Vuokra osto-optiolla (RTB)

Mitä tulee kiinteistöjen asuntomarkkinoihin eli ensi-/vakituisen asunnon ostoon ja myyntiin, puhuimme "piilevä kysyntä", joka on olemassa Espanjassa suhteessa niihin muista maista tuleviin ulkomaalaisiin, jotka haluavat tulla Espanjaan pysyvästi asumaan.

Tosiasia, joka on ollut jatkuvaa viimeisen kahden vuosikymmenen ajan, on Espanjan vakinaiseksi asuinpaikakseen valinneiden ulkomaalaisten saapuminen, joita tavallisesti tunnistamme "ulkosuomalaisten"Tai"expats”. TEspanjan asuinpaikakseen valinneiden ulkomaalaisten määrä ja määrä näiden kahden viime vuosikymmenen aikana on aina pysynyt vakiona ja jopa lisääntynyt kriisi- tai kriisin jälkeisinä aikoina, kuten Espanjassa sekä vuonna 2008, että 2011.

Yli 15 vuoden kiinteistöalalla yrityksemme on varmistanut, että juuri tällä alalla Välittömästi kriisin jälkeisinä aikoina kiinteistöjen hankinnasta Espanjassa kiinnostuneiden ulkomaalaisten määrä on lisääntynyt.

Ja kokemuksemme perusteella olemme havainneet, että näinä hetkinä tehdyt ensimmäiset hankinnat ovat olleet erityisen monimutkaisia ​​johtuen epävakaudesta ja epävarmuudesta sekä rahoituksen että mahdollisen kehityksen kannalta. asuntomarkkinoilla.

Eli ostaja, joka uskaltaa sijoittaa Espanjaan vakituisen asunnon hankintaan, on uppoutunut epävarmuuteen, jonka aiheuttaa ajattelu, olemmeko jo kriisin loppuvaiheessa vai onko vielä tie alaspäin. ("Ostanko hyvään hintaan?").

Tämän tyyppisillä ostajilla kiinnostus ostoon on kuitenkin selvä. Heillä on myös selkeitä hetkiä. He haluavat ostaa nyt. He tietävät, että on aika, mutta he eivät tiedä, ovatko hinta ja myyntiehdot sopivimmat, kunnes kriisin jälkeinen turvattomuuden ilmapiiri katoaa tai haihtuu.

Tässä vaiheessa ratkaisuksi ehdotetaan vuokrainstrumenttia osto-optiolla.

Vuokra osto-optiolla (RTB) Mistä on kyse?

Vuokra ostomahdollisuudella, on sopimus, jossa ostaja haluaa hankkia kiinteistön pysyvästi asumista varten ja haluaa ottaa sen käyttöön ja ottaa sen käyttöön välittömästi, mutta haluaa siirtää lopullisen ostopäätöksen myöhempään ajankohtaan.

Ja lisäksi buyer toivoo, että myyjä ei kiinteistön käyttöaikana voi tarjota kiinteistöä markkinoilla ja varaa siten ostajalle yksinomaisen ostomahdollisuuden koko sopimuksen voimassaoloajaksi. Tässä on tärkein ero tähän sopimukseen ja "normaaliin vuokrasopimukseen", jossa vuokranantaja voi myydä kiinteistön toiselle, vaikka vuokrasopimus olisi olemassa.

Siksi RTB-sopimuksessa on mukana kaksi pääkäsitettä:

– Se on ostosopimus, jossa on "ostomahdollisuus".

Tuo on, ostaja haluaa ostaa talon, mutta vaatii saamaan talon hänen käyttöönsä, kunnes hän vahvistaa päätöksensä. Toisin sanoen hän haluaa ostomahdollisuuden olevan hänen yksinoikeutensa. Eli vastavuoroisesti kiinteistön osto-option yksinoikeuden kanssa ostaja maksaa myyjälle summan, joka korvaa hänelle ajalta, jolloin talo on varattu ostajalle ja pois myyntimarkkinoilta.

