Képzeljünk el egy céget, amely egy ház reklámozására és építésére jött létre. A ház és a telek ekkor a cég vagyona.
A ház építése közben valaki úgy dönt, hogy a cég tulajdonrészeinek 100%-ának megvásárlásával megvásárolja a házat. Más szóval, a társaság „megszerzése” a 100%-os tulajdonrész megvásárlásával.
Ily módon a vevők közvetlenül „megvásárolják” a céget, bár közvetve ő az ingatlan megszerzése.
– Ha az ingatlan megszerzése közvetlenül megtörtént, az áfát abban az esetben kell megfizetni, ha az ingatlan az eladó üzleti vagyonához kapcsolódik.
– Az ingatlan megszerzése azonban az ITP-t (átruházási illetéket) fizetné, ha az ingatlan nem érinti az eladó üzleti eszközeit.
De abban az esetben, ha a cég megvásárlásával az összes részvény megszerzésével van dolgunk, akkor áfát vagy ITP-t fizet? .
Attól függ….
Az áfatörvény kifejezetten kimondja, hogy az említett részvények vagy részesedések megszerzése MENTES, feltéve, hogy a megszerzés „valódi akarata” vagy szándéka nem az volt, hogy „elkerülje” a közvetlen befektetés átvállalása során keletkezett adó megfizetését. az ingatlan megszerzése.
Így van egy CSALÁS ELLENI SZABÁLY a spanyol adórendszerben, amely kifejezetten kimondja a következőket (a tőzsdéről szóló, július 108-i 24/1988. sz. törvény 28. cikke, az értékpapír-piaci törvény egységes szerkezetbe foglalt szövegének jelenlegi 314. cikke, amelyet a 4/2015. évi királyi törvényerejű rendelet hagy jóvá) , október 23. (a továbbiakban: TRLMV):
„1. Az értékpapírok/részvények átruházása lesz mentesített az általános forgalmi adóból, valamint a vagyonátruházások és a dokumentált jogi aktusok adójából (transzfer- és bélyegilleték).
De a törvény azt is mondja:
Azok az átutalások, amelyeket ÁFA vagy ITP fog megadóztatni, amikor az ilyen átutalásokkal a „valódi szándék” ezen adófizetés kijátszása lett volna.
Az előző bekezdésben foglaltak sérelme nélkül, ellenkező bizonyítás hiányában úgy kell érteni, hogy a cselekményt az áfa- vagy ITP-fizetések „elkerülésének szándékával” hajtják végre az alábbi esetekben:
- Ha olyan gazdálkodó egység felett irányítást szereznek, amelynek eszközei a Spanyolországban található ingatlanok legalább 50 százalékát teszik ki, amelyek nem kapcsolódnak/ nem érintettek üzleti vagy szakmai tevékenységhez, vagy amikor az említett ellenőrzés megszerzése után a részvételi kvóta nő.
- Ha ellenőrzést szerez egy olyan gazdálkodó egység felett, amelynek eszközei olyan részvényeket tartalmaznak, amelyek lehetővé teszik számára, hogy ellenőrzést gyakoroljon egy másik gazdálkodó egység felett, amelynek eszközei a Spanyolországban található ingatlanok legalább 50 százalékát teszik ki. amelyek nem kapcsolódnak/ nem érintettek üzleti vagy szakmai tevékenységhez , vagy ha az említett ellenőrzés megszerzése után a részvételi kvóta nő.
- Ha az átruházott részvényeket a társaságok alapítása vagy alaptőke-emelése alkalmával tett ingatlan-hozzájárulások kapták, feltéve, hogy az ilyen eszközöket üzleti vagy szakmai tevékenység nem érinti és hogy a hozzájárulás időpontja és a továbbítás között nem telt el három év. "
Ha a fent említett esetek bármelyike előfordul, a spanyol közigazgatás haladéktalanul alkalmazza a Csalás elleni szabály, és az említett eseteket a megfelelő áfa vagy ITP-AJD adó hatálya alá tartozónak tekinti. A vásárlóé lesz annak bizonyítása, hogy valódi motivációja sohasem az ilyen adók megfizetésének elkerülése volt.
A cikk példájában a részvények eladása azt jelentené, hogy a felek tulajdonképpen ingatlant ruháznak át, de mit csinálnak ezzel csalási szándékkal? – Az áfa tényleges fizetési kötelezettsége (mert ebben az esetben az áfa lenne az első adás) attól függ, hogy csalási kísérlettel van-e dolgunk vagy sem.
A kulcs az áfa vagy ITP fizetés elmaradásához: Az ingatlan érintettnek kell lennie a társaság valamely gazdasági tevékenységére, akár ebben az esetben a házak reklámozása vagy építése, akár földvásárlás/eladás, vagy bérleti díj stb.
Ezért az olyan értékpapírok/részvények átruházása, amelyekre egy olyan társaság felett irányítást szereznek, amelynek vagyona több mint 50 százalékban a gazdasági tevékenységhez kapcsolódó ingatlanvagyonból áll, nem felel meg a csalás elleni szabály alkalmazásának.
Így az ilyen részvények továbbítása mentesül a hozzáadottérték-adó és a szülői átvitelek és a dokumentált jogi aktusok adója (ITP-átruházási adó) alól, kivéve, ha a spanyol közigazgatás igazolja, hogy az ilyen továbbítással az volt a célja, hogy megkerülje az adó megfizetését. azokat az adókat, amelyeket azon jogalanyok tulajdonában lévő ingatlanok átruházása után vetettek volna ki, amelyeknek ezeket az értékeket képviselik.
- Következtetés:
Ezt a tranzakciót valószínűleg nem lehetne áfával megadóztatni így a részvények adómentesen értékesíthetők, hiszen nyilvánvaló, hogy a felépülő ingatlant a cég gazdasági tevékenysége érinti, azonban az maradna, hogy kiderüljön, történt-e csalás vagy sem, tudnunk kell a tranzakció teljes részleteit.
- Például megértjük, hogy ha a vállalati struktúra felépítése egyetlen ingatlan felépítésére és a részvények eladására a kezdetektől fogva az eladási szándék ismeretében és a vevővel kötött közvetlen megállapodással történt az építkezés megkezdésének pillanatától kezdve. , akkor az ellenőr valószínűleg megállapítja az adóelkerülés szándékát.
- Ha viszont azzal a szándékkal kezdtük meg az építkezést, hogy több lakást eladjunk és újjáépítsünk, de időközben megjelent egy lakásvásárló, aki bármilyen okból inkább a cégnél marad, akkor vitatható, hogy nincs ÁFA az átvitelben (sem TPO), így az ügylet adómentes lenne.
Amint látja, az értelmezések sokfélék lehetnek, és mindegyik elfogadható, ezért ismételten azt javasoljuk, hogy minden ingatlanügylet végrehajtása előtt forduljon a terület valódi spanyol szakértőihez.
