DECLARACION RESPONSABLE – CEDULA DE HABITABILIDAD – LICENCIA DE OCUPACION 2021

ÚJ NORMATÍV VALENCIAI RÉGIÓ 

– GYORSÍTSA AZ ÚJ ÉPÜLETEK ELADÁSÁNAK FOLYAMATÁT

A használatbavételi engedély (spanyol nyelven)Licencia de Ocupación” ) – más néven „lakási bizonyítvány” vagy „megfelelőségi igazolás” – egy ház/lakás használatára jogosító jogcím, amely igazolja, hogy az építkezés a vonatkozó előírásoknak megfelelően történt, és ezért az építmény „lakó lakóhelyként” használható.

Nagyon fontos dokumentum, hiszen enélkül jogilag egy épület nem használható „házként”.

Különleges jelentősége miatt a víz- és áramszolgáltató cégek gyakran igénylik ezt a dokumentumot a szolgáltatásnyújtás engedélyezéséhez, vagy az új tulajdonosok nevére kötött szerződések tulajdonjogának megváltoztatásához.

Vannak kétféle foglalási engedély attól függően, hogy új építésű házakhoz, vagy használt/viszonteladáshoz használják.

– ELSŐ FOGLALKOZÁSI ENGEDÉLY – ÚJ ÉPÜLETEK

Ez az, amelyet az építési munkák befejeztével azonnal kiadnak, új építésű, vagy átfogó reformon átesett házakban, amelyek szerkezetének módosításával jártak.

Vagyis a kivitelezők azok, akik az építési munkák befejeztével kiállítják a munkák befejezését igazoló tanúsítványt. Ehhez be kell mutatni a városi tanácsnak a megfelelő dokumentációt, és meg kell szerezni az épület használatba vételi engedélyét a „háznak” minősülő összes lakhatási feltétellel.

A használatbavételi engedély megszerzése után engedélyezik az épület „házként” történő használatát.

Ezt az engedélyt új építésű házakra adják ki, valamint azokra a házakra, amelyek átfogó reformon estek át, és amelyek jelentős szerkezeti módosításokat eredményeztek, például a tetők, szerkezetek, alapok, homlokzat reformja, meglévő építmények vagy épületek bővítése. újak az ingatlanban stb.

– MÁSODIK FOGLALKOZÁSI ENGEDÉLY

Ezeket az engedélyeket akkor adják ki, amikor az első használatbavételi engedélyek lejárati ideje lejárt, és ha van a ház átadása, vagy ha a víz- és áramellátást az Első Foglalkozástól eltérő névre kívánják cserélni.

Azokban a régi házakban is ezeket az engedélyeket adják ki, amelyeknek még soha nem volt első használatbavételi engedélye.

Történelmileg a használatbavételi engedélyek megszerzésének folyamata zavart, konfliktust, sőt végtelen jogi eljárásokat okozott Spanyolországban az építők, magánszemélyek, házak vevői és eladói között.

Ez a cikk kizárólag a valenciai régió új normáira összpontosít, amelyek az új épületekre vonatkozó ELSŐ FOGLALKOZÁSI ENGEDÉLYRE (LO) vonatkoznak.

Az építtetők és a fejlesztők évek óta követelték az LO megszerzési folyamatok egyszerűsítését, hiszen sokszor kerültek olyan helyzetbe, hogy az építkezés elkészült és birtokba vételére készen sem tudták eladni vagy új vevők birtokba venni mindaddig. ezt a foglalkozási engedélyt megszerezték.

ELŐZŐ ELJÁRÁS

Történelmileg a foglalkozási engedély megszerzésének eljárása hosszú és bonyolult folyamaton ment keresztül. Így, miután a kezdeményező kérte a városi tanácstól az LO-t, megindult az a folyamat, amellyel az adminisztráció a dokumentáció áttanulmányozása és az esetleges okirati vagy eljárási hiányosságok elhárítása után a a városi tanács egyik technikusának közvetlen ellenőrzése annak ellenőrzésére, hogy az építkezés az építési tervnek megfelelően történt-e, és az építés megfelel-e az akkor kiadott építési engedélyben foglaltaknak.

Más szóval, a folyamat a helyi közigazgatás gyorsaságától vagy lassúságától függött az engedélykiadási dosszié kezelésében, valamint a technikusok rendelkezésre állásától, hogy helyszíni szemlét/ellenőrzést végezzenek annak ellenőrzésére, hogy az építtető a munkálatokat az előírásoknak megfelelően építette-e meg és fejezte be. építési engedély megszerzése, az abban meghatározott feltételek kihagyása nélkül.