Kun sopimuksessa sovittu ehto on täytetty, saapuu hetki, jolloin ostajan on päätettävä kiinteistön osto-oikeuden toteuttamisesta. Tällä hetkellä on olemassa kaksi skenaariota:

• Ostaja voi käyttää ostooikeuttaan, ja siinä tapauksessa suorita osto loppuun. Näin ostaja maksaisi loput hinnasta myyjälle ja kauppa toteutuisi.
• Ostaja haluaa vetäytyä kaupastasiksi hän olettaa menettävänsä "ostovaihtoehdon" mukaisesti maksamansa summan ja jättää tämän summan myyjän tilille, joka maksaa sen omalle tililleen ottaen huomioon ajan, jolloin hänellä on asunto varattuna ostajalle. .

– Se on vuokrasopimus.

Ostaja haluaa ottaa asunnon käyttöön välittömästi, mutta kuten edellä on selitetty, hän mieluummin jättää virallistamisen ja lopullisen ostopäätöksen myöhemmäksi. Tämän kanssa ehdotetaan olevan "vuokralainen" tai "vuokralainen", kunnes hän päättää käyttää osto-optiota tai luopua siitä sopimuksessa määrättynä aikana.

Tällä tavalla ostaja, nyt vuokralainen/vuokralainen, sopii vuokraehdoista ja vuokran maksamisesta myyjän, nyt vuokranantajan/vuokranantajan kanssa sopimuskauden aikana.

Ja samalla tavalla kuin osto-option käyttämisen osalta kun enimmäiskäyttöaika on tullut, ostajalla tai vuokralaisella/vuokralaisella on useita vaihtoehtoja:

• Toteuttaakseen osto-option ja saattaakseen kaupan loppuun. Tässä tapauksessa vuokrasopimus peruuntuu ja muunnetaan nyt kaupaksi.
• Ostaja käyttää osto-optiota. Tällöin myös vuokrasopimus mitätöidään. On selvää, että jos osapuolet sopivat, vuokrasopimusta voidaan jatkaa tai tehdä uusi vuokrasopimus, jolloin sopimus on vain vuokralle.

Tärkeitä kysymyksiä:

1.- Mitä tapahtuu osto-optiossa maksetulle summalle?

Katsotaanko se osaksi hintaa? Toisin sanoen, voidaanko vaihtoehto alentaa kiinteistön lopullisesta hinnasta?

Vastaus on hyvin yksinkertainen. Siitä kumpikin osapuoli sopii. Eli optiosta maksettu summa vähennetään hinnasta, jos molemmat osapuolet sopivat . Tässä tapauksessa osto-optiosta maksettu summa alennetaan muusta kiinteistön hinnasta.

Tämä on markkinoiden laajimmin käytetty vaihtoehto.

Omistaja voi kuitenkin myös vaatia, että osto-optiosta maksettua summaa ei alenneta kiinteistön hinnasta. Toisin sanoen tämä summa kattaa yksinkertaisesti sen ajan, jonka kiinteistö on ollut pois markkinoilta, eikä se ole osa hintaa. Jolla tässä tapauksessa osto-option maksua ei alenneta omistajalle myynnistä maksettavasta hinnasta.

On selvää, että tämä on ostajalle paljon vahingollisempi vaihtoehto, eikä sitä käytetä niin laajasti käytännössä.

Mikä tahansa vaihtoehdoista tulee nimenomaisesti sisällyttää sopimukseen optiomaksun kohtalon selventämiseksi.

2.- Mitä tapahtuu vuokrasta maksetuille määrille?

Vähennetäänkö ne lopullisesta myynnistä maksettavasta hinnasta?

Vastaus on sama kuin yllä. Tuo on, osapuolten on sovittava, hyväksyessään sopimusehdot, alennetaanko vuokra lopullisesta hinnasta vai ei, jos ostopäätös vahvistetaan.

3.- Agenttien palkkiot/palkkiot. Milloin ne maksetaan?

Täällä tulee taas olemaan se, mistä osapuolet ja kiinteistövälittäjä sopivat.

Kuitenkin oikeudelliselta kannalta, elleivät osapuolet ole toisin sopineet, ymmärrämme, että agenttipalkkio/palkkiot on maksettava osto-optiosopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä. Syynä tähän on se, että tähän sopimukseen sisältyy ostosopimuksen tekeminen ostajan ja myyjän välillä. Ja tämä, vaikka mainitun sopimuksen toteutuminen viivästyy myöhempään ajankohtaan.

