május 12-i 2023/24 törvény a lakhatáshoz való jogról (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda). Kattintson ide a törvény megtekintéséhez .
I.- ÁLTALÁNOS SZEMPONTOK
A A lakhatáshoz való jogról szóló törvény 26. május 2023-án lépett hatályba a Hivatalos Állami Közlönyben (BOE) való közzététel után. Az ingatlanszektortól kapott kritikák ellenére a törvény magával hozza a kilakoltatásra, az üresen álló lakások zálogjogára vonatkozó szabályozást, a bérleti díjak frissítésének felső határát és a tulajdonosok új adókedvezményeit.
Referencia index jön létre, amely felváltja a fogyasztói árindexet a jövedelem kiszámításában. A fő vita a „nagy villa” figurájáról és a feszült bérleti területek kialakításának az autonóm közösségek (CCAA) kezében való átadásáról szól, ami a bérleti piac ellenőrzését vonja maga után.
AZ ÁLLAM INTERVENCIÓS TERMÉSZETE
Ez a törvény lesz az első olyan állami szabályozás, amely az alkotmány elfogadása óta szabályozza a lakhatáshoz való jogot.
Ez egyértelműen a központi állam intervenciós törvénye a régiókra és az autonóm közösségekre vonatkozóan, mivel ingatlan- és városi szinten korlátozza és feltételekhez köti azokat a jogköröket, amelyek eddig a különböző régióknak feleltek meg. Így a törvény a lakhatási ügyekben teljes joghatósággal rendelkező autonóm közösségek által alkalmazandó joghatósági szabályokat állapít meg.
Feltételezi továbbá a közhatalom egyértelmű beavatkozását a magánszférába, mivel beavatkozik, korlátozza és kondicionálja az egyének közötti magánjogviszonyokat mind a szerződési, mind a tulajdonhoz való joggal kapcsolatban.
MI A TÖRVÉNY CÉLJA?
Ennek a törvénynek a céljai a következők:
- Szabályozza az állampolgárok lakhatással kapcsolatos jogait és kötelességeit
- Tisztességes és megfelelő lakhatáshoz való hozzáférés megkönnyítése a gazdasági nehézségekkel küzdő emberek számára, garantálva az otthonok működőképességét és biztonságát
- Határozza meg az állami lakástervezést és -programozást
- Szabályozza az állami lakóparkok jogi szabályozását
- Az együttélés különböző formáinak megfelelő lakástipológiák kialakításának elősegítése
- A védelem javítása többek között a lakásvásárlási és -lízing műveletekben.
MILYEN INTÉZKEDÉSEKET VESZ BE A TÖRVÉNY?
A törvény néhány figyelemre méltó intézkedése, amelyek azonnal hatályba lépnek, a következők:
- A tulajdonosok és közvetítők adatszolgáltatási kötelezettsége a lakásokról és azok tulajdonosairól
- Új referenciaindex létrehozása a jövedelem frissítéséhez
- Az üres házak megadóztatásának lehetősége.
Más intézkedésekre, például a bérleti díjak felső határára és a stresszes területekre azonban a CCAA nyilatkozata vonatkozik, és további eljárásokra és feltételekre lesz szükség.
Összefoglalva: a lakhatáshoz való jogról szóló törvény a lakhatáshoz kapcsolódó különböző szempontokat kívánja szabályozni, az állampolgárok jogaitól a megfizethető lakhatási közparkok kialakításáig.
Noha vitákat váltott ki, mérföldkövet jelent, mivel ez az első állami törvény, amely szabályozza ezt az alkotmányos jogot, markáns intervenciós jelleggel.
MILYEN INTÉZKEDÉSEK VAN HATÁLYBAN?
A Lakástörvény már hatályos intézkedései a következők:
- Korlátozza a bérleti díjak frissítését : 2022 márciusa óta a fogyasztói árindex (CPI) megszűnt az úgynevezett „referenciaindex a bérleti díjak frissítésében”.
31. december 2023-ig a meglévő bérleti szerződésekben az éves bérleti díj emelkedés nem haladhatja meg a 2%-ot. 2024-ben ezt a határt 3%-ra emelik.
