Az ingatlan adás-vételi folyamat során nagyon fontos figyelembe venni az eladók és építtetők által vállalt felelősséget az ingatlan vevőknek történő eladása során.
Nagyon normális, hogy olyan hibás ingatlanokat találnak a piacon, amelyeknél a vevő nem nagyon tudja, hogyan kell eljárni, és milyen jogai vannak a törvény szerint, ha korábban nem észlelt problémákat vagy szerkezeti hibákat talál. az eladás.
Fontos megállapítani, hogy milyen jogok és kötelezettségek illetik az eladókat és az építtetőket, valamint a Spanyolországban ingatlant megszerző vevőket. Ezért hoztuk létre ezt a jelentést, hogy tisztázza a fogalmakat és eljárásokat a vizuális vagy rejtett hibák megerősítésekor.
HIBÁK:Először is határozzuk meg, mit értünk a „hibák”. Megértjük a hibákat vagy a szerkezeti hibákat bármilyen típusú hiányosság, amelyet egy konstrukcióban találunk, és amely rontja annak minőségét. Ennek a hibának azt kell eredményeznie, hogy a tulajdonos ne tudja az ingatlant a rendeltetésszerű módon élvezni és használni.
Ezen túlmenően megállapítható, hogy a hiba vagy a szerkezeti hiba a „súlyos"Vagy"sír" abban az esetben, ha a vevő az eladás előtt felfedezte volna, visszautasította volna a vásárlást, vagy az eladóval folytatott áregyeztetés eredménye lett volna.
KÉT TÍPUSÚ HIBA: Vizuális és Rejtett
Látható hibák azok, amelyek szemrevételezéssel könnyen kimutathatók akár az épület építési folyamata során, akár a vevő szemrevételezése révén. Vagyis tudásépítés és felkészültség nélkül bárki számára könnyen észlelhetők.
Ezek a látható hibák nem az eladó felelőssége. Ezért az eladót nem terheli felelősség olyan látható hibákért, amelyeket a vevő ilyen módon fedezhetett fel, különösen, ha azok nem befolyásolják vagy változtatják az ingatlan árát.
Rejtett hibákpéldául azok, amelyeket az építési folyamat során nem lehetett észlelni, mert nem könnyen láthatóak. Az új építéseknél ezeket a hibákat az építkezés során nem észlelték a különböző szakemberek, mint építészek, ellenőrök stb.
Nem minden hiba származhat felelősségből. Ahhoz, hogy ez így legyen, a hatásnak meg kell felelnie az alábbi feltételeknek:
- Hogy nem volt könnyen észlelhető
- Hogy a vevő nem tudott róla
- Hogy létezett a vásárlás véglegesítése előtt
Példaként felsoroljuk, melyek a leggyakrabban ismétlődő rejtett hibák a kazuisztiában:
- Az épület szerkezetét érintő károk. Ezek olyan munkahibák, amelyek jelentősen befolyásolják az épület stabilitását és szerkezetét.
- Szivárgási, vízszigetelési problémák, amelyek szivárgást okoznak a házban.
- Az épületek rendezésének problémái. Az épület felépítése után repedések, repedések stb. jelenhetnek meg benne, amelyek az épület rossz elrendezése miatt jelennek meg, és a rossz pince miatt keletkeznek.
FELELŐSSÉG
A rejtett hibákért való felelősség mérlegelésekor különbséget kell tenni az új építésű házak és az eladó lakások között.
Az új lakásoknál a garancia és a vevő rejtett hibákra vonatkozó igényjogosultsága három típusra oszlik:
- EGY ÉV: Problémák a befejezésnél, mint belső járda, külső, asztalos, új készülékek stb. Az építéstől számított EGY ÉV, ill. HAT HÓNAP a vásárlás/teljesítés időpontjától számítva.
- HÁROM ÉV: Az ingatlanon keletkezett hibákra, amelyek közvetlenül befolyásolják és rontják annak lakhatóságát. Ebben az esetben olyan problémákról van szó, amelyek érintik a higiéniát, egészséget, vízzáróságot, egészségességet stb. Ezeknek a hibáknak úgy kell elhagyniuk az ingatlant, hogy ne lehessen benne lakni. Ezért kérjük, vegye figyelembe, hogy a „másodlagos hibák”, amelyek nem akadályozzák az ingatlan lakhatási használatát, nem terjednek ki.