Kuten sanomme, kun RTB-sopimus allekirjoitetaan, osapuolten välinen "sopimus" on saavutettu, ja tämä on tapahtunut agentin väliintulon kautta. Tästä syystä välittäjän provisio/palkkiot on maksettava RTB:n virallistamisen yhteydessä.

Voidaan pitää epäoikeudenmukaisena asettaa asiamiehen palkkion maksaminen ehdolle tehokkaalle ostopäätökselle, joka säilyy ostajan käsissä ja edustajan käsissä/hallinnassa.

4.- Miten RTB muotoillaan?

Se on yleensä yksityinen sopimus, jota ei tarvitse vahvistaa notaarilla.

Siksi yleisin käytäntö on valmistella yksityinen sopimus osapuolten kesken ilman notaaria. Kuten näemme, on kuitenkin välttämätöntä, että sopimuksen laatii asianajaja.

Vuokralaisen turvallisuuden lisäämiseksi sopimus voidaan tehdä notaarilla ja rekisteröidä kiinteistörekisteriin. Osto-optiosopimuksen rekisteröinnistä kiinteistövirastossa aiheutuu seuraavat kulut:

• Notaari- ja kiinteistörekisterikulut
• Lakimiesten/asianajajien palkkiot
• Verot

Huomaa, että vain enintään 4 vuoden mittaiset RTB-sopimukset hyväksytään rekisteröitäväksi kiinteistörekisteriin.

Siksi yleisin käytäntö on valmistella yksityinen sopimus osapuolten kesken ilman notaaria. Kuten näemme, on kuitenkin välttämätöntä, että sopimuksen laatii asianajaja.

5.- Osto-optiosopimukseen liittyvät verot:

a) Kun vuokranantaja on yritys: Oletetaan, että rakennusyritys, jolla on laaja valikoima taloja, joita ei voida myydä, päättää virallistaa RTB-sopimukset. Tässä tapauksessa sopimus on arvonlisäveron alainen, jos kyseessä on talon ensimmäinen luovutus. The arvonlisävero korko tulee olemaan 10%, ellei kyseessä ole suojattu asunto (alennettu alv 4 %). Toisin sanoen yksityishenkilön on kohdattava tämä vero, jota loppukuluttajana ei voida vähentää.

Jos sopimus on rekisteröity kiinteistörekisteriin, on maksettava Leimavero (0,5–2 % alueesta riippuen).

kuukausivuokrasta sopimisen lisäksi ovat pystyneet solmimaan osto-option, joka tunnetaan nimellä a "premium" tai "ostovaihtoehto" (maksu mahdollisuudesta, että asiakkaan on ostettava talo tietyn ajan kuluessa). Tällainen summa on myös arvonlisäveron alainen (koska se katsotaan palvelujen tarjoamiseksi Verohallinnon mukaan) yleisellä 21 prosentin verokannalla.

Mikäli vuokralainen päättää myöhemmin virallistaa oston, siirto verotetaan arvonlisäverolla (10% tai 4%). Mikäli potentiaalinen ostaja päättää olla valitsematta ostoa, hänellä on mahdollisuus irtisanoa sopimus ja valita toinen vuokrasopimus ilman vaihtoehtoa, joka ei ole arvonlisäveron alainen. Muista, että yksityishenkilö ei voi saada takaisin tai vähentää tätä veroa.

b) Kun vuokranantaja on yksityishenkilö

Tässä tapauksessa RTB-sopimus (tätä pidetään toisena siirtona) on tapahtuma, johon sovelletaan Varainsiirtovero (ITP)vuokralainen on veronmaksaja.

Mitä tulee osto-optioon (preemioon), se verotetaan myös varainsiirtoverolla (ITP), koska "lupaukset ja optiot" ovat myös veronalaisia ​​tämän veron osalta.