2025-től új Bérleti Index kerül alkalmazásra, amelyet a spanyol közigazgatás minden évben közzétesz.
- Minimális információ a lakásvásárlással és -bérléssel kapcsolatban: A közvetítőknek részletes tájékoztatást kell adniuk az ingatlanokról és azok tulajdonosairól a vásárlási és bérbeadási műveletek során. Ez magában foglalja a gazdasági feltételeket, a foglalkozási engedélyt vagy a lakhatósági igazolást, a lakás és az épület lényeges jellemzőit, valamint az eladó vagy a bérbeadó azonosítását. Az előírások be nem tartása gazdasági szankciókat vonhat maga után.
A vevő vagy bérlő tájékoztatási kötelezettségéről részletesen tájékozódhatunk szakcikkünkben A LAKÁSHOZ VONATKOZÓ JOG HATÁSAI A VÁSÁRLÁSI ÉS ELADÁSI FOLYAMAT SPANYOLORSZÁGBAN .
- A bérleti szerződések rendkívüli meghosszabbítása a veszélyeztetett személyek számára: A bérleti szerződések kötelező egyéves meghosszabbítását akkor állapítják meg, ha a bérlő társadalmi és gazdasági kiszolgáltatottságról tesz tanúbizonyságot, a bérbeadó pedig nagy lakástulajdonos.
- Üres lakások után IBI felár : Az ingatlanadón (IBI) pótdíjat alkalmaznak a legalább két éve lakatlan lakások után. Ez a felár 150%-ig is elérheti, és a tulajdonosonként legalább négy lakással rendelkező ingatlanokra vonatkozik, kivéve, ha indokolt az átmeneti üresedés.
Ezen intézkedések célja a lakáspiac szabályozása, a bérleti díjak szabályozása, a tranzakciók átláthatóságának javítása és a lakatlan lakások elfoglalásának ösztönzése.
A „VÉDETT LAKÁS” VAGY „ÖSZTÖNZŐ”
A lakástörvény a korábban említett intézkedéseken túlmenően a „védett” vagy „ösztönző” lakhatási rendszerrel, a bérleti díjak elektronikus fizetésével, a nagy lakástulajdonos számával, az ingatlankezelés költségeivel és a kilakoltatás változásával kapcsolatos egyéb rendelkezéseket is tartalmaz. , lefoglalások és ingatlanárverések.
A „Védett Lakás” vonatkozásában megállapították, hogy ezek az otthonok – indokolt kivételektől eltekintve – állandó lakossági védelem alá esnek. Ezen túlmenően az eladáshoz vagy bérbeadáshoz a megfelelő autonóm közösség előzetes engedélye szükséges.
Ami az „ösztönző megfizethető lakhatást” illeti, a közhatalom elősegítheti ezeknek az otthonoknak a létezését, és árkorlátozást alkalmazhat a gazdasági nehézségekkel küzdők hozzáférésének biztosítása érdekében.
A BÉRLET „KÉSZPÉNZBEN” VAGY „KÉSZPÉNZBEN” FIZETÉSÉNEK VÉGE VÉGETT
A kötelezettség megállapítása szerint A bérleti díjbevételek kifizetése elsősorban elektronikus úton történik , kivéve azokat az eseteket, amikor az egyik fél nem fér hozzá ezekhez az eszközökhöz, ebben az esetben a készpénzes fizetés megengedett a bérelt lakásban. .
KI TEKINT A HÁZOK „NAGY TULAJDONOSÁNAK”?
A nagy lakástulajdonos alakja az a természetes vagy jogi személy, aki tulajdonos több mint 10 városi ingatlan vagy 1,500 m2-nél nagyobb épített terület lakossági használatra .
Ez a meghatározás azonban módosítható a nyilatkozatokban stresszes lakossági piaci környezet , amely lehetővé teszi a felvételét 5 vagy több városi ingatlan tulajdonosai ezeken a területeken , az illetékes közigazgatás, azaz az autonóm közösségek nyilatkozatának függvényében.
KI FIZET AZ INGATLANÜGYNÖKSÉG DÍJAT?
