ÜDÜLÉSEK. VALENCIA RÉGIÓ. REGISZTRÁCIÓS FOLYAMAT ÉS ADÓK

Általában háromféleképpen bérelhet ingatlant:

• Rövid távú bérlés: Ez a fajta bérleti díj azon turisták számára szól, akik turisztikai/üdülési céllal szeretnék használni az ingatlant. Az ilyen típusú bérleményeket be kell jegyezni Valenciában egy speciális nyilvántartásba, és az egyik követelmény a lakhatási bizonyítvány. Rövid tartózkodási idő: kevesebb, mint 2 hónap.
• Hosszú távú bérlés: Ilyenkor a bérlő nem turisztikai céllal, hanem hosszabb távú tartózkodásra, tartózkodásra kívánja használni az ingatlant. Így mindig jogosult lesz az ingatlan bérbeadására, mivel az ilyen típusú bérleti díj szabályozása eltér a turisztikaitól. Hosszú távú tartózkodás: egy év vagy több.
• Középtávú bérlet: Ilyenkor a bérlő nem szeretne néhány napos szabadságot eltölteni, és nem szeretne hosszabb távra állandó lakhelyként maradni. A bérlők az ingatlant meghatározott ideig munkavégzés, vagy a környéken való tartózkodás céljából veszik igénybe, hogy ingatlant keressenek vásárolni, tanulókat oktatási időszakra stb. Szabályozás: Ugyanaz, mint a hosszú távon, és nincs szigorúan betartva. turisztikai feltételek szerint. Közepes tartózkodási idő: 2-11 hónap.

A legmagasabb hozamot a bérleti díjak terén a Turisztikai tevékenység hozta létre, amely a hagyományos egytávú bérleti tevékenységből magasabb bérleti díjakat eredményezett.

De a turisztikai engedély megszerzéséhez szükséges követelmények megnövekedése miatt mindkét bérlés közepén lehetőség van a hosszú távúnál jobb bevételre: Középtávú tevékenység.  Amint azt fentebb kifejtettük, a középtávú bérlők azok, akik hosszabb ideig kívánnak maradni az ingatlanban, de nem állandó célból. Az ingatlant jobban fogják tisztelni, mint a turisták (mert egy ideig használni fogják), és a rövid tartózkodási idő miatt magasabb bérleti díjat is elfogadnak.

Ezenkívül a középtávú tevékenységet nem szabályozzák a szigorú törvények, amelyek nem szabályozzák a turisztikai tevékenységet.

A fentiek szerint beszéljünk a turisztikai tevékenységről.

---

TURISZTIKAI TEVÉKENYSÉG:

A REGISZTRÁCIÓ FOLYAMATA, SZABÁLYOZÁSA ÉS LÉPÉSEI

 

A VALENCIA RÉGIÓ ("Comunidad Valenciana") spanyol bérlemények piacán nagy a zűrzavar a Valencia régióban történő bérleti tevékenység fejlesztésének pontos követelményeivel, kötelezettségeivel és folyamatával kapcsolatban. Miután több tucat ilyen jellegű információigényt kaptunk, úgy döntöttünk, hogy ezt a jelentést elkészítjük, hogy tisztázzuk az ügyfeleink és elérhetőségeink által feltett leggyakoribb kérdéseket.

Előzmények és törvények:

Két fontos szempontot kell figyelembe venni, amikor úgy dönt, hogy turisztikai célból bérbe adja ingatlanát:

1. FORMÁLIS KÖTELEZETTSÉGEK
2. ADÓKÖTELEZETTSÉGEK

---

 

FORMÁLIS KÖTELEZETTSÉGEK

Van egy általános rendelet a turisztikai tevékenységről, a 92/2009 rendelet, 3-tól^rd július 2009 . Ennek a rendeletnek az a célja, hogy:

– A törvényi kötelezettségek és felelősségek megerősítése a bérbeadók részéről

– A fogyasztók és felhasználók jogainak védelme

– A bérbeadók tevékenységének ellenőrzése

Ez a törvény konkrétan így szól:

1.- Mi az a „tartózkodás or Apartamento Turístico"?

Ez egy olyan ingatlan, amelyre a következő feltételek vonatkoznak:

– Ha a használatért kártérítés jár.

– Ha azonnal rendelkezésre áll a lakás.

– Amikor a lakás „használata” vagy „sorsa” „turisztikai”

– Amikor ez „rendszeres alapon” történik. A rendszeresség azt jelenti, hogy benne vagy ONE az alábbi esetek közül

– Amikor a bérleti díjat nagy turisztikai szolgáltatók/cégek kezelik

– Amikor az ingatlant turisztikai csatornákon (internet, újságok stb.) közzéteszi.

