Turistilisenssi Espanjassa. Rekisteröinti, verot ja vaatimukset

Espanjan vuokra-asuntojen markkinoilla VALENCIAN ALUEELLA ("Comunidad Valenciana") vallitsee suuri hämmennys Valencian alueen vuokraustoiminnan tarkoista vaatimuksista, velvoitteista ja prosessista. Saatuamme kymmeniä tältä osin tietopyyntöjä olemme päättäneet laatia tämän raportin selventääksemme asiakkaidemme ja yhteyshenkilöidemme yleisimmät kysymät kysymykset.

Se on kiinteistö, jossa on seuraavat ehdot:

– Kun käytöstä maksetaan korvaus.

– Kun asunto on heti vapaana.

– Kun asunnon "käyttö" tai "kohtalo" on "turistinen"

– Kun se tehdään "säännöllisin väliajoin". Säännöllinen toiminta tarkoittaa, että olet mukana ONE seuraavista tapauksista

– Kun vuokraa hoitavat suuret matkailualan toimijat/yritykset

– Kun julkaiset kiinteistön turistikanavilla (internet, sanomalehdet jne.).

– Vaikka et olekaan "yritys", teet joitain näistä palveluista: kiinteistön huolto ja korjaus, huonepalvelu, asunnon siivous, wc:t jne., yksityisvaatteiden tai asunnon varusteiden pesu (lakanat, pyyhkeet jne.), matkatavaroiden säilytys, jne.

Niin, kun vuokraat kiinteistösi "asumiseen"., kun perheet tai yksityishenkilöt vuokraavat sen keskipitkällä aikavälillä "asumista" eikä "matkailua varten", kiinteistösi ei kuulu tämän "matkailukiinteistön" piiriin. "Asuntojen vuokraa" säätelee yleinen vuokrauslaki (tai "Ley de Arrendamientos Urbanos"). Sinun ei siis tarvitse noudattaa näitä muodollisia rekisteröintivaatimuksia, mutta kuten alla selitetään, sinun on ilmoitettava vuokratulosi Espanjan veroja varten.

2.- Mitkä ovat muodollisuudet matkailun vuokraustoiminnan kehittämiseksi Valencian alueella? 

Rekisteröityminen Holiday Rental Valencian -rekisteriin (HRVR).

- Jos vuokraat vain yhdestä neljään kiinteistöä, sinun on rekisteröidyttävä a "tietty".

- Jos vuokraat enemmän kuin 4 kiinteistöä, sinun on rekisteröidyttävä "yhtiö" or "yrityskauppias".

Mutta vaikka päätit olla rekisteröimättä kiinteistösi Valencian rekisteriin, kiinteistösi on täytettävä lailliset laatu- ja varustelustandardit, kuten seuraavassa osiossa.

Urban-yhteensopivuustodistus

Lain 15/2018 voimaantulosta 7. kesäkuuta lähtien turistiluvan saamiseksi tarvitaan alueen raatihuoneen raportti. Tämän raportin nimi on "Certificado de Compatibilidad Urbanística". Tämä raatihuoneen myöntämä asiakirja vahvistaa, että kiinteistö täyttää rakennuslain vaatimukset matkailutoiminnan kehittämiseksi.

Lakisääteiset laatu- ja varustestandardit

Jokaisen rekisteröidyn tai rekisteröimättömän kiinteistön, jota tarjotaan markkinoilla vuokrana matkailukäyttöön, on täytettävä laissa asetetut vaatimukset jollekin katsotuista luokitteluista: "Standard", "Ensisijainen" tai "Ylellisempi". Kiinteistön rekisteröintiä varten se voi täyttää vähintään "standardi"-vaatimukset.

- lain liite yksityiskohtaisesti kunkin luokituksen vaatimukset termein.

Asiakkaille tarjotaan lain asettamien vaatimusten lisäksi kiinteistöjä moitteettomissa asuinoloissa, suojeltuina, siisteinä ja kaikki apuohjelmat ja palvelut ovat valmiina ensimmäiseen asumispäivään.

