Kun harkitsemme parasta tapaa hankkia kiinteistön Espanjassa joko yksityishenkilön tai yrityksen kautta, meidän on ensin tehtävä SUUNNITTELU.
"Suunnitteleminen" on aina olennaista kaikenlaisten päätösten tekemisessä, varsinkin kun on kyse sijoituksista ulkomaille, kuten kiinteistöjen hankinnassa Espanjassa.
Kun kysymme itseltämme kysymyksen mikä on paras tapa sijoittaa Espanjaan, joko yksityishenkilönä tai yrityksenä, meidän on otettava huomioon meidän TARKOITUS , ymmärsi motiivina, joka toimii perustana Espanjan ostoprojektin ehdottamiselle.
Toisin sanoen, mitä haluamme kehittää Espanjassa? Mitä haluamme tehdä omaisuudelle? . Onko kyse kiinteistön myynnistä, jossa haluamme viettää tyyppisiä lomiamme ja lomamme? Onko kyse kiinteistön ostamisesta, jossa haluamme vaihtaa asuinpaikkaamme ja tulemme asumaan Espanjaan? Onko kyse kiinteistöstä, johon olemme suunnitelleet investointiprojektin?, etsimmekö kannattavuutta?, vai etsimmekö kannattavuuden ja loman yhteyttä?.
Kun saamme asiakkailtamme kyselyitä siitä, mikä on paras tapa ostaa Espanjassa, vastauksemme on aina erittäin selkeä, vastaamme yleensä mitä haluat tehdä kiinteistösi Espanjassa?
Kun olemme selvittäneet tarkalleen, mikä on tarkoitus ja motivaatio kiinteistön hankkimiselle Espanjassa, voimme alkaa analysoida parhaita kaavoja ostoprojektin kehittämiseen ja toteuttamiseen.
ESPANJAN ERI HANKINTAKAVOJEN ANALYYSI
Tässä vaiheessa aiomme analysoida useita kysymyksiä, jotka liittyvät kiinteistön hankintaan ja ostopäätökseen Espanjassa.
1.- HANKINTA Fyysiseksi IHMISEKSI
"Aikomukseni on ostaa kiinteistö käyttääkseni sitä erikseen itselleni ja perheelleni, ilman aikomusta kehittää kiinteistöllä taloudellista toimintaa."
Tässä tapauksessa vastauksemme on useimmiten melko selvä, suosittelemme yleensä asiakkaita, jotka haluavat ostaa kiinteistön omaan käyttöön, perheelleen. luonnollisen henkilön kautta. Siksi 80 prosentissa tapauksista niille, jotka haluavat hankkia kiinteistön Espanjasta vapaa-ajan viettoon, käytettävä kaava on luonnollinen henkilö.
Tästä syystä voimme päätellä, että siinä tapauksessa, että hankinnan syy tai tarkoitus on yksilöllinen käyttö, useimmissa tapauksissa vastaus on luonnollisen henkilön kaavan käyttäminen, vaikkakin varojen saatavuuden mukaan. Se on jo ollut omistusoikeus tai yrityksenä.
Tässä vaiheessa törmäämme kuitenkin toiseen kysymykseen, joka on erittäin tärkeä kysyä, missä ovat tarvittavat varat asunnon ostamiseen Espanjassa?
Toisin sanoen ostaja haluaa hankkia vapaa-ajan ja perheen viihtyvyydeksi, mutta onko hänellä mainitut varat? Ovatko varat yhtiössä?
Jälkimmäisessä tapauksessa, eli siinä tapauksessa, että hankinnan edellyttämät varat löytyvät ostajan yrityksestä, syntyy toinen vaihtoehto, joka on tutkia kyseisen yrityksen mahdollisuuksia siirtää varat luonnolliselle henkilölle tai, että yritys osallistuu ostoon Espanjassa joko etuoikeutetusti jaettuna perheen kanssa.
Eli voimme keksiä kaavoja, kuten:
- Fyysinen henkilö, joka ostaa ulkomaisen yrityksen varoilla. Tässä tapauksessa henkilö (yleensä yrityksen pääjohtaja). Hänen on perusteltava Espanjassa tapa, jolla yrityksen varat on siirretty hänelle. Yleensä tämä rikos tapahtuu "laina"-sopimuksella, jonka yritys tekee yksityishenkilölle, tai "osinkoina" yrityksen voitosta jne. Näissä tapauksissa espanjalainen järjestelmä vaatii ostajaa esittämään tarvittavat asiakirjat, jotka perustelevat miten varat ovat siirtyneet yrityksen tililtä hänelle.
