Hogyan építsünk házat rusztikus területen Spanyolországban – Nem urbanizálható terület
Általános szempontok
A TLA ügyvédei több mint 15 éve foglalkoznak rusztikus területeken lévő ingatlanok ügyleteivel és ügyeivel Spanyolország egész területén. Tól től Katalónia (Tarragona és Barcelona), Valencia régió (Castellón, Valencia és Alicante – Costa Blanca), Murcia, Almeria (Almanzora Valley), és Malaga.
Széleskörű tapasztalataink és a különböző regionális normatívák elismerése eredményeként elkészítettünk egy követendő útmutatót azoknak, akik Spanyolország rusztikus-vidéki területein szeretnének telket/földet vásárolni, házépítési projekttel. azt.
Ha földet vagy ingatlant vásárol az országban, például parasztházat (cortijo), feltétlenül tájékozódjon arról, hogy az terület, ahol az urbanizáció megengedett (ebben az esetben „finca urbana”-nak vagy „suelo urbano”-nak hívják) vagy ahol nem megengedett az urbanizáció és a lakossági fejlesztés („finca rustica” vagy „suelo rustico”).
Spanyolországban a földet több típusra osztják:
1. Ubán föld – “Suelo urbano"
Ez egy olyan telek, amelyen a város vagy terület „Fejlesztési terveiben” szereplő meghatározott előírások szerint építhető be (Plan General de Ordenación Urbana PGOU), vagy az urbanizáció meghatározott zónáiban, amelyeket „részterveknek” neveznek (Planes Parciales), Stb.
Ezen a földterületen minden adottság és követelmény rendelkezésre áll ahhoz, hogy nagy népsűrűségben élhessen, mint például a megfelelő víz- és áramellátás, csatlakozás a szennyvízhálózathoz, parkok és zöldterületek, sport, oktatás, kórházak stb.
Városi föld vagy "Suelo Urbano” az, amelyet a városokban, falvakban vagy urbanizációkban szoktunk találni, és korábban megfelelő utakon lehetett megközelíteni, járdával, sétálóutcával, utcával, kereskedelmi területtel, egészségügyi központokkal, iskolákkal, kórházakkal, sporttal stb.
2. Nem városiasítható föld – ” Suelo nem Urbanizálható"
“Nincs urbanizálható” egy olyan földtípus, ahol ipari, lakó- vagy kereskedelmi terület nem alakítható ki, mert meghatározott védett felhasználásra szánják, főként a erdő, mezőgazdaság és mások. Tehát az ilyen típusú területeken a lakossági, ipari vagy kereskedelmi célú egyéb felhasználás nagyon korlátozott, korlátozott, és nem mindig megengedett.
A „Nem városiasítható” földterületen belül a megengedett hasznosítástól és a védelmi szinttől függően a földek altípusaiba soroljuk:
- Védett terület (spanyolul „Suelo No Urbanizable Protegido”): Ez egy olyan terület, ahol meghatározott okokból (általában természethez, erdőhöz stb. kapcsolódóan) korlátozzák az építkezéseket és más jellegű tevékenységeket egy meghatározott érték „védelme” érdekében.
- Nem védett terület (spanyolul „Suelo No Urbanizable Comun”): Ez egy olyan földterület, ahol a fő használat mezőgazdasági és gazdálkodási célokat szolgál, és ahol más hasznosítás (például lakó, kereskedelmi stb.) megengedett, meghatározott feltételek betartásával.
"Rusztikus föld” az a név, amelyet általában a Suelo No Urbanizable Comun Spanyolországban. Más szavakkal: városiasodás nem alakítható ki, amely mezőgazdasági hasznosításra van szánva, más hasznosítás is megengedett, mint lakóingatlan építés, vagy ipar, stb., mindig a meghatározott normák és feltételek betartásával.
3.- Urbanizálható föld – “Suelo Urbanizálható"
Ez az a terület, ahol a jövőben városiasításokkal, kereskedelmi területekkel, ipari parkokkal, stb. Tehát, ha egy állami vagy magán építési projektet jóváhagynak, akkor a terület urbanizálható.
A rusztikus területen lakóház építésének követendő lépései
Most arról beszélünk „rusztikus földterület” olyan földterület, ahol a megengedett fő hasznosítás „mezőgazdasági”, vagy a gazdálkodók által mezőgazdasági tevékenység fejlesztésére használható.
Ezen a telken azonban kivételesen új, lakáscélú építményeket lehet építeni. Ezeknek az építményeknek nagyon alacsony beépítési sűrűségben kell lenniük, igyekezve elkerülni, hogy nagy sűrűségű építésű területek jöjjenek létre, amelyek „valójában urbanizációt” idézhetnek elő.
