Mikäli olet päättänyt MYYDÄ espanjalaisen kiinteistösi, kiinnitä huomiota seuraaviin käsitteisiin, jotka auttavat sinua saamaan tietoa myyntivoittoverosta, joka sinun on maksettava myynnistä:
1.- HANKINTAHINTA: Tämä on kiinteistön kokonaishinta, joka maksetaan myyjälle kiinteistön oston jälkeen.
2.- HANKINTAKULUT: Nämä ovat kokonaiskulut ja verot, jotka maksoit hinnan lisäksi: notaaripalkkiot, kiinteistörekisterimaksut, varainsiirtovero, asianajajan palkkiot jne.
3.- HYVÄKSYTYT UUDISTUKSET PÄÄOMATUOTOJEN VÄHENTÄMISEKSI: Huomaa, että kiinteistössä tehtyjen uudistusten kustannuksia ei aina hyväksytä myyntivoittojen vähentämiseksi. Vain "rakenteellisiksi" pidetyt uudistukset ovat käsitteitä, jotka voivat alentaa tätä veroa.
Yleensä kiinteistössä tehdyt työt ja uudistukset ovat vähennyskelpoisia, jos ne ovat osa kiinteistön rakenneuudistusta, joka yleensä on "pormestari Worls -lisenssin" piirissä, eivätkä muut työt, jotka eivät vaikuta rakennuksen rakenteellisiin osiin ( "Lopputyölisenssi").
Kun kyseessä on "pormestarin työlupa", Espanjan hallinto hyväksyy vähennyskelpoisiksi summat, jotka on lueteltu arkkitehdin projektissa, jota käytetään tämäntyyppisten lisenssien soveltamisessa. Näihin arkkitehtiprojekteihin sisältyy taloudellinen selvitys tehtävistä töistä, jotka lasketaan töiden kokonaiskustannuksiksi. Kokonaiskustannuksiksi lueteltu summa on sellainen, jota voidaan pitää vähennyskelpoisena myyntivoiton mukaan.
Saat paremman käsityksen siitä, mitkä teokset vastaavat kutakin tapausta (suuret ja pienet työt), katso alla:
Päätöiden lisenssi
Se on raatihuoneelta saatu rakennuslupa teknistä monimutkaisuutta vaativiin ja taloudellisesti merkittäviin töihin. Tästä syystä näitä töitä on säänneltävä turvallisuutta, asumista jne. koskevilla määräyksillä.
Päätöiden luvan saamiseksi arkkitehtien, insinöörien jne. on valmisteltava ARKKITEHTIPROJEKTI.
Pääsääntöisesti merkittävä rakennuslupa vaaditaan seuraavissa tilanteissa:
- Asuntojen yleinen kunnostus.
- Työt, jotka vaikuttavat talon rakenteeseen (perustukset, rakenne, julkisivu, katto jne.)
- Lisää rakennuksen korkeutta tai tilavuutta.
- Palontorjuntaan liittyvät toimet.
- Purkutyöt tai alaosastot.
- Muutokset rakennuksen tai talon käytössä.
- Liiketilojen kunnostus.
- Uudet rakennustyöt.
- Teokset, jotka vaikuttavat rakennuksen yhteisiin elementteihin.
Pientyölupa
Pienet työt uudistuksiin yms. vaativat myös luvan. Nämä ovat kuitenkin yksinkertaisia töitä, jotka eivät vaadi projektia tai erikoisprojekteja, ja niiden kustannukset ovat paljon alhaisemmat. Esimerkkejä näistä voivat olla pienet uudistukset, seinien tai verhousten muutokset, sisustusprojektit, arkkitehtonisten esteiden poisto, päällysteen vaihto, keittiön tai kylpyhuoneen uusiminen, lämmitys-, viemäri-, vesi- ja sähköasennus, kyselyt, maistelut jne.
4.- PÄÄOMAVOITTOJEN SÄILYTTÄMINEN: Kiinteistöjen myynnin yhteydessä, kun myyjä ei ole verotuksellinen asuinpaikka Espanjassa, pidätetään 3 % myynnistä sovitusta hinnasta, jota ei makseta myyjälle. Ostajalla on velvollisuus "pidä" 3 % hinnasta ja tallettaa se Espanjan verovirastoon "ennakkomaksuna" myyntivoitosta, joka on maksettava myyjältä.
PÄÄOMAVOITTOJEN LASKEMINEN
Espanjalaisten kiinteistöjen myynnistä aiheutuu myyntivoittoja myyjille.
Maksettava pääomatulovero on 19 % myynnin "nettovoitosta".
