A LAKÁSTÖRVÉNY VÁLTOZÁSAI, AMELY A VÁSÁRLÁSI FOLYAMAT BEFOLYÁSOLÓ LAKÓINGATLANOK SPANYOLORSZÁGBAN – ÚJ FORGATÓKÖNYV A SPANYOLORSZÁGI INGATLANVÁSÁRLÁSHOZ

 törvény 12/2023, május 24., para el derecho de la Vivienda . Kattintson ide a törvény megtekintéséhez 

Ez a törvény többek között alapvető előrelépést jelent a lakásvásárlók és bérlők építtetőkkel és ingatlantulajdonosokkal szembeni védelmében.

A törvény az ingatlan adásvételi folyamatok során kötelező követelménynek nyilvánítja az átláthatóság biztosítását minden, az ingatlant érintő információszolgáltatás folyamatában.

Ily módon a törvény a 30. §-ában rögzíti, hogy az ingatlant megszerző, vevő vagy bérlő alapelve, hogy tájékoztatást kapjanak az ingatlan jellemzőiről, azok szolgáltatásairól és létesítményeiről, valamint az ingatlan jogi és gazdasági feltételeiről. megszerzésük, bérbeadásuk, engedményezésük vagy felhasználásuk, és ez:

• teljes
• Objektív
• igazmondó
• Világos, érthető és hozzáférhető

Kinek kell eleget tennie a vevővel és/vagy bérlővel szembeni tájékoztatási kötelezettségének?

Ez a „tájékoztatási kötelezettség” minden olyan ügynökre vonatkozik, aki a lakásépítési és -rehabilitációs ágazatban, valamint az ingatlanszolgáltatások nyújtásában jogosult ingatlanok saját vagy mások nevében történő átruházására, bérbeadására és átruházására, mint például:

• Támogatók és építők
• Tulajdonosok, eladók és a dologi jogok egyéb birtokosai
• Ingatlanügynökök
• Ingatlangazdák

Valamennyi ügynöknek és szakembernek eleget kell tennie és garantálnia kell, hogy tevékenysége gyakorlása során eleget tesz azon kötelezettségének, hogy teljes, tárgyilagos, valós, világos, érthető és hozzáférhető tájékoztatást nyújtson a vásárlók és/vagy bérlők részére, a jelen pontban foglaltak szerint. törvény. háztartás.

Az ügynököknek a tájékoztatási kötelezettségen túl a fogyasztói, illetve a felhasználók és az üzletemberek közötti kapcsolatokban be kell tartaniuk a fogyasztóvédelmi és felhasználóvédelmi jogszabályokat, az általuk végzett reklámozásra az azt szabályozó általános jogszabályok vonatkoznak.

Tilos minden olyan reklámtevékenység, amely nem elegendő, hiányos vagy félrevezető információt tartalmaz.

Milyen típusú információkat kell megadniuk a tulajdonosoknak, fejlesztőknek, ingatlanügynököknek és ingatlankezelőknek a vevők és/vagy bérlők számára?

 Meg kell, hogy legyen „teljes” információ. Más szóval, a lakásigénylőknek, -használóknak vagy a nagyközönségnek címzett bármilyen kommunikációs forma az átruházás, a bérbeadás és az ingatlan átruházás bármely más formájának közvetlen vagy közvetett elősegítése érdekében.

Az az információ, hogy "minimumként” a vevőnek vagy leendő bérlőnek át kell adni, az Art. 31., a következőket:

- Az eladó vagy lízingbeadó azonosítása és adott esetben a szakmai vagy üzleti tevékenység keretében a műveletben közvetítő természetes vagy jogi személy. Azaz azonosítani kell a tulajdonost, és adott esetben a ingatlanügynök részt vesz a műveletben.

- Az ügylet ára és gazdasági feltételei: A teljes ár és a benne foglalt fogalmak (bútorok, berendezési tárgyak stb.), valamint az adott esetben megállapítható finanszírozási vagy fizetési feltételek.

– A lakás és az épület lényeges jellemzői, beleértve:

1. -  Lakóhelyi bizonyítvány, vagy lakhatósági bizonyítvány, vagy foglalkozási engedély.