Omistajat eivät voi vaatia asiakkailta enempää kuin 250 euroa talletuksen/vakuuden/takuun perusteella, paitsi jos ostajat nimenomaisesti sopivat suuremmasta summasta.

Vaatii asumisluvan/asuntotodistuksen

Kiinteistöllä on oltava asumistodistus ("Licencia de ocupación" tai "Cédula de Habitabilidad"), ja se on varustettava kaikilla kodinkoneilla ja kalustolla, jotta sitä voidaan käyttää täydellisissä olosuhteissa ja täydellisessä higyenissä.

Maalaismailla sijaitsevat talot edellyttävät maan luokituksen muuttamista 

Jos kiinteistö sijoitetaan maalaismaiseen maahan, maan luokitusta on muutettava tämän käytön mahdollistamiseksi. Tämä on hyvin monimutkainen prosessi, jota kutsutaan nimellä "Declaración de Interés Comunitario", jossa kaupungintalo yhdessä aluehallinnon kanssa hyväksyy maan käytön muutoksen.

3.- Muut muodolliset velvoitteet

Mahdollisten lain edellyttämien muodollisten ja verovelvollisten lisäksi suosittelemme erityisesti seuraavia:

1. Arkkitehtitodistus: On erittäin tärkeää saada asiantuntijoiden neuvoja, jotta voidaan varmistaa, täyttääkö kiinteistö lain mukaiset vaatimukset. Joten on tarpeen ja arkkitehti vierailla kiinteistössä ja varmentaa, onko kiinteistö valmis vuokrattavaksi ja valmistella HÄTÄSUUNNITELMA.
2. Energiatehokkuustodistus: Viimeaikaiset espanjalaiset normit pakottavat vuokranantajat hankkimaan energiatehokkuustodistuksen vuokraaville kiinteistöille. Tämä todistus on siis hankittava ennen kiinteistön tarjoamista markkinoilla sen vuokraamiseksi. Napsauta tätä saadaksesi lisätietoja energiatehokkuustodistuksen vaatimuksista.
3. Kotivakuutus: Vuokranantajana suosittelemme erityisesti vakuutuksen ottamista, joka kattaa kontin, sisällön ja siviilivastuun. Napsauta tästä saadaksesi lisätietoja vuokrauksesta.

Jos olet jo tehnyt kiinteistösi vakuutuksen ja päätit sitten vuokrata sen, se on erittäin tärkeää ILMOITTAA vakuutusyhtiölle tästä tosiasiasta. Muuten on suuret mahdollisuudet, että vakuutusyhtiö ei korvaa ilmoittamattomasta toiminnasta aiheutuneita vahinkoja.

4.- Rekisteröintiprosessi

a) Muoto

Sinun on täytettävä virallinen lomake. Napsauta tätä saadaksesi sen. Huomaa, että tämä lomake on "vastuuilmoitus" (tai "vastuuilmoitus"), jossa vakuutat ja VAHVISTAT omalla vastuullasi, että mukana olevat tiedot ovat TOSI, ja olet suoraan vastuussa sisällytetystä sisällöstä.

Joten jos annetut tiedot eivät pidä paikkaansa (esimerkiksi ilmoitat, että makuuhuoneiden vähimmäiskoko on 8 m2, kun ne ovat todellisia pienempiä), saatat olla vastuussa vääristä todistajista, petoksista jne.

Jos et siis ole 100 % varma siitä, että kiinteistösi tarvitsee KAIKKI ehdot päästäkseen "Standardiin" tai nähdäksesi, voiko kiinteistösi olla "Premium", tee kysely arkkitehdin palveluista. sekä tarkistaa ja vahvistaa, että kiinteistösi täyttää nämä ehdot.

b) Rekisteröinti

Kun muoto on täytetty, sinun on esitettävä se yhdessä Valencian hallituksen virastoista Alicantessa, Valenciassa tai Castellónissa:

Saat asiakirjan, joka vahvistaa rekisteröinnin valmistumisen. Saatu rekisteröintinumeron, sinun on rekisteröitävä se KAIKKI toiminnastasi johdettuun julkisuuteen, muotoihin, sopimuksiin jne.

