Mi az a Cédula de habitabilidad – Lakóhelyi bizonyítvány – Foglalkozási engedély

Ez egy olyan dokumentum, amely folytatja a városháza megerősítését, hogy az ingatlan készen áll a lakhatásra, és akkor kerül alkalmazásra, ha az ingatlan elkészült a végleges kivitelezési engedéllyel (Certificado Final de Obra), és bekerült az ingatlan-nyilvántartásba az új épületekről szóló nyilatkozattal (Declaración de Obra Nueva).DON

Erre az okmányra van szüksége ahhoz, hogy megkapja a városháza engedélyét a házban való tartózkodásra. Mielőtt megvenné, ami van, az egy építmény, de nem egy „ház”.

Ez a dokumentum szükséges a FŐ közművek egyedi ellátásához az Ön nevére és „fogyasztási” felhasználással.

Ez a dokumentum rendkívül fontos ahhoz, hogy az ELSŐ CSATLAKOZTATÁS során az egyének nevére vonatkozó elektromos és vízügyi szerződések megjelenjenek. Mielőtt az építtető megkapja a lakhatási bizonyítványt, előfordulhat, hogy az építményben víz- és villanyszolgáltatás is történhet, ahogy az is normális, hogy az építtető ezt a forrást szerzi be a munkálatok elvégzéséhez (útdíjak, gépek stb.). De az építtetőtől beszerzett áru „munkákra” való, de nem „házi fogyasztásra”.

Előfordul, hogy a vevők vagy a kezdeményezők évekig maradnak ingatlanaikban villany- és vízellátással üzemi használatra, mert az építtető nem szerezte meg a megfelelő CH-t (Certificate of Habitation). Víz és villany van bennük, de nagyon rossz állapotban vannak, és drágábbak, mint egy ház szokásos ellátása.

Annak érdekében, hogy Ön, mint vevő vagy promóter garantálja, hogy az építtető megkapja a megfelelő CH-t, erősen tanácsos az ár egy részét a CH megszerzésekor hagyni. Ez arra kényszeríti az építtetőt, hogy megfelelően dolgozzon, és mindent megtegyen annak érdekében, hogy minél előbb megkapja ezt a dokumentumot.

Amint azt elmagyaráztuk, a CH különösen fontos ahhoz, hogy az ingatlant az ELSŐ ALKALMÁBAN csatlakoztassa a vízhez és az elektromos hálózathoz. Időnként és területtől függően nem szükséges a szállítási szerződések új tulajdonosi nevére MÓDOSÍTÁSA, hanem az ingatlan ELSŐ hálózatra történő csatlakoztatására van szükség.

Szüksége van erre a dokumentumra házvásárláshoz Spanyolországban? Vásárolhatok házat Spanyolországban lakhatási bizonyítvány nélkül?

2008 júliusa előtt

2008 júliusa előtt az adásvétel lebonyolításához nem volt szükség lakóhelyi bizonyítvány beszerzésére. Az eladókat nem kérték fel, hogy mutassák be a CH-t az új tulajdonosoknak. Tehát a közjegyzők, földhivatali tisztek, bankok, ügyvédek stb. nem kérték fel a CH-t az értékesítés befejezésére. Így ez a dokumentum 2008 júliusa előtt nem volt kötelező.

Miért nem volt kötelező ez a dokumentum az értékesítés teljesítéséhez? - Mert ennek a dokumentumnak az a célja, hogy a fentiek szerint az ingatlan első alkalommal „beköthető” vízre és villanyra, majd a bekötés után a meglévő szerződéseket új tulajdonosi névre „változtassa”.

Tény, VISSZAELADÁS, A spanyol vevők és eladók évtizedek óta e dokumentum nélkül kötik be ingatlanaikat vízre és villanyra, és változtatják a szállítási szerződéseket. Főleg a rusztikus területeken a villany- és vízszolgáltató cégek nem kérték ezt a dokumentumot a szállítási szerződések megváltoztatásához.

Tehát ÚJ ingatlanok, VISSZAADÁSOK történtek, adásvételek, értékesítések a közjegyzői irodában történtek, és a telekkönyvi hivatalba bejegyezték, CH nélkül. Így az építők e dokumentum nélkül adták el új építésű házaikat a vevőknek. Ezenkívül az eladók (viszonteladás során) eladták ingatlanaikat a vevőknek anélkül.

