Mikäli olet päättänyt MYYDÄ kiinteistösi, kiinnitä huomiota seuraaviin tietoihin:

1.- Tarkista asiakirjat ja omaisuuden laillisuus

1.-Tarkista kiinteistön kuvaus omistuskirjoista ("Escritura") 

Tarkista omistuskirjat: Tarkista kiinteistöasiakirjoista, että kiinteistö on kuvattu oikein. Kiinteistöasiakirjoissa on oltava a täydellinen kuvaus kiinteistössä olevista rakennuksista.

On melko yleistä, että useiden vuosien ajan eri omistajien omistuksessa olleita kiinteistöjä on muutettu laajennuksilla (uusi huone, kuisti tai terassi sulkeminen jne.) tai uusilla rakennuksilla (autotalli, uima-allas, vieras). talo).

Jos todellinen koko ja rakenteet eivät täsmää asiakirjan kuvauksen kanssas    älä ole huolissasi!  on prosesseja, jotka voidaan tehdä, ja on tapoja selvittää se!. Mutta sinun on tunnettava ne samalla hetkellä, kun teet myyntipäätöksen, jotta tiedät tarkalleen, "mitä" sinun on tehtävä ja "kuinka paljon" nämä toimet ovat.

---

Esimerkiksi: Sinulla on 120 m2 talo, jossa on 50 m2 uima-allas ja autotalli, joka on muutettu guesthouseksi. Teoissa talo näkyy vain 120 m2, mutta teoissa ei mainita uima-allasta. Ja autotalli kuvataan asiakirjoissa "autotalliksi", ei "vierastaloksi".

Tässä tapauksessa tekosi on päivitettävä, ja sinun on maksettava siitä. 

HUOMAUTUS: Emme puhu talon "sisäisestä kuvauksesta", vaan kiinteistön kehästä, joka tunnetaan nimellä "rakennuskoko" (espanjaksi "superficie construida").

Tekojen ei tarvitse näyttää todellista kuvausta tai jakelua talon "sisällä". Jos olet muokannut kiinteistön sisustusta vaihtamalla sisäseiniä, niin asiakirjoja ei tarvitse päivittää. Riittää, kun ilmoittaa uusi jako notaarille valmistuttuaan.

Esimerkiksi tositteet osoittavat, että makuuhuoneita on 4 ja muutit ne 2:ksi ostaessasi kiinteistön. Tässä tapauksessa asiakirjoja ei tarvitse päivittää. Omistajana sinulla on vapaus uudistaa kiinteistön sisällä (asianmukainen lisenssi hankitaan aina).

2.- Tarkista, miten kiinteistö on rekisteröity Catastron toimistossa (tunnetaan myös nimellä "SUMA" tai "IBI" tai "COUNCIL TAX")

Samoin kuin asiakirjoissa, omaisuus on rekisteröitävä "Catastroon" sellaisena kuin se on todellisuudessa. Joka vuosi Catastro laskuissa näkyy kiinteistön todellinen koko. Sinun on sitten tarkistettava, osoittavatko Catastro-tietueet kiinteistön todellisen koon sellaisena kuin se on "todellisuudessa", mukaan lukien kaikki tehdyt ulkoiset muutokset tai laajennukset.

Muista, että Catastro-toimisto laskee kunnallisveron kiinteistön koon mukaan ottaen huomioon kaikki rakennuskomponentit, kuten talo, uima-allas, autotalli jne. Jos olet tehnyt kiinteistön laajennuksia, etkä ole ilmoittanut asiasta Catastro-toimistolle, oikea hetki tehdä se on silloin, kun päätät myydä.

---

  HUOMAUTUS: Ole hyvä, seuraa tätä esimerkkiä: Kun ostit kiinteistön, siellä oli 120 m2 talo. Tämä kävi ilmi myös teoista ja Catastron laskusta. Tästä syystä Catastro laskut (IBI) olivat 300 euroa.