5.- Sakot

Palveluiden tarjoamisella ilman pakollista rekisteröintiä voi olla seuraavat seuraukset:

• Sakot jopa 90.000 XNUMX euroa
• Kiinteistön toiminnan keskeyttäminen enintään 3 vuodeksi
• Toiminnan keskeytys omistajalle enintään 3 vuodeksi

6.- Yleisiä kysymyksiä

JOO. Rekisteröintinumerosi tulee näkyä kaikenlaisissa tiedoissa, julkisuudessa, mainostajissa jne. e jokaiselle asunnolle osoitettu rekisterinumero.

Voinko vuokrata kiinteistöni vain huoneiksi?

EI. Kiinteistö on vuokrattava kokonaisuudessaan, eikä omistaja voi asua sillä.

Voinko vuokrata kiinteistön normaalina LYHYTAIKAISEN vuokrana?

JOO. Mutta tällä tavalla sinun on peruutettava rekisteröinti Matkailurekisteriin, koska laki ei hyväksy "vakiovuokra-ilmoituksia" matkailukanavilla. Kun päätät vuokrata asunnon, on kaksi tapaa:

• Rekisteröityminen vakiovuokraan. Se tarkoittaa vuokraa lyhyellä tai pitkällä aikavälillä, vuokrasopimuksella ja turistikäytön ulkopuolella. Tällä tavoin taloa ei voida julkaista turistikanavissa (esimerkiksi AirBNB:nä).
• Rekisteröityminen matkailukäyttöön. Tässä tapauksessa Kiinteistöä voidaan mainostaa turistikanavilla.

Pitääkö minun pitää Entry's -kirjaa vieraita varten?

JOO. Sinun on pidettävä kirjaa, johon kaikki asiakkaat kirjataan, muodossa, joka sinun on hankittava paikalliselta Police Stationilta tai Guardia Civililtä kiinteistön sijaintipaikasta.

3.- Turistivuokraus Andalusiassa (Málaga, Granada, Almería, Sevilla, Cadiz)

Mikä on "turistivuokraustoiminta Andalusiassa"?

Tämä on aktiviteetti, jossa taloja ja asuntoja vuokrataan ja tarjotaan loma-aikaan (eikä pysyvään asumiseen) käyttämällä online-alustoja, kuten Airbnb, Homeaway, Booking jne.

Turistivuokraustoiminnan toteuttamiseksi on otettava huomioon useita tekijöitä ja vähimmäisvaatimuksia, kuten seuraavat:

• Suora ilmanvaihto jokaisen huoneen ulkopuolelle (tai terassille) ja ikkunan pimennysjärjestelmä.
• Ole riittävän kalustettu ja varustettu kaikilla tarvittavilla laitteilla välitöntä käyttöä varten.
• Lämpökäsittely kiinteillä elementeillä huoneissa ja huoneissa, kun:
  Kuukaudet toukokuusta syyskuuhun: Jäähdytys
  Kuukaudet lokakuusta huhtikuuhun: Lämmitys
• Asunnossa tulee olla ensiapulaukku.
• Sinulla tulee olla saatavilla matkailutietoa alueesta, turisti kiinnostavista vapaa-ajan alueista, palveluista, kulkutavoista, kaupungin kartta ja matkailuoppaita.
• Talossa on valitus- ja korvausasiakirjat kaikkien vieraiden käytettävissä.
• Talon täydellinen siivous vieraiden sisään- ja uloskäynnissä.
• Puhelinnumero on annettava kaikille käyttäjille, jotta käyttäjät voivat ratkaista kaikki ilmenevät epäilykset tai tapahtumat.
• Käsikirjat ja ohjeet jokaiselta laitteelta.

Lopuksi, kaikilla käyttäjillä on oltava tiedot sisäisistä säännöistä, jotka koskevat talon tilojen, yksiköiden ja laitteiden käyttöä sekä lemmikkien pääsyä taloon, tupakoitsijoiden rajoituksia sekä rajoitettuja käyttöalueita sekä HÄTÄSUUNNITELMAN MENETTELYT JA LUPAAN LIITTYVÄT ASIAKIRJAT.