A bérbeadó.
Megállapítást nyert, hogy az ingatlankezeléssel és a szerződéskötéssel kapcsolatos költségeket a bérbeadónak kell viselnie.
kilakoltatások. A BÉRLŐ NAGYOBB VÉDELME SÉRZÉKELHETŐ HELYZETBEN
A törvény jelentős változásokat vezet be a kilakoltatási eljárásokban, a letiltásban és az ingatlanárverésekben a veszélyeztetettségi helyzetekben:
- A védelem kiterjed a kilakoltatási és kizárási eljárások során a kiszolgáltatott helyzetben lévő lakáshasználóra.
- A kilakoltatási eljárás felfüggesztésének rendszere természetes személyek esetében 2 hónapra, jogi személyek esetében 4 hónapra szól.
- További követelményeket állapítanak meg a kereset elfogadhatóságára azokban az esetekben is, amikor a felperes nagy lakástulajdonos, és a lakás a gazdaságilag kiszolgáltatott helyzetben lévő lakó szokásos lakása.
- Az ingatlanárveréseken az előadóművésznek bizonyítania kell, hogy a bérlő gazdaságilag kiszolgáltatott helyzetben van-e, és hogy a felek között egyeztetési vagy közvetítői eljárás történt.
Ezek az intézkedések a kiszolgáltatott helyzetben lévő lakások lakóinak nagyobb védelmet kívánnak nyújtani, és szabályozzák a támogatott lakhatáshoz és általában az ingatlanpiachoz kapcsolódó különböző szempontokat.
NYILATKOZAT A „FESZÜLT” LAKÓPIAC TERÜLETÉRŐL
A lakástörvény olyan intézkedéseket fontolgat, amelyek a stresszes lakópiaci területek kihirdetésére várnak. Ezeket az intézkedéseket akkor kell alkalmazni, ha egy területet ilyennek nyilvánítottak, és külön tervet készítettek a megfigyelt egyensúlyhiányok kiigazítására. Ezen intézkedések közül néhány a következő:
- A stresszhelyzetnek nyilvánított területeken a jelenlegi szerződések megtartják az általános szinten megállapított emelési határokat: 2-ban 2023%, 3-ben 2024%, 2025-től pedig az új bérleti referenciaindexet.
- Feszült területeken a bérlők a szerződés kezdeti futamidejének letelte után rendkívüli, legfeljebb 3 éves meghosszabbítást kérhetnek, amennyiben bizonyos feltételek teljesülnek. A bérbeadó köteles ezt a meghosszabbítást elfogadni, kivéve, ha más feltételekben állapodtak meg, vagy a lakásra személyes használatra van szükség.
- A stresszesnek nyilvánított területeken kötött új szerződésekben egyedi feltételek vonatkoznak majd attól függően, hogy a bérbeadó kistulajdonos vagy nagybirtokos. Kistulajdonosok esetében a kialkudott bérleti díj nem haladhatja meg az előző szerződés utolsó bérleti díját, plusz meghatározott esetekben maximum 10%-os emelést. A nagybirtokosoknál a bérleti díjat a korábbi szerződés, illetve a referencia árindexek alapján megállapított maximális árhatár korlátozza.
- A igénybevett területeken a felek megállapodhatnak abban, hogy bizonyos, az ingatlan fenntartásával kapcsolatos általános költségek a bérlőt terhelik. Ha azonban ez a kitétel nem szerepelt volna az előző szerződésben, az nem fog megjelenni az új szerződésben.
- A lakásbérleti szerződések éves aktualizálására új referenciaindexet hoznak létre, amelyet az Országos Statisztikai Intézet (INE) határoz meg 31. december 2024. előtt. Ez az új index referenciahatárként szolgál majd, hogy elkerülhető legyen a lakásbérleti szerződések aránytalan emelése. a bérleti szerződések bérleti díja.