2. - A lakás hasznos és épített területének akkreditációja, amely vízszintes felosztás esetén megkülönbözteti a magánterületet a közös területtől, és anélkül, hogy erre a célra kiszámolható lenne a jogszabályban előírtnál alacsonyabb magasságú lakásfelület.

Vagyis a tulajdonos vagy megbízott nem hirdetheti meg, nem ajánlhatja fel „hasznos felületként”, „épített felületként” a ház azon részeit, amelyek nem érik el a ház lakható területére vonatkozó előírásokban előírt minimális magasságot.

3. -  Az épület kora és adott esetben a fő reformokról vagy intézkedésekről. Azaz közölni kell az ingatlanon végrehajtott reformok történetét.

4. -  Az ingatlan rendelkezésére álló szolgáltatások és létesítmények, egyéni és közös, például víz, villany, csatornázás, csatorna, szeptikus tartályStb

5. - Energiahatékonysági bizonyítvány a ház.

6. - A lakhatás és az épület akadálymentesítésének feltételei. Azaz, ha a ház rendelkezik felszereltséggel és hozzáféréssel korlátozott vagy mozgáskorlátozottak számára.

7. - A lakottság állapota vagy a lakás rendelkezésre állása. Vagyis ha a ház lakott vagy szabad.

- Az ingatlan jogi információi: az ingatlan anyakönyvi azonosítója, az esetleges díjak, terhelések és feltételek, valamint a tulajdoni lapban megállapított közös helyiségekben való részesedés megjelölésével.

– Abban az esetben, ha a a ház védett vagy védett területen van, kifejezett jelzése az ilyen körülménynek és a rá vonatkozó védelmi jogi szabályozásnak való alávetésnek.

– Olyan épületek esetében, amelyek hivatalosan rendelkeznek építészeti védelem mert egy deklarált környezet részét képezik, vagy különleges építészeti vagy történelmi értékük miatt tájékoztatást kapnak a a védelem mértékét, valamint a reform vagy rehabilitációs beavatkozások feltételeit és korlátait.

- Minden egyéb információ, amely a vásárlás iránt érdeklődő számára releváns lehet vagy az ingatlan bérbeadása, ideértve a területi, urbanisztikai, fizikai-műszaki, vagyonvédelmi, vagy ehhez kapcsolódó közigazgatási jellegű.

Fontos!

Ezen információk megadásának elmulasztása a tulajdonos és/vagy ügynök általi tájékoztatási kötelezettség megszegésének minősül.

Általánosságban elmondható, hogy hiányosnak, elégtelennek vagy hiányosnak kell tekinteni azokat az információkat, amelyek lényeges adatokat mellőznek, vagy olyan módon tartalmazzák azokat, amelyek alkalmasak a címzettek megtévesztésére, vagy nem megengedhető gazdasági vagy jogi következményekre. szokásos használati feltételek.

Információ az azbesztről az ingatlanban vagy épületben

Az előző pontban meghatározottakkal megegyező feltételekkel az ingatlan vásárlásában vagy lízingelésében érdekelt személy megteheti tájékoztatást kérni az azbeszt kimutatásáról vagy egyéb, az egészségre veszélyes vagy káros anyagokat.

Információk a "stressz zónáról"

Az önkormányzatok megjelölik, hogy mely területek minősülnek „zóna tensionadasnak”, ahol nagy az ingatlanigény és alacsony a kínálat.

Amikor a szokásos lakóhelyként bérbe adandó ingatlan olyan területen található, ahol a stresszes lakossági piac, a tulajdonos és adott esetben az a személy, aki az üzemeltetés közvetítésében beavatkozik jeleznie kell ezt a körülményt és tájékoztatnia kell , a bérleti szerződés formálását megelőzően és minden esetben a szerződési dokumentumban az utolsó öt évben ugyanazon ingatlanban hatályban lévő szokásos lakóhelyi bérlet utolsó bérleti díjának összegét, valamint annak értékét. amely a vonatkozó lakásbérleti ár referenciaindex alapján ennek megfelelhet.

Mikor kell ezeket az információkat megadni?

A törvény előírja, hogy az ilyen tájékoztatási kötelezettséget teljesíteni kell A tranzakció formalizálása és bármilyen pénzösszeg számlára történő szállítása ELŐTT.