Tehát nagyon gyakori az a megállapítás, hogy csak akkor van jogosultságod, ha a telek mérete minimális (5.000 m2, 10.000 m2 vagy 20.000 m2 stb.), akkor jogosult arra, hogy építményt építsen, amit „cortijonak”, „villának” is neveznek. masía”, chalé”, „faház”, „hacienda” stb.
A spanyol vidéki vagy vidéki területeken meglehetősen gyakori találni az építési jogosultsághoz képest kisebb méretű telkekre épült házak (például 10.000 2 mXNUMX-nél kisebb telken épült házak) Ezek az épületek ugyanis az új szabályozás hatályba lépése előtt épültek, vagy egyszerűen a törvények betartása nélkül épültek, így ma már építménynek minősülnek.Fuera de Ordenación” (a jelenlegi normatíván kívül). Ez a helyzet a régen épült ingatlanokkal, amelyek ma már nem felelnek meg a jelenlegi normatívának. Az ilyen jellegű ingatlanok most teljesen legálisak lehetnek, de bizonyos felhasználási korlátozásokkal (a legfontosabb, hogy a házat az ingatlanon lévő többi építmény előtt az adminisztráció tiszteletben tartsa, de nem bővíthetők, és nem jogosult új építmények építésére azon a telken).
Tehát, ha az a szándéka, hogy egy ház építésére irányuló projektet dolgozzon ki „rusztikus földterületeken”, először ellenőrizze a jogi hatóságnál (főleg a Városháza , Tanács = „Ayuntamiento”), melyek a specifikációk, követelmények és korlátok, amelyeket ott kell építeni.
1. Első lépés: Annak megerősítése, hogy a projekt fejleszthető-e
Az „építési engedély”, vagy „építési engedély” vagy „építési engedély” (Licencia de Construcciónegy Licencia de Edificaciónegy Licencia de Obra polgármester).
Amint arra már korábban utaltunk, ha az a szándéka, hogy projektet fejlesszen ki valamelyik „rusztikus föld” területen, először érdeklődjön a helyi hatóságnál (főleg a városházánál vagy a Tanácsnál = „Ayuntamiento”), vagy pedig konzultáljon és tanácsot kérjen tőle ügyvédek szakértők az építőiparban és a rusztikus fejlesztésekben.
Tehát, mielőtt a folyamat haladó lépéseire lépne, elengedhetetlen, hogy Ön szerezzen megfelelő információkat a terület helyi szabályozásairól és korlátozásairól, És a lehetőség a projekt fejlesztésére és végrehajtására. Csakúgy, mint más országokban, az Ön projektjének engedélyezését hivatalosan jóváhagyják, amikor a városházától megkapja az „építési engedélyt” vagy „építési engedélyt”.
Tehát, a Első lépésként meg kell tudni, hogy a helyi normatíva engedélyezi-e ház építését az adott telken.
Nagyon fontos: Víz- és villanyellátás
Amint azt fentebb kifejtettük, a vezetékes víz- és villamosenergia-ellátás, valamint a szennyvízszolgáltatás olyan tételek, amelyeket a városi „suelo urbano”-ban élő polgárok számára garantálnak. De a rusztikus földterületek kívül esnek a városi területeken, és gyakran a fő csatlakozási pontokon kívül vannak a vízhez és az elektromos áramhoz.
Tény, hogy a A városházának nincs kötelezettsége a fő víz- és villanyszolgáltatásra a rusztikus területeken. Csak városban. Ezért nagyon fontos alaposan áttanulmányozni a víz- és villanyszerelési lehetőségeket a kiválasztott telken.
Például: Ha a telek közelében van vezetékes víz és villany, és akkor rá lehet kötni, akkor nincs gond.
De néha megesik, hogy a a villany- vagy vízcsatlakozás legközelebbi pontja messze van. Tehát ez azt jelenti, hogy a csatlakozáshoz magas költségeket kell fizetnie, és az ingatlan ellátásának költségeit.
Csak helyi villanyszerelők és vízvezeték-szerelők tanácsadása, vagy helyi építtetők, akkor a szükséges információkkal megerősítheti az adott telek víz- és villanyellátásának és bekötésének lehetőségét.
Tehát ezt figyelembe kell vennie a folyamat elején, mielőtt továbblépne a vásárlási folyamattal.