– Ha nem is „cégként”, akkor is igénybe vesz néhány szolgáltatást: ingatlan karbantartás és javítás, szobaszerviz, lakás, WC, stb. takarítás, magánruhák vagy lakásfelszerelések (lepedő, törölköző stb.) mosása, poggyászőrzés, stb.

Szóval, amikor ingatlanát „lakásos” célra bérli, ahol a családok vagy magánszemélyek középtávra bérbe adják „lakásnak” és nem „turizmusnak”, akkor ingatlana kikerült ebből a „turisztikai ingatlan” szabályozás alól. A „lakásbérleti díjakat” a bérbeadás általános törvénye (vagy „Ley de Arrendamientos Urbanos”) fogja szabályozni. Tehát nem kell követnie ezeket a regisztrációs formai követelményeket, de amint azt alább kifejtjük, a bérleti díjból származó bevételeit be kell jelentenie a spanyol adók miatt.

2.- Milyen formaságok szükségesek a tevékenység fejlesztéséhez? –Regisztráció a Holiday Rental Valencian Registry-ben (HRVR).

               - Ha csak től bérel egy 4 ingatlanra, akkor regisztrálnia kell a "különös".

                - Ha 4-nél több ingatlant bérel, akkor regisztrálnia kell a „vállalat" or „üzleti kereskedő".

De még abban az esetben is, ha úgy dönt, hogy nem jegyezteti be ingatlanát a valenciai nyilvántartásba, ingatlanának meg kell felelnie a minőségi és felszereltségi jogi előírásoknak, a következő részben leírtak szerint.

[gdlr_notification icon=”icon-flag” type=”color-border” border=”#99d15e” color=”#000000″]A rendelet hatálybalépése óta törvény, június 15-i 2018/7, bizonyítani kell, hogy a turisztikai ingatlan kedvező városi kompatibilitási tanúsítvány az a település adja ki, amelyben a lakást turisztikai használatra engedélyezték. Ennek a kedvező kompatibilitási jelentésnek rendelkeznie kell egy biztonságos ellenőrző kóddal (CSV), amely lehetővé teszi az elektronikus dokumentumok sértetlenségének és hitelességének ellenőrzését, valamint azokról elektronikus másolatok beszerzését.[/gdlr_notification]

3.- Tulajdonkövetelmények-A minőség és a felszerelés törvényi előírásai:

Minden, a piacon turisztikai célú bérleti díjként kínált ingatlannak, legyen az nyilvántartott vagy nem bejegyzett ingatlan, meg kell felelnie a törvényben meghatározott követelményeknek a „Standard”, „Primer” vagy „Superior” besorolások bármelyikére vonatkozóan. Az ingatlan nyilvántartásba vételéhez legalább a „Standard” követelményeknek eleget tehet.

A törvény melléklete részletezi az egyes osztályozások követelményeit, kifejezésekben.

A törvényi előírásoknak megfelelően az ingatlanokat tökéletes lakhatási körülmények között, megóvott, tisztán, minden közművel, szolgáltatással az első nap használatbavételére kínáljuk az ügyfeleknek.

A tulajdonosok 250 EUR-nál többet nem követelhetnek ügyfeleinek letétként/kötvényként/garanciaként, kivéve, ha a vevő kifejezetten vállalja a magasabb összeget.

Lakhatási engedély/lakási bizonyítvány szükséges

Az ingatlannak rendelkeznie kell a lakhatási bizonyítvánnyal ("Licencia de ocupación" vagy "Cédula de Habitabilidad"), valamint minden háztartási áruval, felszereléssel fel kell szerelni a tökéletes körülmények és tökéletes higyéni használat érdekében.

A rusztikus területen lévő házakhoz a föld besorolásának megváltoztatása szükséges

Ha az ingatlant rusztikus területen helyezik el, akkor a föld besorolását módosítani kell, hogy lehetővé tegye ezt a használatot. Ez egy nagyon bonyolult folyamat, az úgynevezett „Declaración de Interés Comunitario”, ahol a Twon Csarnok a regionális kormányzat hallgatóságával elfogadja a földhasználat megváltoztatását. .

