KIINTEISTÖN OSTO JA MYYNTI – MAKSUT NOTAARITILILLE vs. PANKKITILIN AVAAMINEN ESPANJASSA

Vuosia ja jopa vuosikymmeniä seuraava maksutapa on ollut hyvin yleinen Espanjassa:

• Osamaksut tai loppuhinnan mukaan : Tämäntyyppinen maksu suoritetaan kautta pankkisiirrot , joko myyjän edustajan tai edustajan tilille tai suoraan myyjän tilille.
• Lopullinen maksu sovitusta hinnasta: Toimittamalla a pankkisekki myyjälle espanjalaiselta pankkitililtä.

Toisin sanoen se on ollut hyvin yleinen käytäntö Espanjassa osamaksut lopullisen hinnan vuoksi maksettava myyjälle tehtäväksi pankkisiirrolla , mutta myyjä on aina vaatinut, että viimeinen maksu , yleensä tärkein, tehdään a pankkisekki (pankkiveksi), joka antaa täyden takuun maksun tehokkuudesta.

Maksun samanaikaisuus

Kuten näemme, on emme ollut yleinen käytäntö hinnan lopullinen maksu tehdä pankkisiirrolla . Syynä tähän on ymmärryksen puute "aika" mainitun siirron suorittamiseksi. Myyjä vaatii aina, että mainittu maksu suoritetaan "ennen" notaarin vahvistamien myyntiasiakirjojen allekirjoittaminen varmistaakseen, että rahat ovat tosiasiallisesti hänen pankkitilillä, ja ostaja puolestaan ​​vaatii, että mainittu siirto suoritetaan "jälkeen" myyjä on allekirjoittanut kauppakirjat, mikä takaa, että maksu suoritetaan, kun myyjä on täyttänyt toimitusvelvoitteensa.

Pankkisekin valinta maksujärjestelmäksi mahdollistaa maksun suorittamisen samanaikaisesti notaarin vahvistamien asiakirjojen allekirjoittamisen kanssa. Sillä tavalla, että ostaja pitää shekin hallussaan, kunnes myyjä allekirjoittaa asiakirjat notaarin läsnäollessa.

Millä maksuhetken ja omaisuuden toimituksen yhteensopivuus on täydellinen.

Lisäksi pankkisekillä maksamisen kaava antaa lisätakuun myyjälle, koska sen luonteen vuoksi ostaja ei todellakaan maksa tai ole velvollinen maksamaan pankkisekillä, vaan se on sama pankki, joka on myöntänyt sen. tarkista, kuka on velvollinen suorittamaan tällaisen maksun. Mikä antaa turvallisen ja tarkan maksutakuun myyjälle.

Tarkista espanjalaisesta pankista

Lisäksi, Myyjä on pyytänyt espanjalaisen pankin myöntämään tämän pankkisekin maksusi takaamiseksi . Syynä tähän on ensinnäkin epäluottamus joita shekkien hyväksyminen ulkomaisilta pankeilta voi tuottaa myyjälle, koska niiden olemassaolon ja pätevyyden tunnistaminen on vaikeaa, ja toiseksi ylimääräisiä kuluja ja kuluja mukana shekin selvittämisessä ulkomailta löydetyistä varoista.

Kaikki edellä mainitut asiat ovat olleet erittäin tärkeitä ja vaikuttaneet suuresti myyntiin rannikkoalueilla ja suurella osuudella ulkomaisia ​​ostajia. Tämä johtuu siitä, että kansainväliset kansalaiset on johdettu avaamaan pankkitilejä Espanjassa yksinomaan sillä perusteella, että hinnan lopullinen maksu myyjälle tulee voimaan pankkisekin avulla, joka on myönnetty pankin nimissä avatulta tililtä. ostaja espanjalaisessa pankissa. ja jolle ostaja on ennen myyntiprosessin päättymistä siirtänyt riittävästi varoja hinnan lopullisen määrän kattamiseksi.

Siksi Espanjassa on ollut hyvin yleinen käytäntö, että ulkomaisia ​​ostajia ja sijoittajia suositellaan avaamaan pankkitilit espanjalaisiin pankkeihin voidakseen jatkaa tällä maksutavalla prosessin lopussa.

