FOGLALÁSI SZERZŐDÉS ESETÉN A DUPLÓ VISSZATÉRÉSE

IGÉNYELHETŐ-E A VEVŐ A TULAJDONOSNAK SZÁMÍTOTT KUTATÁS DUPLA VISSZATÉRÉSE?

Az ingatlan adásvételi ügyletek során gyakran találkozunk az eljárás olyan szakaszával, mint „ Foglalás ". Ez az az eset, amikor a vevő, miután az ingatlant kiválasztotta, és az árat és a vételi feltételeket egyeztette a tulajdonossal vagy a Megbízóval, készen áll az ingatlan lefoglalásának formalizálására.

Az említett foglalás egy lehívott összeg kifizetését jelenti „jel”, „tartalék” vagy „letét”. “, amelyet az ügynöknek vagy a tulajdonosnak kézbesítenek annak megbízható bizonyítékaként, hogy a vevő hajlandó az értékesítési folyamatot elindítani a tulajdonossal vagy tulajdonossal.

Ezekben a foglalási szerződésekben általában rögzítik, hogy abban az esetben, ha a a vevő alapos indok nélkül eláll a vásárlástól, azzal büntetik le foglalásként leszállított összegekből.

Kölcsönösen, abban az esetben, ha az kötelezettségét megszegő tulajdonos köteles az ingatlant méltányos indok nélkül a vevő nevére eladni vagy lefoglalni visszatérés a vevő által kapott összegeket. Ezen túlmenően, ha a szerződés úgy rendelkezik, a tulajdonos kénytelen visszatérni mondta megduplázta az okozott károk és veszteségek megtérítését a vevőnek annak nem megfelelősége miatt.

Normális esetben, Spanyolországban a foglalási szerződéseket általában ingatlanügynökségek kötik, amelyek közvetítők a vásárlási folyamatban.

Más alkalmakkor az említett szerződést a felek ügyvédei készítik.

De a témára összpontosítva, miután a vevő aláírta a foglalási szerződést és a megállapodás szerinti tartalék összeget leszállította, ha a tulajdonos végül megszegi eladási kötelezettségét, köteles-e visszaadni a vevővel kifizetett összeg dupláját?.

A válasz sajnos nem lehet egyszerű. Ez attól függ, hogyan készül a foglalási szerződés, valamint a szerződéskötési eljárás formálissá tétele a tulajdonos tekintetében.

Nézzünk néhány feltételezést:

• A szerződésben kifejezetten szerepelnie kell:

  A szerződésben kifejezetten rögzíteni kell, hogy amennyiben a Tulajdonos szerződéses kötelezettségének nem tesz eleget, a tartalékként leszállított összegeket két példányban köteles visszaadni a vevőnek.

Sokszor tapasztaljuk, hogy a foglalási szerződések nem állapítanak meg kötelezettséget a tulajdonos részéről hogy a szállított mennyiség dupláját küldje vissza. Ez nem azt jelenti, hogy az ilyen szerződések nem törvényesek, egyszerűen azt jelenti, hogy a tulajdonos nem fogadta el a kötbért, vagy az ügynök nem tartotta megfelelőnek a szerződésbe foglalását.

Ezekben az esetekben a vevő visszakaphatja a kifizetett foglalás összegét, de nem követelheti a dupla visszafizetését.

• A Tulajdonosnak meg kell kapnia a foglalás összegét, vagy el kell fogadnia, hogy az ügynök vagy ügyvédje megkapja

  . Vagyis ahhoz, hogy a vevő késedelem esetén a szállított összeg dupláját követelhesse, a tulajdonosnak (vagy az általa meghatalmazott személyeknek – pl. az ingatlanügynöknek vagy ügyvédjének) ténylegesen meg kell kapnia az említett összegeket. .