EGYÉB FORMAI KÖTELEZETTSÉGEK:

A törvény által előírt esetleges formai és adózási kötelezettségeken túlmenően az alábbiakat külön ajánljuk:

1. Építész bizonyítvány: Nagyon fontos szakértői tanácsot kérni annak ellenőrzéséhez, hogy az ingatlan megfelel-e a törvényi követelményeknek. Tehát szükség lesz az építésznek az ingatlan meglátogatására és annak igazolására, hogy az ingatlan készen áll-e a bérbeadásra.
2. Energetikai tanúsítvány: A legutóbbi spanyol normák arra kényszerítik a bérbeadókat, hogy energiateljesítményi tanúsítványt kapjanak az ingatlanok bérbeadása esetén. Tehát ezt a tanúsítványt be kell szerezni, mielőtt az ingatlant bérbe adják a piacon. Kattintson ide, ha többet szeretne megtudni az energiateljesítményi tanúsítvány követelményeiről.
3. Házbiztosítás: Bérbeadóként kifejezetten javasoljuk, hogy kössön biztosítást a konténerre, a tartalomra és a polgári jogi felelősségre. Kattintson ide, ha többet szeretne megtudni a bérleti biztosításról.

Ha már megkötötte ingatlanára biztosítást, majd a bérbeadás mellett döntött, akkor ez nagyon fontos TÁJÉKOZTATJA a biztosítótársaságot erről a tényről. Ellenkező esetben nagy a lehetőség, hogy a biztosító nem téríti meg a be nem jelentett tevékenységből eredő károkat.

4.- Regisztráció folyamata

a) Formátum: Ki kell töltenie a hivatalos űrlapot. Kattintson ide, hogy megszerezze. Kérjük, vegye figyelembe, hogy ez az űrlap egy „felelősségnyilatkozat” (vagy „felelősségi nyilatkozat”), amelyben Ön kijelenti, és saját felelősségére MEGERŐSÍTI, hogy a feltüntetett adatok és információk VALÓK, és Ön közvetlenül felelős a benne foglalt tartalomért.

Tehát, ha a közölt információ nem helytálló (például Ön kijelenti, hogy a hálószobák minimális mérete 8 m2, amikor a valóságban kisebb), akkor Ön felelős a hamis tanúzásért, csalásért stb.

Így, ha nem biztos abban, hogy ingatlana MINDEN feltételt megkövetel ahhoz, hogy „Standard”-ra érkezzen, vagy hogy ingatlana „prémium”-e, akkor kérjen építészt a felmérés elkészítéséhez. valamint ellenőrizni és igazolni, hogy ingatlana megfelel ezeknek a feltételeknek.

b) Regisztráció. Miután kitöltötte a formátumot, be kell mutatnia az egyik valenciai kormányhivatalban Alicanteban, Valenciában vagy Castellónban:

---

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Alicante
C/ Churruca, 29 – 03003 Alacant/Alicante

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Castellón
Avda. Hermanos Bou, 47 – 12003 Castellón de la Plana

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Valencia
Pl. Alfonso el Magnánimo, 15 – 46003 Valencia

---

Kapni fog egy dokumentumot, amely megerősíti a regisztráció befejezését. Megszerezte a regisztrációs számot, regisztrálnia kell a tevékenységéből származó MINDEN reklámban, formátumban, szerződésben stb..

5.- BÍRSÁGOK

A kötelező regisztráció nélküli szolgáltatások felajánlása a következő következményekkel járhat:

- 90.000 XNUMX euróig terjedő bírság

– Az ingatlanon végzett tevékenység felfüggesztése legfeljebb 3 évre

– A tevékenység felfüggesztése a tulajdonos részére legfeljebb 3 évre

6.- Egyéb szempontok

Az ingatlan meghirdetésekor tájékoztatnom és meg kell hirdetnem a regisztrációs számomat?

IGEN. A regisztrációs számát mindenféle információn, reklámon, hirdetőn stb. fel kell tüntetni. Minden lakáshoz rendelt regisztrációs számot kell feltüntetni.

Bérelhetem az ingatlanomat csak szobákra?

NEM. Az ingatlant teljes egészében bérelni kell, a tulajdonos nem lakhat rajta.

Bérelhetem az ingatlant normál RÖVID TÁVÚ bérleti díjként?

IGEN. Ilyen módon azonban törölnie kell a regisztrációt a turisztikai nyilvántartásból, mert a törvény nem engedi meg a „szokványos bérleti díjak” hirdetését a turisztikai csatornákon. Az ingatlan bérbeadása mellett kétféleképpen dönthet:

• Regisztráció normál bérleti díjba. Rövid vagy hosszú távú bérleti díjat jelent, bérleti szerződéshez kötött és turisztikai célú felhasználáson kívül. Ilyen módon a házat nem lehet közzétenni a turisztikai csatornákon (például az AirBNB-n).
• Regisztrálás turisztikai használatra. Ebben az esetben az ingatlant turisztikai csatornákon lehet meghirdetni.