Egyes területeken még a beszállító cégek sem követelték ezt a dokumentumot szerződni. A vevők az esetek többségében telefonon, vagy a szerződések elnevezésének nevére változtatva tudták lekötni a vizet és a villanyt, a CH-t pedig soha nem kérték. Ez még ma is lehetséges meghatározott területeken.

A probléma megérkezett ÚJ ingatlanok, például új lakások, urbanizációk stb. és a spanyol válság kirobbanásához. Amint azt kifejtettük, 2008 júliusa előtt az építtetőknek nem kellett vevőiknek átadniuk a CH-t az értékesítés befejezéséhez. Tehát nagyon gyakori volt az ingatlanok eladása „építés alatt”. Például egy 500 házas urbanizációban az építtető például 100 házból álló tömbökben értékesíthet, miután azok elkészültek, anélkül, hogy meg kellene várnia az ÖSSZES urbanizációs infrastruktúra befejezését.

A CH az utolsó dokumentum, amelyet az épület építési munkáinak befejezése után szereztek be. Így, mivel 2008 előtt nem kellett bemutatni a CH-t a befejezéskor, az építtetők még azelőtt építették és értékesítették ingatlanjaikat, hogy azok „teljesen elkészültek volna”. Ezzel a forgatókönyvvel a vásárlók használatra készen vásárolták meg új ingatlanjaikat, de néha anélkül, hogy az urbanizáció más fázisait vagy blokkjait, vagy valamilyen urbanizációs infrastruktúrát „befejeznék”. A vevőket végül „építési ellátással” kötötték az ellátáshoz, abban a reményben, hogy az építtető, miután befejezte az urbanizáció hátralévő részét, vagy az urbanizációs munkálatok többi részét, „hálózati” ellátást biztosít számukra.

Ez volt a forgatókönyv a spanyol ingatlanpiaci „válság” előtt, a 2008-2011-es években.

2008 után

A válsággal azonban megismétlődött a piacon, hogy az építők hirtelen csődbe mentek, és cégeik nagy pénzügyi gondokba kerültek a bankok bezárása miatt. Ezenkívül a piac leállt, és a nagy urbanizációkat hirtelen eladták. Az építőket tehát egy drámai helyzet akadályozta meg, amelyben nem tudták befejezni a már megkezdett urbanizációt vagy építkezést, mert nem találtak elég hitelt a bankoktól. Ezen túlmenően eladásaikból a piac leállása miatt nem tudtak magánfinanszírozáshoz jutni, ingatlanjaikat nem tudták értékesíteni.

Ennek a forgatókönyvnek az eredményeként Azok a vevők, akik korábban befejezték értékesítésüket és az építtetőtől vásároltak egyet a meg nem fejezett urbanizációból, „épületellátási” közüzemi szerződéseken találták magukat., és látták, hogy az építtető egyszerűen eltűnt, befejezetlenül hagyva az urbanizációs komplexumot. Mivel az urbanizáció globális munkái nem fejeződtek be, a CH-t nem lehetett megszerezni, a vásárlóknak, családoknak pedig hosszú időre „épületi készlet” maradt.

Ez a probléma nem fordult elő a VISZONÉRTÉKESÍTÉSBEN, ahol a valóban vízre és villanyra bekötött RÉGI ingatlanok eladói és vevői nagyon kevés kivételtől eltekintve mindenfajta nélkül megszerezhették a szerződések összevonását az új tulajdonos nevére. problémákról. Így valóban elterjedt volt a piacon, hogy NEM jelentkeztek a CH-ra viszonteladáskor (városi és rusztikus), ha az ingatlanok már be voltak kötve vízre és villanyra, és amikor nem kellett a csatorna a közmű új tulajdonos nevére cserélni. .

2008 júliusában azonban új törvény lépett hatályba Spanyolország egész területén. Ennek a törvénynek az egyik célja az volt, hogy elkerülje az új ingatlanok vásárlóinak helyzetét városiasodásokban, komplexumokban, épületekben stb. Ez a törvény kimondta, hogy az építtetők az ÚJ ingatlanok értékesítését a CH nélkül nem tudják teljesíteni. És felszólította a közjegyzőket, földhivatalokat stb., hogy kérjék a CH-tól az új ingatlanok értékesítésének befejezését. De ez a törvény arra kényszerítette a közjegyzőket és a földhivatali tiszteket, hogy kérjék a CH-t a vásárlások befejezésére. CSAK ÚJ INGATLANOKHOZ.