Ez a jogi kötelezettség lényeges változást hoz a spanyolországi ingatlanvásárlás, -eladás és -bérlés hagyományos folyamatában. A spanyol ingatlanpiacon ez idáig bevett gyakorlat volt, hogy a vevőnek vagy bérlőknek a vételi vagy bérleti tranzakcióra vonatkozó jelzés kézbesítése vagy fizetés UTÁN adják meg a tájékoztatást.

Azonban, a törvény tartalmazza a tulajdonosok azon kötelezettségét, hogy ezt az információt megadják a vevőknek vagy bérlőknek, amikor úgy döntenek, hogy ingatlanukat eladásra vagy bérbeadásra bocsátják.

Ily módon, a törvény igyekszik kijavítani azokat az eseteket, amikor a vevők vagy leendő bérlők „vakon” szállítottak pénzt, anélkül, hogy az ingatlanokkal kapcsolatos lényeges információkat kaptak volna.. Ez bonyolult helyzetekhez vezetett, amikor a vevők vagy bérlők jogi hibákat fedeztek fel az ingatlanban, miután bizonyos összegeket már leszállítottak, és az ügynökök és/vagy eladók kezében voltak.

Ezért az ingatlan adásvételi és bérbeadási tevékenységben lényeges eljárásmódosítás szükséges. A tulajdonosoknak vagy eladóknak abban a pillanatban, amikor az ingatlan eladása vagy bérbeadása mellett döntenek, meg kell tenniük a szükséges lépéseket ennek a dokumentációnak a megszerzéséhez, akár maguktól, akár ingatlanügynökök és/vagy ügyvédek segítségével. hogy képviselje őket a folyamatban.

A lakhatósági vagy foglalkozási engedély (CH)

A törvény a tulajdonos kötelességeként írja elő a lakhatósági igazolvány vagy a használatbavételi engedély kiállítását. MIELŐTT a vevő vagy bérlő bármilyen szállítást végez az ár figyelembevételével.

Emiatt beigazolódik az a tendencia, amely az elmúlt években az adásvételi eljárás során begyakorolt, hogy a tulajdonosnak a vevőnek és/vagy bérlőnek át kell adnia a lakhatósági igazolványt vagy a használatbavételi engedélyt.

Felmerül tehát a kérdés, hogy azok a házak, amelyek nem rendelkeznek lakhatósági bizonyítvánnyal.

Ezekben az esetekben a következő feltételezések merülhetnek fel:

• Hogy a ház olyan állapotban van, hogy megkapja a CH-t. Ezekben az esetekben a tulajdonosnak meg kell tennie a megfelelő lépéseket a dokumentum megszerzéséhez, igénybe véve az ehhez szükséges technikusok és ügyvédek szolgáltatásait.
• Hogy a ház nincs olyan állapotban, hogy megkapja a CH-t. Sok olyan ház van a piacon, amelynél nehézségekbe ütközik a CH vagy az Occupation License megszerzése, a legtöbb esetben azért, mert ezek a házak nem felelnek meg a városi előírásoknak. Ezekben az esetekben a tulajdonosnak fel kell vennie a kapcsolatot építészekkel és/vagy ügyvédekkel, hogy útmutatást és tanácsot adjon nekik a dokumentum beszerzésének módjainak tanulmányozásában.

A lakhatósági bizonyítvány hiánya esetén figyelembe kell venni azt, amit a törvény „háznak” mond.

A törvény meghatározza „egy Lakóház” mint:

"Olyan magánjellegű épület vagy épületrész, amelyet emberek tartózkodására és lakására szánnak, és amely megfelel a törvényben előírt minimális lakhatósági feltételeknek, hozzáférést biztosít az épület közös helyiségeihez és szolgáltatásaihoz, mindezt a hatályos jogszabályoknak, valamint a város- és területrendezésnek megfelelően. "

Más szóval megállapítja, hogy ahhoz, hogy egy építmény „lakássá váljon”, az szükséges