Más szóval, vannak olyan esetek, amikor a szerződés tartalmazza a tulajdonos azon kötelezettségét, hogy visszaküldje a vevő által szállított duplikált összegeket, és azt tapasztaljuk, hogy a vevő által szállított pénzt az iroda visszatartotta, és nem szállította ki a tulajdonosnak.

Ez az ingatlanügynökségeknél igen elterjedt gyakorlat tulajdonképpen a garancia a vevőknek szállított összegek visszafizetésére . Más szóval, az ingatlanközvetítő, annak érdekében, hogy garantálja a vevő számára, hogy a kifizetett pénzt megkapja a tulajdonos bármilyen típusú nemteljesítése esetén, a pénzt általában letétként tartja meg, ahelyett, hogy a tulajdonosnak kézbesítené. Olyan módon, hogy ha a tulajdonos megszegi a szerződést, a vevő könnyebben visszakapja a foglalás összegét, mert az ügynök megtartja azt .

De ezekben az esetekben, amikor a tulajdonos nem kapta meg a foglalás összegét, joga van-e a vevőnek a tulajdonos elmulasztása esetén kérni a kétszer kifizetett összeg visszatérítését? ? Vagyis a tulajdonos köteles lenne visszaadni a vevő által leszállított összeg dupláját, ha nem kapott fizetést?

Nos, abban az esetben, ha a Tulajdonos aláírta a szerződést , és az említett szerződésben bizonyíték van arra vonatkozóan, hogy a pénz az ügynök vagy a tulajdonos ügyvédjének számláján van elhelyezve, és nem kapott utasítást vagy utasítást annak átutalására a tulajdonosnak, ebben az esetben a tulajdonos a leszállított összeg dupláját köteles lenne visszaadni, még akkor is, ha nem kapta volna meg .

Éppen ellenkezőleg: ha a tulajdonos aláírta a szerződést, és az említett szerződés megállapította, hogy a kifizetett összeget a tulajdonosnak át kell adni, ebben az esetben mivel az említett összeget nem kapta meg, a szerződés nem került teljes körűen formálissá, ezért a vevő nem követeli meg a tulajdonostól, hogy a szállított mennyiség kétszeresét adja vissza .

• A foglalási szerződést a feleknek érvényesen alá kell írniuk

  . A foglalási szerződés érvényességéhez a feleknek érvényesen alá kell írniuk.

mellyel, ha a tulajdonos aláírta azt a foglalási szerződést, amelyben a meg nem felelés esetén a többszöri visszaküldés feltételét rögzítették, nyilvánvalóan a tulajdonos köteles az említett összegeket két példányban visszaküldeni, anélkül is, hogy azokat korábban megkapta volna.

Vagyis a tulajdonos, miután aláírt egy foglalási szerződést, amelyben megállapították, hogy az ügynök átveszi és megtartja a vevő által letétként szállított összeget, elfogadja hogy a pénzt az Ügynök megtartja, és jól adja jóváhagyását.

Ráadásul a tulajdonos elfogadja a szerződés feltételeit ha megállapítást nyer, hogy két példányban kell visszaküldenie, abban az esetben, ha a szerződés aláírását követően nem tesz eleget azon kötelezettségének, hogy az ingatlant a vevő nevére lefoglalja.

Ezért, ha a szerződést a tulajdonos aláírta, nem kerülhetik ki felelősségüket azzal az érveléssel, hogy nem kapták meg a foglalás összegét . Ezért a szállított mennyiség dupláját köteles visszaküldeni.

• A szerződést a feleknek vagy ügyvédeiknek alá kell írniuk

Nagyon gyakori az olyan eset, amikor az ingatlanuk eladásához ingatlanügynöki szolgáltatást igénybe vevő tulajdonosok aláírják ezeket ügynöki szolgáltatási szerződések . Az ilyen szolgáltatási szerződésekben a tulajdonosok általában engedélyezi és felhatalmazza az ingatlanügynököket, hogy „letétként” vagy „tartalékként” összegeket kapjanak a vevőktől.