Ez a törvény például nem mond semmit a VISSZAADÁSRA vonatkozóan. Következésképpen a viszonteladás értékesítéséhez nem volt szükség ennek a dokumentumnak a benyújtására.

Ez a törvény segített elkerülni a jövőbeni problémákat az ÚJ ingatlant vásárló vásárlókkal kapcsolatban, de mivel nem említettek semmit a VISSZAADÁS kapcsán, nagy zűrzavart okozva a piacon.

Ahogy fentebb kifejtettük, a vevők és az eladók a CH nélkül adták el és adták tovább ingatlanjaikat. A viszonteladók gond nélkül változtatták víz- és villanyszámlájukat, valamint a közjegyző soha ügyleteikben kérték a CH-t.

A zűrzavar akkor keletkezett, amikor a törvény elfogadása után, 2009-2010 között a vevők elkezdték kérni az eladókat, hogy nyújtsák be ezt a dokumentumot. Az eladókat felkérték, hogy adják meg a CH-t, de amikor konzultáltak a közjegyzői irodával, hogy megbizonyosodjanak arról, hogy ezt a dokumentumot kötelező benyújtani, megerősítették, hogy a törvény nem írja elő. Tehát a közjegyzők, telekkönyvi hivatalok, stb., csak ÚJ adásvételnél igényelték a CH-t, VISSZADALÁSHOZ nem.

Ebben az időszakban nagy zűrzavar kezdődött a VISSZAKERESÉS-ben ezt a dokumentumot kérő vásárlók és azok között az eladók között, akik nem akarták megadni, mert nem kényszerítették őket.

Milyen következményekkel jár, ha rusztikus területen lakhelyigazolás nélkül vásárol házat? 

Beszéljünk a 10.000 m2-nél kisebb alapterületű ingatlanok RUSTIC VISSZADALÁSÁRÓL.

A rusztikus területek városházai hosszú ideig nem tudták, hogyan reagáljanak, amikor az eladók vagy a vevők a CH-t kérik az eladások befejezésére.

Több városháza (TH) úgy döntött, hogy korlátozás nélkül adja a CH-t. A CH-t „adminisztratív” dokumentumnak tekintették a villany- és vízszerződések megszerzéséhez vagy megváltoztatásához. Mivel ezek a városházák ezt a dokumentumot nem tekintették „törvényes” dokumentumnak, előfordult, hogy egy ingatlannak tökéletes CH-ja lehetett, és illegálisan építhető bírsággal.

Más esetekben a TH úgy döntött, hogy CH-t ad minden ingatlannak (a minimális telknél több vagy kevesebb beépítve), mindig úgy, hogy az adott ingatlant építési bírság nem érinti. Ez volt a leglogikusabb álláspont.

Például, mások úgy döntöttek, hogy nem adják át a CH-t rusztikus földterületeknek, ha nem tartják be a minimális földterületet (főleg 10.000 2 m20). E városházák helyzete azt a méltánytalan és logikátlan helyzetet teremtette, hogy a meglehetősen régi, még 40-XNUMX éve épült ingatlanok megtagadták a CH-t, mert a minimumnál kisebb telkekre épültek.

A zűrzavar még nagyobb volt, mert az esetek többségében a vevők a CH eladóit kérték meg ingatlanaik megvásárlására, még akkor is, ha tudták, hogy azon a területen, ahol az ingatlan található, a CH-t nem kérték a vevők. beszállító cégeket, hogy módosítsák a nevükben kötött közüzemi szerződéseket.

