ILLEGÁLIS ÉPÜLETEK BEJEGYZÉSE – FUERA DE ORDENACION

Általános szempontok

A spanyol szabályozás előírja, hogy ahhoz, hogy egy építmény hozzáférhessen az ingatlan-nyilvántartáshoz, a közjegyzőknek meg kell követelniük az építési engedélyt és az összes építési dokumentációt, beleértve a végleges építési bizonyítványt stb.

Ezt mondja az október 2015-i 30/XNUMX királyi törvényerejű rendelet (a földtörvény egységes szerkezetbe foglalt szövege)

Milyen helyzetben vannak azok az épületek, amelyek építési engedély nélkül épültek?  

Ezekben az esetekben ugyanaz a földtörvény a 28.4. cikk (XNUMX) bekezdésében rögzíti, hogy azok az építmények, épületek és létesítmények, amelyek esetében az elévülés lejárta miatt már nem helyénvaló a városi jogszerűség helyreállítását célzó intézkedések meghozatala megfelelő időszakok, hozzáférhet az ingatlan-nyilvántartáshoz.

 Mi a célja egy „engedély nélküli” épületnek, hogy hozzáférjen az ingatlan-nyilvántartáshoz?  

Ennek alapvető oka, hogy az ingatlan-nyilvántartásban nem szereplő építmény semmilyen jogügyletnek nem lehet része. Vagyis nem vásárolhat, eladhat, nem örökölhet, nem kölcsönözhet, nem fizethet adót stb.

Amivel az ingatlan-nyilvántartáshoz való hozzáférés lehetővé teszi, hogy az építmény legális forgalom tárgyává váljon, és a tulajdonos tulajdonjogának része legyen. Ráadásul ez implicit módon azt is jelenti, hogy az említett ingatlant a jogrendszer nem bonthatja le, bonthatja le vagy semmisítheti meg más módon. Ezzel a tulajdonos megerősíti az említett építmény tulajdonjogát, még akkor is, ha az engedély nélkül épült.

Ha az engedély nélkül épülő építkezés az ingatlan-nyilvántartásba kerül, az teljesen legalizált? Vagyis 100%-ban legálisnak tekinthető?

A válasz bonyolult.

Ahogyan azt korábban is elmondtuk, egy építmény engedély nélküli ingatlan-nyilvántartásba való bejutása azt jelenti, hogy az építmény jogilag láthatóvá válik.

Más szavakkal , amikor építési engedéllyel építkeznek, tájékoztatják a városi tanácsot, hogy építkezést fognak végezni , és a spanyol jogrendszer észreveszi az említett konstrukciót. Az építkezés befejezéséről az építészmérnöki munka elvégzéséről szóló igazolással, a közjegyzői irodában tett nyilatkozatával pedig a megfelelő új építési nyilatkozattal értesül. Így az építési engedéllyel épített építményt a jogrendszer automatikusan azonosítja és elismeri.

Egy olyan építmény azonban, amely a nélkül épült építési engedély nem része a legális forgalomnak, mert megépítését nem jelentették be az államigazgatásnak . Előfordulhat, hogy az említett építkezésről adó-, kataszter- és Ibi-nyilvántartás van, de ez nem jelenti azt, hogy az építési törvényesség szempontjából a területen végzett munkák ellenőrzésével és felügyeletével megbízott szervek tudomást szereztek erről a jogi konstrukcióról.

Ezen túlmenően, ha ez így lenne, vagyis ha az adminisztráció tudomást szerzett arról, hogy illegális építkezésről van szó, akkor automatikusan el kellene rendelnie az említett építmény bontását, mivel az illegálisnak minősült.

Az történik, hogy a spanyol közigazgatás a jogi és kereskedelmi cselekmények jogforgalmában ugyanazon biztonság elve miatt, nem rendelkezhet határozatlan idővel a jogellenesen végzett munkák és építmények elleni fellépésre.

Amivel a különböző spanyol regionális szabályozások mindig maximális határidőt szabnak meg arra, hogy a közigazgatási szervek felderítsék az engedély nélkül épített munkákat, építményeket, és így adminisztratív szankciókkal, pénzbírsággal, sőt bontási végzéssel is megbüntessék azokat. Ezt követően anélkül, hogy az adminisztráció észlelte volna, vagy nem lépett volna fel az építkezés ellen, az legalizálódik és a tulajdonos vagyonában örökösödik.