Toimitusyritykset ja kaupungintalot

Tätä vaatimusta on myös vahvistanut tavanomainen käytäntö vesi- ja sähköyhtiöt, kunnat jne., jotka ovat tunteneet olonsa paljon mukavammaksi sijoittaessaan kiinteistön kulutusta vastaavien laskujen maksut pankkitileille, joiden kotipaikka on espanjalaisissa pankeissa , välttäen suoraveloitusta ulkomaisilla pankkitileillä.

Millä tiivistettynä on ollut yleinen käytäntö, että ulkomaisia ​​asiakkaita suositellaan avaamaan pankkitili Espanjaan, kun ostoaike on virallistettu.

Notaarin maksujärjestelmä muissa Euroopan maissa

Tämä vaatimus avata pankkitili espanjalaisessa pankissa on aina ollut ristiriita Espanjan ja ulkomaisen järjestelmän välillä.

Tämä johtuu siitä, monissa maissa, erityisesti Manner-Euroopassa, kaikki kauppaan liittyvät maksut suoritetaan suoraan virkaa tekevän NOTAARIN tilille , joka saa kaikki summat ostajalta ja uskoo maksun Myyjälle, kun kaikki määräysten mukaiset lailliset vaatimukset on täytetty.

Tästä syystä Manner-Euroopan sijoittajat ovat useiden vuosien ajan pitäneet outona tapauksena pakottaa pankkitilit avaamaan Espanjassa, mikä on muuttanut notaarin tehtävää tässä suhteessa.

Lisäksi kuluttajalaskujen maksujen suoraveloituksen osalta ulkomaiset asiakkaat tai ostajat eivät ymmärtäneet, miksi osa toimittavista yrityksistä ei voinut hyväksyä pankkitilejä, jotka on jo avattu heidän nimiinsä alkuperämaassaan ja joilla on voimassa oleva eurooppalainen IBAN kotipaikkaansa palveluistaan ​​johtuvan kulutuksen.

Lisäksi varsinkin joissakin kansallisuuksissa, kuten Ranskassa tai Belgiassa, ne ovat erityisesti pakottaneet tähän tilanteeseen, koska monet ostotoimet on rahoitettu asuntolainat, jotka on myönnetty niiden alkuperämaissa .

Näiden maiden lainanantajapankit suorittavat kyseisten lainojen maksun yleensä suoraan notaarin tilille . Tapauksissa, joissa näiden kansalaisten espanjalaisten kiinteistöjen osto ja myynti edellytti pankkilainan myöntämistä, samat näistä maista peräisin olevat lainaa ottavat pankit asettivat velvoitteena vapauttaa lainavarat, nämä osoitettiin notaarin tilille, eikä myyjän tai ostajan tilille.

Notaaripalvelutarjous

Tästä syystä, viime vuosina espanjalaisten notaarien määrä tähän ulkomaisten asiakkaiden vaatimaan uuteen tarpeeseen sopeutuneiden on lisääntynyt ja ovat asettaneet heidän käyttöönsä palvelun rahan vastaanottamiseksi ja tallettamiseksi laillisten toimien ja liiketoimien perusteella. todellinen omaisuus

Siksi ennen kaikkea rannikkoalueille, joilla on suuri määrä kansainvälisiä kiinteistökauppoja ja suuri ulkomaalaisten virta , notaarin käytäntöä vastaanottaa ennakkomaksut ja lopulliset osto- ja myyntitapahtumat kirjanpitoon on kehitetty. notaaripankit.

Se on vapaaehtoista

On sanottava, että tämä toiminta on notaarien täysin vapaaehtoista. Toisin sanoen, mainituilla notaarilla ei ole velvollisuutta tarjota tämäntyyppistä palvelua asiakkailleen , jonka kanssa käytännössä huomaamme tietyt notaarit, jotka kieltäytyvät tarjoamasta tällaista palvelua, ja toisaalta muun tyyppiset notaarit avoimempia ja valmistautuneempia tässä suhteessa.