- A bérbeadók adókedvezményei 1. január 2024-től lépnek életbe. Az adókedvezményeket általánosságban a nettó bérleti díj hozamára és olyan konkrét helyzetekre is meghatározzák, mint például a bérleti díjak csökkentése a stresszes területeken kötött szerződésekben vagy az adott területeken fiataloknak történő bérbeadás. Ezeket az adókedvezményeket csak a stresszes lakossági piacnak nyilvánított területeken alkalmazzák.
Fontos kiemelni, hogy ezekhez az intézkedésekhez kötött lakossági piaci övezetekké nyilvánítás és a megfelelő konkrét tervek jóváhagyása szükséges.
ADÓKEDVEZMÉNYEK
Második záró rendelkezés. A személyi jövedelemadóban a lakáscélú ingatlanok bérletére vonatkozó adókedvezmények.
A jelen törvény hatálybalépésétől megkötött lakásbérleti szerződésekre a személyi jövedelemadóról szóló november 35-i 2006/28. törvény, valamint a társasági adóról, a külföldi illetőségű jövedelemről szóló törvény módosítási része a következő módosításokat vezeti be. és gazdagság:
Egy. A 2. cikk 23. szakasza a következőképpen módosul:
„2. Ingatlan lakáscélú bérbeadása esetén az előző pontban foglaltak szerint számított pozitív nettó hozam csökken:
a) 90 százalékkal amikor ugyanaz a bérbeadó új bérleti szerződést kötött egy olyan lakásra, amely egy feszült lakópiaci terület , amelyben a kezdeti bérleti díj több mint 5 százalékkal csökkent az előző bérleti szerződés utolsó bérleti díjához képest, ugyanarra a lakásra vonatkozóan, miután az előző szerződés éves frissítési záradékát alkalmazták, adott esetben.
b) 70 százalékkal ha a fenti a) pontban megjelölt követelmények nem teljesülnek, az alábbi körülmények bármelyike bekövetkezik:
1.º Azt, hogy az adóalany a lakást első alkalommal bérelte, feltéve, hogy az igénybevett lakópiaci területen található, és a bérlő 18 és 35 év közötti. Ha ugyanannak a lakásnak több bérlője van, a nettó hozam azon részére vonatkozik ez a csökkentés, amely arányosan megfelel azoknak a bérlőknek, akik megfelelnek a jelen levélben foglalt követelményeknek.
2. Ha a bérlő közigazgatás vagy nonprofit szervezet, amelyre a nonprofit szervezetek adózási rendjéről szóló, december 49-i 2002/23. törvény II. valamint a mecenatúra adókedvezménye, amely az állami lakásterv bérbeadási támogatási programjában megállapítottnál alacsonyabb havi jövedelmű szociális bérbeadásra, vagy a 19/2021. december 20., amely megállapítja a minimális létfontosságú jövedelmet, vagy ha az otthon olyan állami lakhatási vagy minősítési program hatálya alá tartozik, amely alapján az illetékes hatóság a bérleti díjból származó bevétel korlátozását állapítja meg.
c) 60 százalékkal amikor az előző levelekben foglalt követelményeknek nem megfelelően a lakás tárgya volt a rehabilitációs akció az adórendelet 1. cikkének 41. szakaszában meghatározott feltételek szerint, amely két év múlva járt volna le. a bérleti szerződés időpontja előtt.
d) 50 százalékban , minden más esetben.
A feltüntetett követelményeknek a bérleti szerződés megkötésekor kell teljesülniük, a kedvezmény mindaddig érvényes, amíg azok továbbra is teljesülnek.
Ezek a kedvezmények csak azokra a nettó pozitív bevallásokra vonatkoznak, amelyeket az adóalany az adatellenőrzési, korlátozott ellenőrzési vagy ellenőrzési eljárás megindítása előtt benyújtott önellenőrzésben számított ki, amelynek célja az ilyen bevallások ellenőrzése. .
A kedvezmények semmilyen esetben sem alkalmazhatók a pozitív nettó jövedelem azon része tekintetében, amely az adózó önbevallása során jogosulatlanul levont bevételből vagy az előző bekezdésben említett eljárások valamelyikével szabályszerűsített kiadásokból származik. , még akkor is, ha ezeket a körülményeket az adózó az eljárás lefolytatása során bejelentette vagy elfogadta. A kedvezmények nem vonatkoznak azokra a bérleti szerződésekre sem, amelyek nem felelnek meg a városi bérbeadásról szóló törvény 6. cikke 17. szakaszának.