Ez egy teljesen legális gyakorlat és tökéletesen felismerték a spanyol rendszer szerint. Vagyis az ingatlanügynökök tartalékösszegeket kaphatnak a tulajdonosok vagy tulajdonosok nevében. Ennélfogva jogi szempontból az ingatlanközvetítőnek teljesített kifizetés, amelyet a tulajdonos korábban a szolgáltatási szerződésben feljogosított, jogszerű fizetésnek minősül, és joghatásokkal jár.

Jogi szempontból azonban, bár az ügynök és a tulajdonos közötti szolgáltatási szerződés felhatalmazhatja az előbbit arra, hogy az utóbbi nevében számlára fogadjon összegeket és kifizetéseket, a szerződések „aláírására” nem ad felhatalmazást. . foglalás a tulajdonos nevében.

Az ingatlanpiacon gyakran előfordulnak olyan helyzetek, amikor a vevő szerződést kötött, és bizonyos összegeket letétként átadott az ügynöknek, de a foglalási szerződést végül nem írja alá a tulajdonos. Ezekben az esetekben, ahogy mondjuk, az említett ingatlanfoglalás jogilag nem formalizált , amellyel a foglalási megállapodás semmiképpen sem tekinthető kötelező érvényűnek a felekre nézve.

És ez még akkor is, ha a foglalási szerződést az ingatlanközvetítő aláírta.

A spanyolországi ingatlanügynöknek nincs jogi felhatalmazása vagy lehetősége arra, hogy képviselje a tulajdonost a foglalási szerződés aláírásakor, sem pedig más típusú szerződések aláírásakor.

És ez még akkor is, ha a szolgáltatási szerződése ezt írja.

Spanyolországban, mint a világ számos országában, a személy jogi képviseletének egyetlen módja a közjegyzői meghatalmazás , amelyeket alá kell írni közjegyzői irodában , közjegyzői cselekmények révén, és csak ők jogosítanak fel szerződést személy nevében aláírni.

Amivel az ügynökök gyakran összezavarodnak, és úgy gondolják, hogy a tulajdonossal kötött szolgáltatási szerződés felhatalmazza őket arra, hogy az ő nevében foglalási szerződéseket kössenek le jövőbeli vevőkkel.

Előfordulhat, hogy a tulajdonossal kötött szolgáltatási szerződés felhatalmazza az ügynököket, hogy a kifizetett összegeket foglalásként „fogadják”, de jogi szempontból ez a felhatalmazás nem jelent felhatalmazást arra, hogy aláírja” a szerződést a nevében .

Mint mondtuk, ha az ügynök nem rendelkezik megfelelő közjegyzői képviseleti jogosítvánnyal, a foglalási szerződést nem lehet az ügynök aláírásával tökéletesíteni. , mivel azt később a tulajdonosnak érvényesítenie és engedélyeznie kell. És ha nem ez a helyzet, vagyis ha a tulajdonos nem írta alá az említett szerződést, akkor az őt bármilyen módon kötheti.

Ezzel, ha a vevő pénzt szállított át egy ingatlanügynöknek, és foglalási szerződést írt alá, nem követelheti a tulajdonostól a megfelelést, ha az utóbbi nem írta alá közvetlenül a szerződést , vagy meghatalmazást adott ki az ügynöknek erre.

Amellyel, az ügynök puszta aláírása a foglalási szerződésben nem ad érvényességet az említett szerződésre .

Amivel abban az esetben, ha a tulajdonos nem hajlandó eladni az ingatlant a vevőnek, a vevő semmilyen módon nem követelheti a szállított mennyiség dupláját .

Legfeljebb és az ingatlanközvetítő jóhiszeműségétől és jóindulatától függően a vevő a leszállított összegeket foglalóként visszakaphatja.

De anélkül, hogy a dupláját követelhetné.

TLACORP