"Oikeusoikeus" on oikeus nauttia, käyttää ja saada voittoa ja vuokraa kiinteistöstä.
"Paljas omistus" on omaisuuden omistusoikeus, joka jää käyttö- ja tuottooikeuden jälkeen, ja joka ei anna oikeutta käyttää tai määrätä sitä käyttö- ja tuottooikeuden voimassaoloaikana.
Usein huomaamme, että ostajia veroneuvojiensa neuvon tai Internetin yleisen tiedon ohjaamana neuvotaan ostamaan kiinteistö hankkimalla käyttöoikeus itselleen ja heidän lapsiaan ostamaan loput kiinteistön omistuksesta (tämä). on se, mitä kutsumme "paljaaksi" tai "alastomaksi" omistukseksi).
He tekevät tämän ajatuksella, että käyttöoikeus voi auttaa vähentämään perintöveroa, koska se on kaava, jonka avulla vanhemmat voivat:
- Vähennä perintöveroa: Vanhemmat saavat hankinnassa käyttöoikeuden, joka on yleensä pieni prosentti kiinteistön hinnasta, ja loput lapset hankkivat suoraan. Siksi tulevaisuudessa, vanhempien kuoleman sattuessa, lapset omistavat jo suuren osan omaisuudesta, joten lasten on maksettava perintöverosta vain se osa, joka on vanhempien käyttöoikeudesta.
- Pidä kiinteistön hallinta. Käyttö- ja tuotto-oikeus antaa vanhemmille (tai muille käyttö- ja tuotto-oikeuden haltijoille) mahdollisuuden käyttää taloa vanhempien toiveiden mukaan, poissulkematta sitä mahdollisuutta, että lapsilla olisi oikeus käyttää sitä tai päättää siitä.
Siksi kun vanhemmat kuolevat, käyttöoikeus lakkaa automaattisesti ja siirtyy suoraan lapsille, joista tulee 100 % kiinteistön omistajia ja jotka maksavat perintöveroa vain vanhemmilla olleen käyttöoikeuden arvosta.
Toinen vaihtoehto perinnön vähentämiseksi olisi jakaa myynti prosentteina, eli jokainen osti prosenttiosuuden omaisuudesta (esim. 30 % vanhemmille ja loput lapsille), mutta tämä ei anna kenellekään. osaomistajien "käyttöoikeus" ja nauttia omaisuudesta yksinomaan. Toisin sanoen voit olla kiinteistön osaomistaja suhteessa toisiin yhteisomistajiin, mutta sinulla ja heillä kaikilla on oikeus käyttää omaisuutta yhdessä ilman, että kenelläkään ole yksinomaista käyttö- ja tuotto-oikeutta, eikä kiinteistön yksinomaiseen käyttöön.
Vaikka käyttötuotto onkin suotavaa perintöveron alentamiseksi, meidän on kuitenkin tehtävä selväksi, että käyttöoikeus voi hankittuaan maksaa ostoveron, ja tätä varten käsittelemme KOLME ASIAKKAA:
– Käyttöoikeuden hankkiminen ostoista jälleenmyynti
– Käyttöoikeuden hankkiminen ostoista uudet rakennukset
– Käyttöoikeuden hankkiminen perintö or lahjoitus
I.- KÄYTTÖKÄYTTÖOIKEUS JÄLLEENMYYNNISSÄ TAI KÄYTETTYÄ KÄTÄ OSTETTAESSA
Jälleenmyyntikiinteistöjen hankinnassa vero ei ole arvonlisävero (joka maksetaan uusien rakennusten hankinnasta), vaan "siirtovero" (ITP).
- arvonlisävero maksetaan Madridille, ja se on yleensä 10 % kiinteistöistä
- Varainsiirtovero maksetaan alueelle ja vaihtelee välillä: Valencia on 10%, Katalonia on 10% -11%, Madrid 6%, Andalusia ja Baleaarit on asteikko alkaen 8% jne.
Joten kun jälleenmyyntikiinteistö hankitaan, Varainsiirtovero maksetaan kaupan kokonaisarvosta, ja kukin omistajista maksaa hankitun oikeuden suhteessa. Käyttöoikeuden saaneille lasketaan kyseistä oikeutta edustava prosenttiosuus (yleensä käyttö-oikeuden haltijan iän mukaan) ja loput osaomistajat jaetaan. Jokainen heistä maksaa varainsiirtoveron suhteessa heille määrättyyn prosenttiosuuteen.