3. - Asuintodistus tarvitaan Andalusian alueella turistivuokraukseen

Jotta taloa voidaan käyttää matkailutarkoituksiin, siinä on oltava oleskelulupa matkailutarkoituksiin asetuksen 28/22 mukaisesti. BOJA nro 28, 11/02/0216.

Saadaksesi "käyttöluvan matkailutarkoituksiin" on kaksi tapaa:

1.- Talot, joissa on "asuntotodistus" , hankittu ennen vuotta 1988.

Näissä tapauksissa sama "asuntotodistus" on voimassa "turistilisenssin" saamiseksi.

2.- Talot ilman asuintodistusta rakennettu "vuoden 1988 jälkeen.

Näissä tapauksissa matkailukäyttölupaa on haettava raatihuoneen kaavoitusosaston kansliasta. Vaaditut asiakirjat:

1. Hakemuslomake: 1 kopio ja 1 alkuperäinen kiinteistöviitteestä
2. Valokopio DNI, NIE tai CIF.
3. Todiste jälleenedustamisesta, jos kyseessä on oikeushenkilö.
4. Todiste vastaavan maksun suorittamisesta.

Tässä tapauksessa on myös esitettävä tekninen dokumentaatio, joka on:

• Kuvaava ja graafinen todistus, jonka on tehnyt ja allekirjoittanut pätevä teknikko ja jonka tulee sisältää:
  • Työn valmistumispäivämäärä
  • Kuvaus rakennuksen ja sen tilojen tilasta.
  • Kiinteistön kiinteistö- ja rekisteritunnus.
  • Teknikon vastuullinen ilmoituslomake tai muu kunnanhallituksen myöntämä asiakirja raatihuoneen asemakaavajohdon mallin 14 mukaan.

Kun Andalusian turistivuokrauksen käyttölupa on saatu, Rekisteröityminen Andalusian matkailurekisteriin on pakollinen, Suorittaaksesi asumismajoituspalvelun tarjoamisen turistien vuokraamista varten, sinun on toimitettava matkailusta vastaavalle aluehallitukselle asiakirja nimeltä “Declaración Responsable”, tämän asiakirjan sisältö on:

• Talon tunnistetta vastaavat tiedot:
• Kiinteistörekisteriviite
• Kapasiteetti perustuu käyttölupaan
• Omistajan tiedot ja osoite ilmoituksia varten.
• Toiminnan suorittavan henkilön tunniste ja sen mahdollistava nimike

3.- Espanjassa turistivuokratoiminnasta saadun vuokran verovaatimukset ja velvoitteet

a) Veroilmoitus turistien vuokratuloista

Kun omistat kiinteistön, etkä käytä sitä pysyvänä asuntona, JOKA VUOSI, sinun on esitettävä veroilmoitus kiinteistösi, ja tämä, vaikka kiinteistö olisi vuokrattu tai ei. Ja tämä tehdään an VUOSIVEROILMOITUS.

Ja kun vuokraat kiinteistön ja saat "tuloa", sinun on ilmoitettava tulon vastaanottamishetkellä VUOSIKERTOMUS ILMOITUS.

Kun vuokraat kiinteistön, saat "tuloa", josta peritään Espanjan "tulovero" Espanjassa. Vero vaihtelee sen mukaan, oletko "Espanjan verotuksellinen" vai "Espanjan ulkomaalainen".

Jos olet asukas, vero on Resident Income Tax (IRPF-"Impuesto de la Renta de las Personas Físicas") ja jos olet ulkomailla, vero on ulkomaalaisten tulovero (IRPFNR-"Impuesto de"). la Renta de las Personas Físicas No Residentes).

Jos olet "Espanjan verotuksellinen", sinun on ilmoitettava vuokratulosi VUOSIVEROilmoituksessamme (malli 100).

Mutta jos olet muualla kuin Espanjassa asuva verotuksellinen, sinun on ilmoitettava tulosi ulkomaalaisten tuloverossa (malli 210) seuraavalla tavalla:

– VUOSIKERTOMUS:  Kun vuokraat asuntosi, sinulla on ilmoitus näistä tuloista samalla vuosineljänneksellä, jolloin ne syntyvät. Joten tässä viestissä olemme pohtineet tilannetta, jossa vuokra on "matkailua" varten, mutta voit myös vuokrata "asumiseen". Molemmissa tapauksissa sinun on ilmoitettava tulot vastaavalla vuosineljänneksellä.