„Fuera de ordenación” régiók szerint

Most két esetről fogunk beszélni, a valenciai közösségről és Andalúziáról.

Fuera de ordenación a valenciai régióban

A valenciai közösségben a szabályozás alapja július 5-i 2014/25. törvény a területrendezésről, városrendezésről és tájrendezésről a valenciai közösség (ismertebb nevén LOTUP “), amelyet legutóbb 2019-ben módosítottak a február 5-i törvénnyel, amely 8. február 2019-tól hatályos.

Ez a törvény a következőket állapítja meg lejárati idők :

Az ilyen esetekben az adminisztráció intézkedései lejárati idejének meghatározásához két esetet kell megkülönböztetni:

• Beépítetlen terület, rusztikus, védett . Nem beépíthető vagy védett területen található művek esetében, nincs lejárati idő .

Ezért, függetlenül attól, hogy az említett munkálatok anyagi szankcionálásának lehetősége lejárt-e, az engedély nélkül épült művek bontását az adminisztráció bármikor elrendelheti, hiszen, mint mondjuk, az adminisztráció joga nem ír elő.

• Városi vagy városiasítható terület: A városi beépíthető telkek tekintetében az elévülési idő azon építmények esetében, amelyek a LOTUP hatálybalépésekor (2024. augusztus) a korábbi jogszabályok szerint nem írtak elő lejárati időt 15 év. A korábbi elévülési idő 4 év volt.

Vagyis addig lehet engedély nélkül bejelenteni egy művet, amíg az korábban elkészült 20. augusztus 2010. . Ez a dátum nagyon fontos, mert azt jelenti Négy év a LOTUP hatálybalépése előtt, ami pontosan 20. augusztus 2014-án volt.

Amellyel, törvény hatálybalépésének időpontjában a négy évnél hosszabb építési határidőre előírt (vagyis minden 2010 augusztusa előtt befejezett építmény) építési határidőre e törvény hatálybalépésekor előírt munkálatokat engedélyezheti. hozzáférni az ingatlan-nyilvántartáshoz.

Azonban, azokat a beépíthető városi telken lévő építményeket, amelyek 20. augusztus 2010. után engedély nélkül épültek , mint például 2011, 2012, 2013 stb., az említett építmények bontási végzéseinek elévülési ideje 15 év lesz .

Ugyanez történik a ráépített konstrukciókkal is közös beépítetlen földterület , Amely hozzáférhetnek az ingatlan-nyilvántartáshoz, feltéve, hogy 20. augusztus 2010. előtt épültek.

Mindazonáltal, ami nagyon fontos, a 2010 augusztusában befejezett, beépítetlen területeken megvalósuló építkezésekre a LOTUP 2014/XNUMX. törvényének elévülhetetlenségi rendszere vonatkozik.

És tekintettel védett beépítetlen terület, csak a 1. február 2002. előtt befejezett engedély nélküli építményeket lehet bejelenteni.

Ez azért van így, mert ez a dátum egybeesik a korábbi jogszabályokban szabályozott négy év elteltével, valamint a 16. február 2003-jén hatályba lépett 1/2006. védett földre.

Az andalúziai Fuera de ordenación koncepciója – „DAFO”

Ugyanez történik Andalúziában, bár nincs különbség városi és nem urbanizálható között. Az andalúziai városrendezési törvény 7/2022, legutóbbi, 8. február 2012-i módosítása utáni szövege mindkét esetben 4 évről 6 évre emeli a közigazgatásnak az építmények lebontásának követelésére vonatkozó jogának elévülési idejét. . engedély nélkül épült.

A Valenciai Közösséghez hasonlóan ez az időszak azokra az engedély nélküli munkákra vonatkozik, amelyekre a törvény elfogadásának időpontjában a korábbi jogszabályokban megállapított 4 éves időszak lejárt. Vagyis minden 8. február 2008. előtt épült építmény legalizálható.

Ezért az ezen időpont után épült építmények esetében az elévülési idő 6 év.

