[Vc_row] [vc_column] [vc_column_text]Ha úgy dönt, hogy ingatlant vásárol vagy elad Spanyolországban, kérjük, vegye figyelembe az alábbi információkat:

1.- ELLENŐRIZZE AZ INGATLAN LEÍRÁSÁT AZ INGATLANDOKUMENTUMOKAT

HOGYAN VAN AZ INGATLAN NYILVÁNTARTÁSA ÉS LEÍRÁSA A TULAJDONKÖNYVEKEN: Ellenőrizze az ingatlanokiratban, hogy az ingatlan leírása és nyilvántartása megfelelő-e. A tulajdoni lapoknak részletezniük kell a tökéletes leírás az ingatlanon meglévő méretekről, szegélyekről és a többi építési elemről.

Elég gyakori az a jelenség, hogy az évek óta különböző tulajdonosok tulajdonában lévő ingatlanokat méretükben és/vagy függőségeikben módosították/bővítették (új helyiségek, tornác vagy terasz lezárása, garázs, medencék stb.).

Ha a meglévő építmények jelenlegi felülete nem esik egybe az okiratokban leírtakkal, akkor ismernünk kell az eltérés okát! . Sok esetben léteznek olyan eljárások, amelyekkel kijavíthatják ezeket az eltéréseket, és módok ezek rendezésére. Más esetekben azonban ezek az eltérések az ingatlant érintő jogi problémát jeleznek, amelyet tudnia kell ahhoz, hogy a vásárlási/eladási folyamat legkorábbi lépéseitől megerősítse.

---

   Egy példa: 120 m2-es ház 50 m2-es medencével és garázzsal „vendégházzá” alakítva. Az okiratokban a ház csak 120 m2-ként szerepel, de nem a medenceés a garázs egy „garázs” nem „vendégház”.

   Következmény: Frissíteni kell az okiratokat, és tájékoztatni kell a vevőt, hogy a „vendégház” jogilag „garázsnak” minősül.

  JEGYZET: Nem foglalkozunk a ház „belső leírásával” (szobák száma, WC, stb.), hanem az „építési mérettel” (spanyolul „superficie construída”). Nem szükséges okiratok bemutatni az egyes belső függőségek pontos leírását vagy megoszlását a házon belül. Ha belső falcserével módosította az ingatlan belső terét, akkor az okiratok aktualizálása nem szükséges, elegendő az új belső elosztást az adásvétel befejezésekor „bejelenteni”.

azaz: A Deeds azt mutatja, hogy „4” hálószoba van, és ezeket „2”-re alakítottad át. Ebben az esetben nem szükséges frissíteni az okiratokat. Tulajdonosként szabadon módosíthatja/reformálhatja az ingatlanon belüli belső függőségeket (mindig a megfelelő Reform Licenc beszerzésével).

---

INGATLAN A KATASZTRÓBAN (más néven „SUMA” vagy „IBI”, vagy „TANÁCSADÓ”): Az okiratokhoz hasonlóan az ingatlant a pontos és aktuális mérettel és felülettel a „Catastro”-ba kell bejegyezni.

Minden évben a katasztrófaszámlák – „Tanácsi adó” (IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles) a katasztrófa-rekordok segítségével mutatják meg az ingatlan méretét. A jelen törvényjavaslatban figyelembe vett építmények nagysága nagyon fontos, mivel ez alapján történik az éves „IBI” vagy „Tanácsi adó” kiszámítása. Ezért feltétlenül ellenőrizni kell, hogy a Catastro nyilvántartások az ingatlanon meglévő építmény megfelelő és frissített méretét mutatják-e, beleértve az elvégzett módosításokat vagy bővítéseket is.

Ezért kérjük, vegye figyelembe, hogy a „Catastro iroda” az építmények méretéhez viszonyítva számítja ki az önkormányzati adót, figyelembe véve az összes építőelemet, mint a ház, medence, garázs stb.

Tehát abban az esetben, ha az ingatlant bővítéssel, stb. módosították, ezt az ingatlan tranzakciós folyamat lényeges részeként kell figyelembe venni és ellenőrizni.

---

   An példa: Az ingatlan megvásárlásakor a meglévő építmények összesen 120 m2-t tettek ki, egy háznak. Ez az okiratokban és a katasztrófatörvényben (IBI) is megmutatkozott. Emiatt a katasztrófa váltó (IBI) 300 EUR volt.

Néhány évvel később a tulajdonos épített egy 50 m2-es medencét és egy 40 m2-es garázst. Abban az esetben, ha a tulajdonos nem jelentette be ezeket az új építési elemeket a Catastro-nak, a Catastro számlák -IBI alulfizetett. Ennek oka, ahogy ebben a részben kifejtésre került, a katasztrófaszámlák az építmények méretének figyelembevételével kerülnek kiszámításra (a „nagyobb építési méret” = „magasabb adó”). Tehát valószínűleg, ha a tulajdonos bejelentette volna ezeket az elemeket, az IBI számla magasabb lenne, mint 300 EUR. Tehát, ha a vevő nem veszi figyelembe ezt a pontot, és a vásárlási folyamat során nem válogat, a Catastro-ellenőrzések esetén felelős lehet a Catastro felé ezekért a be nem jelentett építkezésekért.