Menettelyn

Käytännössä kyseisten summien lähettäminen notaarin tilille on yleensä seuraava:

• Kiinteistönvälittäjä tai ostajan asianajaja ilmoittaa notaarille tarpeesta instrumentalisoida maksu hänen tilinsä kautta.
• Notaari jatkaa tunnistaa ostajan , tutustua kaupan ehtoihin sekä rahanpesumääräysten tiedotusmenettelyyn ja valvontaan.
• Kun tämä prosessi on valmis, notaari toimittaa pankkitilisi tiedot mainitulle edustajalle tai asianajajalle välittää sen ostajalle.
• Ostaja, saatuaan NOTAARIN pankkitiedot, tekee siirtää mainitulle instrumenttitilille.
• Myynnin päätyttyä notaari, vahvistamalla kauppakirjan, antaa shekit tai siirrot myyjälle, agenteille ja välittäjille pankkitiliäsi vastaan , verojen ja muiden kulujen maksamiseen ja palkkiot , sekä kiinteistönvälityksen tai ostajan laillisten edustajien omat, ostajan ohjeiden mukaisesti.

 Lisää mukavuutta ja takuuta ostajalle

 Tämä järjestelmä luonnollisesti edellyttää suuremman takuun varojen hallinnassa ostajalle, koska jos kauppa ei jostain syystä toteudu, notaari voi aina palauttaa osapuolille talletetut summat, jotta he voivat päättää, mitä niille tehdään

Normaalisti, jos talletus on tehty yksipuolisesti ostajan toimesta sisään jos et hyväksy kauppaa, siirry välittömästi palauttamaan varat ostajalle.

Kuitenkin, jos talletuksesta on sovittu osapuolten välillä ja on olemassa notaarin vahvistama talletuskirja , jossa vahvistetaan ehdot, joiden mukaisesti mainittua talletusta on hoidettava, notaari, mikäli kauppaa ei toteuteta, tutkii osapuolten kesken sovitun talletusasiakirjan sisällön ja toimii aina sen mukaan heidän etukäteen sovittuna . Jos osapuolet eivät pääse yksimielisyyteen mainittujen summien palautusmuodosta, notaarin on talletettava kyseinen summa oikeusviranomaisille ja espanjalaisille tuomioistuimille, jotta rahat määrätään heille. päättänyt. mainitut varat osapuolten käynnistämien oikeudellisten menettelyjen kautta.

Maksua pitää seurata

On selvää, että kaikki nämä siirrot ja maksut on dokumentoitava oikein, joko sisään notaarin talletuskirjassa tai kauppakirjassa itse .

Johtopäätös: Ei ole välttämätöntä avata pankkitiliä Espanjassa talon tai kiinteistön ostamiseksi

Voidaan sanoa niin Espanjassa ei ole enää velvollisuutta avata pankkitiliä etenkään joillakin alueilla tai alueilla, joilla notaari antaa pankkitilinsä osapuolten käyttöön.

Toinen asia on paikasta riippuen täytettävät vaatimukset suoraveloitusmääräyksille, jotka liittyvät kotiin liittyvien palvelujen, kuten hälytys, vartiointi, Wi-Fi, Internet, sähkö, kaasu jne., kulutukseen.

Siksi asunnon ostomenettelyä varten Espanjassa lakitoimistoltamme Emme enää pidä pankkitilin avaamista Espanjassa asiakkaillemme velvoitteena . Tarjoamme tämän vaihtoehtona edellyttäen, että ostosalueella on notaari, jolla on pankkitilisi valmius maksun suorittamiseen.

Mutta mitä tapahtuu tarvikkeiden oston jälkeen?  

Ostoprosessin jälkeen, kun tämä on valmis, riippuen alueesta, jolla kiinteistö sijaitsee, on tarpeen vahvistaa toimittajilta palveluyrityksiltä, ​​kaupungintaloilta jne., jotta voidaan selvittää, hyväksyvätkö ne maksujen suoraveloitukset ulkomaisilla pankkitileillä, ja muuten suosittelemme asiakkaillemme tällä kertaa kyllä, ja kun myynti on suoritettu, avaamaan instrumentaalipankkitili Espanjassa näitä tarkoituksia varten.

TLACORP 2023