• Hogy ez egy magánterület „épülete”.. Vagyis nem tekinthetők beépített vagy hasznos területnek a nem kizárólag a házhoz tartozó ház- vagy lakásrészek, mint például a közös helyiségek vagy a tulajdonosi közösséghez tartozó részek.
• Az építkezés célja a „lakás” és a „lakás”. Sokszor nem találunk olyan épületeket, vagy azok részeit, amelyek a „raktárak”, „mezőgazdasági raktárak”, garázsok, lakhatatlan pincék, Ezért a törvény azt mondja, hogy ezek a részek vagy építmények nem számíthatók a lakás beépített területeként.
• Hogy megfelelnek a lakhatóság törvényileg megkövetelt minimális feltételeinek. Ezért szükséges, hogy az eladó vagy a tulajdonos igazolja, hogy az ingatlan megfelel a törvényi követelményeknek és a lakhatóság feltételeinek. Ennek bizonyítására a legjobb módja egy megújított és érvényes lakhatósági bizonyítvány vagy foglalkozási engedély megadása.
• A hatályos jogszabályoknak, valamint a város- és területrendezésnek megfelelően. Néhány szóban, hogy a ház megfeleljen mind a helyi, mind a területi városrendezési és építési előírásoknak.

Az eladó vagy tulajdonos kötelessége a megújított és érvényben lévő lakhatósági igazolvány vagy foglalkozási engedély megadására.

Ez a követelmény tisztázza az ingatlanpiacon évek óta fennálló zűrzavart, amely utalt a tulajdonos bizonyítási kötelezettségére, hogy lakható ingatlant értékesít. Az ágazat ügynökei és szakemberei évek óta konfrontációnak voltak tanúi eladó ingatlantulajdonosok, akik szó szerint megtagadták ingatlanuk tájékoztató dokumentumainak átadását, hogy azok jogszerűségét garantálják a vásárlóknak. Közülük, és szinte azt mondanánk, a legfontosabb, a lakhatósági igazolvány vagy a foglalkozási engedély.

A tulajdonosok által fenntartott ellenzék alapja olyan érvek például:

• „A lakhatósági bizonyítványt a vevőnek kell megszereznie, nem nekem”
• „Elmentem a városházára, és azt mondták, hogy ne újítsam meg a lakhatósági bizonyítványt, mert a vevőnek kell megújítania.”
• A jegyző azt mondta, hogy egy ingatlan eladásához nem szükséges a megújított lakhatósági igazolás

… és az érvek hosszú listája, amelyekkel elkerülték az ilyen típusú dokumentumok beszerzésének költségeit és erőfeszítéseit, amelyek elengedhetetlenek egy ingatlan jogszerűségének a vevő számára történő megerősítéséhez.

Ez a helyzet adott okot konfliktusok a tulajdonosok, vásárlók között, és mindazok a szakemberek, akik részt vesznek vételi, eladási és bérleti tranzakciókban Spanyolországban.

Most ezzel az új törvénnyel törvényi kötelezettség is megerősíti, hogy így van az eladó or tulajdonos akiknek az első pillanattól kezdve be kell nyújtaniuk ezt a dokumentumot, amikor úgy döntenek, hogy bérbe adják vagy eladják ingatlanukat.

Ez megakadályozza, hogy a vevő megszerezze a CH-t a megszerzést követően?

NEM

Az eladónak meg kell újítania a CH-t, hogy megerősítse, hogy az ingatlan megfelel a törvényeknek, de a helyi normáktól függően a vevőt fel lehet kérni annak felújítására és a nevén való megváltoztatására megszerzése után a víz, villany és egyéb cseréjének befejezése (turisztikai bérleti engedélyként).

Tájékoztatás a védett lakásokról és városi információkról.

A használatbavételi engedélyhez vagy használatbavételi igazoláshoz hasonlóan a spanyol ingatlanpiacon is bevett gyakorlat, hogy a tulajdonos teljes összeggel adja eladásra vagy bérbe az ingatlanát. a dokumentáció hiánya, sőt az ingatlan jogi helyzetének, tervezésének ismerete, az említett dokumentáció felkutatását és felderítését a vevő vagy bérlő kezében hagyva.

Ez az álláspont e törvény hatályba lépéséig okot feltételezett a bizonytalanság és a jogbizonytalanság miatt ingatlan vásárlási és eladási műveletek Spanyolországban.

Ezzel az új törvénnyel az eladó köteles először, végezzen elemzést és jogi tanulmányt a házról mielőtt forgalomba kerülne. Az említett jogi tanulmány minden olyan információt tartalmaz, amely érinti, és amely a következőkön alapul:

• Védett a ház, vagy van védelmi rendszere?
• Befolyásolja-e bármilyen típusú közfeltétel vagy korlátozás (partok, erdőgazdálkodás, köztulajdon, kisajátítás stb.)?
• Milyen típusú telken található az ingatlan, városi, rusztikus, fejleszthető?
• Megreformálták a házat?
• Melyek a ház pontos határai és mérete?
• Van-e valamilyen városi korlát vagy feltétel (várossértés, félig konszolidált urbanizáció, tervezésen kívüli lakhatás?