Mutta Espanjan veronormien mukaan, kun käyttö-oikeus hankitaan ostamalla jälleenmyynti, vanhempien/käyttöoikeuden haltijoiden kuoltua, perinnön yhteydessä, lasten/paljaiden omistajien on jälleen maksettava osa perimisestä. Varainsiirtoveroa, jota he eivät maksaneet hankkiessaan, koska heidän vanhempansa maksoivat sen. Tämä, vaikka se näyttää epäjohdonmukaiselta, koska se näyttää olevan "maksaa kahdesti" Varainsiirtovero, laki on sen suhteen hyvin selkeä. Näin ollen Varainsiirtoverolaki, määrittelee nimenomaisesti:
"Omistusoikeuden yhdistämisessä, joka jaetaan, kun omaisuus on hankittu käyttö- ja alaston/paljasomistukseen, aina kun yhdistäminen tapahtui käyttö- ja tuotto-oikeuden määräajan noudattamisen tai käyttö- ja tuotto-oikeuden haltijan kuoleman vuoksi, vaaditaan paljas omistaja. selvitystilaan/varainsiirtoveron maksamiseen, 100 % käyttö- ja tuotto-oikeuden alkuarvosta"
Joten jos lapset hankkivat vanhemmilta kuollessaan käyttöoikeuden, he eivät maksa perintöveroa sen arvosta. Vero, jonka he maksavat, on Varainsiirtovero.
Laitetaan ESIMERKKI:
A + B ostaa jälleenmyyntikiinteistön käyttöoikeudessa 150,000 2 eurolla, "alastomien/paljaiden omistajien" ollessa heidän XNUMX lastaan: I ja II.
Käyttöoikeuden arvo on 60,000 XNUMX euroa.
Paljasomistuksen arvo on 90,000 XNUMX euroa.
Kaupassa maksetaan 10 % (Valencian alue) ITP:stä (siirtovero), jolloin tuloksena on 15,000 6,000 euroa. A + B maksaa 9,000 XNUMX euroa ja I + II XNUMX XNUMX euroa.
A + B kuolee, joten omaisuuden käyttöoikeus siirtyy heidän lapsilleen. Tässä tapauksessa lapset EIVÄT MAKSAA perintöveroa käyttöoikeuden hankinnasta. He maksavat varainsiirtoveron sen arvosta. Siksi heidän pitäisi maksaa 9,000 XNUMX euroa. Ja tämä, vaikka heidän vanhempansa ovat jo maksaneet tämän veron tästä arvosta, kun he hankkivat käyttöoikeuden alkuperässä.
Siten käyttö- ja tuotto-oikeuden hankkimista, edes perintömenettelyssä, ei veroteta perintöverolla, vaan "varainsiirtoverolla" tai "ostoverolla".
Näin ollen ajatus ei ole se, että se, joka ensin hankkii paljaan omistusoikeuden ja myöhemmin konsolidoi toimialueen käyttö- ja tuotto-oikeuden päättymisellä, ei tee käyttö- ja tuotto-oikeuden ensimmäistä hankintaa ja sen jälkeen toista hankintaa. Ajatuksena on, että paljas omistaja, kun hän ostaa kiinteistön ja maksaa siitä alun perin, tekee yhden hankinnan, mutta hänen on maksettava koko vero kiinteistön kokonaisarvosta, ja mainittu veron maksu suoritetaan kahdessa erillisessä vaiheessa:
– Osa maksetaan paljasomistuksen hankinnan yhteydessä, ja se vastaa paljasomistuksen arvoa.
– Toinen osa maksetaan, kun käyttö- ja tuotto on hankittu käyttö- ja tuotto-oikeuden haltijan kuoltua, ja se vastaa käyttö- ja tuotto-oikeuden arvoa tai prosenttiosuutta alkuperäisen ostopäivänä.
II.- UUSIEN TALOJEN HANKINTA KÄYTTÖOIKEUSTUOTTO
Kun uusi rakennus hankitaan, rakentajalle on heti alusta alkaen ilmoitettava ostajien aikomuksesta ostaa käyttöoikeus ja paljas omistusoikeus erikseen.. Ja tämä johtuu siitä, että, kuten tässä selitetään, käyttöoikeus maksaa varainsiirtoveroa, joten se ei maksa arvonlisäveroa (joka on vero, joka yleensä maksetaan uusien rakennusten hankinnasta).
