HÁZÉPÍTÉS RUSZTIKUS TERÜLETEN ANDALÚZIÁBAN – frissítve 2023

Építhet-e lakóházakat rusztikus területeken Andalúziában?

A válasz igen.

Az andalúz jogszabályok lehetővé teszik lakóházak építését rusztikus területeken, és ezt a „rendkívüli akciók rusztikus területeken” ábrán keresztül teszik meg. Ez a szabályozás azon alapul 550/2022, november 29-i rendelet, amely jóváhagyja a 7/2021 törvény december 1-jei általános rendeletét, elősegítve Andalúzia területének fenntarthatóságát - Kattintson ide lát .

Ez a rendelet lehetővé teszi házak építését Andalúziában vidéki területeken. Ehhez az ilyen típusú lakások építési tevékenysége beleilleszti őket az úgynevezett „rendkívüli akciókba” a rusztikus területeken.

Mik azok a „rendkívüli akciók rusztikus földön”? 30. cikk

Ezek akciói köz- és társadalmi érdek hogy hozzájárul a vidéki környezet tervezéséhez és fejlesztéséhez, vagy amelyeknek ilyen típusú területen kell elhelyezkedniük, mert a városi területen való elhelyezkedésük összeegyeztethetetlen.

A törvény 22.2. cikkének (XNUMX) bekezdése értelmében rendkívüli intézkedések irányulhatnak az alapítványok, valamint az ipari, tercier ill. turisztikai felhasználások és minden egyéb, amit az ilyen típusú földterületen meg kell valósítani, ideértve az építményeket, építményeket, épületeket, utakat, infrastruktúrákat és a fejlesztéséhez szükséges műszaki szolgáltatásokat.

Szóba jöhetnek-e ilyenkor a rusztikus területen lakóépületek?

Ugyanezen cikk rendelkezései szerint, a lakáscélú épületek együttesen engedélyezhetők, ill garantálni kell az arányosságot és összefüggést ezek és a rendkívüli intézkedések között.

Ezek a feltételek és követelmények:

1. Általánosságban elmondható, intézkedéssel lakás engedélyezhető ha ez szükséges a gazdasági fejlődéséhez, és azt felügyeleti, segítségnyújtási, irányítási vagy ellenőrzési funkciók indokolják. Kivételesen nagyobb szám is engedélyezhető eltérő igényt motiváló és az alábbi feltételeknek is megfelelő cselekvésekre.
2. Hogy a ház és a rendkívüli akció ugyanazon az ingatlanon zajlik .
3. Hogy a ház kivitelezése gazdaságilag életképes és amortizálható befektetést feltételez meghatározott időn belül az akcióból származó bevételhez képest.
4. A lakás és a rendkívüli intézkedés közötti kapcsolat fenntartása . E célokra a 29.3. cikk (4) bekezdésében és a 5 XNUMX. cikkben meghatározott feltételek érvényesek. Ha a hatályos ágazati szabályozás a rendkívüli intézkedés végrehajtását feltételhez köti, akkor ezeknek való megfelelést az előzetes engedélyezési eljárásban akkreditálni kell.

Építhetők-e rusztikus családi házak a rendkívüli akciókhoz nem kötve?

A válasz IGEN.

A törvény 22.2. cikkének (XNUMX) bekezdése értelmében elszigetelt családi házak létesítése engedélyezhető vidéki területeken, amelyek nem kapcsolódnak rendes vagy rendkívüli intézkedésekhez, feltéve, hogy ezek nem vezetnek új települések kialakulásához a 24. cikk rendelkezéseivel összhangban, vagy megakadályozzák a rusztikus földterületek szokásos használatának normális fejlődését.