 "Asunnon vuokra": Se tarkoittaa, kun vuokraat "asumiseen" keskipitkän aikavälin perheille tai henkilöille, jotka vuokraavat sen "asumista" eikä "matkailua" varten.

– VUOSITTAINEN: Asukkaana tai verottomana sinun on tehtävä vuosittainen veroilmoitus (IRPF/IRPFNR). Joten niiltä vuodenajalta, jolloin et vuokraa kiinteistöä ulkomaisena asukkaana, on maksettava vero, joka ilmoitetaan seuraavan vuoden lopussa.

 Esimerkki:

Olet ulkomaalainen ja saat vuokran matkailukiinteistöön helmikuussa 2022.

1.- Neljännesvuosittainen ilmoitus: Sinun on ilmoitettava tulot samalla vuosineljänneksellä. Nämä ilmoitukset on esitettävä viimeistään 20 päivää vuosineljänneksen päättymisen jälkeen. Esimerkin tapauksessa vuosineljänneksen tammi-maaliskuussa saadut vuokratulot tulee ilmoittaa ennen 20.^th huhtikuu 2022.

Loppuvuonna 2015 kiinteistöllä ei ole lisävuokraa.

2.- Vuotuinen ilmoitus: Sitten ennen seuraavan vuoden 2016 loppua on esitettävä veroilmoitus ja maksettava ajasta, jolloin kiinteistöä ei ole vuokrattu.

Huomioithan siis, että kun vuokraat kiinteistön matkailukäyttöön, sinulla on LAILLISI velvollisuutesi rekisteröidä kiinteistösi lisäksi VEROVELVOLLISUUS ilmoittaa tulot NELJÄNNESVUOSIKATSAITTAESSA ja sen jälkeen VUOSITTAIN loppuvuoden ajan.

b) Pitääkö minun maksaa arvonlisävero turistivuokrasta? 

Markkinoilla vallitsee suuri hämmennys tästä kysymyksestä. Vuokratulot eivät siis ole arvonlisäveron alaisia.

Niin, jos käytät omaisuuttasi sekä asumiseen että matkailukäyttöön, SINUN EI TARVITTAA TUOTTAA LASKUA ja kauppaa EI VEROTETA ALV:lla.

Mutta tämä on vain siltä varalta, että saamasi tulot ovat VAIN VUOKRAA. Mutta kun tarjoat muita hotellin kaltaisia ​​palveluita, kuten:

• Ravintola, ruoka, aamiainen
• Siivous huoneiston sisällä
• Pyyhkeiden, lakanoiden jne.

Näissä tapauksissa sinun on TUOTTAA LASKUN ja laskuttaa arvonlisäveroa palveluksessasi.

Vaatimukset tulevat olemaan:

• Esitä lasku jokaiselle vieraalle
• Veloita ALV (10 %)
• Ilmoita ALV neljännesvuosittain
• Ilmoita ALV vuosittain
• Rekisteröityä yrittäjäksi Verotoimistossa
• Ilmoittaa tulovero neljännesvuosittain
• Ilmoittaa tulovero vuosittain

c) Kuinka paljon veroja maksaa turistien vuokratuloista?

Yllä olevaa selvennettynä pohditaan nyt, miten loma-asunnon kautta saadut tulot maksetaan.

Vuokrasta saatuihin nettomääriin, jos asut jossain EU-maassa+Islannissa+Norjassa,  voit vähentää:

• Asuntolainan (tai muun kiinteistön ostamiseen käytetyn luoton) suhteellinen korko (ei pääoma), joka on maksettu kiinteistön hankinnasta.
• Suhteellinen kuntavero, roskienkeräys, kotivakuutus, yhteisömaksut jne.
• Suhteellinen uudistus, ylläpito, kalusteet, laitteet, vesi, sähkö, internet jne.
•  Markkinointi, julkisuus, lakimiehet jne.
• Kiinteistöjen poistot, kalusteet ja kodinkoneet

TÄRKEÄ HUOMAUTUS: Jos asut jossain maassa EU:n ulkopuolella (USA, Iso-Britannia, Kanada, Meksiko, Venäjä jne.), sitten et voi vähentää yllä oleva ex pensaat veropohjasta.

