Miksi sinun pitäisi käyttää asianajajaa ostaessasi kiinteistön Espanjassa?. Notaari ja asianajaja/lakimies ostamassa kiinteistöjä Espanjasta.
Espanjan ostoprosessi on hyvin samanlainen kuin muissa maissa. Ulkomaiset sijoittajat espanjalaisessa järjestelmässä löytävät monia yhtäläisyyksiä kotimaansa kanssa.
Mutta kuitenkin myös voimme löytää monia eroja.
Huomattavin ero on sijainti ja toiminnot lakimies ja notaari toiminnot.
I.- ESIMERKKEJÄ MUISSA EUROOPAN MAISSA:
A) BRITTILAINEN PROSESSI: Brittiläisessä osto- ja luovutusprosessissa notaari ei ole lainkaan mukana kiinteistön myyntiprosessissa. Myyjä ja ostaja autetaan kaupassa, kukin oman asianajajansa kanssa. Silloin ostajan asianajaja ja myyjän asianajaja ovat niitä, jotka ensimmäisistä vaiheista loppuun asti ottavat haltuunsa myyntiprosessin, suorittavat ja välittävät kiinteistön nimenmuutoksen sekä hinnan, verot, jne. Molemmat asianajajat ovat niitä, jotka ovat tehneet sopimukset, huolehtivat siitä, että kumpikin osapuoli täyttää velvoitteensa, maksavat verot, he järjestävät ja vastaanottavat maksut ja viimeistelevät kiinteistön rekisteröinnin uudelle omistajalle jne.
Johtopäätöksenä: Notaari ei osallistu brittiläiseen siirtojärjestelmään kiinteistöjen ostamisesta ja myymisestä, ja kaksi asianajajaa/asianajajaa, toinen ostajasta ja toinen myyjästä, osallistuvat prosessin kaikkiin vaiheisiin.
B) MANTEREUROPAN PROSESSI: Ranskalainen, belgialainen, sveitsiläinen, hollantilainen, saksalainen ja muut: Näissä maissa notaarin läsnäolo kiinteistöjen osto-/myyntiprosessissa on välttämätöntä. Notaari tekee kaiken. Toisin kuin brittiläisessä järjestelmässä, mannermaisessa järjestelmässä molemmat osapuolet, ostaja ja myyjä, käyttävät notaaria kaupan välittäjänä alusta loppuun, ja hän tekee seuraavat:
- Osapuolten lähentäminen ja kaupan virallistaminen sopimuksella.
- Kummankin osapuolen velvoitteiden täyttämisen valvonta.
- Suorittaa kiinteistön juridisia, hallinnollisia ja verotutkimuksia.
- Kiinteistön kaupunki- ja rakennustutkimus.
- Hän maksaa ja vastaanottaa kaikki maksut myynnistä.
- Täytä myyntikirjat.
- Täytä rekisteröinti kiinteistörekisteriin uuden omistajan puolesta.
- Ilmoita ja maksa verot ostosta ja myynnistä
- Tee muutoksia veden, sähkön, paikallisten verojen jne. toimitussopimuksiin.
Johtopäätös: LAINAJAIN tehtävä osto/myyntiprosessissa näissä maissa on nolla-. Asianajaja ei ole mukana tässä prosessissa, paitsi jos kyseessä on oikeudenkäynti, joka johtuu järkevästä oikeudenkäynnistä.
II.- ESPANJAINEN PROSESSI
Voidaan sanoa, että espanjan ostoprosessi on sekoitus kahden tarkasteltavan järjestelmän välillä: "British" ja "Continental".
Espanjan kuljetusprosessissa notaari on todella tärkeä, mutta ei riitä tekemään ostoksia täydellä takuulla ja varmuudella. Espanjan notaarin läsnäolo ostoprosessissa on välttämätöntä, koska muiden maiden, kuten Ranskan, Belgian, Hollannin jne., tapaan kauppaa ei voida rekisteröidä kiinteistörekisteriin ilman notaarin (tai "escrituras") virallistamista. ”).
Notaari tarkistaa myös olennaiset tiedot, kuten:
– Osapuolten kyky ostaa tai myydä. Eli jos ostajalla on laillinen kyky ostaa ja myyjällä myydä.
– Kiinteistön rajoitusten ja maksujen selvitys.
– Kiinteistöasiakirjojen, kuten rakennuslupien ja lisenssien, tutkiminen.
– Maksutavan tarkistaminen jne.
Mutta toisin kuin "Continental" notaarit, espanjalaiset eivät tee enempää kuin mainitut toiminnot. Eli Espanjan notaarien tehtävistä:
- OIKEUDELLISET JA URBANISTINEN TUTKIMUS: Notaari ei tee kiinteistön rakennus-/kaupunkitutkimusta konsulttisuunnitteluna. Kiinteistöstä on tietoa eri lähteistä, kuten kiinteistöstä tai kaupungintalosta, kaupunkisuunnittelu- ja suunnitteluosastoista, paikallisista ja alueellisista osastoista, joita Espanjan notaari ei kuule eikä tarkista ostoprosessin aikana.