A „Fuera de Ordenación” értelmezése Katalóniában

Ugyanez mondható el Katalóniáról is. A katalán városrendezési törvény felülvizsgált szövegét jóváhagyó, augusztus 1-i 2010/3. számú törvényerejű rendelet 4 évről 6 évre emelte az épületek városi jogszerűségének helyreállítására irányuló kereset elévülési idejét.

Vagyis lebontását vagy lebontását követelni.

Katalóniában azonban nem adják meg annak a kifejezésnek az andalúz és valenciai értelmezését, amelyben az új, meghosszabbított 6 éves időtartamot alkalmazni kezdik. A katalán kritériumok szerint 3 éves elévülési idővel járnának azok az építmények, amelyek a törvény elfogadása előtt, azaz 2010. augusztus 4-án épültek. A később épülteknél pedig 6 lenne a kifejezés.

OKÉ. Megértett!. Tehát, ha olyan engedély nélküli építményem van, amelyben az autonóm közösségem jogszabályaiban meghatározott időszakok szankció nélkül teltek el, akkor az otthonom 100%-os?

A válasz egy kicsit bonyolult.

Amint azt ebben a jelentésben jeleztük, az építmény szankcionálására/büntetésére vonatkozó határidő átadása feljogosítja az építmény ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére. Ez azt jelenti:

A tulajdonos engedély nélkül is „birtokolhatja” a művet. Jelzáloggal terhelhető, lízingelhető, eladható, örökölhető, adományozható stb., a spanyol rendszer már nem rendelheti el a lebontását. 

Bár a spanyol rendszer törvényesnek ismeri el az ilyen konstrukciót, nem tudja megadni neki mindazokat a jogokat és előnyöket, amelyeket egy jogi konstrukció megvan. Más szóval, a spanyol rendszer nem tudja asszimilálni azokat az illegális építményeket, amelyek nem tartották tiszteletben a törvényt, nem fizettek építményadót, építészeket stb. Kifizették az összes kapcsolódó adót és költséget.

Emiatt ezek az engedély nélkül épült, de az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett építmények speciálisan katalogizálva vannak. Ezeket „nem normatívának” nevezik (“FUERA DE ORDENACIÓN”) konstrukciók.

Ez a fajta konstrukció bizonyos korlátozások hatálya alá tartozik a jogi konstrukciók tekintetében:

• Csak a megőrzésre, a biztonságra és az egészségvédelemre korlátozódó reformmunkákra van lehetőségük. Ezért nem végezhetnek rehabilitációs munkákat.
• A meglévő építmény bővítési munkái nem megengedettek.
• Abban az esetben, ha az építmény természetes úton (természetes okok, tönkremenetel, katasztrófa, árvíz stb. miatt) lebontásra kerül, nem építhető újra. Nem építhetők újjá.
• Problémáik vannak a lakhatási bizonyítvány megszerzésével. Régiótól függően a városháza kérheti tőlük néhány urbanizációs munkálatot (rusztikus színben) a lakhatási bizonyítvány megszerzése érdekében, vagy teljes elutasítást, vagy akár az illegális épületrész lebontását is kérheti a lakhatási bizonyítvány kiállításához.

Ezen a ponton a lakóhelyi bizonyítványról beszélve:

• Andalucia: Ne engedélyezze a Fuera de Ordenación házak vagy építmények lakóhelyi bizonyítványát, de megadja az általuk „DAFO”-nak ("Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación") nevezettet, ahol bár nincs lakhatási igazolás, az ingatlan vízre és villanyra legálisan csatlakoztatható.
• Valencia autonóm: Az ilyen típusú házaknál ne engedélyezze a lakhatási bizonyítványt, de a rusztikus területeken olyan legalizálási rendszert alakított ki, ahol a környező utak, burkolatok javítása, korszerű maradékvíz-tisztító rendszerek telepítése esetén engedélyezi. a lakhatási igazolvány, sőt az ingatlan szerkezeti átalakítási lehetősége, tönkremenetele esetén akár újjáépítési jog is.

Egy kis útmutató különbség Főbb munkák engedélye  és a Kisebb munkák engedélye

Főbb munkák engedélye

A Városházától kapott építési engedély olyan munkákra, amelyek műszakilag bonyolult és gazdaságilag fontosak. Emiatt ezeket a munkákat biztonsági, lakhatósági stb. előírásokkal kell szabályozni.