Az otthonokhoz szükség lesz engedélyt megelőzően , a 32. cikknek megfelelően, és meg kell felelnie a következő paramétereknek és feltételeknek:

1. Telkenként vagy vízszintes felosztásonként legfeljebb egy elszigetelt családi ház létesíthető, kivéve a cortijo, hacienda vagy hasonló tipológiájú lakásokat, amelyek a május 19-i 1975/2. törvény hatálybalépése előtt készültek. , amelyek igazolják a többcsaládos használat fennállását az adott időpontban.
2. A telek területe legalább 2.5 hektár legyen és lehetővé teszi egy 50 méter sugarú kör rajzolását belülről. A minimális terület, amikor a telek erdőterületen található, 5 hektáros lesz .
3. A háznak a 100 méternél nagyobb távolságra bármely más lakóépülettől .
4. Az épület által elfoglalt felület lakás céljára nem haladhatja meg a telek egy százalékát . A felszín többi részén a fák, a domborzat és a föld természeti adottságai lényegében megmaradnak, kivéve, ha ezek megváltoztatása a szokásos intézkedések végrehajtásához szükséges.
5. Az építményekből származó, az épület kivitelezéséhez szükséges, tisztás vagy töltés útján elfoglalt terület nem haladhatja meg a az általa elfoglalt felület harminc százaléka.
6. A legnagyobb beépíthető terület nem haladhatja meg az ingatlan felületének egy százalékát, a maximális magassága pedig két emelet lehet , a településrendezési eszközök előírásai szerint ugyanannyit számolva.
7. Az épület egy elszigetelt családi ház tipológiai körülményeivel fog rendelkezni, tiszteletben kell tartani a legalább 25 méter távolság a telek határától .
8. Az otthon által igényelt alapszolgáltatásokat önállóan és lehetőleg megújuló energiaforrásokkal működő saját fogyasztású létesítményeken keresztül. Kivételesen az infrastrukturális hálózatokon keresztül lesz engedélyezve az ellátás, ha azok rendelkeznek a megfelelő ágazati engedéllyel, és ehhez csak a csatlakozási munkák szükségesek.
9.  Az épület helyet kap az árvízi övezeteken kívül és erdőterületen történő végrehajtása során a lakosság biztonságának feltételeit tűz esetén garantálni kell, és meg kell felelni az erdőjogszabályokban meghatározott feltételeknek.

A szomszédos szomszédok előzetes meghallgatásának követelménye

A rendelet rögzíti, hogy a rendkívüli akciók kidolgozása, köztük a falusi területen lakóotthon építése, nem akadályozhatja meg a „hétköznapi” tevékenységek kifejlődését ezen a területen. A vidéki területeken a „hétköznapi” tevékenységek a terület mezőgazdasági, állattenyésztési, erdőgazdálkodási stb., különösen a szomszédos és szomszédos területeken.

Ebből a célból a 22. cikk olyan eljárást hoz létre, amellyel a környékbeli lakásépítési projektek jóváhagyásához a szomszédos lakosok ELŐZETES MEGHALLGATÁST igényelnek, hogy érvényesíthessék jogaikat abban az esetben, ha az ilyen építkezés akadályozza vagy korlátozza a normál fejlődést. rendes tevékenységükről.

Mi az eljárás a rusztikus lakások építésére vonatkozó engedély megszerzéséhez? – A VÁROS TANÁCSÁNAK ELŐZŐ FELHASZNÁLÁSA.

A rendkívüli intézkedések engedélyezése során a szomszédos területek előzetes engedélyezése mellett a városi tanács engedélyére is szükség lesz, amely az engedély megadását megelőzően történik meg.

Ebben az értelemben a 32. cikk tartalmazza a Rendkívüli intézkedések engedélyezésének eljárása . Ugyanez az előírás rögzíti, hogy a rendkívüli cselekmények korlátozása érdekében egy Az engedély megadása előtt a városi tanács engedélye szükséges amely minősíti azt a földterületet, ahol letelepedni szándékoznak, és hogy:

• a) Nyilatkozzon a „ köz- vagy társadalmi érdek ”, a 30.2.b) pontban leírt esetekben.
• b) Ismerje fel annak összeférhetetlenség a városi környezettel , a 30.3.
• c) Nem kapcsolódó lakás megvalósításának engedélyezése , a 31. cikknek megfelelően.