- Notaari ei tarkista, onko kiinteistössä minkäänlaisia rangaistuksia tai sakkoja rakentamisestatai esimerkiksi purkumääräys.
- Notaari tarkistaa kiinteistön rekisteröinnin, mutta Espanjassa suurin osa trakennussakkoja ja sakkoja ei kirjata kiinteistö-/kiinteistörekisteriin.
- Mahdollisia tulevia kehityshankkeita ei ole tutkittu tai varmistettu todennäköisesti vaikuttaa kiinteistöön (esim. pakkolunastus tai tuleva moottoritie tai jopa kaupungistuminen jne.).
Valitettavasti Espanjassa on tapauksia, joissa ostaja on saattanut ostoksen päätökseen ilman erikoistuneen asianajajan apua, täydellisen notaarin muodollisen prosessin avulla ja kirjattu täydellisesti kiinteistörekisteriin ja kiinteistörekisteriin. Siis muodollisesti täydellinen. Ja sitten, ostoprosessin jälkeen hän havaitsi, että toimilupa tai ammattitodistus ("asuntotodistus") puuttui tai hänellä oli jopa pakkolunastusmääräys esimerkiksi moottoritiehanketta varten tai että kiinteistössä oli kaupungistumismaksuja tai osa tontti on luovutettava tai menetettävä hallinnolle yleisen tien jatkamiseksi jne .
Tämä notaarin suunnittelututkimuksen puute aiheuttaa erityisiä ongelmia seuraavissa kiinteistöissä:
- Kiinteistöjä kaupungeissa: Esimerkiksi rakentaja ei saanut valmiiksi kaupunkikehitystä ja kaupungistumisinfrastruktuuria, ja sitten on kaupungistumistöitä ilman viimeistelyä, jotka on saatettava päätökseen ja maksettava joskus omistajien toimesta.
- Kiinteistöjä, taloja tai huviloita maalaismaisilla alueilla tai MAASELLA: Nämä kiinteistöt ovat yleensä maaseudulla ja kaupunkien ulkopuolella. Näissä kiinteistöissä, tyypillisesti huviloissa tai loma-asunnoissa, voi olla ongelmia, kuten:
* Lisenssin tai rakentamisen puute pääasunnosta
* Rakennusluvan tai mahdollisen jatkamisluvan puuttuminen päärakennuksesta tai sen varusteista (uima-allas, autotalli jne.).
* Tontin rajojen tunnistamis- tai määrittelyongelmat tai maata jne.
* Kaupunki- ja rakennusrangaistukset, sakottai purkumääräyksiä jne.
- Huviloita ja huoneistoja vanhoissa asunnoissa, joissa on vakavia infrastruktuuriongelmia tai odotettaessa projektin tai parannuksen kehittämistä jne.
Notaari ei saa yllä olevia tietoja Espanjassa.
Valitettavasti Espanjassa kiinteistöön vaikuttavia oikeudellisia, hallinnollisia ja suunnittelutietoja ei tiivistetä yhdeksi tietopisteeksi, koska sen pitäisi olla kiinteistörekisteri. Espanjassa kiinteistörekisterin tiedot eivät ole täydellisiä, vaikka ne ovat välttämättömiä.
Espanjan kiinteistö-/kiinteistörekisterin sisältämät tiedot EIVÄT kerää KAIKKI tarpeellisia tietoja, jotka vaikuttavat omaisuuteen.
- SOPIMUKSET JA MAKSUT: Notaari laatii kiinteistön maksut, ei valitse eikä valmistele myyntisopimuksia. Ostaja ei siis maksa kauppahintaa notaarille. Espanjassa hinta tai osa hinnasta maksetaan asianajajille, kiinteistötoimistolle tai myyjälle.
Yrityksellämme asiakkaat kysyvät toisinaan notaarin pankkitiliä kauppahinnan maksua varten ja ihmettelevät, kun ilmoitamme, että Espanjassa notaari ei vastaanota maksuja ja maksut on maksettava suoraan myyjälle. , hänen asianajajalleen tai kiinteistönvälittäjille
- REKISTERÖINTI JA OMISTAJAN VAIHTO KIINTEISTÖKIRJAIN: Notaarilla ei ole velvollisuutta ryhtyä kauppaan kaupparekisteriin sen jälkeen, kun ostoprosessi on saatu päätökseen, kun notaarin myyntiasiakirjat on allekirjoitettu. Siksi on notaareja, jotka tekevät tätä hallintoa, ja on muita, jotka eivät ymmärrä sitä. Ja edes rekisteröintipalvelua suorittaviin notaareihin, älä tule rekisteröimään ostoa, jos ostaja ei sitä nimenomaisesti pyydä!.
Lakimiehinä olemme nähneet monia tilanteita, joissa myyjät ovat havainneet, että heidän tekojaan ei ole rekisteröity kiinteistörekisteriin. Ostohetkellä nykyiset omistajat menivät notaarin luo, ja kun osto oli suoritettu, ja koska hän oli varma siitä, että notaari tekee tarvittavat toimenpiteet rekisteröintivaiheiden loppuunsaattamiseksi, he eivät kehottaneet notaaria suorittamaan rekisteröintiä kiinteistörekisteri. Joten notaari ei koskaan tehnyt sitä!. Siksi vuosien varrella ovat todenneet, että kiinteistöt olivat edelleen aiempien omistajien puolesta, koska hän ei antanut tilausta notaarille, eikä asianajaja auttanut sinua prosessissasi.