- És olyan problémák esetén, amelyek az épület szerkezetét érintik, mint például az alapozás, pillérek, gerendák, padlók stb. TÍZ ÉV. Ezeknek a hibáknak olyanoknak kell lenniük, amelyek veszélyeztetik az épület stabilitását.
Új építésű ingatlanokban, Spanyolországban kötelező benyújtani a DECENIÁLIS BIZTOSÍTÁS (Vagy TÍZÉVES BIZTOSÍTÁS), amely 10 évre fedezi az épület szerkezeti károsodását. Ezen hibák fedezete oly módon történik, hogy a hibák egy részének felbukkanása esetén a vevő köteles értesíteni a biztosítót, hogy az épület kezdeményezője vagy kivitelezője által korábban biztosított tíz évre szóló biztosítást igényelhesse és igénybe vegye. Ily módon a vásárlók, mint az új építésű lakások fogyasztói garanciát kapnak, amelyre TÍZ ÉV alatt megfelelő fedezetet biztosítanak ezekre a hibákra.
Itt kell elmondani, hogy a házak esetébenAUTOPROMOCIÓN” (Self-promoter), a tízéves biztosítás megkötése nem kötelező, hanem önkéntes. Önreklámozásnak minősül az építmény, ha az épület végső fogyasztója a telek azonos tulajdonosa, és az építtetőt csak a ház felépítése céljából bérli. Ily módon a telek tulajdonosa tölti be a munkálatok „szervezőjének” pozícióját, és ő végzi el a különböző szakemberek, például építészek, építtetők, stb.
Ezekben az esetekben, tekintettel arra, hogy a lakást nem a piacon adják el vevők keresése érdekében, hanem csak ugyanaz a tulajdonos fogja használni, a spanyol törvény lehetővé teszi, hogy a szervező tíz évre szóló biztosítást kössön, vagy sem. Abban az esetben, ha a tulajdonos úgy dönt, hogy nem köti meg az említett biztosítást, ha úgy dönt, hogy a 10 éves jótállási idő alatt eladja az ingatlant, akkor tájékoztatnia kell az esetleges vásárlókat arról, hogy a háznak nincs ilyen biztosítása, a vevőknek ezt a helyzetet kifejezetten el kell fogadniuk.
Ez az ÚJ ingatlanok tekintetében…, de mi történik a RESALES-ben? Az eladók felelősséggel tartoznak a rejtett hibákért?
A válasz igenlő. Azok az eladók, akik viszonteladó lakásokat értékesítenek, szintén felelősek az ingatlanok esetleges rejtett hibáiért. Ez a felelősség az ingatlanban meglévő rejtett hibákra vonatkozik, és amelyek során HAT HÓNAP, az eladó felel a fent említett hibákért, amelyek az adásvétel befejezésétől számított hat hónapon belül észlelhetők.
A vevő rejtett hibákért való felelősségének gyakorlásához a következők szükségesek:
1.- A hibát észlelni kell.
2.- Az eladót írásban, általában hitelesített levélben értesíteni kell, felhívva a figyelmét a hibákra, elmagyarázva, hogy mi lehet az oka, és mi a hiba elhárításának módja.
3.- Abban az esetben, ha az eladó nem ismeri fel felelősségét, a Vevőnek független szakembertől, lehetőség szerint szakértőtől írásos jegyzőkönyvet kell beszereznie, aki hatósági jegyzőkönyvben megállapítja a hibát, a hibát és a javítási költségeket.
Ha az eladó megkapta egy független szakember jelentését, amely megállapítja a probléma okait, annak javítását és az ezzel járó költségeket, és nem vállalja a javítást, akkor ügyvédi tanácsot kell kérnie a vevőnek, hogy nézze meg, milyen jogi módszerek léteznek a probléma megoldására.
Általában azt kell mondani, hogy a csekély ellenszolgáltatás rejtett hibáiból származó bírósági keresetek általában drágák és hosszúak. Ezért mindig tanácsos megpróbálni peren kívüli megegyezésre jutni az eladóval.
Súlyos esetekben, amikor az épület lakhatóságát vagy szerkezetét érintő valós probléma merül fel, a lehető legjobb módon kell megvédeni a vevő álláspontját, mindig mérlegelve annak lehetőségét, hogy bírósághoz forduljanak, ha nem. megállapodást találni az eladóval.
