Espanjan kiinteistöjen yhteisomistuksen irtisanominen tai asunnon lakkauttaminen

 kuvake-kirjanmerkki Condominium (EY) lakkauttaminen (tai "yhteisomistuksen purkaminen") tarkoittaa sellaisen omaisuuden omistusoikeuden siirtymistä, jota ei voida jakaa ja jossa toinen osaomistajista hankkii omaisuuden koko omistusoikeuden muulle osapuolelle. osaomistajat, ja se päättyy useaan otteeseen korvaukseen (rahalliseen tai ei). 

Missä tapauksissa löydämme kiinteistöstä "osakehuoneiston" tai "yhteisomistuksen"?

• Kun kaksi tai useampi henkilö päättää ostaa kiinteistön yhdessä, ja yhteisomistusosuuden jakaminen
• Perinnön tapauksessa, kun vahvistetaan, että lain tai testamentin perusteella määrätyn omaisuuden omistus jaetaan suhteessa perillisiin.
• Muilla Tuomioistuin tai oikeudenkäynti 

Yleensä yhteisomistuksen irtisanomiseen on kaksi tapaa: 

1.- Oikeudellisella sopimuksella, jossa se käsitellään tuomioistuimissa ja vahvistetaan, että omaisuus siirtyy vain yhdelle yhteisomistajista.

2 esimerkkiä:

a) Avioero; Avioeron tapauksessa, jossa on tuomioistuimen tuomio, jonka mukaan avioparin omistama omaisuus menee vain yhdelle heistä.

b) Tuomioistuinten yhteisomistuksen virallinen lakkauttaminen. Voi olla muitakin oikeudenkäyntejä, joissa osaomistajat päätetään irtisanoa.

Molemmissa tapauksissa tuomioistuimen tuomio esitetään espanjalaisessa järjestelmässä ja sitä käytetään prosessin käynnistämiseen, jossa vain yksi osaomistaja saa 100 % kiinteistön.

2.- Osapuolten välinen sopimus: Yhden osan myynti toiselle osapuolelle

Aina on mahdollista, että toinen osaomistajista päättää ostaa tai myydä osansa toiselle.

Mikä on yhteisomistuksen katoamisen tärkein etu?

Tämän kaupan pääasiallinen näkökohta liittyy suoraan veroihin, sillä vaikka yksi yhteisomistuksista "hankii" osan yhteisomistuksesta muilta, verotuksellisesti tätä kauppaa ei veroteta "myyntinä".

Espanjan alueesta riippuen "myynti" verotetaan 6-10 % myynnin hinnasta. Mutta EY:n verotus on vain 0,5-1,5 prosenttia (alueista riippuen)

Tämä on tyypillinen liiketoimi, joka tehdään avioeron tai asumuseron yhteydessä.

Esimerkiksi:

"A" ja "B" ovat naimisissa ja ostavat asunnon Malagassa 150.000 2 eurolla. 75.000 vuotta myöhemmin he päättävät erota ja sopivat, että "A" saa asunnon. "A" maksaa XNUMX XNUMX euroa "B":lle hankkiakseen osuutensa.

Koska kyseessä on EY, tämän transaktion verot eivät ole 8 % (Andalucía Transfer Tax = 6.000 EUR), vaan 1,5 % = 1.125 EUR.

Johtopäätös: ”A”+”B” säästävät 6.000 1.125 – 4.875 XNUMX EUR = XNUMX XNUMX EUR, koska tätä kauppaa pidetään EY:nä myynnin sijaan. 

Joten EC on täydellinen vaihtoehto siinä tapauksessa avioero.

TÄRKEÄÄ!: Mutta siinä tapauksessa, että omaisuutta veloitetaan a kiinnitys, vaikka toinen osapuoli (esimerkin tapauksessa "A") voi hankkia kiinteistön kokonaan, pankki ei välttämättä suostu jättämään "B:tä" kiinnityslainan ulkopuolelle. Jos näin tapahtuu,  vaikka kiinteistörekisterissä "B" on poissa kiinteistöstä, jos pankki ei suostu mitätöimään kiinnitysvastuutaan, "B" jatkaa sen vastuuhenkilönä ja siten edelleen velallisena asuntolaina pankille.

Tämän ei-toivotun tilanteen välttämiseksi, ennen kuin päätät jättää kiinteistön jollekin osasaajalle, on tärkeää saada etukäteen neuvoja pankistasi selvittääksesi, mikä olisi kiinteistön jättävän osapuolen asuntolaina-asema. Tällä tavalla on sopiva allekirjoittaa ensin asunnon lakkauttaminen, myöhemmin edetä uuden asuntolainan virallistamisessa.