Vuosi sen jälkeen, kun rakensit 50 m2 altaan ja 40 m2 autotallin. Et ilmoittanut niitä Catastrolle. Jos olisit ilmoittanut uuden uima-altaan ja autotallin Catastrolle, kunnallisverolaskut olisivat nousseet 300 eurosta 350 euroon (noin), 50 euroa enemmän uusien rakennusten vuoksi.

Nyt, jos päätät myydä kiinteistösi, sinun on päivitettävä Catastro Officeen rekisteröidyt tiedot. Tämän jälkeen voit ilmoittaa tekemästäsi pidennyksestä Catastro-toimistolle, jonka jälkeen he voivat pyytää sinua maksamaan ilmoittamattomien pidennysten 50 euron (noin) erotuksen 4 vuotta taaksepäin.

 KYSYMYS: Olen laajentanut omaisuuttani sen aikana, jolloin olen ollut omistaja, tai yksinkertaisesti, tekoni ja Katastrofitoimisto eivät vastaa omaisuuteni todellista kokoa. Miten selvitän sen?

3.- Tarkista rakentamisen oikeudellinen tilanne:

Kiinteistön myymiseksi on hankittava todiste kiinteistön laillisuudesta. KAKSI asiakirjaa voivat auttaa sinua tällä tavalla:

• Asuntotodistus (CH)
• Ei rikkomustodistusta (CNUI)

A)   Onko asumistodistus tai ammattilupa "pakollinen" myytäessä/ostettaessa kiinteistöjä Espanjassa?

VASTAUS: Riippuu kiinteistön tyypistä

In "Uusia" ominaisuuksia, rakentajalla on velvollisuus toimittaa tämä asiakirja ostajalle myyntiprosessin päätyttyä.

Mutta huomioi se kohdassa "jälleenmyynti", ei ole lakia, joka pakottaisi myyjän toimittamaan tämän asiakirjan myynnin päätyttyä. Espanjan lait sanovat, että "ostajan" on hankittava tämä asiakirja omalle nimelleen sen jälkeen, kun se on valmis, voidakseen muuttaa vesi- ja sähkönimiä.

Tässä vaiheessa on todettava, että hallinto saattaa kieltäytyä luovuttamasta CH:ta ostajalle valmistumisen jälkeen, jos kiinteistöön on tehty luvattomia töitä tms. edelliseltä omistajalta. Joten jos kiinteistö ei ole moitteettomassa laillisessa kunnossa, voi olla vaara, että asiakirjaa ei hyväksytä valmistumisen jälkeen. Ja tämä voi jättää ostajan erittäin monimutkaiseen tilanteeseen, koska hänellä voi silloin olla ongelmia saada sähkösopimukset omalle nimelleen.

Tässä on erittäin tärkeä seikka, että CH:n olemassaolo tai pätevyys ja muut tiedot CH:sta eivät näy asiakirjoissa, vaan alueen paikallisessa kaupungintalossa!.

Asianajajasi on siis tarkastettava tämä asia huolellisesti asiantuntemuksensa ja kokemuksensa avulla vahvistaakseen niin tärkeän asiakirjan kuin tämä.  

johtopäätöksenä, tämä sertifikaatti on TÄRKEÄ kiinteistön myyntiin, ja sen vahvistus on tarkastettava heti osto-/myyntiprosessin alusta lähtien.

Tiedämme kaikki, että CH on asiakirja, joka osoittaa, että omaisuus on rakennettu Espanjan rakennuslakeja kunnioittaen ja noudattaen.

Tätä asiakirjaa tarvitaan myös veden ja sähkön liittämiseen kiinteistöön, kun hankit kiinteistön ensimmäisen kerran, sekä sopimusmuutosten ja toimituksen takaamiseksi toiselle ja peräkkäiselle omistajalle.

CH oli voimassa 5-10 vuotta, ja se on uusittava aina, kun kiinteistö myydään tai luovutetaan, ja siinä näkyy nykyisten omistajien nimet.

Cnuolla alla saadaksesi lisätietoja vaatimuksesta toimittaa asuintodistus jälleenmyyntiprosessissa:

Mikä on asumistodistus – Ammattilupa – Cedula de habitabilidad. Tarvitaanko sitä Espanjassa?