Ez tehát az adminisztráció által létrehozott ellenőrzési mechanizmus volt az építtetők esetleges építési hiányosságainak feltárására, figyelemmel kísérve és annak biztosítására, hogy mindenkor az engedélynek és a jóváhagyott építkezésnek megfelelően befejezzék a házépítést. projektek.

A használatbavételi engedély megszerzése azonban hónapokig, sőt évekig is eltarthat, ami bonyolult helyzetbe hozta azokat a házakat, amelyeket birtokbavételre készen az építtetők nem tudtak eladni, és a vevők sem használhattak válaszadásig. az adminisztrációtól.

SZABÁLYOZÁS VÁLTOZÁSA: A „FELELŐSSÉGI NYILATKOZAT” MEGJELENÉSE – spanyolul „Declaración Responsable” – „DR”

Néhány évvel ezelőtt, Spanyolország számos régiójában és autonóm közösségében, hogy megkönnyítsék és felgyorsítsák a házak építők általi eladását és elfoglalását.beleértve a valenciai közösséget, Madridot, Katalóniát, a Baleár-szigeteket, Murciát és Andalúziát).

Ezzel a mechanizmussal, miután az építési munkálatok befejeződtek, és a Felelős Nyilatkozat dokumentumot a Városi Tanács elé terjesztették, engedélyezték az ingatlan új tulajdonosok általi használatba vételét, míg a végleges „Foglalkozási engedélyt” a közigazgatás kiadta.

Ezzel az okirattal a munkálatok kezdeményezője maga bemutatja az összes dokumentációt a városi önkormányzatnak, és saját felelősségére aláírja, hogy az elvégzett munkák a korábban megszerzett építési engedélynek megfelelően befejeződtek, saját felelősségére vállalva az esetleges hamisságot. vagy hiba van a mellékelt dokumentációban.

Ezzel előrelépés történt az első foglalkozási engedély megszerzésének folyamatában, hiszen a felelős nyilatkozat puszta bemutatásával a házak vevők általi elfoglalását engedélyezték és engedélyezték, elkerülve ezzel a felesleges várakozást.

Ez a folyamat azonban nem szüntette meg a végleges Foglalkozási Engedély adminisztráció általi kiadását. Így a felelős nyilatkozat kézhezvétele után a Városi Tanácsnak meghatározott idő állt rendelkezésére, hogy elvégezze a megfelelő ellenőrzéseket és ellenőrzéseket, és ellenőrizze, hogy az építtető vagy a kivitelező állításai igazak voltak-e. Abban az esetben pedig, ha a Városi Tanács az eljárás során bármilyen problémát vagy hiányosságot észlelt, jogában áll visszavonni a végleges használatbavételi engedély kiadását, és a hibákért vagy hibákért okozott károkért maga a tervező vagy építtető volt közvetlenül felelős. a folyamat.

Ez az eljárás az építési garancia áthelyezését jelentette a közigazgatástól a fejlesztő felé. Ily módon a fejlesztő, közvetlenül vállalva a ház előírásokhoz való igazítását, személyesen biztosította a folyamat jogbiztonságát, és lehetővé tette az épült házak gyors frissítését.

Azonban, mint mondjuk, az előző eljárás szerint továbbra is két fázis volt:

– Az első a felelős nyilatkozat bemutatása volt

– A második a végleges használatbavételi engedély kiadása volt a Városi Tanács által.

Ez pedig arra ad okot, hogy évek óta sok önkormányzat a felelős nyilatkozatot puszta „kérésnek” vagy „igénylésnek” tekintette, anélkül, hogy ugyanazon foglalkozási engedély szabályozási hatásait adta volna neki.

Más szóval, a felelős nyilatkozatot nem tekintették „feljogosító jogcímnek” a ház elfoglalására, amíg a megfelelő ellenőrzések után meg nem szerezték az adminisztráció által kiadott jogerős használatbavételi engedélyt.

Ennek az az eredménye, hogy az építtetőknek és a vevőknek még a DR létrejöttével is meg kellett várniuk az LO adminisztráció általi jóváhagyását az építmények értékesítésével és elfoglalásával egyaránt.

ÚJ ELJÁRÁS 2021. JANUÁRRA – VALENCIAI KÖZÖSSÉG

2021. január-februárban új szabályozási folyamatot hoztak létre a foglalkozási engedélyek megszerzésére a valenciai közösségben.

A jelen cikk tárgyát képező új szabályozás révén a Valenciai Közösség kormánya új rendszert hozott létre az egész régióban, amely által a felelős nyilatkozat ugyanolyan hatékonysággal és ugyanazzal a „feljogosító jogcímmel” ruházza fel, mint az Occupancy engedélyt, amikor lehetővé teszi a házak eladását és elfoglalását.