A nagyépítési engedély megszerzéséhez ÉPÍTÉSZ PROJEKTET kell készítenie építészeknek, mérnököknek stb.

Általános szabály, hogy jelentős építési engedélyre van szükség a következő helyzetekben:

• A lakások általános rehabilitációja.
• A ház szerkezetét érintő munkák (alapozás, szerkezet, homlokzat, tető stb.)
• Növelje az épület magasságát vagy térfogatát.
• Tűzvédelemmel kapcsolatos intézkedések.
• Bontások vagy felosztások.
• Változások az épület vagy ház használatában.
• Kereskedelmi helyiségek kondicionálása.
• Új építési munkák.
• Az épület közös elemeit érintő munkák.

Kisebb munkák engedélye

A reformokhoz stb. végzett kisebb munkákhoz szintén engedély szükséges. Ezek azonban egyszerű munkák, amelyek nem igényelnek projektet vagy speciális projekteket, és sokkal alacsonyabb költséggel járnak. Ilyenek lehetnek például kisebb reformok, fal- vagy burkolatcserék, belsőépítészeti munkák, építészeti korlátok eltávolítása, burkolatcsere, konyha vagy fürdőszoba felújítása, fűtés-, csatorna-, víz- és villanyszerelés, felmérések, vizsgálatok stb.

Példa a legalizálásra Valencia régióban

Egy ház 1979-ben épült rusztikus területen Valencia régióban.

Az ingatlan RUSZTIKUS területen került elhelyezésre, kevesebb, mint 10.000 m2-en (a telek minimális mérete ahhoz, hogy a területen építési jog legyen). És 1979 óta épült. Szóval elég régi ingatlan volt. Tekintettel arra, hogy régi ingatlanról van szó, a Városháza tiszteletben tartja a meglévő építményeket, amelyek 10.000 m2-nél kisebb alapterületen épültek, és „normatíván kívül” ezeket az építményeket „korára jogilag megszilárdultnak” tekintik. Például a jelenlegi építmények nem hosszabbíthatók meg. Tehát az ingatlanon új építmények nem építhetők. A Városháza lehetővé teszi az ilyen jellegű ingatlanok belső reformját, de nem bővíti, építi más épületeket, például garázsokat, medencéket stb.

Előfordulhat, hogy a Városháza nem hagyja jóvá az épület „lényeges” szerkezeti részeinek, például alapok, tető stb. reformjára vonatkozó engedélyt. A Városháza elfogadja a meglévő ház „reformálását”, a meglévő szerkezet „javítását”, de nem „eltávolítani” a régi alkatrészeket, hogy újakat helyezzen be. Például abban az esetben, ha természeti katasztrófa vagy elöntés történik, amely a ház szerkezetét érintheti, a Városháza nem adhat jogot az ingatlan „újjáépítésére”. Következtetésképpen tehát a Városháza lehetővé teszi a belső reformokat az építkezés fenntartása érdekében, de nem a szerkezeti reformokat, amelyek ágakból, alapozásokból, tetőcserékből stb. A meglévő építményekre kötelező biztosítást kell kötni, hogy a ház elkészültekor megkösse.

Láttuk, hogy a terület NINCS rákötve a szennyvízhálózatra.

A „Fuera de Ordenación”-nak tekintett házak jogi következményei a valenciai régióban 

 Ha nem büntetik meg őket 2010 augusztusa előtt, akkor később nem büntethetők, és a spanyol rendszer nem tudja lebontani őket, és addigra jogilag megszilárdítják őket.

• Létező konstrukciókat tiszteletben tartják méretükben, de nem lehet új konstrukciót építeni elem még a meglévő kiterjesztésére sems.
• Ezen túlmenően a Városháza tiszteletben tartja a meglévő építményeket, de nem hosszabbíthatók meg. Így az ingatlanban új építmények nem építhetők.
• A városháza belső reformokat tesz lehetővé az ilyen típusú ingatlanokon. De mivel az ingatlan nem szabványos, a Városháza nem ad ki engedélyt az épület „lényeges szerkezeti részeinek” (pl. alapok, tető stb.) átalakítására. A Városháza elfogadja a meglévő „reformálását”. házat, és a meglévő szerkezetet „megjavítani”, de nem „eltávolítani” a régi részekből újak felszereléséhez. Például abban az esetben, ha „tűz” vagy elöntés van, amely a ház szerkezetét érintheti, a Városháza nem adhat jogot az ingatlan „újjáépítésére”. Következtetésképpen tehát a Városháza lehetővé teszi a belső reformokat az építkezés fenntartása érdekében, de nem a szerkezeti reformokat, amelyek a falak, alapozások, tetőcsere stb.
• A „normatív” ellenszolgáltatás elnyerésének egyik feltétele annak igazolása, hogy az ingatlant az építkezést követő 15 évben nem büntették meg.

