Ingatlanok kisajátítása Spanyolországban – Land's Grab

A kisajátítást úgy definiálják, mint „a tulajdonos beleegyezése nélkül elvenni a földet…”.

Nehéz elképzelni olyan kormányzati hatalomgyakorlást, amely közvetlenebb hatással lehet a tulajdonos tulajdonjogára, mint a tulajdonos földjének a tulajdonos beleegyezése nélküli elvétele.

Szakemberként gyakran fordul hozzánk mindkét földtulajdonos kisajátítási ügyekben. A kisajátítási keresetekben felmerülő értékelési kérdések gyakran összetettek.

A kisajátítási folyamat megértése jelentős segítséget jelenthet az értékelőnek, aki már komoly feladat előtt áll.

Ennek az előadásnak az a célja, hogy általános áttekintést és megértést nyújtson a kisajátítási folyamatról az elejétől a végéig. Érthető, hogy a kisajátítás folyamata rendkívül technikai és speciális, és mind a földtulajdonosok, mind a kisajátító hatóságok számára a kritikus stratégiai kérdésekben a folyamat megértésével kapcsolatos szakértői tanács különbséget tehet a méltányos és méltányos eredmény és a katasztrófa között.

Ha a kisajátítást a „közhasznúság” indokolja, a tulajdonos e döntés ellen nem tiltakozhat.

A szükséges vagy kötelező kisajátítási felhasználás bizalmatlanságot kelt az állampolgárok között, mert arra kényszeríti őket, hogy ingatlanjaikat, vagyonukat átadják a közigazgatásnak. Út, híd, sportterület (közinfrastruktúra) építése során nagyon gyakran szükséges az adott földterület tulajdonjogának igénylése. Figyelembe kell venni, hogy a közigazgatás az egyetlen olyan szervezet, amely eléggé képes arra, hogy adatokat kényszerítsen a tulajdonságaik megadására. És ezzel a hatalommal szemben az adott nem tud szembeszállni.

Például a tulajdonos kártérítést kap a gazdasági kárért, vagy cserét más eszközre. Ez a kompenzáció az úgynevezett „tisztességes ár” (Justiprecio), ami sajnos nagyon gyakran nem annyira „tisztességes”, mint kívánatos, és a folyamat legharcosabb pontja.

Kisajátítási okok. Spanyol törvények

A kötelező kisajátítás magában foglalja a tulajdonjog átruházását egy adott személytől az Igazgatóságra, amely azt a tulajdonos hozzájárulása nélkül is megszerezheti. Szabályozza a A kötelező kisajátításról szóló törvény 1954-től (Ley de Expropiación Forzosa de 1954), az 1957-es szabályozási törvény (RD 1957), és az új A visszatérített földterületről szóló törvény 20. június 2008-tól (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo).

E szabályozás fő következménye az adminisztráció által megkívánt ingatlan átadási kötelezettsége, ha a használati cél a jogszabályoknak megfelelő.

A törvények megerősítik, hogy a kisajátításról a birtok, a régió önkormányzata dönthet.Autonóm közösség), a tartomány (Tartomány), a Sziget vagy a Helyi Tanács (Ayuntamiento), és a közhatalom legabszolútabb megnyilvánulása, amely előtt az adott nem tehet jogi ellenkezést, ha a cselekmény kellően indokolt és a jogszabályoknak megfelelő.

Ez az oka annak, hogy a kisajátítási eljárás első lépése a nyilatkozattétel "Közüzemi szolgáltatás" a tulajdonból vagy a kisajátítási jogból. Valójában elengedhetetlen, hogy ezt a jogot vagy tulajdont „közhasznúnak” nyilvánítsák.

Ez a „közhasznú” követelmény annyira fontos, hogy a kisajátítást végrehajtó szervezetnek „nyilvánosnak” kell lennie. Ez azt jelenti, hogy például a régióban az AVE projektben a kisajátítási intézmény a Közinfrastruktúra Minisztérium (Ministerio de Obras Públicas), nem pedig a RENFE vagy az ADIF.

Milyen tárgyakat lehet kisajátítani?

Bár az esetek többségében a kisajátítások az ingatlanok tulajdonát érintik, kisajátítás tárgyát képezheti minden olyan vagyontárgy, mint műalkotások, autók, hajók, kötvények, részvények és minden más olyan jog, amely meghatározott körülmények között a tulajdonjogra vonatkozik. szükséges a „Közszolgáltatáshoz”.

Kisajátítási eljárás

Az első lépés a „Közhasznúság” deklarálása. Ezt a nyilatkozatot mindig jogi aktusban vagy a Miniszteri Tanács (Consejo de Ministros) megállapodásában kell megtenni, kivéve azokat az eseteket, amikor a hagyaték vagy a vagyon elengedhetetlenül szükséges az önkormányzat által kidolgozandó közprojektekhez. Birtok.

Ez utóbbi esetekben a „közhasznúság” implicitnek minősül, és az adminisztrációnak csak közzé kell tennie a kisajátítandó vagyontárgyakat vagy birtokokat a Hivatalos Közlönyben (Boletín Oficial del Estado – BOE), a Tartományi Hivatalos Értesítőben (Boletín Oficial). de la Provincia), és a tartomány egyik legnépszerűbb lapja.

A közzététel után egy időintervallum kezdődik 15 nap nyilvános információkról. Az érintett adatokra hagyja az esetleges tiltakozást és az információkkal kapcsolatos szabálytalanságok kijavítását.