- Ulkomainen yritys ostaa 100 % kiinteistöstä Espanjassa, mutta antaa sen kokonaan tai osittaisen käytön johtajalleen. Tässä kaavassa "otsikko", jolla johtaja käyttää ominaisuutta, voidaan määrittää käyttämällä esimerkiksi seuraavan tyyppisiä kaavoja:
- Useimmissa tapauksissa Isännöitsijä käyttää taloa vuokralaisena eli vuokraa talon niin kauan kuin hän siitä viihtyy vuokrasopimuksen perusteella.
- Muissa tapauksissa yhtiön suorittama käytön siirto Järjestäjälle voi olla "luontoissuoritus" kyseisen johtajan ammatillisesta palkkiosta.
- Ulkomainen yritys ostaa osan talostaesimerkiksi paljas omaisuus, ja johtaja tai hänen perheensä ostaa "käyttöoikeuden". Tällä tavalla Isännöitsijä varaa oikeuden käyttää ja nauttia kiinteistöstä eliniän, voidessaan käyttää sitä, nauttia siitä ja jopa vuokrata sen, samalla kun yritys omistaa sen "paljaana omistuksessa" ilman käyttö- tai käyttöoikeutta. nautintoa eikä pääsyä siihen.
Mikäli haluat käyttää yritystä ostoon yhdessä perheen kanssa, meidän on rekisteröitävä yritys ulkomaiseksi yhtiöksi, jolla ei ole sijoittautumista Espanjaan. Napsauta tätä nähdäksesi eri kaavat ulkomaisten yritysten Espanjassa.
Molemmissa tapauksissa eli molemmissa tapauksissa, joissa hankintamenetelmä valitaan luonnolliseksi henkilöksi joko kokonaan tai yhdessä sellaisen ulkomaisen yrityksen kanssa, jolla ei ole kiinteää toimipaikkaa Espanjassa, tuloveroa verotettaisiin. Ulkomailla asuvien henkilöiden tulot (IRPFNR) alla olevien eritelmien mukaisesti. Napsauta tätä saadaksesi lisätietoja ulkomailla asuvien henkilöiden tuloverosta
Kuitenkin saavuttaessa tarvittavat varat kiinteistön hankintaan löytyy yrityksestä, meidän olisi tutkittava mahdollisuuksia siirtää mainitut varat omistajille toimimaan luonnollisena henkilönä tai mahdollisuuksia hankkia kiinteistöyhtiö Espanjassa, mikä voi mahdollistaa omistajien yksilöllisen käytön.
Jossain tapauksessa, kuten edellisessä esimerkissä, valinta luonnolliseksi henkilöksi tai oikeushenkilöksi ei merkitsisi paljon muutoksia verotuksellisesti, koska sekä yhdessä että toisessa tapauksessa heihin sovellettaisiin Luonnollisten henkilöiden tulovero (IRPF), joka, kuten sanomme, koskee sekä luonnollisia henkilöitä, jotka omistavat kiinteistön, että ulkomaisia yrityksiä, jotka eivät asu Espanjassa.
2.- SEKALAISET TOIMET – Vapaa-aika/henkilökohtainen nautinto/kannattavuus – Fyysinen henkilö?, ostaa ulkomaisen yrityksen nimissä?
Tässä tapauksessa ostaja, joka haluaa hankkia kiinteistön yksityiseen käyttöön, mutta haluaa myös saada jonkin verran tuottoa omaisuudesta, yleensä vuokralla.
Monet asiakkaat kysyvät meiltä, onko minun perustettava yritys Espanjaan vuokratakseni kiinteistöni Espanjassa, vai voinko tehdä sen fyysisenä/yksityisenä?
Vastauksena meidän on sanottava, että kotisi vuokraamiseksi EI tarvitse perustaa yritystä Espanjaan. Voit tehdä tämän monella tavalla:
– Luonnollisena ihmisenä.- Voit ostaa kiinteistön nimellesi ja vuokrata kiinteistön ilman ongelmia.
Tästä vuokraustoiminnasta peritään henkilökohtainen tulovero "asukas" tai "ei-residentti" -muodossa, kun otetaan huomioon sen asema verotuksellisena Espanjassa, ja veroprosentti on 19 % (henkilöille, jotka asuvat maassa fyysisesti). Euroopan unioni) tai 24 prosenttia (muille).
Napsauta tätä saadaksesi lisätietoja ulkomailla asuvien henkilöiden tuloverosta
- Ulkomaisena laillisena yrityksenä ILMAN pysyvää toimipaikkaa Espanjassa. Jos haluat kehittää maltillista vuokraustoimintaa Espanjassa, voit rekisteröidä yrityksesi Espanjassa tällä kaavalla. Jos sinulla on maassasi jo perustettu yritys, voit ostaa yrityksesi kautta, jos sillä on säännöissään valtuudet harjoittaa vuokraustoimintaa.
Tätä toimintaa ja sen tuottamia tuloja verotetaan Espanjassa ulkomailla asuvien henkilöiden tuloveron kautta, jonka veroprosentti on 19% (Euroopan unionissa asuville yrityksille) tai 24% (lopuille).