Lakóhelyi bizonyítvány 

Egy másik szempont, hogy a terület városházától és az építkezés és/vagy a telek egyedi jogi feltételeitől függően a „Fuera de Ordenación”-ban található ingatlan. rendelkezhet-e vagy sem, és ennek függvényében a Városháza meghatározott jogi szempontokat, illetve az ingatlanban végzett munkálatokat igényelhet az igazolás megszerzéséhez vagy megújításához.

Tájékoztatásul ez a terület városháza által kiállított dokumentum, amelyben megerősítik, hogy a Az ingatlan megfelel a lakhatási követelményeknek.

Ez az ingatlan nem kapott „lakóhelyi bizonyítvány” (CH), és a városháza megerősítette, hogy ezt az igazolást jelenleg nem lehet megszerezni.

Erre a dokumentumra is szükség van víz és villany bekötése az ingatlanba valamint a víz- és villanyszerződések módosításait az Ön nevében megkötni.

Urbanizációs költségek a legalizálási folyamat befejezéséhez Valencia régióban

A közeljövőben a Városháza kérheti a jelenlegi tulajdonosokat, hogy ingatlanaik jobb és komfortosabb kihasználása érdekében végezzenek/fizessenek be az ottani infrastruktúra fejlesztésére szolgáló munkálatokat, pl. utcák (sétálóterek), járda, közvilágítás, szennyvíz stb. a telkek egy részét útnak, gyalogos vagy zöldterületnek adják.

Meg kell nézni, hogy a jövőben a Városháza milyen munkákat fog kérni a tulajdonosoktól, és ki fizeti. Ebben a pillanatban, a közelmúltban, 2019-ben jóváhagyott új törvény (LOTUP) szellemében fellép az ilyen típusú házcsoportokkal néhány olyan urbanizációs munkálat kidolgozása érdekében, amelyeket még mindig nem erősít meg a törvény.

Csak arra utalok, hogy az urbanizáció legdrágább költsége a városi szennyvízhálózatra való rákötés. Mivel ezek az ingatlanok meglehetősen messze vannak a várostól, elfogadható, hogy ahelyett, hogy a fő szennyvízrendszerhez csatlakoznának, lehetővé tegyék a tulajdonosok számára, hogy szeptikus tartályt telepítsenek tisztítórendszerekkel a kidobott víz szűrésére és tisztítására

A területen található ingatlanok többsége nem rendelkezik hatóságilag szabályozott vagy korszerű szennyvíztisztító tartályokkal a maradékvíz tisztítására. Tehát ha a jövőben bemutatják a Városháza projektjét, az azonnali költség egy modern szennyvíztisztító tartály telepítése lesz az ingatlanban.

Az ingatlaniroda szerint a szennyvíztisztítók nem felelnek meg a hatályos előírásoknak, ami nagyon gyakran előfordul.

Míg az urbanizációs tervet nem mutatják be, és az urbanizáció nem fejeződött be, a városháza problémákat okozhat az ingatlan szerkezeti reformjainak engedélyezésében. A meglévő építményeket méretükben tiszteletben tartják, de nehéz lehet engedélyt vagy engedélyt szerezni egy új építési elem építésére, vagy akár a meglévők bővítésére.

Ha azonban a környék házait az urbanizációs terv (MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL) által megkövetelt urbanizációs munkákkal javítják, akkor a következő előnyökkel járnak:

• A ház „teljesen legális” építménynek minősül, így többé nem minősül „normatív”-nak, így lehetővé válik a meglévő építmények átépítése, szerkezeti reformok, átépítések stb.
• Az ingatlan lakhatási bizonyítvánnyal rendelkezik