Näin ollen tärkeimmät erot ESPANJAN TULOVERON MUKAAN ASIAKKAILLE ovat seuraavat:

• EU-asukkaat+Norja+Islanti:
  1. Veron perustetta voidaan alentaa yllä mainituista kuluista
  2. Veroprosentti: 19 %
• EU:n ulkopuoliset asukkaat
  1. Veron perustetta EI VOI vähentää millään erillä. Vuokralla saadut tulot siis verotetaan kokonaisuudessaan.
  2. Veroprosentti 24 %

 Esimerkki:  

"A":lla on talo Costa Blancalla, joka ei ole käytössä pysyvänä asuntona, ja hän päättää vuokrata sen Airbnb:n tai muiden vastaavien alustojen kautta.

• Saaduista vuokrasta ilmoittaminen: Talon arvo on 150.000 6.000 euroa ja vuokra yhteensä on ollut 4 2022 euroa XNUMX kuukaudessa, touko-, kesä-, heinä-, elokuussa XNUMX.

1. Valtuuston vero. Vuosimaksu on 500 euroa. Eli 500/12*4 = 166,6 euroa. Tämä on kunnallisveron suhteellinen määrä 4 kuukauden ajalta, jolloin talo on vuokrattu.
2. Asuntolainan korot: ”A” on maksanut sinä vuonna 1.200 euroa asuntolainan korkoja, joten 400 euroa vastaa vuokra-aikaa.
3. Yhdyskuntakulut: 600 euroa vuodessa, eli 200 euroa vastaa vuokra-aikaa.
4. Jätekeräys: 150/vuosi. Eli 50 euroa vastaa vuokra-aikaa.
5. Kotivakuutus: 350/vuosi. Eli 33,1 euroa vastaa vuokra-aikaa.
6. Markkinointipalkkioiden maksaminen: 300 euroa
7. Vesi, sähkö, kaasu, internet: 450 EUR vastaa vuokra-aikaa.

KULUT YHTEENSÄ: 1.599,7 XNUMX EUR. Tämä on kokonaismäärä, jonka "A" voi vähentää saaduista tuloista. Niin:

6.000 1.599,7 – 4.400,3 XNUMX EUR = XNUMX XNUMX EUR

Summa 4.400,3 euroa maksetaan 836,057 XNUMX euroa veroja, alla olevan asteikon mukaan:

I. – Veroprosentti 2023 –  Kiinteistöjen vuokrasta saadut tulot Ei verotukselliset asukkaat :

• 19 % EU:n kansalaisille + Islanti + Norja: Nämä kansalaiset voivat vähentää veron perusteesta seuraavista käsitteistä: -sähkö, vesi, sähkö. Neuvostovero (IBI), omistajayhteisö, uudistuskulut, kiinteistön ylläpito ja korjaus, asuntolainakorot ja lyhennykset.
• 24 % EU:n ulkopuolisille kansalaisille (USA, Yhdistynyt kuningaskunta, Kanada, Meksiko jne.): Nämä kansalaiset EIVÄT VOI VÄHENTÄÄ veron perusteesta MITÄÄN edellä mainituista kuluista, joten veron perustetta verotetaan kokonaisuudessaan 24 %:lla.

II.- Espanjan veroasukkaiden vuokrien veroprosentti

Ja tämä veroilmoitus olisi pitänyt tehdä kahdessa ilmoituksessa, jotka on tehty vuoden 2 varsinaisella neljänneksellä. Näin:

– Touko- ja kesäkuussa saatu vuokra olisi pitänyt ilmoittaa vuosineljännesilmoituksessa ennen 20^th heinäkuun 2022.

– Heinä-elokuussa saatu vuokra olisi pitänyt ilmoittaa ennen 20. päivää tehdyssä vuosineljännesilmoituksessa^th lokakuun 2022.

