ja näin ei tapahdu asuessa asunnossa, jossa vieraiden ja yöpymisten määrä on pienempi kuin hotelleissa, koska sama perhe voi vuokrata sen viikoiksi tai kuukausiksi.
Kaikesta edellä mainitusta huolimatta uskomme, että "kausivuokratoiminta" on erinomainen tilaisuus niille omistajille, jotka erityisesti rannikko-/turistialueilla, joilla ensiasunnon kysyntä on vähäistä.
4.- MITÄ OMISTAJAN PITÄISI TEHDÄ, JOKA HALUAA MYYDÄ KIINTEISTÖSSÄ KRIISIAIKANA?
Viime kuuhun asti myyjä oli se, joka asetti säännöt nousevalla ostomarkkinoilla. Myyntitapahtumien korkea kysyntä viime vuosina kannusti myyjiä ottamaan valta-asemia myyntiehtoneuvotteluissa.
Tästä lähtien markkinat ovat kuitenkin muuttuneet….
Nyt ostaja ottaa lopulta vallan neuvotteluissa myyjän kanssa.
Tästä seuraa, että ostaja on paljon vaativampi neuvotellessaan ostoehdoista myyjän kanssa, ei vain hinnan, vaan myös ostoehtojen suhteen. kiinteistön dokumentaatio.
Toisin sanoen, jos ostaja on viime vuosina ollut vähemmän tiukka vaatiessaan kiinteistöille laillisia rajoituksia, tästä lähtien ostaja varmasti vaatii myyjältä noudattamaan kaikkia lain ehtoja ja vaatimuksia. niiden kiinteistöjen osalta, kuten kaupunkiolosuhteet, asumisluvat tai asumistodistukset, tehokkaat vesi- ja sähköliitännät, septit jne.
Kaiken tämän vuoksi niille omistajille, jotka aikovat laittaa kiinteistönsä myyntiin, suosittelemme, että he tekevät yksityiskohtaisen ja perusteellisen selvityksen dokumentaatiosta ja oikeudellisista tilanteista, joissa heidän kiinteistönsä sijaitsee, jotta niiden myynti helpottuu.
TLA-Abogadosin tekemä tutkimus huhtikuussa 2020