 

B) – Ei rikkomustodistusta .- Tätä kutsutaan "Certificado de No Infracción Urbanística(CNUI).

Tämä on kaupungintalon antama todistus, joka osoittaa, että kiinteistö on vapaa (tai ei) kaikista kiinteistön sakoista, jotka johtuvat kiinteistöllä ilman asianmukaista lupaa tehdystä rakentamisesta tai toimesta.

Esimerkiksi päärakennuksen, autotallien, rakennuslaajennusten, uima-altaiden rakentaminen, työt maalla, maisemassa jne. ilman asianmukaisia ​​kaupungintalon lupia tai lupia.

Miksi ei-rikkomustodistus tarvitaan kiinteistön myymiseen Espanjassa?

Se auttaa myyntiäsi sujumaan sujuvasti. Jos sinulla on kaikki asiakirjasi kunnossa, kuten todistukset, jotka osoittavat, että kiinteistösi ei ole rakennussakkoja, niin prosessi ja myynti kehittyvät nopeammin ja helpommin.

Kun kaikki kiinteistön asiakirjat ovat kunnossa, luo luottamusta mahdolliseen ostajaan ja omaan asianajajaansa.

Huomaa, että jos kiinteistösi kohdistuu sakko rakentamisesta tai laajennuksesta, IT EI NÄYTTEÄ TOIMINNASSA ja/tai muut kiinteistön asiakirjat. Näitä tietoja saa vain alueen paikallisesta kaupungintalosta.

Tästä lähtien tämä todistus on OLENNAISET kiinteistön myyntiin, ja se on hankittava omistajalta  ennen valmistuminen.

Kuinka saada "Certificado de No Infracción Urbanística" - ei-rikkomustodistus Espanjassa?

Paras tapa saada se on hakea sitä kaupungintalosta. Voit pyytää asianajajaasi tekemään sen.

Rikkomattomuustodistuksessa näkyy joitakin rangaistuksia tai sakkoja tai jopa purkumääräyksiä, voinko myydä kiinteistön näissä tapauksissa?. 

Jos rikkomattomuustodistuksen tulos näyttää minkäänlaista tietoa mahdollisista sakoista, rangaistuksista tai muista, sinun on näytettävä rakennusalan lakimiehelle, kuinka edetä. Joskus tämän varmenteen tiedot sisältävät hystorisia sakkoja, jotka on jo maksettu tai jotka ovat nyt vanhentuneet, ja toisinaan esiintyy vakavia ongelmia, jotka voivat vaikuttaa myyntiprosessiin.

Kiinteistö voidaan kuitenkin myydä, koska espanjalainen järjestelmä sallii ostajien ostaa kiinteistöjä rakennussakkoilla, mutta ostajien on oltava täysin perillä sakkojen yksityiskohdista ja seurauksista, joita heillä voi olla uusina omistajina. Jos ostajille on ilmoitettu asianmukaisesti ja he nimenomaisesti suostuvat ostamaan kiinteistön näillä sakoilla, myynti voi tapahtua.

 

2.- Tarkista henkilökohtainen verotilanteesi – Verosuunnittelu myydessäsi asuntoa Espanjassa

a) Miten lasketaan myyntivoitot espanjalaisen kiinteistön myynnistä?

Espanjalaisten kiinteistöjen myynnistä aiheutuu myyntivoittoja myyjille.

Maksettava pääomatulovero on 19 % myynnin "nettovoitosta".