• Lopun vuoden ilmoittaminen: Koska talo ei ole vakituinen asunto, niin "A":n on ilmoitettava ja maksettava loppuvuodesta talo tyhjänä. Eli tämä maksetaan:

– Vuosittaisessa tuloveroilmoituksessa. Jos "A" oli Espanjan asukas, ennen kesäkuun 2022 loppua ja jos "A" ei ollut asukas, ennen 31.12.2022.

Laskennallinen vero – Vero siltä ajalta, kun kiinteistöä ei ole vuokrattu

MITÄ TAPAHTUU KIINTEISTÖLLE, JOTKA EI OLE VUOKRALLA VUODEN AIKANA?

Mikäli vuokrattu asunto ei ole VAKISIN KOTISI, sinun on maksettava veroa vuokraamatta jääneestä ajasta. Tämä vero on keskiarvo 0,4-0,5 % laskettuna Katastraaliarvosta, ja se ilmoitetaan ennen SEURAAVAN VUODEN loppua.

Esimerkin tapauksessa tämä vuoden 2022 "tyhjän" kiinteistön vero tulee esittää ennen vuoden 2023 loppua

4.- Turistivuokraus liiketoimintana

Turistivuokra MUUT-asukkaille – ALV vai EI?

Verovaikutukset turistiin, joka vuokraa kiinteistön Espanjassa MUKAAN Espanjassa asuvan henkilön toimesta.

Puhtaasti, kiinteistön vuokra ei ole arvonlisäveron alaista. Tämä arvonlisäverovapautus sisältää kaikenlaiset vuokrat:

• Lyhytaikainen vuokra / turistivuokra
• Keskipitkän aikavälin vuokra
• Pitkäaikainen vuokra

Syynä tähän on se, että Espanjan järjestelmä pitää sitä siellä ei ole "liiketoimintaa" tai "kaupallista toimintaa" kun vuokraat kiinteistön (jopa turistivuokran kannalta)

Mutta kun sanomme, että "turistivuokra" ei ole arvonlisäveron alainen, meidän on otettava huomioon seuraavat tilanteet:

• Tapaus 1. Ei kiinteä toimipaikka. Ei liiketoimintaa

Omistaja yksinkertaisesti vuokraa kiinteistön vieraille käyttämällä omia markkinointityökalujaan tai käyttämällä muita ulkoisia verkkoalustoja, kuten AirBNB, Homeaway jne.

Omistaja ottaa yhteyttä vieraisiin suoraan (avaimet, vierasvastaanotto, hätätilanne, huolto jne.). Verkkoalusta käsittelee vain vuokran markkinointipuolta ja julkisuutta, varausta sekä myös vuokranmaksujen ja perintäjen hallintaa.

Omistaja myös vuokraa kiinteistön ilman "liiketoimintaa" tiettyinä vuodenaikoina varaamalla itselleen määrätyn ajan vuodessa yksityiskäyttöön.

Omistaja voi tehdä paikallisia ammattipalveluita siivouksesta, puutarhanhoidosta, kunnossapidosta jne., mutta "yksinomaisessa" toiminnassa vuokraa vastaan, ei työntekijöinä.

Näissä tapauksissa vuokra on ei ole arvonlisäveron alainen.

• Tapaus 2. – Muut kuin pysyvä toimipaikka – Ei liiketoimintaa

Sama ulkomainen omistaja tarjoaa vuokran kanssa siivoushuonepalvelun, vaatteiden siivouksen ja jopa ruoan/juoman.

Näissä tapauksissa arvonlisäveroa sovelletaan, kun omistaja tarjoaa "hotellipalveluita" vieraille. Näissä tapauksissa sovellettava arvonlisävero on 10 % ja omistajan on esitettävä näistä palveluista erilliset laskut vieraille.

Mutta mitä pidetään "hotellipalveluina"?. Tässä meidän on tehtävä ero:

• Siivous ja muut palvelut, joita tarjotaan vain ENNEN tarkastusta ja kassan JÄLKEEN. Näitä palveluita ei pidetä "hotellipalveluina", koska ne tarjotaan kiinteistön pitämiseksi asianmukaisissa käyttöolosuhteissa vieraiden käyttöön.
• Huoneen päivittäinen siivous, pesulapalvelut vaatteille ja ruoalle (aamiainen, illallinen jne. ): Näissä tapauksissa palvelu luokitellaan "Hotellipalveluksi", joten arvonlisäveroa sovelletaan.