Az a tény, hogy a tulajdonos megszerzi vagy kénytelen megszerezni ezeket az információkat, nagyobb biztonságot nyújt a spanyolországi ingatlanügyletek során, és lehetővé teszi a spanyol piacon zajló viták elkerülését azzal kapcsolatban, hogy kinek kell megadnia ezt az információt, és mindenekelőtt, hogy „volt-e”, vagy kötelező volt-e megadni, és kinek kell ezt a törvény.

Külön utalás az ingatlanadminisztrátorok által szolgáltatandó információkra

Létrehozza a hatodik kiegészítő rendelkezést:

3. Az ingatlankezelőknek szakmai tevékenységük fejlesztése során hatékonyan, szorgalommal, szakmai felelősséggel és függetlenséggel kell eljárniuk a hatályos jogszabályok és az ágazatban kialakított etikai kódexek betartása mellett, különös tekintettel a védelemre. az autonóm közösségek által és e törvényben megállapított fogyasztói jogok.

A törvénynek ez az előírása felismeri a az ingatlankezelők kötelessége a fogyasztók e törvény szerinti jogainak védelme. Arról van szó, hogy „fogyasztóként” értve az általuk kezelt ingatlanok vásárlóit és leendő bérlőit, meg kell védeniük jogaikat.

A törvények és közösségi megállapodások által a közösségben foglalt ingatlaninformációk elengedhetetlenek ahhoz, hogy a vevő időben megkapja ezeket az információkat.

Ez a pont nagyon fontos a spanyol ingatlanügyi gyakorlatban, hiszen évtizedek óta találkozunk olyan helyzetekkel, amelyekben az ingatlankezelők akadályozta az ingatlanvásárlók információáramlását, azt állítva, hogy nem voltak jogosultak megosztani ezt az információt. Ez a viselkedés generált a magas szintű bizonytalanság ingatlanügyletek során, hiszen a vevő kénytelen volt olyan házba fektetni, amiről nem tudta, lehet-e rejtett problémák a tulajdonosok és ügyintézőik kezében.

Amivel ismét ez a törvény jön tisztázni a az ingatlankezelők ellátási kötelezettsége ez a fontos információ a vevő és a leendő bérlő számára.

IBI felár – Ingatlanadó a lakatlan ingatlanok után

Lakás célú ingatlanok esetében, amelyek tartósan lakatlan , az önkormányzatok akár 50 százalékos IBI felárat is előírhatnak az adó nettó összegéből.

Ebből a célból egy lakatlan ingatlan. tartósan lakatlan , folyamatosan és indokolt ok nélkül, két évnél hosszabb időtartamra , az adórendeletben meghatározott követelményeknek, bizonyítási eszközöknek és eljárásnak megfelelően, és négy vagy több lakáscélú ingatlan tulajdonosai.

A felár lehet akár 100 százalékig az adó nettó összegéből, amikor az üresedés időszaka van több mint három év , és az üresedés időtartama alapján módosítható.

Ezen túlmenően az önkormányzatok a megfelelő pótdíj százalékot az előbbieknek megfelelően legfeljebb ig emelhetik további 50 százalékpont tulajdonosai tulajdonában lévő ingatlanok esetében két vagy több lakatlan lakás céljára szolgáló ingatlan ugyanazon önkormányzati területen.

 Az IBI-pótdíj érinti a nem rezidens külföldiek tulajdonában lévő második lakóhelyet?

 A válasz nem. A törvény kimondja, hogy a második lakóingatlanok esetében az üresedés időtartama NÉGY ÉV.