Ezen 15 nap elteltével további 20 nap áll rendelkezésre, amely során az adminisztráció megvizsgálja az egyes felszólalásokat vagy szabálytalanságokat. Ezt követően az adminisztráció kimondja a „foglalkozás szükségességét” (necesidad de ocupación), amelyet közzé kell tenni, és minden érintettet egyénileg értesíteni kell.

Valójában nagyon fontos az érintett adatok egyedi értesítése. Ellenkező esetben a kisajátítás nem lehet „legális”. Ezzel a bejelentéssel szemben az érintettek nem emelhetnek kifogást, hanem érvénytelennek tekinthetik birtokaik „közhasznúságáról”, illetve a „foglalkozás szükségességéről” szóló nyilatkozatot a közigazgatási eljárásban és a bíróságokon.

A kisajátítási eljárás elleni tiltakozás egyik legnépszerűbb oka a 15 napos lakossági tájékoztatási eljárás hibái.

Az értesítés kézhezvételét követően az adatoknak 10 napjuk van arra, hogy kifogást emeljenek az értesítés ellen. Ezt a felszólalást közvetlenül a közigazgatási eljárásba helyezik, nem a bíróságok elé, és a közigazgatásnak 20 napja lesz a döntésre. Eközben a kisajátítási eljárás 30 napos határidővel készenlétben lesz.

A „tisztességes ár” – Justiprecio

A kisajátítás megerősítése után az érintett jogosult a „tisztességes ár” vagy „Justiprecio” néven ismert kártérítésre. Ennek a kártalanításnak az összege a kisajátítandó vagyontárgyak és jogok előzetes értékelésével kerül kiszámításra, és 15 napon belül „barátságosan” egyeztethető a részek között.

Ha ebben az összegben megállapodnak, a folyamat befejeződik.

Például, ha az alkatrészek nem jutnak megegyezési pontra az árral, új eljárást kell nyitni, amelyben az adminisztráció 20 napot hagy a tulajdonosoknak, hogy elmondják az ingatlanértékeléssel kapcsolatos megfontolásokat és árat javasoljanak (Hoja de Aprecio ).

Az adminisztráció ezt követően elfogadhatja vagy elutasíthatja ezt a javaslatot. Ha elfogadja, akkor a folyamat befejeződik.

Például, ha az adminisztráció megtagadja az alkatrész javasolt árának elfogadását, akkor újabb értékelést készítenek (Hoja de Aprecio), amely értesíti a tulajdonost, hogy tanulmányozza át 15 napig.

Ha elfogadja, akkor a folyamat befejeződik.

Például, ha a tulajdonos nem fogadja el az adminisztráció által felajánlott utolsó árat, az ügyet a tartomány elé viszik. Kisajátítási Bíróságok (Jurado Provincial de Expropiación), amely végül dönt a tisztességes árról.

Ezek a törvényszékek a tartomány fővárosában (Alicante, Murcia, Almería, Albacete, Valencia, Málaga, Granada, Cádiz) találhatók, és egy elnökből és négy asszisztensből áll, akik közhivatalnok, a Farmers Association (Cámara) képviselője. Agraria) és egy közjegyző. Feladatuk az árjavaslatok tanulmányozása az alkatrészekből, és a megfelelő döntés meghozatala. Elméletileg maximum 8 nap kell a döntés meghozatalára (tapasztalataimból tudom, hogy időnként egy-két év!).

A kisajátítási bíróságok határozata megtagadható és magasabb bírósághoz küldhető. Ha a Kisajátítási Bíróság határozata 6 hónapot meghaladóan késik, a kamat a kártérítési összeghez számítható. Ha pedig árdöntés van, de az ügyintézés 2 évnél tovább nem fizet, akkor az ingatlanról új értékelést kell venni, hogy ez után az értékét ellenőrizni lehessen, ezt nevezzük „retasaciónnak”.

A „retasación” bemutatása után kezdje újra a folyamatot az új „Fair Price” megszerzéséhez. Az új ár megszerzése és kifizetése után az ingatlant korlátozott ideig birtokba veheti az adminisztráció. Néha az adminisztráció úgy dönt, hogy a kisajátított ingatlan árat egy másik ingatlanra cseréli.

Visszaállítási jogok

A kisajátítási folyamat több évre meghosszabbítható, amíg mindkét fél megegyezésre nem jut a „méltányos áron”, bár ez nem jelenti azt, hogy a kisajátítási folyamat itt megállna. Ily módon a Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación (LOE) bevezette a „visszaállítás jogát”. Ez a jog lehetővé teszi a tulajdonos számára az ingatlan teljes vagy részleges visszaszerzését a kapott kártérítés megfelelő visszatérítésével, ha a kisajátítást okozó projekt nem valósul meg.

Ezek az esetek:

• Az adminisztráció úgy dönt, hogy nem folytatja a projektet
• Az ingatlan elfoglalásától számított két év után az adminisztrációtól anélkül, hogy az ingatlanban munkát végezne.

• A projektet kidolgozták, de az ingatlant most betöltő funkció nem „közmű”. Például az AVE esetében a telket vasúti pályaudvar építésére vették, és most ezt az állomást egyáltalán nem használják, a tulajdonos vagy örökösei élhetnek az ingatlan visszaszerzési jogával a kártérítést fizetve. a kisajátításra kapott (amely akkorra aktualizálva lenne).– Ha a föld nem a korábban figyelembe vett hasznosítást szolgálja, de használható

  más „közhasználatra”.

E szabály alól csak két kivétel van, amelyekben a visszaállítási jog nem érvényesülhet:

– Ha a földterület nem a korábban figyelembe vett hasznosítást szolgálja, de használható

más „közhasználatra”.

– Ha a föld 10 éven túli közműhasználatú.