Ily módon a Felelősségi Nyilatkozat bemutatása után annak hatásai a Foglalkozási Engedély hatásaihoz hasonlóvá válnak, így megszűnik a várakozási folyamat a későbbi foglalkozási engedély megszerzéséhez.

Más szóval, csak a „Felelősségi Nyilatkozat” városi tanács elé terjesztését veszik fontolóra „elegendő cím” felhatalmazza az építtetőt/fejlesztőt a ház eladására, valamint a vevők általi használatbavételére. Így a munkálatok befejezése után a kezdeményező a felelős nyilatkozatnak a városházához történő benyújtásával követelheti és kényszerítheti a vevőt a vásárlási folyamat befejezésére, valamint az ár fennmaradó részének megfizetésére.

Ugyanígy a vevő a felelős nyilatkozaton keresztül közvetlenül is szerződést köthet a víz, villany stb. szolgáltatásokkal, felhasználva a kivitelező által megszerzett felelős nyilatkozatot.

Elvileg e rendelet hatálya a Valenciai Közösség összes városi tanácsára vonatkozik, kivéve azokat, amelyek kifejezetten továbbra is betartják a korábbi szabályozást.

Vagyis előfordulhat, hogy vannak olyan önkormányzatok, amelyek elfogadják ezeket az új szabályozásokat, amelyekkel a felelős nyilatkozatnak ugyanazok a hatásai lesznek, mint az első megszállás esetén. Előfordulhat azonban, hogy vannak olyan önkormányzatok, amelyek továbbra is inkább betartják a korábbi szabályozást, és megtagadják az építmények korábbi használatbavételi engedélyét megkövetelő felelős nyilatkozat érvényesítését a közvetlen munkavégzés ellenőrzése során. a városi tanács által.

ELLENŐRZÉSI MÓD ÉS ÉPÍTÉSI GARANCIA.

Ahogy ebben a cikkben is mondjuk, az RD teljes mértékben hatékonnyá tétele azt jelenti, hogy a konstruktív garanciát az adminisztrációról a projektgazdákra ruházzuk át a folyamat egyszerűsítése érdekében. Ugyanez a szabály azonban új ellenőrzési és vizsgálati mechanizmusokat hoz létre, amelyek kiegészítik a korábbi folyamatokat, mindig megtartva a munka látogatásának és fizikai ellenőrzésének lehetőségét egy későbbi időpontra.

MEGJEGYZÉSEINK A TÖRVÉNYHEZ:

Irodánkból a következő kérdést tesszük fel magunknak.

Mi történik abban az esetben, ha az építtető megszerzi a felelős nyilatkozatot, mint használatbavételi engedélyt, vevő okiratba foglal és az ingatlan értékesítését befejezi, és később, egy utólagos ellenőrzés során a Városi Tanács hiányosságokat észlel, sőt semmissé nyilvánítja az ingatlant. a használatbavételi engedélyt, áthidalhatatlan építési hibák miatt? –

Ezekben az esetekben a fogyasztóval szemben a védelem hiányának alakja jön létre, aki a rendszer jogbiztonságában bízva megvásárolja és megszerzi az ingatlant, kifizeti az árát, elfoglalja a házat, majd később a az adminisztráció törli azt azzal, hogy felelősséget rendel el egy építőipari vállalkozásra, amely bár polgári jogilag és büntetőjogilag is közvetlen felelősnek mutatkozik be, nehéz igénylési helyzetbe téve a vevőt és a fogyasztót.

Vagyis ennek a vevőnek, vagy ennek a fogyasztónak olyan bírósági és jogi eljárásokban kellene megküzdenie, hogy a fejlesztő vagy az építő cég kártalanítsa őt.

A valenciai adminisztráció válasza ezzel kapcsolatban az, hogy ezt a szabályozást nem csak a valenciai közösség, hanem a sajátja is támogatta. az európai jogszabályok harmonizációja ami évek óta követelte, hogy a spanyol adminisztráció sokkal gyorsabb legyen ezekben az ügyekben és folyamatokban, valamint nagyobb bizalmat és felelősséget vállaljon a spanyolországi építőipari ügynökök felé.

Ezért ezen az új szabályozáson keresztül az Európai Közösség más tagállamaiban már alkalmazott mechanizmusok és eljárások alkalmazása és fejlesztése folyik annak érdekében, hogy Spanyolországban agilisabb és egyszerűbb építési és ingatlantevékenységi mechanizmusokat lehessen elérni.