Vezetnem kell egy bejegyzési könyvet a vendégek számára?

IGEN. Vezetnie kell egy könyvet, amelyben minden ügyfelet rögzítenek, olyan formátumban, amelyet a helyi Pólice Állomáson vagy a Guardia Civilen kell beszereznie azon a helyen, ahol az ingatlan található.

---

FISKÁLIS ÉS ADÓKÖVETELMÉNYEK

A) ALAKISÁGOK – NYILATKOZAT:

Ha ingatlannal rendelkezik, és nem állandó lakóhelyként használja, MINDEN ÉVBEN adóbevallást kell bemutatnia az ingatlanáról, és ez akkor is, ha az ingatlan bérelt vagy nem bérelt. Ez pedig ÉVES ADÓBEVALÓK útján történik.

Ha pedig bérelsz egy ingatlant, és „jövedelemhez” jutsz, akkor a bevétel megszerzésének pillanatában kell nyilatkozni, NEGYEDÉVES NYILATKOZATBAN.

Amikor bérel egy ingatlant, „jövedelem”-ben részesül, amely a spanyol „jövedelemadó” tárgya. Spanyolországban attól függően, hogy Ön „spanyol adórezidens” vagy „spanyol nem rezidens”.

Ha Ön rezidens, akkor az adó a belföldi illetőségű jövedelemadó (IRPF-"Impuesto de la Renta de las Personas Físicas"), ha pedig nem rezidens, az adó a nem rezidens jövedelemadó (IRPFNR-"Impuesto de"). la Renta de las Personas Físicas No Residentes).

Ha Ön „Spanyol adóügyi illetőségű”, akkor a bérleti díjból származó bevételét az ÉVES ADÓ-bevallásunkban (100-as minta) kell nyilatkoznia.

De ha Ön nem spanyol adórezidens, akkor az alábbi módon kell bevallania jövedelmét a külföldi illetőségű jövedelemadóban (210-es modell):

– NEGYEDÉVES: Ha bérbe adja ingatlanát, ezekről a bevételekről a keletkezés évének ugyanabban a negyedévében van nyilatkozata. Ebben a bejegyzésben tehát megvizsgáltuk azt az esetet, amikor a bérleti díj „turisztikai” célt szolgál, de bérelhet „lakásos” célra is. A bevételeket mindkét esetben az év megfelelő negyedévében kell bevallani.

 „Lakásbérlés”: Ez azt jelenti, hogy „lakás” célra bérel, középtávú családok vagy magánszemélyek bérbe adják „lakás” és nem „turizmus” céljára.

– ÉVESRE: rezidensként vagy nem adózóként éves adóbevallást (IRPF /IRPFNR) kell tennie. Tehát az év azon időszakaira, amikor nem bérli az ingatlant, mint nem rezidens, adót kell fizetni, és ezt a következő év végén kell bejelenteni.

Egy példa:

Ön nem rezidens, és 2015 februárjában turisztikai ingatlan bérbeadását kapja.

1.- Negyedéves bevallás: Ugyanabban a negyedévben kell bevallani a bevételt. Ezeket a nyilatkozatokat a negyedév végét követő 20 napon belül kell benyújtani. A példa esetében a január-március negyedévi bérleti díjból származó bevételt a 20-ig benyújtandó adóbevallásban kell bevallani.^th április 2015.

A 2015-es év hátralévő részében nincs további bérleti díj az ingatlanon.

2.- Éves Bevallás: Ezt követően a következő, 2016-os év végéig be kell mutatni az adóbevallást, és ki kell fizetni az ingatlan bérbe nem adási idejét.

Ezért kérjük, vegye figyelembe, hogy turisztikai célú ingatlan bérbeadása esetén az ingatlan-nyilvántartási kötelezettséggel együtt Önt NEGYEDÉVES, majd ÉVENTE az év hátralévő részében adóbevallási kötelezettség terheli.

Kell áfát fizetnem? Nagy zűrzavar van a piacon, kerülje el ezt a kérdést. Tisztán, a bérbeadásból származó bevételek nem tartoznak áfa alá.

Tehát, ha ingatlanát lakás- vagy turisztikai célra egyaránt bérli, NEM KELL SZÁMLÁT KIÁLLÍTANI, az ügyletet pedig NEM ADÓZTATJA ÁFA.