- VESI- JA SÄHKÖSOPIMUSTEN SEKÄ MUUT KUNTAVEROT OMISTAJAN VAIHTO: Notaari EI OLE vesihuoltosopimusten, sähkön ja muiden, kuten kiinteistöveron tai kunnallisveron, omistusoikeuden vaihdosta.
Notaari ei myöskään järjestä näiden palvelujen maksamisen kotipaikkaa ostajan pankkitilille suoraveloituksella.
- OMISTAJAN VAIHTO KATASTIN/NEUVOSTON VERO: Notaari EI hoitaa kiinteistön osapuolten omistajanvaihdosta. He kommunikoivat Cadastrille, mutta eivät hyväksy sitä, että tämä tapahtuu, ja käskevät Cadastrea välittämään veron maksumääräyksen suoraveloituksella omistajan pankkitilille.
- ASUTUSTODISTUS Kuten tämän sivuston muissa osissa on selitetty, ostajan on hankittava asumistodistus, jota kutsutaan myös "asuntotodistukseksi". Uusista kiinteistöistä (suoraan rakentajilta ostetuista) notaari ei vaadi myyjille voimassa olevaa asumistodistusta.
KIINTEISTÖVÄLITTÄJÄT: Edellä mainitun lisäksi kiinteistöalan toimintaa ei säännellä Espanjassa. Kiinteistöjen tarjoaminen markkinoilla myyntiin on "ilmaista". Erona muihin maihin, joissa agenttien ammattia valvotaan ja säännellään tiukasti, näin ei ole Espanjassa.
Niin, Espanjassa ei ole mitään takeita siitä, että kiinteistönvälittäjä vastaa ammattimaisesti, tai yksinkertaisesti, että heillä on vähimmäisvaatimus tietääkseen markkinoilla tarjoamiensa kiinteistöjen laillisuudesta.
Joten suosittelemme, että valitset maineikkaan ja vakiintuneen välittäjän. Pyydä tätä varten yritystunnukset ja tarkista agentin maine foorumeilla ja sosiaalisessa mediassa.
Miksi siis käyttää asianajajaa ESPANJASSA OSTAMISEEN ON OIKEAN PÄÄTÖS?
Kuten edellä todettiin, saadaksesi täydellisen käsityksen ja saadaksesi tietoa ostoprosessista, sinun on hankittava nämä tiedot eri paikallisista, alueellisista lähteistä, kiinteistörekisteristä, suunnitteluosastoista sekä myös arkkitehtien ja muiden asiantuntijoiden kanssa jne. KAIKKEA TÄTÄ EI TEE ESPANJAN NOTAARI.
Tätä varten sinun on hankittava asianajajan palvelut, joka voi saada kaiken tiedon eri lähteistä ja tarkistaa kaikki tarpeelliset oikeudelliset ja hallinnolliset kohdat.
Tämän lisäksi tämä prosessi on valitettavasti melko monimutkainen, joten KAIKKI LANAJAJAT EIVÄT OLE KÄYTTÖAPUA KIINTEISTÖTAPAHTUMISESSA. Tarvitset siis asianajajan, joka sen lisäksi puhuu sinun kieltäsi ja joka tuntee kiinteistöoikeuden, hänen on myös oltava olla rakennus- ja kaupunkisuunnitteluoikeuden asiantuntijaja laskea tiimiinsä arkkitehtien ja muiden ammattilaisten ja teknikkojen kanssa, että hänellä on riittävästi kykyä ja taitoa hankkia kaikki tarvittavat tiedot ja suorittaa kaikki kiinteistön hankintaan liittyvät näkökohdat.
Siksi tässä vaiheessa, kun ostopäätös on vakaa, yrityksemme TLA neuvoo sinua:
- Tee sopimus lakimiehen kanssa. On yrityksiä tai edustajia, jotka esittelevät itsensä asianajajina ja tarjoavat "lakipalvelua" tai tarjoavat itseään "lakiavustajiksi", eivätkä itse asiassa ole asianajajia. Joskus he eivät ole edes espanjalaisia!.
- Tee sopimus Espanjaan rekisteröidyn asianajajan kanssa. Älä houkuttele käyttämään asianajajia omassa maassasi. Vain kansalliset lakimiehet tuntevat ostojärjestelmän ja espanjalaisen ostoprosessin.
- Lakimiehen tulee puhua kieltäsi. Vältä lakimiehiä, jotka eivät puhu kieltäsi.
- Tarkista, että asianajaja on kaupunki- ja rakennusoikeuden asiantuntija. Hänen tulee olla kiinteistöoikeuden asiantuntija, mutta hänen tulee myös ymmärtää kaupunkisuunnittelua ja rakentamista.
Ja kun olet valinnut haluamasi kiinteistön...
OTA MEIHIN YHTEYTTÄ!