Saadaksesi myynnin ”nettovoiton”, sinun on noudatettava tätä kaavaa:
Kauppahinta – Hankintahinta – Hankintakulut ja -verot – Kiinteistöön tehtyjen "rakenneuudistusten" kustannukset
Esimerkki myyntivoiton laskemisesta:
- Ostit jälleenmyyntikiinteistön vuonna 2015 hintaan 200.000 XNUMX euroa.
- Sillä hetkellä maksoit 24.000 12 euroa, joka on 10 % kuluista: 2 % varainsiirtovero + XNUMX % notaari-, kiinteistö-, asianajajapalkkiot jne.
- Sitten teit sisäisiä uudistuksia 17.000 XNUMX eurolla (lattian muokkauksen vaihto, altaan korjaus ja uudet ikkunat).
- Muutama vuosi myöhemmin rakensit autotallin 20.000 XNUMX euron arvosta
Sitten päätit myydä nyt 260.000 XNUMX euron hintaan.
Mikä on pääomavoitto deirtisanottu tätä myynti?
HUOMAA: Ennen kuin teemme laskelman, meidän on ilmoitettava, että Espanjan hallinto harkitsee kaikkia yllä olevia veron alentamiseen liittyviä konsepteja lukuun ottamatta "sisäisiä uudistuksia" 17.000 XNUMX euron arvosta. Syynä tähän on se, että "sisäisiä" uudistuksia, jotka eivät ole "rakenteellisia" uudistuksia, ei oteta huomioon veroetujen kannalta.
Käytämme kaavaa:
260.000 (myyntihinta) - 200.000 (hankintahinta) - 24.000 (hankinnan kulut ja verot) - 20.000 (Uusi autotalli) =
16.000 EUR
Tämä on "nettovoitto", joka saadaan myynnistä
Koska pääomatulojen veroprosentti on 19%, pääomatuloveron määrä on:
16.000 19 * XNUMX % = 3.040 EUR
PÄÄOMAVOITTOJEN MAKSUTAPA
1.- ESPANJAN VEROTON ASIAKKAILLE
Koska olet EI-veroasuva Espanjassa, tapa, jolla maksat pääomavoittoja, on seuraava:
- MYYNNIN PÄÄTTYMISESSÄ: 3 % MYYNTIPALKU: Myynnin päätyttyä Espanjan hallinto pakottaa ostajan pidättämään 3 % myyntihinnan arvosta. Et siis saa täyttä sovittua hintaa. Ostaja pitää 3 % kokonaishinnasta ja hänellä on velvollisuus tallettaa se Verotoimistoon. Tämä tehdään "samana päivänä kun myynti on saatettu päätökseen".
HUOMAA: Yllä olevan esimerkin mukaisesti, jos myynnin hinta oli 260.000 260.000 euroa, ostajan tekemä pidätys olisi 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 EUR.
- ENNEN 4 KUUKAUTA MYYNTI TOTEUTTAMINEN: PÄÄOMATUOTTOILMOITUS 19% koskee sekä EU:n että sen ulkopuolisia kansalaisia): Myynnin jälkeen sinulla on kuusi kuukautta aikaa esittää pääomatuloilmoitus Espanjan verovirastolle. Tässä ilmoituksessa sinun (tai asianajajasi) on laskettava vero yllä olevan esimerkin mukaisesti. Tässä tapauksessa sinun on maksettava 6 euroa.
HUOMAA: Kuten tässä selitetään, tästä kaupasta johdettu CG on 3.040 euroa. Koska sinut pidätettiin suuremmalla summalla (7.800 XNUMX euroa), sinulla on "luotto" Espanjan hallinnolta erotuksesta.
Joten jos Espanjan hallinto pidättää sinulta 7.800 3.040 euroa CG Tax -verosta, koska veron lopputulos on vain 7.800 3.040 euroa, Espanjan hallinnon on "palautettava" sinulle erotus: XNUMX XNUMX-XNUMX = 4.760 EUR.
Kuinka hakea tätä hyvitystä? Asianajajasi on sisällytettävä tämä seikka samaan myyntivoittoilmoitukseen, joka esitetään verotoimistolle.
2.- PÄÄOMAVOITOT ESPANJAN VEROASUKAISILLE:
Jos sinua pidetään "Espanjassa verotuksellisena" (mikä tarkoittaa, että maksat tuloveroasi Espanjassa Espanjan asukkaana), sinulla on myyntivoiton laskettuasi seuraavat veroetuudet:
- EI PÄÄOMATUOTTOA PYSYVÄSTÄ ASUMISTA: Jos myymäsi kiinteistö on vakituinen asuntosi (olet käyttänyt sitä yli 3 vuotta "pysyvänä asuntona"), saat seuraavat edut:
- Jos olet alle 65-vuotias: Et maksa CG:tä saaduista myynneistä saaduista summista, jotka on "sijoitettu uudelleen" uuden kiinteistön hankintaan, jota käytetään pysyvänä asuntona. Sinulla on 2 vuotta aikaa harjoitella tätä "uudelleensijoittamista" (2 vuotta kulunut ilman sijoitusta, sinua verotetaan kokonaisuudessaan).