Mindig van lehetőség az ingatlanban felszerelt belső lerakó tartályból és a tipikus spanyolból vizet venni „POZOS” = VÍZKUTAK. Ugyanígy lehet napelemekből áramot nyerni, vagy eolic "szélenergiát". De nem minden esetben engedélyezik a helyi városházák az ilyen jellegű beszerzéseket, hogy engedélyezzék az építkezést. Tehát ezeket az információkat figyelembe kell venni a vásárlási/építési folyamat legkorábbi lépéseiben.
Tehát azt tanácsoljuk, hogy a telek VÁSÁRLÁSA előtt, vagy a tranzakcióval kapcsolatos döntés meghozatalához ne feledje, hogy a A PROJEKT ELŐZETES TANULMÁNYA konzultáció helyi jogászokkal, építészekkel, építtetőkkel vagy a Városháza Építési Osztályának építési műszaki személyzetével (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Ez biztonságosabbá teszi a befektetést, mert végül is konkrét elképzelése lesz, és tudomásul veszi az adott telken való beépítés feltételeit és korlátait, mielőtt megkezdené a telekvásárlást. Több mint ajánlatos ügyvédi tanulmányt készíteni építőipari szakértő és ha lehetséges, konzultáljon a projektet és az építkezést kidolgozó építésszel.
Ezenkívül ebben az előzetes tanulmányban kérje meg ügyvédjét, hogy ne csak a telekre vonatkozó konkrét építési jogokat erősítse meg, hanem azt is, hogy milyen egyéb fejlesztéseket terveznek ezen a területen, például új utakat, autópályákat, vasútvonalat, ipari parkokat, kereskedelmi területeket, vagy akár egy urbanizáció.
Ezeket az információkat az ügyvédjétől a városházán tartott üléseken, a helyi normatívák tanulmányozása során, valamint a városházától a „CÉDULA URBANÍSTICA” elnevezésű dokumentummal szerezheti be.
Miután pontosan tudja, milyen típusú épületet lehet építeni ezen a területen, akkor szerződést kell kötnie egy építész szolgáltatásaival a ÉPÍTÉSI PROJEKTvagy ÉPÍTÉSI PROJEKT.
Az építési projektben az építésznek hozzá kell igazítania elképzeléseit és preferenciáit a városháza adott területre vonatkozó előírásaihoz. Így az Ön építésze végigvezeti Önt ezen a folyamaton, és tájékoztatja Önt arról, hogy milyen különböző lehetőségek vannak arra, hogy „ideális házát” olyan konstrukcióvá alakítsa, amely megfelel a terület előírásainak.
A legfontosabb dolog az, hogy minden részletet az építész határozzon meg. Kérje meg építészét, hogy a lehető legrészletesebben menjen végig a terveken. Próbáld meg elképzelni, hogy milyen kilátás nyílik a különböző ablakokból, és milyen méretű ágyakat bírnak el a vendégszobák stb.
Egyszerűen fogalmazva: Próbáljon meg annyi információt szerezni építészétől, mint a végső házról. Próbálja meg berendezni és lakni a házban, amíg még papíron van. Előfordulhat, hogy nem tartózkodik a helyszínen, hogy olyan dolgokat észleljen, amelyek az elkövetkező években bosszankodhatnak, például egy hálószoba közepén kívül eső ablakot, vagy olyan tetőablakokat, amelyek nincsenek pontosan a fürdőszobai mosdókagyló helye felett.
A projekt befejezése után az építészének jelen kell lennie az építési projektnél a helyi városházán az építési osztályon (“Departamento de Urbanismo” vagy „Concejalía de Urbanismo”). Építési engedély igénylésével kommunális adót kell fizetni, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, amely minden építési engedélyt igénylő fejlesztésre vonatkozik (akár kérik, akár nem). Ez az adó az építkezés költségének 2%-a és 4%-a között változhat, a terület városházától függően.
Ezután megvizsgálják, hogy az Ön projektje mennyire alkalmas a terület adott körülményeire vagy korlátaira.
Ha az Ön projektje megfelel a normatíváknak, és megfelel az adott területen építeni szükséges előírásoknak és követelményeknek, akkor felhatalmazzák Önt arra, hogy ott építsen a megfelelő „Építési engedély"Vagy"Építési engedély”, így Ön pontosan ugyanazt az ingatlant jogosult felépíteni ott, amelyet a városháza a projekttel együtt bemutatott.
2.- Második lépés: Építési folyamat
Kérem, kattintson az alábbra hogy részletes információkat kapjon az építési folyamatról, amikor úgy döntött, hogy Spanyolországban fejleszti építési projektjét.