---

2.- EGYÉB DOKUMENTUMOK, AZ INGATLAN JOGI IGÉNYESÍTÉSÉRE:

Általában egy ingatlan jogi helyzetének megerősítéséhez a következő dokumentumokat kell beszerezni:

• Az ingatlan tulajdoni lapjai: Az ingatlan megvásárlásának módja, a jogi határok és a jogi terhek/tartozások megerősítése, amelyek hatással lehetnek az ingatlanra
• Catastro (IBI-Council Tax Bill)
• Közüzemi számlák: víz, villany, gáz
• Energiateljesítmény-tanúsítvány: Az épület energiafogyasztási szintjének megerősítésére
• Tulajdonosok közösségének tanúsítványa: Annak igazolására, hogy a jelenlegi tulajdonosok naprakészek a közösségi díjakkal kapcsolatban
• stb,

A fenti dokumentumok tanulmányozását Spanyolországban ügynökök és ügyvédek szabványosítják.

De ahogy az építőiparban és az ingatlanügyekben is kifejtjük, cégünk különös hangsúlyt fektet az egyéb dokumentumok tanulmányozására és mérlegelésére, amelyeket nem mindig vesznek figyelembe más, az építőiparban nem annyira szakosodott szakemberek, mint a TLA.

• Lakóhelyi bizonyítvány/foglalkozási engedély/foglalkozási engedély (CH/LO): Ezt a dokumentumot az építési munkálatok befejezésekor szerezzük be a Városházától, annak igazolására, hogy az ingatlan megfelel a törvényes lakhatási feltételeknek. Ez az okmány az ingatlan víz- és villanyszereléséhez, valamint a víz- és villanyszerződések módosításainak az Ön nevére történő megkötéséhez is szükséges.

A tanúsítvány megszerzése „kötelező” ingatlanok eladása/vásárlása során Spanyolországban?:

Az ingatlan típusától függ: „Új” ingatlanoknál az építtető köteles ezt a dokumentumot a vevőnek átadni az eladási folyamat befejeztével.

De kérjük, vegye figyelembe, hogy a „Viszonteladás”-ban nincs olyan törvény, amely arra kötelezné az eladót, hogy az adásvétel befejeztével átadja ezt a dokumentumot. A spanyol törvények szerint ezt a dokumentumot a „vevőnek” kell beszereznie a kitöltést követően, hogy folytathassa a víz- és villanynevek megváltoztatását.

Ezen a ponton el kell mondanunk, hogy az adminisztráció megtagadhatja a CH átadását a vevőnek a befejezés után, ha az ingatlanon az előző tulajdonostól engedély nélküli munkálatokat stb. Tehát, ha az ingatlan nincs kifogástalan jogi állapotban, fennáll annak a veszélye, hogy a befejezést követően nem kapják meg a dokumentum jóváhagyását. Ez pedig igen bonyolult helyzetbe sodorhatja a vevőt, hiszen akkor gondjai adódhatnak a közüzemi szerződések nevére kerülésével.

Itt nagyon fontos szempont, hogy a CH megléte vagy érvényessége nem szerepel az okiratokban!. Ügyvédjének tehát alaposan meg kell vizsgálnia ezt az ügyet szakértelme és tapasztalata alapján, hogy megerősítsen egy olyan fontos dokumentumot, mint ez.  

Következésképpen ez a tanúsítvány az ALAPVETŐ az ingatlan eladásáig, és annak visszaigazolását már az adásvételi folyamat kezdetétől meg kell vizsgálni.

• Non Infraction Certificate (CNUI): Ez a városháza által kiállított igazolás, amely megerősíti, hogy az ingatlant nem szabják ki építési bírságra, sem egyéb szabálysértésekre, sem bontási utasításokra. Ez a tanúsítvány megerősíti, hogy az ingatlanra bármilyen építési bírság vonatkozik-e, pl. bontási parancs stb. Ha az ingatlant megfelelő építési engedély nélkül építették vagy bővítették, a spanyol közigazgatásnak jogában áll fellépni az épülettel szemben. Az adminisztráció ezen jogai azonban időben korlátozottak. Ezek a jogok az ingatlanon végzett munkálatok befejezését követő 15 év elteltével, illetve az ott végrehajtott esetleges bővítések bármelyikével lejárnak. Ennek a dokumentumnak a beszerzése kifejezetten ajánlott „villák”, „ikerházak” vagy ingatlanok vásárlásakor. rusztikus vidéken.

 

• Cedula Urbanistica: Ez a városházától kapott dokumentum, amely az ingatlan különböző szempontjait erősíti meg, mint például:
  • A telek és a terület „urbanisztikus” mérlegelése. Például, ha a telek „rusztikusnak” vagy „urbanizálhatónak” vagy „védettnek” minősül, vagy köztulajdonban van, stb.
  • Ha a terület urbanizációja befejeződött, vagy van más terület vagy urbanizációs infrastruktúra befejezése
  • A telek pontos „építési joga” (a telken maximálisan megengedett beépítés/beépítés) stb.

 

[/ Vc_column_text] [/ vc_column] [/ vc_row]