Maga a cikk felsorolja a eljárásokat kell követni a városi tanács előzetes engedélyének megszerzéséhez :

• a) A promóciós személy vagy szervezet kérelme az akcióprojekttel együtt, a 33. cikknek megfelelően. Ha a kérelem nem felel meg a követelményeknek, a pályázó köteles tíz napon belül pótolni a hiányt, vagy mellékelni kell a kötelező dokumentumokat. annak jelzése, hogy ha ezt nem teszi meg, kérelmét visszavontnak tekintjük, miután határozatot hoz
• b) Amint a kérelmet feldolgozásra elfogadták, a műszaki és jogi jelentést követően az akcióprojektet a 8. cikk rendelkezéseinek megfelelően legalább egy hónapig a nyilvánosság rendelkezésére bocsátják.

Ezzel egyidejűleg és ugyanilyen időtartamra meghallgatásra kerül sor az érintett közérdekeket védő Államigazgatási szervek és a szomszédos földterületek tulajdonjogának jogosultjai számára, akiket az igazolásokban szereplő adatok szerint az intézkedés érinthet. . kataszteri és az e célra felkért földhivatal.

• c) Ha az intézkedés a 71. cikk rendelkezéseinek megfelelően érinti vagy szupralokális előfordulása van, a nyilvános tájékoztatási folyamat során kötelező érvényű jelentést kell kérni az akcióprojektről a területi tervezésért felelős osztálytól, amelyet két napon belül kiadnak. hónap, a 72. cikkben foglaltak szerint.
• d) Az Akcióprojektet jóváhagyó vagy elutasító eljárási határozat a településrendezési eszközök végleges jóváhagyására illetékes önkormányzati szervnek felel meg az önkormányzati jogszabályokban foglaltak szerint.
• e) A megfelelő megállapodást közzéteszik a Tartomány Hivatalos Lapjában és a Városi Tanács honlapján, ahol a jóváhagyott Akcióprojektet is közzéteszik.

VÁLASZHATÁRIDŐ: 6 HÓNAP ÉS NEGATÍV CSEND.- időszaka után hat hónap a kérelemnek az illetékes szerv elektronikus Iktatójába történő felvételétől annak feldolgozása céljából anélkül, hogy az érintettet az eljárás elbírálásáról értesítették volna, úgy kell érteni. megtagadta az engedélyt .

ELŐZETES ENGEDÉLY KÉRHETŐ A MUNKAVÉGZÉSI ENGEDÉLY KÉRELEMÉVEL EGYÜTT

Az akciót előmozdító személy vagy szervezet kérheti az előzetes engedély és az építési engedély együttes feldolgozását, és a kérelemmel együtt köteles benyújtani az akciótervet és a hozzá tartozó építési projektet.

Hogyan zajlik a Rendkívüli Akció Akcióprojekt feldolgozása?

A 33. évi rendelet 2022. cikke ezzel kapcsolatban megállapítja, hogy a rendkívüli intézkedés végrehajtására irányuló akcióprojekt a következő meghatározásokat tartalmazza:

1. A közigazgatás, entitás vagy az akciót támogató személy azonosítása.
2. Az akció részletes leírása, amely a következőket tartalmazza:

• a) A minősítés tárgyát képező földterületek helyzete, elhelyezkedése és lehatárolása.
• b) A föld fizikai és jogi jellemzése.
• c) Az akció társadalmi-gazdasági jellemzői.
• d) A tevékenységhez szükséges épületek, építmények, építmények, utak, infrastruktúrák és műszaki szolgáltatások jellemzői, ideértve a tevékenység megfelelő működéséhez szükséges külsőket is, valamint a területi előfordulási területén meglévő építmények, infrastruktúrák és közszolgáltatások jellemzői. .
• e) Adott esetben a lakóépület megvalósítási feltételeinek indoklása a 30.4. cikk (XNUMX) bekezdésével összhangban.
• f) A munkálatok megkezdésének és befejezésének határideje, adott esetben meghatározva, hogy a végrehajtás mely fázisokra oszlik.