- veropohja muodostuu osto-optiosta maksettu hinta. Jos tästä vaihtoehdosta ei sovita tai se on pienempi kuin 5 % kiinteistön kokonaishinnasta . Sovellettava veroprosentti vaihtelee autonomisen alueen mukaan, koska se on luovutettu kunnianosoitus (yleensä 6–10 prosenttia).

---

Esimerkki

"A" on tietty vuokranantaja, joka tekee RTB-sopimuksen "B":n kanssa 7.500 250.000 euron vakuutusmaksulla. Asunnon hinta on XNUMX XNUMX euroa.

5 % asunnon hinnasta on 250.000 5 x 12.500 % = XNUMX XNUMX euroa.

 Näin ollen tämän vaihtoehdon veron perusteena on 5 12.500 euroa, koska se on XNUMX % sovittua palkkiota korkeampi. 

 Koska vuokranantaja on erityinen, palkkio verotetaan varainsiirtoverolla – ITP:llä. Tämä vero Valencian ja Katalonian alueella on 10 %. 

Niin, 12.500 10 x 1.250 % TPO = XNUMX XNUMX euroa ITP:stä.

---

Ja myöhemmin, talon luovutushetkellä, mikäli ostaja käyttää sitä, myös kauppaa verotetaan uudelleen (ITP) varainsiirtoverolla. Kuten edellä tässä osiossa selitettiin, muista, että ostovaihtoehto, jota seuraa myynti, merkitsee sitä, että olemme tekemisissä kahden laillisen yrityksen kanssa (liittyvät, mutta itsenäiset), jolloin tapahtuu kaksi erilaista verotettavaa tapahtumaa, mikä loogisesti lisää liiketoimen verotus.

Jälkimmäisessä tapauksessa (yksityishenkilöiden välinen osto-optiolla tehty vuokrasopimus) on tarpeen selventää liiketoimen verotusta tuloverotuksen osalta vuokranantajan/myyjän näkökulmasta, koska "option" periminen ostaa" on "hyöty" myyjälle/vuokranantajalle.

Kun osto-option käyttämisen enimmäisaika on saavutettu ja jos ostaja käyttää kyseistä optiota, kaupasta aiheutuvat kulut ja verot ovat normaalin myynnin eli ITP:n ("Property Transfer") kuluja ja veroja. Tax ”), notaaripalkkiot, rekisteröinti, asianajajat jne.

Toisaalta on huomioitava, että kun osto-optio on käytetty, eli osto on lopullisesti toteutettu, ostosta johtuvia veroja ei vähennetä optio-oikeuden hankinnasta aiemmin maksetuilla veroilla. Tämä on laajalti ja yleinen hämmennys, joka on hyvin yleinen käytännössä. Syynä on se, että optio-oikeus ja tuleva myynti katsotaan verotuksellisesti itsenäisiksi ja erillisiksi verotettaviksi liiketoimiksi.

Eri asia on, että "osto-optio"-summa voidaan sopia vähennettäväksi tulevassa kaupassa maksettavasta hinnasta. Toisin sanoen osapuolet voivat sopia, että jos kauppa lopulta toteutuu, kaikki maksetut summat, mukaan lukien osto-optio, alennetaan kiinteistön hinnasta (samalla tavalla kuin talletus).

6.- Mitkä ovat yleisimmät ongelmat, joita yleensä ilmenee RTB-tapahtumissa?

Kun RTB-sopimus on allekirjoitettu, tämäntyyppisissä tapahtumissa on yleensä kahdenlaisia ​​ristiriitoja:

– Kiistat kiinteistön fyysisestä kunnosta. Toisin sanoen, kuten muissakin vuokrasopimuksissa, usein vuokralainen kohtaa taloa ottaessaan haltuunsa erilaisia ​​rakennusvirheitä tai ongelmia, jotka voivat johtaa konfliktiin omistajan kanssa.

Siksi molempien osapuolten on täsmennettävä sopimuksessa mahdollisimman yksityiskohtaisesti olosuhteet, joissa kiinteistö sijaitsee, jotta vältetään tämäntyyppiset ristiriidat sopimuksen voimassaoloaikana.

