Évek óta számos jogszabályi reformot élünk meg, és alapvető változásokat tapasztalunk abban, ahogy a spanyolországi jelzáloghitelek megszerzésének folyamata történelmileg fejlődött. A spanyol bankok nagy stressznek voltak kitéve, amikor jogilag meg kell erősíteni a pozíciójukat és a munkakörülményeket, valamint a polgároktól elvárt követelményeket, és ennek eredményeként a bankok kibocsátásra kerültek. törvények, reformok, rendeletek, ítéletek, büntetések stb. halmaza, amelyek forradalmat jelentenek a spanyol jelzáloghitel-folyamatban.
16. június 2019-án lép életbe az új jelzálogtörvény egyik legfrissebb előírása, vagyis a jövő héten lényeges változás generálódik a spanyolországi jelzáloghitelek megszerzésének formájában és folyamatában.
Mi ez a változás? Ez nagyon egyszerű, e törvény hatálybalépéséig a bankok általában közvetlenül az ügyfelekkel állapodtak meg a jelzáloghitelek konkrét feltételeiről. Vagyis az ügyfél elment a bankhoz jelzálogkölcsönt kérni, a bank megvizsgálta az esetet, és abban az esetben, ha a bank jóváhagyta a jelzálogkölcsönt, a jóváhagyást egy dokumentumban fogalmazták meg, amelyet ugyanaz a bank nyújtott be az ügyfélnek, de rendszerint nem írták alá a vásárlás tulajdoni lapjának aláírására irányuló közjegyzői kinevezés napjáig. Tehát a jelzálogfeltételek ügyfél részéről történő elfogadása az adásvétel tulajdoni lapjainak aláírására, közjegyzői értekezleten történt (ezt szoktuk „befejezésnek” nevezni). Ebben a pillanatban az ügyfél a jelzáloglevél aláírását megelőző lépésként bemutatta a jelzálogjog magánokiratának aláírását a jelzálogjog összes feltételével, és a jelzálogjog aláírását megelőző lényeges lépésként bemutatták az eladás.
Ez a „jelzálog-jóváhagyás” azonban olyan eseteket eredményezett, amikor a bank, miután az ügyféllel megállapodott a jelzálogjog jóváhagyásának konkrét feltételeiről, ezeket a feltételeket formálisan nem fogadta el mindaddig, amíg azt a jegyzőnél még aznap, az eladás. Így abban az esetben, ha a bank az utolsó pillanatban módosításokat hajtott végre, az ügyfél olyan helyzetbe kerülhet, hogy nem kapott tájékoztatást addig a pillanatig, amikor az utolsó befejezési megbeszélésen van a közjegyző előtt.
Más esetekben néha előfordult, hogy a bank egyszerűen nem tájékoztatta ügyfeleit részletesen a hitel feltételeiről, az utolsó pillanatban értesült, és arra a nyomásra nyújtotta be, hogy ha ezeket a feltételeket nem fogadják el, akkor az adás-vétel nem tart. hely.
Ezt túlnyomásnak tekintették az állampolgárokra, akik az utolsó pillanatban kapott tájékoztatás miatt védtelenül maradtak a bankkal szemben, így általában kénytelenek elfogadni a megszabott feltételeket, ha nem akarták elveszíteni az eladást.
Ezért ezt a polgárokkal kapcsolatos félretájékoztatást kiszolgáltatottságnak tekintették, és a bank hatalmi visszaélésnek tekintik az ügyfelekkel szemben.
Ennek megoldására a törvény azt veti fel az ügyfél a vásárlási folyamat befejezése előtt kellő határidővel aláírja a KÖZjegyző Bankkal a hitelfeltételek elfogadását.
A megállapított határidő 10 nap.
Hogyan működik ?: By közjegyzői okirat. Ez azt jelenti, hogy a jelzáloglevél aláírását (és ebből következően az adásvételt) megelőző lépésként a banknak és az ügyfélnek meg kell jelennie a közjegyzőnél (az ügyfél személyesen, vagy ügyvédje képviseletében) 10 napos határidővel. előleget, a kölcsön feltételeit elfogadó okiratot formálni.
Ezzel elkerülhető az ügyfélre nehezedő nyomás, mivel a bank által meghatározott feltételek el nem fogadása esetén az ügyfél nem éri azt a nyomást, hogy ugyanazon az aláírási megbeszélésen elfogadja ezeket a feltételeket. a vásárlási okiratokat.