Verotuksen alisteisuus määräytyy korvauksen ”rahallisen luonteen” mukaan. Toisin sanoen, jotta sitä pidettäisiin asuinhuoneiston häviämisenä, joten tavaroilla korvaamisen yhteydessä ymmärretään, että kyseessä on "vaihtokauppa" (tunnetaan myös nimellä "SWAP") ja sitten kauppaa pidetään "myyntinä" ”, ja verotetaan ”myyntinä”.

Mikä on tilanne, jos toisen osan "ostamisesta" ei makseta tai tuomioistuimen / tuomioistuimen tuomiota ei ole? Voisiko olla mahdollista, että jompikumpi osapuolista "antavat" tai "lahjoittavat" osuutensa toiselle?

Tämä on mahdollista, mutta sitä ei pidetä "yhteisomistuksen kuolemisena" , joten sillä ei ole tämän käsitteen veroetuja. Sitä pidetään "lahjoituksena".

Ja siinä tapauksessa "Lahjoitus" on siis säänneltävä lahjoitusverolla, joka on alueellinen vero, joten sitä säännellään eri tavalla alueittain.

Valencian alueella Lahjoitus sisältää bonuksen, joka koostuu verovapaasta 100.000 XNUMX euroon asti vanhempien ja poikien välisestä lahjoituksesta. Mutta tätä verojen hyvitystä ei sovelleta puolisoiden välisiin lahjoituksiin. Joten jos osa kiinteistön omistajasta lahjoitetaan toiselle puolisoina, voi aiheutua korkeita veroja.

Lahjoitusvero on vielä korkeampi, kun osaomistajat eivät ole naimisissa.

Joten on erittäin tärkeää saada asianmukainen oikeudellinen neuvonta, kun tehdään päätös asunnon tai yhteisomistuksen lakkauttamisesta tai purkamisesta.

Kuten selitettiin, EY, jossa maksua ei ole suoritettu, voidaan katsoa "lahjoitukseksi": EY:n kannalta erittäin tärkeä näkökohta on, että toiselle osapuolelle on suoritettava "maksu" tai "korvaus". Toisin sanoen kiinteistöstä poistuvan on "maksettava" tai "korvattava" omaisuuden saajan. Jos maksua ei ole, tapahtumaa voidaan pitää "lahjana" ja sen jälkeen tapahtumaa voidaan verottaa "lahjoituksena". Ja tämä on todella tärkeää pitää "lahjoituksena" verotetaan jopa enemmän kuin perinnön. "Lahjoitusvero" on sama kuin "Perintövero", ja puolisoiden väliset lahjoitukset eivät käytä yhtä paljon kuin perintökohtaisia ​​alennuksia ja etuja. 

EY, jossa maksu suoritetaan toisella omaisuudella, voidaan pitää "myyntinä": On erittäin tärkeää tietää, että kun vastaanottavan osapuolen korvaus tehdään toisella omaisuuserällä, kauppaa voidaan pitää "SWAPina" ja sen jälkeen verottaa "myyntinä".

In Valencian yhteisö, tämä vaihtoehto tarjoaa tärkeän veroedun, joten veroon (Juridical Documented Act Tax) on kohdistettu 1,5 % enemmän notaarikuluja, ja jos tavaran osan omaisuus luovutetaan korvausta vastaan, verotuksellisesti tämä vaihtoehto on suositeltavampi kuin osto-optio, joten jälkimmäinen soveltaa itselleen 10 %:n verovaikutusta (muilla alueilla tämä vero ehkä 8-10 %).

Lopuksi verotuksen osalta EI-ASUKAISIA, varalta ei ole "ylimääräistä tuomiota" ei ole mitään 3 %:a, joka pidätetään osapuolelta, joka antaa osan toiselle.

Mutta, osakehuoneistojen sukupuuttoon liiallisella tuomiolla ja rahakorvauksella, ulkomailla asuvien tuloverolain konsolidoidun tekstin 25.2 §:n mukaan, ylityksen arvosta on harjoitettava 3 prosentin pidättämistä tämän veron selvitystilaan edellyttäen, että rakennuksen arvoa on muutettu ja päivitetty.

On olemassa "ylimääräinen tuomio", kun joku saa enemmän kuin vastaava omistama osa. Esimerkiksi kiinteistöstä, jonka ”A” omistaa 65 % ja ”B” 35 %, ja purkamisen yhteydessä ”B” saa 65 %. Saadut arvot, jotka ylittävät "B":n alun perin omistaman 35 %:n, katsotaan "ylimääräiseksi tuomioksi".

Lähteet:

– Kuninkaan asetus 24. heinäkuuta 1889.

– Yleinen verohallinto.

– Kuninkaallinen lakiasetus 1/1993, 24. syyskuuta.

– Ulkomailla asuvien verolaki.