- Jos olet yli 65-vuotias: Et maksa CG:tä myynnistä saaduista summista. Ja tämä vaikka et "sijoittaisi" uudelleen uuteen kiinteistöön.
- EI 3 % SÄILYTYSTÄ: Myynnin päätyttyä saat ostajalta koko hinnan ilman pidätystä.
HUOMAA: Yleensä omistajat sekoittavat "Espanjan veroresidenssin" "Espanjan asuinpaikkaan".
Toisin sanoen ihmiset ajattelevat, että Espanjan kansallisen poliisin hankittu "Espanjan oleskelukortti" tai "asuntotodistus" riittää osoittamaan, että he ovat "Espanjan asukkaita verojen vuoksi", ja valitettavasti näin ei ole.
"Espanjan oleskelukortti”(Tai“Espanjan oleskelutodistus"), ei ole kelvollinen asiakirja, jolla voit muuttaa verovastikkeesi "Veroasukkaiksi".
Espanjan oleskelukortti (tai todistus) vain osoittaa, että "asut" Espanjassa, jotta poliisi pystyy hallitsemaan paremmin tietyn alueen asukkaita.
Jotta voisi tulla Espanjan asukas veroista, ja alat sitten maksaa verojasi Espanjassa normaalina Espanjan kansalaisena, sinun on hankittava ESPANJAN ASIAKKAAN VEROTODISTUS Espanjan veroviraston tai Espanjan tullin myöntämä, ja sitten alat maksaa verosi Espanjassa etkä alkuperämaassasi.
Ja myös, kun sinun on ilmoitettava maasi veroviranomaiselle, että olet Espanjan verotuksellinen asuinpaikka etkä halua jatkaa veroresidenttinä maassasi,
Tarkista siis veroneuvojaltasi tällä hetkellä maksamasi verot, sillä vaikka et olisi Espanjan asukas, sinun tulee ilmoittaa ja maksaa TULOVEROT MUUT MUKAAN ASIAKKAILLE.
JOITAIN KYSYMYKSIÄ 3 %:n SÄILYTTÄMISESTÄ MUOKKAAN ASIAKKAAN MYYNTIÄ
Miksi harjoittaa 3 %:n pidätystä myyjältä?
Koska se on tae Espanjan viranomaisille, että myyjän saamasta myyntivoitosta johtuvat verot maksetaan Espanjassa.
Mitä tapahtuu, jos 3 prosentin pidätystä ei makseta?
Jos ostaja ei harjoita pidättämistä, Espanjan hallinto voi panna velan mainitusta maksusta myyntikohteena oleviin tavaroihin tai kiinteistöihin.
Jos ostaja ei suorita maksua eikä pidätä myyjää, hän voi kärsiä mahdollisista velan ulosottoprosesseista ja hänen tapauksessaan hankitun omaisuuden takavarikointi.
Mitä myyjän on tehtävä, kun 3 prosentin pidätys on otettu käyttöön?
Sinun on esitettävä veroilmoitus, malli 210, neljän kuukauden kuluessa kaupan allekirjoituspäivästä.
Tässä tapauksessa siinä tapauksessa, että on pidätetty vähemmän kuin luovutusvoiton laskennasta saatu määrä eli jos myyjältä on pidätetty 10,000 15,000 euroa ja myyntivoiton laskennan tulos on 5,000 210 euroa . , sinun on maksettava loput XNUMX XNUMX euroa XNUMX-mallin esittelystä neljän kuukauden kuluessa myyntipäivästä.
Muussa tapauksessa, jos myyjä on pidättänyt enemmän kuin luovutusvoittoveron maksamisesta aiheutunut määrä, hänellä on oikeus saada tämä määrä takaisin. Tämä on esitettävä neljän kuukauden kuluessa myyntipäivästä.
Tässä vaiheessa on tärkeää, toisin sanoen siinä tapauksessa, että Espanjan viranomaisille on 3 prosentin palautusoikeus tai osa mainitusta pidätyksestä, tämä edellyttää, että myyjä on aiemmin noudattanut verovelvoitteita, jotka hän oli velvollinen omistajana Espanjassa käsityksessään ulkomaalaisena. Toisin sanoen toissijaisen IRPFNR:n vuotuisen laskennallisen tuloveron esittämiseen, johon kaikki Espanjan kiinteistönomistajat ovat velvollisia ulkomailla asuvina. Normaalisti tätä velvoitetta vaaditaan neljän vuoden ajan. Toisin sanoen Espanjan hallinto ei vaadi laskennallisten tuloverojen laillistamista, joita ei ole maksettu myyntipäivää edeltäneiden neljän vuoden jälkeen.