Időközben Spanyolországot pénzügyileg támogatták az uniós intézmények. Az EU-tól Spanyolországgal szembeni pénzügyi segítségnyújtás egyik követelménye a környezetvédelem javítása és a környezeti hatások csökkentése volt. Ennek a követelménynek az az oka, hogy Spanyolország évtizedek óta nem követte ily módon az EU irányelveit. Az építőipari piacra lefordítva azt jelenti, hogy Spanyolországban építmények és épületek épültek az EU-jogszabályok ilyen módon történő figyelembevétele vagy betartása nélkül (főleg az energiafogyasztás csökkentése, a maradék víz csökkentése)

2012-2013 és 2014 során úgy tűnik, hogy ez a zűrzavar véget ér.. Most úgy tűnik, hogy a városházák és a regionális kormányzatok többsége (beleértve az olyan bonyolult területeket is, mint Catral, Elche, Denia, Javea stb.) megteremtette a bázist annak, ami a CH megszerzéséhez szükséges, ami többé-kevésbé a követve a számára RUSTIC LAND tulajdonságai:

• A telek méretétől függetlenül az ingatlannak építési bírságmentesnek kell lennie.
• Az ingatlant és építményeit be kell jelenteni és a megfelelő tanácsi adót megfizetni
• Széles körben kérik, hogy nyújtson be egy építész jelentést az építkezésről.
• Az ingatlannak meg kell felelnie a terület környezetvédelmi normáinak (energiafogyasztás, maradék víz).

Ezzel az esetleges zűrzavarok azzal kapcsolatban keletkeztek, hogy a 10.000 m2-nél kisebb, CH nélküli rusztikus földterületek megszűntek-e. Általános tehát a városháza többségének POZITÍV álláspontja a több ezer, rusztikus területen ÉPÍTETT RÉGI ingatlan (és jogilag konszolidált ingatlanok), a minimálisnál kisebb telken lévő jogi helyzetét illetően. Tehát ennyi zűrzavar és vita után a városháza széles körben ad CH-t, ha a fenti feltételek fennállnak.

Azt kell mondanunk, hogy csak kevés olyan városháza van (például Crevillente), amely nagyon indokolatlan helyzetben van, hogy megtagadja a CH nyílt megadását.

Kötelező az eladónak átadni a vevőnek az eladási folyamatról szóló lakcímigazolást? 

Spanyolország legtöbb területén, mint Baszkföld, Andalúzia, Madrid stb

Ezeken a területeken „jogi” szempontból azért új épületek a lakhatási bizonyítványt kötelező megszerezni, de nincs viszonteladási kötelezettség . Bár a közelmúltban, 2023-ban megjelent egy nemzeti jogszabály, amely arra kényszeríti az eladókat, hogy a lehető legtöbb információt adják meg a vásárlóknak, ezeken a területeken a regionális törvények nem veszik figyelembe a lakhatási igazolás fogalmát az adásvételi folyamat során.

Az olyan területeken, mint Bilbao, San Sebastian, Málaga, Marbella, Cadiz, stb., az élõhelyi vagy foglalkozási engedélyt abban a pillanatban kapják meg, amikor új házat építenek, és csak egyszer. Ez azt jelenti, hogy ezek a régiók nem veszik figyelembe az ezen a tanúsítványon szereplő felújítást az ingatlan jövőbeni értékesítése, továbbértékesítése vagy tranzakciója során.

A Katalóniában, Valenciában, Murciában vagy Mallorcában kötelező a lakóhelyi igazolás bemutatása ingatlan eladásakor? 

Ezekben a régiókban a regionális törvények a lakóhely- vagy foglalkozási engedélyt a spanyolországi építési és vásárlási folyamat egyik lényeges részének tekintik.

Csakúgy, mint a többi régióban, amikor az építés a új épület vagy ház elkészült, akkor, ta háznak szüksége van a lakhatási bizonyítványra, hogy eladják. Az új házakra vonatkozó tanúsítvány neve „Licencia de Primera Ocupación” vagy „Első foglalkozási engedély".

Aztán a jövőre nézve értékesítés vagy viszonteladás hogy az esetleges vásárlók a későbbiekben olyan területeken is elkészíthetik Barcelona, ​​Valencia, Alicante, Denia, Javea, Calpe, Orihuela, Torrevieja és Murcia, 2023 januárjától, az adásvételi eljárásról a lakhatási okirat bemutatása kötelező. Ennek oka egy új törvény elfogadása, amely ezt a folyamatot szabályozza. A törvény feltételeit az alábbiakra kattintva olvashatja el részletesebben:

A LAKÁSTÖRVÉNY VÁLTOZÁSAI, AMELY A VÁSÁRLÁSI FOLYAMAT BEFOLYÁSOLÓ LAKÓINGATLANOK SPANYOLORSZÁGBAN – ÚJ FORGATÓKÖNYV A SPANYOLORSZÁGI INGATLANVÁSÁRLÁSHOZ