Ezért a folyamat eddig a következő volt:
– Az ügyfél kéri a jelzálogkölcsönt, a bank pedig elfogadja
– Az adásvételi és jelzálogjog kelte és aláírása létrejön
– A jegyzőnél megállapított aláírással egy napon az ügyfél aláírja a jelzáloglevél és a adásvételi okirat. A banki feltételek elfogadása magánokirattal történik (amelyet ugyanazon jelzáloglevél tartalmához csatolunk).
Tehát az ügyfél aláírja két tettét: Az adásvételi okiratok és a jelzálogjog okiratai.
Az új jelzálogtörvény, amely a következőket állapítja meg:
– Az ügyfél kéri a jelzálogkölcsönt. A bank jóváhagyja
– A bank a jegyzőnél egyeztet az ügyféllel, hogy aláírja a a jelzálogfeltételek elfogadó okiratai minimummal 10 nappal a végleges jelzálogjog aláírásának és az eladásnak a dátuma előtt. Az ügyfél személyes jelenléttel vagy ügyvédje meghatalmazásával segíti a kijelölést.
– Az ügyfél segíti (személyesen vagy meghatalmazás útján) azt az időpontot, amikor az ügyfél aláírja a vásárlási okiratok valamint jelzáloglevelek.
Tehát az ügyfél aláírja HÁROM közjegyzői okirat:
1.- Jelzálogfelvételi okiratok
2.- Értékesítési okiratok + jelzálogjog okiratai.
Ily módon jobb garanciákat kínálnak a polgárok számára a részletes tájékoztatáshoz való jogukban, és szabadon megerősíthetik a jelzáloghitel felvételére vonatkozó döntésüket.
Összegzésképpen tehát a bankok kötelesek ügyfeleiknek legalább 10 nappal korábban a közjegyzői irodában közreműködni, hogy személyesen vagy meghatalmazással aláírják a jelzálogjog átvételi okiratát.
Hogyan érinti ez a nem rezidens külföldi vásárlókat? Mint látjuk, a jelzáloghitel-vásárlási folyamat eddig lehetővé tette a Spanyolországban lakóhellyel nem rendelkezők számára, akik Spanyolországban vásároltak ingatlant, hogy egy nap alatt mindkettőt megengedhessék maguknak: az ingatlan megvásárlását és a jelzálogkölcsönt. Vagyis ONE-ban befejezhették az aktust vásárolja meg az ingatlantés jelzáloghitel megszerzése.
A reform révén azonban van még egy korábbi intézkedés. Ezért válik szükségessé, hogy a nem rezidens ügyfélnek, vagy aki nem Spanyolországban él, a vásárlási folyamat befejezése előtt Spanyolországba kell utaznia, hogy hivatalosan elfogadja a Bank feltételeit. Ez azt feltételezi, hogy azoknak, akik nem Spanyolországban élnek, a teljesítés előtt ki kell utazniuk, hogy közjegyző előtt aláírják ezeket a jelzáloghitel-feltételeket.
Ezzel kapcsolatban fontos, hogy mindazok számára, akik Spanyolországban vásárolnak lakást, és egy spanyol bankban kérnek jelzáloghitelt, ne feledjék, hogy esetleg Spanyolországba kell költözniük, nem csak a vásárlási folyamat formalizálása miatt. a folyamat végén, de körülbelül 10 nappal a folyamat vége előtt is.
Nyilvánvalóan, ha a külföldi vevő vagy nem rezidens úgy dönt, vagy nem szeretne előre Spanyolországba jönni, ügyvédjét vagy jogi képviselőjét kell biztosítania az ehhez szükséges képviseleti jogosítványokkal (meghatalmazással).
MEGOLDÁS: Tehát az lenne a megoldás, hogy az ügyfél elkerülje ezt a további elmozdulást, ha ő POA-t ad az ügyvédjének.
Mivel Spanyolországban a meghatalmazásokat másképp rögzítik, mint más országokban, és a külföldön kiadott meghatalmazásokhoz is időigényes legalizálásra van szükség, ezért ajánljuk mindazoknak, akik spanyol jelzáloghitellel vásárolnak ingatlant Spanyolországban, vagy akik rendelkeznek a szándékában áll megfontolni ezt az új követelményt, hogy személyes látogatást kell tenni Spanyolországban, mielőtt az ügyvédeikkel együtt meglátogatnák, hogy a legjobb megoldást kínálják, beleértve azt is, ha lehetséges meghatalmazást adni ügyvédeiknek vagy jogi képviselőiknek.
Így azok, akik nem tudnak idáig eljutni Spanyolországba, az ügyvédeik aláírhatnak minden olyan dokumentumot, amelyet bankjuk igényel a vásárlási és jelzáloghitel-folyamat formalizálásához.