Kuinka paljon aikaa Espanjan hallinnolla on palauttaa ylijäämä 3 prosenttia?
Hallinnolla on kuusi kuukautta aikaa palauttaa ylimääräinen omavastuu. Kuuden kuukauden kuluttua hallinto on velvollinen palauttamaan mainitun summan viivästyskorkoineen.
Palautusajan suhteen on oltava erityisen varovainen, koska Espanjan hallinnolla voi joissakin tapauksissa mennä yli vuosi palautuksen suorittamiseen.
On myös otettava huomioon, että hallinnolla on enintään NELJÄ VUOTTA ja yksi kuukausi myyntipäivästä lukien (Art. 5 mallin 210 laista (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707) harjoittaakseen palautusta tai korvausta. Siksi, jos hyvityksen saaminen kestää yli vuoden, sinun on palkattava asiantuntijan palvelut, joka halvaannuttaa hyvitysoikeuden vanhenemisajat.
Onko Espanjassa 3 prosentin pidätysvelvollisuus kiinteistölahjoituksissa?
Espanjassa sijaitsevien kiinteistöjen lahjoituksissa, koska ne ovat ilmaisia, niistä ei makseta hintaa, eli ei ole vastiketta, ei ole velvollisuutta pidättää 3 prosenttia kiinteistön arvosta. lahjoitus tai osallistuminen mallin 211 kautta.
Onko osakehuoneiston purkamisen tai yhteisomistuksen lakkauttamisen yhteydessä pakko pidättää 3 %?
Ei normaalisti . Toisin sanoen asunnon purkaminen on neutraali positiivinen teko, joka ei aiheuta omaisuuden siirtoa millekään osapuolelle. Sen vuoksi voittoa ei katsota olevan olemassa.
Kuitenkin , siinä tapauksessa, että jollekin osaomistajista myönnetään hänelle kuuluvaa suurempi osa , tässä tapauksessa katsotaan, että mainittu osa on osaomistajan luovutusvoitto, jonka kanssa säilyttämistä pitää harjoitella. 3 % mainitusta ylimääräisestä osasta .
Toisin sanoen esimerkiksi kuvitellaan, että on olemassa tapaus, jossa "A":lla ja "B:llä" on kiinteistö Espanjassa, jossa "A" jaetaan 65% ja "B" 35%. Jos tässä tapauksessa tapahtuu osakehuoneiston purkaminen, jossa todetaan, että kukin omistaa 50% omaisuudesta, katsotaan, että "B" on saanut 15% enemmän kuin mitä hän on lahjoittanut. Toisin sanoen 35 prosentin tuloksena saadun 50 prosentin arvon lisääminen, jolla tämä 15 prosentin ylijäämä katsotaan myyntivoitoksi, ja A:n on pakko pitää 3 prosenttia tämän 15 prosentin arvosta. "B".
Samalla tavalla kuvitellaan, että on olemassa toinen esimerkki, jossa ”B” saa 35 %:n kiinteistöosuutensa lisäksi 50,000 3 euron käteiskeskustelun. Vastaavasti mainitusta rahakorvauksesta perittäisiin XNUMX %:n pidätys, koska se on yksi "B" olemassa olevista varoista.
MUUT VEROT MYYJÄLLE-PLUSVALÍA
Pääasiassa PLUSVALÍA on vero sen maan arvon noususta, jossa kiinteistösi on, osto- ja myyntiajasta alkaen. Se on ainoa vero, jota emme voi laskea etukäteen myyntiin, koska se riippuu kaupungintalon erityisistä kriteereistä.
Näissä tapauksissa ostajan myyjälle tekemä pidätys riittää kattamaan tämän veron maksun. Kaiken kaikkiaan, kun myyjä lähtee maasta myynnin jälkeen.
UUSI! HALUAISITKO LASKETA VEROT ESPANJAN VEROTUKSENA?
KÄYTÄ TÄTÄ VAIKUTTA VARTEN LUOTULLA ERIKOISSIVUSTOLLAMME – SAAT ESPANJAN VEROJENSI YKSILÖLLISETTY SIMULAATIO Alle 5 MINUTISSA
ESPANJAN VEROLASKURI
TÄYSIN ILMAISEKSI JA ILMAN KULUJA!
OTA MEIHIN YHTEYTTÄ!