A következő szélsőségek indoklása, indoklása és meghatározása a cselekvés jellemzői szerint:

• a) Köz- vagy társadalmi érdek vagy összeférhetetlenség az akció városi területen történő elhelyezéséhez, a 30. cikknek megfelelően.
• b) A vidéki területen történő megvalósítás eredete vagy szükségessége és a javasolt konkrét helyszín indoklása.
• c) Az intézkedés összeegyeztethetősége a vidéki földhasználattal, valamint a pályázat területi és városi tervezésével.
• d) Az érintett ágazati előírások betartásának indoklása, az általa előírt dokumentáció kíséretében.
• e) Az új települések kialakulását megakadályozó intézkedések betartása.
• f) A területi, táji és környezeti előfordulás elemzése és a kiváltható hatások korrekciós intézkedéseinek meghatározása.
• g) A fellépés gazdasági-pénzügyi megvalósíthatósága.
• h) Adott esetben a telek városi minősítésének időtartama.

Milyen kötelezettségeket vállal a rendkívüli tevékenység (jelen esetben az építkezés) kezdeményezője?

A 33. cikk 4. pontja kifejezetten felsorolja a tevékenység szervezője által vállalt kötelezettségeket, amelyek a következők:

• a) A vidéki földrend törvényi kötelezettségeinek megfelelőek.
• b) Elkötelezettségvállalás a kapcsolat az épületek és a rusztikus területhasználat között amelyek indokolják felhatalmazásukat, és a Szabályzatban meghatározott esetekben a földet természetes állapotába visszaadják.
• c) Fizetés a kompenzációs juttatás a vidéki területeken , a törvény 22.5. cikkének (XNUMX) bekezdésével összhangban.
• d) Városrendezési engedély iránti kérelem , a jóváhagyott Akcióprojektnek megfelelően, az előzetes engedélyezési eljárás lezárásától számított legfeljebb egy éven belül.

A az említett időszak lejárta határozza meg az engedély lejártát , amelyről az érdekelt fél meghallgatása után nyilatkozunk.

Ezért, mint látjuk , az érdeklődőnek EGY ÉV az építési engedély igénylésére vonatkozó előzetes engedély megadásától számítva. Holott, amint azt a törvénycikkekben láttuk, az előzetes tárgyalási kérelem és az építési engedély együttes előterjesztése megengedett.

Az építési tevékenység végzésének engedélyezése feltételhez kötött?

A 34. cikk az alábbiak szerint szabályozza a földminősítés időtartamát:

– Általában a futamidő korlátlan. Vagyis az előzetes engedély és az engedély megadása után a telek építési tevékenység végzésére való minősítése nem kötött.

– Ez azonban fontos, a szabályozás rögzíti, hogy ha az elvégzendő tevékenységek egymást követő ÖTÉVES időtartamra megszűnnek, az az engedély érvényességének elvesztésével jár.

Azaz ha az ingatlant elhagyják, vagy annak használata folyamatosan legalább 5 évre megszűnt, ebben az esetben a közigazgatás visszavonja az engedélyt, és a földet vissza kell állítani eredeti állapotába, ami az ingatlan lebontását jelenti. épített épületek.

– Rendkívüli intézkedések, amelyek időben korlátozott időtartamú használatot vagy tevékenységet engedélyeznek, a közterületre vonatkozó közigazgatási koncessziót igénylő, valamint a területrendezési és városrendezési eszközökben előírt átalakítási területekhez tartozó területeken engedélyezettek.

Az engedély ezekben az esetekben a minősítés időtartamát a beruházás amortizációjához elengedhetetlen idő és adott esetben a megfelelő igazgatási koncesszió időtartamának figyelembevételével állapítja meg, biztosítva annak kérésére annak megújítását. az érdeklődőket, annak befejezése előtt.

A futamidő lejárta az engedély érvényességének elvesztésével jár, ami arra kényszeríti a jogalanyokat és a kezdeményezőket, illetve a kötelezettségeikben átruházottakat, hogy kártalanítási jog nélkül helyreállítsák a föld természetes állapotát.

A fenti feltételeket a jelzálogjogra vonatkozó jogszabályok előírásai szerint rögzítik az intézkedés végrehajtására feljogosító engedélyben és az ingatlan-nyilvántartásban.

Kompenzációs fizetés

A rusztikus ház építése a föld „rendkívüli” hasznosításának minősül, ezért a szabályozás úgy ítéli meg, hogy ezt a tevékenységet az illetékek és a származtatott adók megfizetése mellett kompenzációhoz kell kötni. az építési engedély kiadásáról.