Tämä verokanta on alhaisempi kuin Espanjan yhtiövero (25 %), ja sillä on pienemmät käyttökulut, mutta päinvastoin sillä on pienemmät mahdollisuudet vähentää veroja vuokratoiminnasta aiheutuvilla kuluilla, koska se saa alentaa vain joitakin kulukäsitteitä ja suhteutettuna yksinomaan siihen aikaan, jolloin kiinteistö on ollut toiminnassa.
Molemmissa edeltävissä tapauksissa voit ostaa kiinteistön 100 % luonnollisen henkilön tai ulkomaisen yrityksen nimiin tai ostaa sen yhdessä tietyn prosenttiosuuden kanssa nimessäsi ja toisen prosenttiosuuden yrityksen nimissä. yritys (tai käyttämällä muita vaihtoehtoja, kuten ostamalla itse kiinteistön käyttöoikeus ja yritys ostaa paljas omistus).
- Oikeushenkilönä, joka ei asu Espanjassa ja jolla on pysyvä toimipaikka. Jos halusit kehittää intensiivistä vuokraustoimintaa Espanjassa investointiohjelman tai -projektin puitteissa ja tarvitsit Espanjassa tietyn liiketoimintarakenteen, kuten toimistot, työntekijät jne., voit rekisteröidä sivukonttorin tai edustuston. ” yrityksesi Espanjassa. Vaikka tällä yrityksellä on erilliset ja yksilölliset tilit Espanjassa harjoittamalleen toiminnalleen, se kuuluu emoyhtiöön, johon se on sidoksissa, ja on siitä riippuvainen.
Tämä liiketoiminta sekä sen tuottamat tulot ja kulut ovat Espanjan yhtiöveron alaisia, joiden veroprosentti on 25 %. Tämä vero on korkeampi kuin tulovero, ja sillä on korkeammat juoksevat kulut (kirjanpitäjä, veroneuvojat jne.), mutta sillä on laajat mahdollisuudet verojen alentamiseen kaikilla toiminnasta aiheutuvilla menetyksillä ja kuluilla.
Napsauta tätä saadaksesi lisätietoja yritysverosta Espanjassa
- Espanjalaisena oikeushenkilönä (SL tai SA). Sama kuin edellisessä tapauksessa. Jos halusit kehittää vakaata ja kestävää liiketoimintaa Espanjassa ja, kuten edellisessä tapauksessa, haluat työllistää aineellisia ja/tai henkilöresursseja (työntekijöitä jne.) Espanjassa, voit valita perustamisen riippumaton yritys Espanjassa, joka voi ottaa käyttöön SL:n (Limited Company) tai SA:n (Sociedad Anónima) yleisimmät luvut. Tässä tapauksessa perustettu yritys ei toimi yrityksesi sivuliikkeenä tai edustustona, vaan se on täysin itsenäinen.
Verokohtelu on täsmälleen sama kuin edellisessä tapauksessa, koska toiminnasta syntyneet tulot ja kulut ovat Espanjan yhtiöveron alaisia 25 prosentin veroprosentilla.
Siksi, kuten edellä on selitetty, ja lopuksi, talon hankinta luonnollisena henkilönä Espanjassa on täysin mahdollista vuokratoiminnan kehittämiseksi ja kiinteistöjen kannattavuuden kannalta pienessä mittakaavassa.
Kuten yllä näemme, kun kiinteistön hankkimisen motiivina Espanjassa on kiinteistön sijoittaminen yksityiskäyttöön ja myös palautuksen saaminen, ostaja voi halutessaan ostaa fyysisenä henkilönä tai käyttää mitä tahansa yllä olevista yrityksen rakenteen kaavoista.
Kuitenkin, kuten edellisessä esimerkissä, mikäli kiinteistön hankintaan tarvittavat varat löytyvät yrityksestä, on selvitettävä mahdollisuudet siirtää kyseiset varat omistajalle toimimaan luonnollisena henkilönä, tai tutkia mahdollisia mahdollisuuksia hankkia kiinteistö Espanjassa yrityksen nimissä tavalla, joka mahdollistaa omistajien yksilöllisen käytön (esimerkiksi hankkia kiinteistön yrityksen nimiin ja sitten vuokrata se luovutetaan perheelle).
Voimme myös valita ostamisen ulkomaisen yrityksen nimissä kun kiinteistön hankintaan käytettävissä olevat varat ovat ulkomaisessa yrityksessä ja/tai tarkoituksena on sijoittaa Espanjaan tai harjoittaa liiketoimintaa tai ammattitoimintaa vähäisessä määrin. Toisin sanoen sellaisen kiinteistön tai kahden hankinnan, joissa on tarkoitus harjoittaa tiettyä vuokraustoimintaa ilman, että tämä edellyttää suuria investointeja tai korkeaa liiketoimintarakennetta taikka työllistää merkittäviä henkilö- ja aineellisia resursseja, joten pienessä. mittakaavassa toimintaa.