– Kiinteistön oikeudelliset ongelmat. Vaikka, toisin kuin fyysiset ongelmat, joista omaisuus löytyy ja jotka voidaan helposti välttää asianmukaisella kiinteistön tarkastuksella ennen kiinteistön hallintaa, niin ei käytännössä tapahdu mahdollisten oikeudellisten ongelmien kanssa, jotka voivat vaikuttaa omaisuuteen .

Kuten olemme raportoineet tässä artikkelissa, RTB-sopimuksen muokkaaminen voi näyttää enemmän tai vähemmän helpolta ja yksinkertaiselta. Eli sen voi tehdä yksityisesti, ilman notaaria, joten se voi antaa vaikutelman, että kyseessä on helppo sopimus: vuokrasopimus, yksinkertaisesti ottamalla käyttöön ostovaihtoehto.

Tällä tavalla useissa tapauksissa osapuolet tuodaan kulujen säästämiseksi liiketoimiin, joissa tämäntyyppisiä sopimuksia muokkaavat pätemättömät ammattilaiset tai jopa erikoistuneet asianajajat. Syynä tähän on se, että ilmeisesti tämä on "helppo sopimus" muokata. Siksi tämän liiketoimen edellyttämän ajan ja harkinnan käyttämättä jättäminen.

Kuten sanomme, tämä ei ole "erityinen" vuokrasopimus... tämä on osto/myyntisopimus erityisillä ehdoilla.

Siksi monissa, monissa tapauksissa havaitsemme, että ostajat ovat solmineet sopimussuhteen omistajan kanssa, ovat maksaneet ostooptiona huomattavan rahasumman, ovat asuneet kiinteistössä jonkin aikaa vuokralaisina ja tulee käyttämään osto-oikeutta ennen notaarien allekirjoittamista tai valitettavasti vielä myöhemmin havaitaan, että kiinteistöön kohdistuu juridisia ongelmia, kuten sähkö-, vesi-, taajama-ongelmia, kaupunkirikkomuksia, seuraamukset, ongelmat asumistodistuksen uusimisessa tai, mikä vielä pahempaa, asumistodistuksen puuttuminen, kaupunkien määräysten noudattamatta jättäminen, ilman lupaa tai rakennuslupaa tehdyt rakennusten laajennukset tai muutokset jne.

Tämän tyyppisen oikeudellisen ongelman löytäminen RTB-sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen on erittäin vaarallista.

Siksi suosittelemme lakimiehinä, että kiinteistön oikeudellinen selvitys tehdään sopimuksen virallistamisprosessin aikana, ei sen jälkeen.

Kiinteistön oikeudelliset etsinnät on tehtävä RTB-sopimuksen virallistamisen aikana, ja sopimus on ehdollinen, jotta saadaan tarvittavat oikeudelliset tiedot sen varmistamiseksi, että kiinteistö täyttää laki- ja rakennusnormit.

Siksi, kun olet mukana RTB-sopimuksessa ostajana, pyydä sopimusta:

– Omaisuusoikeuteen erikoistuneen asianajajan kirjoittama. Eli kuka on hallinnut sopimusten laatimista koskevat lait ja määräykset sekä niistä johdetut sopimusvelvoitteet ja osapuolten oikeudet.

Tämä auttaa sinua laatimaan sopimuksen, jossa on suurimmat takuut.

– Lakimiehen kirjoittama, joka on myös rakennus- ja kaupunkisuunnitteluoikeuden asiantuntija.

Kaikki kiinteistöjuristit eivät ole rakennusoikeuden asiantuntijoita. Rakennusoikeuden asiantuntijana oleminen on välttämätöntä, jotta pystyt tutkimaan kaikki olennaiset omaisuuden, rajojen, rakentamislupien ja -lupien juridiset näkökohdat, rakentamisen historia (eli kuinka se on rakennettu, miten sitä on uudistettu tai laajennettu) , jos se on kaikkien paikallisten kaupunkimääräysten mukainen, jos kaupungistumisesta on maksettava kaupunkimaksuja tai jos tonttia on pienennettävä, jotta osa siitä voidaan antaa mahdollisiin kaupungistumisen töihin jne.

TLA – LANAJAJAT – AVOCAAT – RECHTSANWÄLTE – ADVOCATEN