Mindenesetre a következő okok indokoltnak fogják tekinteni (azaz nem ad okot az ingatlan lakatlannak tekintésére, és elkerüli a pótdíjat):

• A tulajdonos ideiglenes áthelyezése munka- vagy képzési okokból
• Eltartottság vagy egészségügyi okok vagy szociális vészhelyzet miatti lakcímváltozás
• részére szánt ingatlanok második lakóhelyi lakáshasználat val,-vel legfeljebb négy év folyamatos üresedés
• Azok az ingatlanok, amelyeken munkavégzésre vagy rehabilitációs intézkedésekre van szükség, vagy egyéb olyan körülményekre, amelyek lehetetlenné teszik azok hatékony elfoglalását
• használata és elidegenítése vagy olyan ingatlanról van szó, amelynek tulajdonosai piaci feltételek mellett eladásra kínálnak, ebben az esetben legfeljebb egy évre, vagy bérbeadásra, ebben az esetben legfeljebb hat hónapig.
• A közigazgatás tulajdonában lévő ingatlanok esetében az is indokolt oknak minősül, ha az ingatlan értékesítési eljárás tárgyát képezi, vagy bérleti szerződéssel üzembe helyezi.

Az ezen adót terhelő pótdíj, december 31-én halmozódik fel és lesz az önkormányzatok évente rendezik, miután az ingatlan üresedését ezen a napon igazolták, az azt kinyilvánító közigazgatási aktussal együtt.

A tartósan lakatlan ingatlanná nyilvánításhoz szükséges lesz a az adóalany előzetes meghallgatása rendeletben szabályozandó üresedési jelzések Városi Tanács általi akkreditációja, amelyen belül megjelenhetnek az önkormányzati nyilvántartás adataival, valamint az ellátási szolgáltatások igénybevételével kapcsolatosak.

Ennek az előírásnak a célja az üres házakat helyezzenek piacra, ezzel elkerülve a spekulációt, amely elősegíti a termékkínálatot az ingatlanpiacon.

 Új forgatókönyv az ingatlanirodák számára

A tulajdonosok és ingatlanközvetítők előzetes tájékoztatási kötelezettsége a vevőt mint fogyasztót védi. Azonban azt valóban kockázatot jelent az ingatlanügynökök számára mivel kötelesek lesznek megadni a tulajdonos adatait a vevővel vagy bérlővel való tranzakció lezárása előtt.

Az ilyen típusú előzetes információk olyan helyzetekhez vezethetnek, amelyekben a vevő felveszi a kapcsolatot az eladóval közvetlenül, növelve annak kockázatát, hogy az ingatlanügylet közvetlenül közöttük, rosszindulatúan jön létre elkerülve az ügynökség szolgáltatásainak fizetését.

Ez már bevett tény, és sajnos az ingatlanpiacon, ahol a felek sokszor azzal a céllal, hogy ügyleteiket megtakarítsák, figyelmen kívül hagyják az ingatlanirodák jó munkáját, vagyis a vevők és eladók kapcsolatfelvételét. piac.

Az ingatlanpiac szempontjából kiemelten fontos ingatlanközvetítői tevékenységet érintheti ez az előzetes tájékoztatási kötelezettség az ingatlanról és a tulajdonosról, az esetlegesen vevők számára. nagy a kísértés, hogy közvetlenül a tulajdonosokkal lépjen kapcsolatba, hogy elkerülje az ingatlanügynökségtől származó jutalékok vagy díjak kifizetését.

Amivel az ingatlanügynökségek számára fontos és ajánlott lesz felülvizsgálják megbízási szerződéseiket mind a tulajdonosok, mind a vevők vagy leendő bérlők számára, annak érdekében, hogy jogilag védik szakmai díjaik kifizetését, beleértve, ha szükséges, magas megsértése esetén szankciókat. azon felek számára, akik közvetlenül kötik szerződéseiket, anélkül, hogy az ingatlanügynökségek jó szolgáltatását igénybe vennék.

Ezen túlmenően azt is megköveteli az ingatlanirodáktól, hogy beszerezzék a szükséges felhatalmazásokat a tulajdonosoktól a személyes adatok megosztásához a személyes adatokkal összhangban. adatvédelmi törvény.

Éppen ezért előrelépésre lesz szükség a az ingatlanügynök professzionalizálása szektor, akiknek minden bizonnyal nagyobb szakosodással kell rendelkezniük a szektorban, bővítve tudásukat a vevővel és eladóval való kapcsolatfelvétel szigorúan kereskedelmi feladatán túl.

Ez az új szabályozás kétségtelenül az ingatlanközvetítők professzionalizmusát fogja erősíteni.

TLACORP 2023