Saadaksesi myynnin ”nettovoiton”, sinun on noudatettava tätä kaavaa:

Kauppahinta – Hankintahinta – Hankintakulut ja -verot – Kiinteistöön tehtyjen "rakenneuudistusten" kustannukset

---

Esimerkki myyntivoiton laskemisesta: 

• Ostit jälleenmyyntikiinteistön vuonna 2015 hintaan 200.000 XNUMX euroa.
• Sillä hetkellä maksoit 24.000 12 euroa, joka on 10 % kuluista: 2 % varainsiirtovero + XNUMX % notaari-, kiinteistö-, asianajajapalkkiot jne.
• Sitten teit sisäisiä uudistuksia 17.000 XNUMX eurolla (lattian muokkauksen vaihto, altaan korjaus ja uudet ikkunat).
• Muutama vuosi myöhemmin rakensit autotallin 20.000 XNUMX euron arvosta

Sitten päätit myydä nyt 260.000 XNUMX euron hintaan.

Mikä on pääomavoitto deirtisanottu tätä myynti?

HUOMAA: Ennen kuin teemme laskelman, meidän on ilmoitettava, että Espanjan hallinto harkitsee kaikkia yllä olevia veron alentamiseen liittyviä konsepteja lukuun ottamatta "sisäisiä uudistuksia" 17.000 XNUMX euron arvosta. Syynä tähän on se, että "sisäisiä" uudistuksia, jotka eivät ole "rakenteellisia" uudistuksia, ei oteta huomioon veroetujen kannalta.

Käytämme kaavaa:

260.000 (myyntihinta) - 200.000 (hankintahinta) - 24.000 (hankinnan kulut ja verot) - 20.000 (Uusi autotalli) =

16.000 EUR

Tämä on "nettovoitto", joka saadaan myynnistä

Koska pääomatulojen veroprosentti on 19%, pääomatuloveron määrä on:

16.000 19 * XNUMX % = 3.040 EUR

---

b) Kuinka maksaa pääomatulot espanjalaisen kiinteistön myynnistä

1.- Laske Espanjan pääomavoitot Espanjan asukkaille

Koska olet EI-veroasuva Espanjassa, tapa, jolla maksat pääomavoittoja, on seuraava:

– MYYNNIN PÄÄTTYMISESSÄ: 3 % MYYNTIPALKU

: Myynnin päätyttyä Espanjan hallinto pakottaa ostajan pidättämään 3 % myyntihinnan arvosta. Et siis saa täyttä sovittua hintaa. Ostaja pitää 3 % kokonaishinnasta ja hänellä on velvollisuus tallettaa se Verotoimistoon. Tämä tehdään "samana päivänä kun myynti on saatettu päätökseen".

HUOMAA: Yllä olevan esimerkin mukaisesti, jos myynnin hinta oli 260.000 260.000 euroa, ostajan tekemä pidätys olisi 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 EUR.

– ENNEN 6 KUUKAUTA MYYNNIN TOTEUTUMISEN JÄLKEEN: ILMOITUS PÄÄOMATUOTTOSTA (19 %):

Myynnin jälkeen sinulla on kuusi kuukautta aikaa esittää pääomatuloilmoitus Espanjan verovirastolle. Tässä ilmoituksessa sinun (tai asianajajasi) on laskettava vero yllä olevan esimerkin mukaisesti. Tässä tapauksessa sinun on maksettava 6 euroa.

HUOMAA: Kuten tässä selitetään, tästä kaupasta johdettu CG on 3.040 euroa. Koska sinut pidätettiin suuremmalla summalla (7.800 XNUMX euroa), sinulla on "luotto" Espanjan hallinnolta erotuksesta.

Joten jos Espanjan hallinto pidättää sinulta 7.800 3.040 euroa CG Tax -verosta, koska veron lopputulos on vain 7.800 3.040 euroa, Espanjan hallinnon on "palautettava" sinulle erotus: XNUMX XNUMX-XNUMX = 4.760 EUR.

Kuinka hakea tätä hyvitystä? Asianajajasi on sisällytettävä tämä seikka samaan myyntivoittoilmoitukseen, joka esitetään verotoimistolle.