• Tapaus 3. – Pysyvä toimipaikka – Liiketoiminta

Ulkomailla asuva omistaja päättää tehdä sopimuksen yhden tai useamman työntekijän kanssa Espanjassa siivoamaan, huoltamaan, palvelemaan ja vastaanottamaan asiakaspalvelua, pitämään avaimet jne.

Tässä tapauksessa, koska omistaja työllistää henkilön vakituisesti (sosiaaliturva, työsopimus tai vakituinen ammattisopimus) kohdentaakseen hänen työnsä nimenomaan vuokralle, tätä pidetään "liiketoimintana", joten arvonlisäveron alainen.

Itse asiassa tästä syystä omistajaa pidetään "työnantaja" liiketoiminnassa, ja tätä toimintaa pidetään Espanjassa "pysyvänä toimipaikkana", joten siihen kohdistuu vero- ja muodollisia velvoitteita ulkomaisena yksikkönä, jolla on pysyvä toimipaikka Espanjassa.

• Tapaus 4.- Liiketoiminta

Sama ulkomailla asuva omistaja, vaikka se ei tee työsopimusta pysyvästi, päättää tehdä palveluista "vuokraagentin" tai "alustan" luovuttaakseen, tehdäkseen sopimuksen tai tehdäkseen alihankintana kiinteistön vuokran koko tai tärkeän ajanjakson ajaksi. vuoden aikana määrättyä maksua, korvausta tai muuta varten.

Tässä tapauksessa agentti/alusta vastaa suoraan vieraiden viestinnästä, sisäänkirjautumisesta, uloskirjautumisesta, ylläpidosta jne. Omistaja ei ole yhteydessä agentin loppukäyttäjiin/vieraisiin, ja alusta vastaa on yksinoikeus ja oikeus käyttää/vuokrata kiinteistöä vuokrasopimuksen aikana.

Joten jälleen Espanjan järjestelmä ottaa huomioon, että vaikka omistajalla ei olekaan "liiketoimintarakennetta" vuokran kehittämiseksi, sama agentti/alusta, jolla on sopimus, on sen. Joten lopulta kehitetään "liiketoimintaa", joten omistajaa pidetään liiketoiminnassa, vuokraa pidetään liiketoimintana ja tätä toimintaa pidetään Espanjassa "pysyvänä toimipaikkana", joten siihen sovelletaan vero- ja muodolliset velvoitteet ulkomaisena yrityksenä, jolla on pysyvä toimipaikka” Espanjassa.

Verotukselliset vaikutukset

• ALV 21 %
• Säilytykset 19 % 

Mitkä ovat siis molemmissa viimeisissä pysyvää toimipaikkaa koskevissa tapauksissa omistajan muodolliset velvollisuudet? Taiteen perässä. 164 Ley 37/1992:sta, seuraavat:

1. Tehdä verovelvollisuuden määräävän toiminnan aloittamista, muutosta ja lopettamista koskevat ilmoitukset. Kutsumme tätä "rekisteri Censaliksi" arvonlisäveron passiiviseksi subjektiksi.
2. Pyydä verotunnus hallinnolta ja toimita se ja hyväksy se määritetyissä tapauksissa.
3. Laadi ja toimittaa laskun kaikista toiminnoistaan ​​säädösten määräämällä tavalla.
4. Säilytä kirjanpitoa ja kirjanpitoa säännösten määrittelemällä tavalla, sanotun kuitenkaan rajoittamatta kauppalain ja muiden kirjanpitosääntöjen määräyksiä.
5. Esittää määräajoin tai hallinnon pyynnöstä taloudellista toimintaansa koskevia tietoja kolmansille osapuolille. Neljännesvuosittainen malli 303 (alv) ja malli 115 (säilytykset)
6. Toimita vastaavat ilmoitukset-selvitykset ja kirjoita tuloksena olevan veron määrä.
7. Vuosittainen yleisilmoitus.