A 35. cikk tartalmazza a szerződés feltételeit kompenzációs fizetés :

• Ez előny nem adó jellegű
• A fizetés az kezelt és az önkormányzathoz került
• Az említett összeget a Városi Földörökség javára fordítják
• Az összeg az a munkák anyagi kivitelezési költségvetésének tíz százaléka (10%) végrehajtandó, a gépeknek, berendezéseknek megfelelő költség kivételével, az önkormányzati rendeletben foglaltak szerint azon tehető csökkentések sérelme nélkül.
• Az összeg azonban abban az esetben a családi házak mindenesetre tizenöt százaléka lesz. (15%).
• A meglévő épületekben végzett olyan tevékenységek, amelyek nem járnak a rendeltetés megváltoztatásával, nem tartoznak kompenzációs kifizetés hatálya alá .

A törvény megállapítja, hogy a rendkívüli cselekményekért járó kártérítés összegét csökkenthető önkormányzati rendeletekben az alábbi kritériumok szerint, amelyek halmozottak lehetnek:

• a) A termelő felhasználás megvalósítását szolgáló beruházások volumene.
• b) Az intézkedés hatása a helyi gazdaságra és foglalkoztatásra.
• c) Hozzájárulás a történelmi örökség és a környezet védelméhez.
• d) Megújuló forrásból származó energetikai létesítmények beépítése.
• e) A cselekvés környezeti és táji integrációjához feltétlenül szükséges kiegészítő intézkedések.

Köteles-e fizetni a kompenzációt, ha jogszerűen épített épületeket bővítenek?

A válasz igen.

A szabályzat rögzíti, hogy a jogszerű épület bővítéséből álló építési akcióknál a kompenzációs juttatás mértéke kizárólag a bővítési munkák anyagi kivitelezésére fordított költségvetés figyelembevételével kerül kiszámításra, és a feldolgozási igény sérelme nélkül jár. új előzetes engedély a 25.3. cikknek megfelelően.

Vagyis a legálisan épített rusztikus házak bővítéséhez:

• Mellékes előzetes engedély
• A városi tanács előzetes engedélye
• A kompenzációs juttatás kifizetése a munka költségvetésének 10 vagy 15%-ára.

KONSTRUKTÍV INTÉZKEDÉSEK A TERJESZTETT VIDÉKI ÉLŐHELYEN

Mit jelent az „elterjedt vidéki élőhely”?

A törvény 23. cikke kimondja, hogy a törvény 14.2. cikkének (XNUMX) bekezdésével összhangban a elterjedt vidéki élőhely olyan területet alkotnak, amelyen a városszerkezet nélküli épületegyüttes és eredetükben a mezőgazdasági és állattenyésztési tevékenységhez kötődnek. vidéki környezet, amelynek jellemzőit meg kell őrizni.

Az elterjedt vidéki élőhely a nem városi jellegű település rusztikus területeken és ezen jellemzők megőrzése érdekében a tervezési eszközök nem határolhatnak le területeket, nem javasolhatnak olyan tervezést, amely hektáronként három lakásnál nagyobb sűrűséget jelent. .

Milyen típusú előadások megengedettek az „elterjedt vidéki élőhelyen”?

A 36. cikk szerint az elterjedt vidéki élőhelyen a következőket lehet végrehajtani:

1. Az általános városrendezési eszközökkel, illetve speciális tervek által terjesztett falusias élőhelyként körülhatárolt területeken olyan településrendezési akciók hajthatók végre, amelyek hozzájárulnak annak megőrzéséhez, fenntartásához és javításához, és összeegyeztethetők a rusztikus talaj kategóriájának védelmi rendjével. hol találhatók.

Ez a „Speciális tervek” nevű városszabályozási eszközökön keresztül valósul meg.

2. Az e területekhez tartozó földterületek és épületek tulajdonosai kötelesek fizetni a közterületek megszerzéséért, valamint az azokat elrendelő városrendezési eszközben előírt infrastruktúra és szolgáltatások fejlesztését célzó munkákért.
3. Az ezeken az „elterjedt területeken” végrehajtható tevékenységeket szabályozó speciális tervek az ezen akciók jogszabályi előírás szerinti fejlesztéséhez szükséges urbanizációs feltételek, infrastruktúrák stb. mellett meghatározzák az építési feltételeket a környékbeli házak közül.