Taide. ALV-lain 20.23º1 mukaan "asunnot, autotallit ja niiden lisärakennukset vapautetaan arvonlisäverosta sellaisten esineiden käyttöoikeuksien perustaminen ja siirtäminen"
Toisaalta taide. arvonlisäverolain 4.4. LTPOAJD:n 7.5 kohdassa todetaan, että "Kiinteistöjen käyttö- ja nautintooikeuksien muodostaminen ja siirtäminen, kun ne on vapautettu arvonlisäverosta, ovat varainsiirtoveron alaisia."
Näin ollen uusien rakennusten ostojen käyttö- ja käyttöoikeuden hankkiminen on varainsiirtoveron alaista.
ESIMERKKI: Edellisessä tapauksessa:
A + B ostavat UUTTA TALOUSARVOT käyttövaltaan 150,000 2 eurolla, paljaan omistuksen ostavat heidän XNUMX lasta I ja II.
Käyttöoikeuden arvo on 60,000 XNUMX euroa.
Paljasomistuksen arvo on 90,000 XNUMX euroa.
Maksat tästä liiketoimesta seuraavat verot:
– Uhka-oikeuden hankinta: ITP (10 %) = 60,000 XNUMX euroa
– Paljasomistuksen hankinnassa: ALV (10 %) + 1.5 % AJD paljaan omistuksen arvosta = 9,000 10 EUR (1,350 % ALV) + XNUMX XNUMX EUR (AJD -leimavero)
A + B kuolee, joten omaisuuden käyttöoikeus siirtyy heidän lapsilleen. Lapset, ÄLÄ MAKSAA käyttö- ja tuotto-oikeuden arvoa perintöverona (ISD), vaan varainsiirtoverona. Siksi heidän tulee maksaa 9,000 10 euroa (XNUMX % ITP:stä).
Johtopäätöksenä on siis todettava, että kun ostajalla on aikomus ostaa heille käyttö-etu- ja loput lapsilleen, on hylättävä, että perintöveron tapauksessa se on suositeltavaa, mutta sen sijaan heidän perilliset on maksettava varainsiirtoveron osa, jota ei ole maksettu hankintapäivänä, koska se oli "käyttöoikeusosa".
Myös UUSIEN RAKENNUSTEN tapauksessa rakentajalle on ilmoitettava käyttö- ja tuottoaikomuksesta heti ensimmäisestä ostohetkestä lähtien, koska rakentaja ei välttämättä suostu järjestämään sitä tällä tavalla.
III.- AIEMMIN PERINTÖSTÄ SAADUT KÄYTTÖJÄRJESTELMÄ
Edellä mainitulla tarkoitetaan KIINTEISTÖN OSTAMISELLA saatua käyttöoikeutta. Siinä tapauksessa, että käyttöoikeus on saatu PERINTÖJÄ tai LAHJOITUKSella, käyttö- ja tuotto-oikeuden haltijan kuoltua ei sovelleta "siirtoveroa" (ITP), koska kyseistä oikeutta ei ole hankittu ostolla, vaan lahjoituksen tai perinnön kautta. Tässä tapauksessa, käyttöoikeus maksaa perintöveron.
Päätelmät:
– Kun käyttö- ja tuotto-oikeuden saajat ovat saaneet a OSTOPROSESSI, olipa kyseessä uusi tai jälleenmyynti, maksetaan se, että pelkät omistajat hankkivat mainitun käyttöoikeuden käyttöoikeuden haltijan kuoltua ITP (osto-/siirtovero), eikä perintöveroa.
- Siinä tapauksessa että UUSIEN RAKENNUSTEN OSTAMINEN, osto käyttö- ja tuottojärjestelmä erotettu paljaalla omistuksella, tuottaa hakemuksen 2 erillistä veroa: Varainsiirtovero (ITP) käyttö- ja tuotto-oikeuden arvosta; ja ALV + AJD (leimavero) jota sovelletaan paljaan omistuksen muuhun hankinta-arvoon.
– Kun käyttö- ja tuotto-oikeus on saatu käyttö- ja tuotto-oikeuden haltijalle mennessä perintö tai lahjoitus, sitä verottaa Perintö- ja lahjoitusvero käyttöoikeuden haltijan kuoltua.
Enemmän artikkeleita