De ez csak arra az esetre vonatkozik, ha az Ön által kapott bevételek CSAK BÉRLETESEK. De ha más, a szállodához hasonló szolgáltatásokat kínál, mint például:

– Étterem, étel, reggeli

- Lakásbelső takarítás

- Törülközők, lepedők, stb.

Ezekben az esetekben Önnek SZÁMLÁT KI kell állítania, és szolgáltatása után ÁFA-t kell felszámítania. A követelmények a következők lesznek:

– Készítsen számlát minden vendégének

- ÁFA felszámítása (10%)

– ÁFA bevallása negyedévente

– Évente bevallani az áfát

– Jelentkezni vállalkozóként az adóhivatalban

– Negyedévente bevallási adót

– Évente be kell vallani a jövedelemadót

B) FIZETENDŐ ADÓ:

A fentiek tisztázása, most megfontoljuk hogyan kell fizetni a nyaralón keresztül kapott bevételek.

A bérleti díjból befolyt nettó összegekre, csökkentheted:

– Az ingatlan megszerzéséhez fizetett jelzálog (vagy bármely más, az ingatlan megvásárlásához igénybe vett hitel) arányos kamata (nem tőke).

– Az arányos tanácsi adó, szemétszállítás, lakásbiztosítás, közösségi illeték stb.

– Az arányos reform, karbantartás, bútorok, berendezések, víz, villany, internet stb.

– Marketing, reklám, ügyvédek stb.

Egy példa:  

„A”-nak van egy háza Costa Blancán, amelyet nem használnak állandó otthonnak, és úgy dönt, hogy az Airbnb-n vagy más hasonló platformokon keresztül bérli.

• A kapott bérleti díj bejelentése: A ház értéke 150.000 EUR, a teljes bérleti díj pedig 6.000 EUR volt 4 hónap alatt, 2015. május, június, július, augusztus.

1. Helyi adó. Évi 500 EUR. Tehát 500/12*4 = 166,6 EUR. Ez az önkormányzati adó arányos összege abban a 4 hónapos időszakban, amikor a házat bérbe adták.
2. Jelzálogkamatok: „A” abban az évben 1.200 EUR jelzálog kamatot fizetett, így 400 EUR a bérleti időszaknak felel meg.
3. Közösségi díjak: Évente 600 EUR, tehát 200 EUR a bérleti időszaknak felel meg.
4. Szemétszállítás: 150/év. Tehát 50 EUR a bérleti időszaknak felel meg.
5. Házbiztosítás: 350/év. Tehát 33,1 EUR a bérleti időszaknak felel meg.
6. Marketing díjak fizetése: 300 EUR
7. Víz, villany, gáz, internet: 450 EUR, ami a bérleti időszaknak felel meg.

ÖSSZES KÖLTSÉG: 1.599,7 EUR. Ez lesz az a teljes összeg, amelyet „A” levonhat a kapott bevételekből. Így:

6.000 – 1.599,7 EUR = 4.400,3 EUR

Az összeg 4.400,3 EUR fizetendő 836,057 XNUMX EUR adót, az alábbi skála szerint:

Az adó mértéke 2016-ra:

• 0 és 12.450 19 euró között – XNUMX%
• 12.451 200 euróról 24-ra – XNUMX%
• 20.201 35.200 eurótól 30 XNUMX euróig – XNUMX%
• 35.201 60.000 eurótól 37 XNUMX euróig – XNUMX%
• 60.001 45 eurótól -XNUMX%

Ezt az adóbevallást pedig 2 bevallásban kellett volna megtenni, 2015. év megfelelő negyedévében. Így:

– A májusban és júniusban megszerzett bérleti díjat a 20. előtti negyedéves bevallásban kellett volna bevallani^th július 2015.

– A júliusban és augusztusban megszerzett bérleti díjat a 20. előtti negyedéves bevallásban kellett volna bevallani^th október 2015.

• Az év hátralévő részének deklarálása: Mivel a ház nem állandó lakás, ezért „A”-nak nyilatkoznia kell és fizetnie kell, az év hátralévő részében a ház üresen áll. Tehát ez fizetett:

– A évi Jövedelemadó-bevallásban. Ha „A” spanyol illetőségű volt, 2016. június vége előtt, és ha „A” nem rezidens, 31.12.2016. előtt.

– Díj: Átlagosan 0,5 % a katasztrófális értéktől.

 

---

Keresse háztól házig regisztrációs szolgáltatásunkat!

Ingatlanát regisztrálhatjuk és regisztrációs engedélyt szerezhetünk

Csak lépjen velünk kapcsolatba!