2.- Laske Espanjan myyntivoitot Espanjan veroasukkaina 

Jos sinua pidetään "Espanjassa verotuksellisena" (mikä tarkoittaa, että maksat tuloveroasi Espanjassa Espanjan asukkaana), sinulla on myyntivoiton laskettuasi seuraavat veroetuudet:

• EI PÄÄOMAVOITTOA PYSYVÄSTÄ ASUMISTA: Jos myymäsi kiinteistö on vakituinen asuinpaikkasi (olet käyttänyt sitä yli 3 vuotta "pysyvänä asuntona"), saat seuraavat edut:
  • Jos olet alle 65-vuotias: Et maksa CG:tä saaduista myynneistä saaduista summista, jotka on "sijoitettu uudelleen" uuden kiinteistön hankintaan, jota käytetään pysyvänä asuntona. Sinulla on 2 vuotta aikaa harjoitella tätä "uudelleensijoittamista" (2 vuotta kulunut ilman sijoitusta, sinua verotetaan kokonaisuudessaan).
  • Jos olet yli 65-vuotias: Et maksa CG:tä myynnistä saaduista summista. Ja tämä vaikka et "sijoittaisi" uudelleen uuteen kiinteistöön.
• EI 3 % PITOA: Myynnin päätyttyä saat ostajalta koko hinnan ilman pidätystä.

Yleensä omistajat sekoittavat "Espanjan veroasunnon" "Espanjan asuinpaikkaan".

Toisin sanoen ihmiset ajattelevat, että Espanjan kansallisen poliisin hankittu "Espanjan oleskelukortti" tai "asuntotodistus" riittää osoittamaan, että he ovat "Espanjan asukkaita verojen vuoksi", ja valitettavasti näin ei ole.

"Espanjan oleskelukortti”(Tai“Espanjan oleskelutodistus"), ei ole kelvollinen asiakirja, jolla voit muuttaa verovastikkeesi "Veroasukkaiksi".

Espanjan oleskelukortti (tai todistus) vain osoittaa, että "asut" Espanjassa, jotta poliisi pystyy hallitsemaan paremmin tietyn alueen asukkaita.

Mikä on Espanjan verotodistus, se on sama kuin "TIE"? 

Jotta voisi tulla Espanjan asukas veroista, ja alat sitten maksaa verojasi Espanjassa normaalina Espanjan kansalaisena, sinun on hankittava ESPANJAN ASIAKKAAN VEROTODISTUS Espanjan veroviraston tai Espanjan tullin myöntämä, ja sitten alat maksaa verosi Espanjassa etkä alkuperämaassasi.

Ja myös, kun sinun on ilmoitettava maasi veroviranomaiselle, että olet Espanjan verotuksellinen asuinpaikka etkä halua jatkaa veroresidenttinä maassasi,

Tarkista siis veroneuvojaltasi tällä hetkellä maksamasi verot, sillä vaikka et olisi Espanjan asukas, sinun tulee ilmoittaa ja maksaa TULOVEROT MUUT MUKAAN ASIAKKAILLE.

– PÄÄTELMÄT

Joten kun olet selittänyt kaiken yllä olevan, kun olet päättänyt MYYDÄ espanjalaisen kiinteistösi, ota tämä huomioon, että sinun on hankittava/esitettävä seuraavat asiakirjat ennen myyntiä:

1. Kiinteistön omistuskirjat (kirjoittaminen): Jos mahdollista, ALKUPERÄISET. Oikealla ja päivitetyllä rakennuskuvauksella.
2. Valtuuston verolaki (IBI – SUMA) .- Rakenteiden oikealla kuvauksella.
3. Vesi- ja sähkölaskut.- uusimmat.
4. Asumistodistus kutsutaan myös "LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN".
5.  Ei Rikkomustodistusta .- Tätä kutsutaan "Certificado de No Infracción Urbanística".
6. Omistajayhteisön todistus (jos tapaus) osoittaa, että olet ajan tasalla yhteisömaksuista.
7. Alkuperäiset NIE ja alkuperäiset passit
8. Energiatehokkuustodistus

VEROT : Sinun on esitettävä seuraavat veroasiakirjat:

Mallit 210 tai 214 edelliseltä 3 vuodelta. Jos ei ole Espanjan verottaja

Malli 100 3 edelliseltä vuodelta. Jos Espanjan verotuksellinen asukas