A ingatlantőkéből származó pozitív nettó bevétel megkötött lakásbérleti szerződésekből származik törvény hatálybalépését megelőzően a 12/2023 24. december 2-től a 23. cikk 31. szakaszában foglalt csökkentés hatálya alá tartozik a lakhatáshoz való jogra vonatkozó május 2021-i törvény.
IBI FELÁR
A tartósan lakatlan lakáscélú ingatlanok esetében az önkormányzatok IBI felárat írhatnak elő legfeljebb ig. 50 százalék az adó nettó összegéből.
Ezekre a célokra a tulajdon amely folyamatosan és indokolt ok nélkül üresen marad, mert a két évnél hosszabb időszakra , az adórendeletben meghatározott követelményeknek, bizonyítási eszközöknek és eljárásnak megfelelően tartósan lakatlan ingatlannak minősül, és négy vagy több lakáscélú ingatlan tulajdonosát illeti meg.
A pótdíj mértéke akár 100 százalék az adó nettó összegéből, amikor az üresedés időszaka van több mint három év , és az üresedés időtartama alapján módosítható.
Ezen túlmenően az önkormányzatok a megfelelő pótdíj százalékot a fent említetteknek megfelelően emelhetik további 50 százalékpontig tartozó ingatlanok esetében két vagy több lakáscélú ingatlan tulajdonosai amelyek lakatlanok ugyanazon önkormányzati területen.
Mindenesetre a következő okok indokoltnak minősül:
- ideiglenes áthelyezés munka vagy képzési okokból,
- lakcímváltozás eltartottság vagy egészségügyi okok vagy szociális veszély miatt,
- másodlakás céljára szolgáló ingatlanok, legfeljebb négy év folyamatos üresedés mellett,
- munkavégzési vagy rehabilitációs tevékenység alá vont ingatlanok, vagy egyéb olyan körülmények, amelyek ellehetetlenítik azok hatékony elfoglalását,
- hogy a lakás ellen olyan per, vagy bírósági vagy közigazgatási határozat van folyamatban, amely megakadályozza annak használatát és elidegenítését, vagy olyan ingatlanról van szó, amelynek tulajdonosai piaci feltételek mellett, ebben az esetben legfeljebb egy éven belül eladásra kínálnak, vagy bérelhető, ebben az esetben legfeljebb hat hónapig.
Az ezen adót terhelő pótlék december 31-én felszámításra kerül, és az önkormányzatok évente, az ingatlan üresedésének ezen időpontra történő igazolását követően, azzal a közigazgatási aktussal együtt rendezik. jelentette ki. .
A tartósan lakatlan ingatlanná nyilvánításhoz az adóalany előzetes meghallgatása és az üresedés jelzésének városi képviselő-testületi akkreditációja szükséges, amelyet az említett rendelet szabályoz, amelyen belül megjelenhetnek az önkormányzati nyilvántartás adataival kapcsolatosak, valamint az ellátási szolgáltatások igénybevétele.»
TALAJKEZELÉS
Megfelelő és elegendő földterületet termelő hasznosításra és lakossági hasznosításra, minden esetben fenntartva a lakossági védelem alá tartozó lakás céljára szolgáló részt, amely legalább lehetővé teszi annak maximális eladási, bérbeadási vagy egyéb lakhatási formáinak meghatározását, mint a felszíni jog vagy a közigazgatási koncesszió.
Ezt a tartalékot a terület- és városrendezési jogszabályok, vagy ennek megfelelően a tervezési eszközök határozzák meg, garantálja a helyének a társadalmi kohézió elvét tiszteletben tartó elosztását, és legalább az új urbanizációs akciókba bevonandó vidéki területeken a várostervezés által biztosított lakóterület beépíthető terület 40 százalékának, illetve az urbanizációs reformon vagy felújításon áteső városiasított területeken a 20 százalékos terület megvalósításához szükséges földterület.
TLACORP 2023