Koska kyseessä on pienimuotoinen toiminta, suosittelemme seuraavaa:
- Ostaa 100 % ostajan nimissä Fyysisenä Henkilönä
- Ostaa 100 % sellaisen ulkomaisen yrityksen nimiin, joka on rekisteröity Espanjassa ulkomaisena yrityksenä ilman pysyvää toimipaikkaa
- Valita sekahankinta Fyysinen henkilö/ulkomainen yritys
Näissä tapauksissa omistaja joutuu maksamaan espanjalaista tuloveroa asumattomille (IRPFNR), jolla on kohtuulliset ja alhaiset hallinto- ja hallintokulut yrityksen ylläpidosta.
3.- LAAJAMITTAISEN LIIKETOIMINNAN KEHITTÄMINEN
Näissä tapauksissa puhutaan yrityksen selkeästä aikomuksesta sijoittautua Espanjaan harjoittamaan kiinteää ja kestävää liiketoimintaa, joka edellyttää materiaalihankinnan lisäksi henkilöstön palkkaamista, työntekijät, toimistot, autot jne., joita tarvitaan tämän toiminnan suorittamiseen.
Näissä tapauksissa emme voi valita fyysistä henkilöä emmekä ulkomaista yhtiötä, jolla ei ole pysyvää toimipaikkaa Espanjassa. Syynä tähän on se, että sama työntekijän työllistäminen Espanjassa tai toimiston hankkiminen Espanjasta liiketoiminnan kehittämiseksi katsotaan automaattisesti "pysyväksi toimipaikaksi" Espanjassa. Tällaisen toiminnan kehittäminen vaatii siis monimutkaisempaa yritysrakennetta.
Joten meidän on sitten käytettävä jotakin seuraavista yritysrakenteista:
- "Sivukonttori". Ulkomaisen yrityksen rekisteröinti Espanjaan, jolla on kiinteä toimipaikka, on kuin emoyhtiönä toimivan ulkomaisen yhtiön sivuliike tai edustusto.
Tällä yhtiöllä on emoyhtiöstä erillinen kirjanpito, mutta sitä pidetään aina ulkomaisen emoyhtiön sivuliikkeenä tai edustustona, josta se on riippuvainen. Tästä syystä espanjalainen yhtiö on riippuvainen ulkomaisesta yrityksestä.
– Riippumaton espanjalainen yritys”. Espanjalaisen yhtiön perustaminen (enimmäkseen käytetyt muodot ovat osakeyhtiö – SL tai osakeyhtiö –SA). Näissä tapauksissa puhumme täysin itsenäisestä yrityksestä, joka on perustettu nimenomaan harjoittamaan sitä liiketoimintaa tai ammatillista toimintaa, jota varten se on perustettu ja jota varten vaaditaan tietyn kiinteistön hankinta Espanjassa joko käyttää sitä yrityksen kaupallisena tai toimistotilana.
Molemmissa tapauksissa puhuisimme kahdesta liiketoiminnasta, jotka EIVÄT olisi enää ulkomaisten henkilöiden tuloveron (IRPF) alaisia, mutta ne olisivat Espanjan yhtiöveron (IS) alainen, mikä lisää hallintokuluja, kun palkataan kirjanpitäjiä, veroasiantuntijoita jne. (että heidän on esitettävä kirjanpitokirjat, neljännesvuosittaiset arvonlisävero- ja yhteisöveroilmoitukset jne.). Lisäksi näissä tapauksissa Espanjassa on noudatettava joukkoa säännöksiä ja säänneltävä joukko vaatimuksia, jotka koskevat sosiaaliturvaa, turvallisuutta ja tapaturmien ehkäisyä jne. espanjalaisilta työntekijöiltä, jotka lopulta työskentelevät työtehtävissä. ammatti/toiminta yrityksen puolesta jne.
Napsauta tätä saadaksesi lisätietoja yritysverosta Espanjassa
PÄÄTELMÄ – Mikä on paras tapa ostaa Espanjassa? Onko parempi ostaa kiinteistö Espanjasta luonnollisen henkilön kautta? Vai onko parempi tehdä se oikeushenkilön kautta?
Tämän artikkelin tarkoituksena on sitten auttaa ymmärtämään eri sovellettavia kaavoja riippuen olennaisista muuttujista kaikissa sijoitustyypeissä, jotka ovat, kuten sanomme, tarkoitus tai motivaatio joka ajaa hanketta, samoin kuin rahoitus, joka ymmärretään paikaksi, josta löytyy tarvittavat varat investoinnin toteuttamiseen.