Ehhez pedig az új építkezéseknek be kell tartaniuk a következő feltételeket:

1. a) A tipológiai, esztétikai és konstrukciós jellemzők illeszkednek a falusi tájhoz és a település hagyományos beépítéséhez.
2. b) Megőrzik a hagyományos értékeket, előtérbe helyezve a meglévő épületek rehabilitációját, felújítását és felújítását.
3. c) Általában véve a maximális magasság épületek lesznek két emelet .
4. d) Otelkenként ne új ház épül majd és a a maximális beépíthető terület a terület átlaga lesz.
5. e) Nem engedélyezettek, ha végrehajtásuk a 23.3. cikkben meghatározott sűrűség túllépésével jár.

Milyen felhasználási lehetőségeket lehet megvalósítani és engedélyezni „elterjedt vidéki élőhelyeken”?

A 39. cikk megállapítja, hogy az elterjedt vidéki élőhelyeken a megengedett felhasználások általában a következők:

1. a) Lakossági felhasználás a rusztikus földre jellemző tipológiákkal.
2. b) A létesítmények szükséges használata.
3. c) Vidéki földterületek olyan rendes hasznosítása, amely nem változtatja meg a terület adottságait.
4. d) A lakossági felhasználást kiegészítő tercier felhasználások.
5. e) Turisztikai felhasználás meglévő épületekben.

Milyen felhasználások tilosak?

40 cikk.

• a) A városi területek épületei, tipológiái és jellemző használati módjai.
• b) A mag morfológiáját megváltoztató felosztások és cselekvések.
• c) Urbanizációs munkák, kivéve azokat, amelyek az ágazati szabályzatban vagy a tervezési eszközben előírt infrastruktúra, illetve adottság megvalósításához szükségesek, valamint az élőhelyi állapotok megőrzéséhez, fenntartásához és javításához hozzájáruló munkákat.

Milyen típusú városi infrastruktúra valósítható meg a szórványos vidéki élőhelyen?

41 cikk.

1. Új épületek telepítése
2. A meglévők konzerválása, karbantartása, javítása
3. Az alapszolgáltatások és a távközlés biztosítását szolgáló adottságok, közös infrastruktúrák megvalósítása, amennyiben azok a lehatárolt területek megőrzése, fenntartása, fejlesztése szempontjából indokoltak.

Ezen túlmenően az adottságok megszerzését célzó várostervezési akciók is végrehajthatók, és a törvény 114. cikkében előírt technikák alkalmazhatók az általános és helyi rendszerek megszerzésére a rendszertelen gazdálkodás révén. modalitás .

A tervezési eszközökben előírt intézkedésekre a megfelelő az önkormányzati megelőző ellenőrzés, valamint az azokban nem szereplő rendes és rendkívüli intézkedések végrehajtása a Szabályzatban foglalt feltételekhez és eljárásokhoz igazodik.

A rendszertelen végrehajtás kezelése lehet (42. cikk):

1. a) Nyilvános , kvóták kifizetésével vagy adott esetben speciális hozzájárulások kiszabásával, a törvény 109. és azt követő cikkeinek rendelkezései szerint.
2. b) Magánszemély , abban az esetben, ha a szórványvidéki élőhely földtulajdonának több mint 50%-át kezdeményezik, együttműködő szervezet létrehozásával azzal a céllal, hogy a megfelelő költségeket a díjak igazságos elosztásának rendszerében vállalják, alkalmazva. a 241–249. cikkekben leírtakhoz hasonló módon.

A terjesztett vidéki élőhely hatálya alá tartozó gazdaságok tulajdonosai kötelezően bekerülnek a közreműködő szervezetbe, ha nem csatlakoznak a 132.7. cikkben meghatározott határidőn belül.

Vagyis az ilyen jellegű ingatlanok tulajdonosai közösen fizetik a törvényben, illetve a városiasítások „speciális tervében” a „terjedt területen” kialakítandó infrastrukturális munkák költségeit.

Ezért kérem, ügyeljen rá, amikor terjesztett ingatlanokat vásárol.

TLACORP 2023. május