Hogyan vásároljunk ingatlanokat San Sebastianban – Donostiban

ISMERKEDÉS A DONOSTI – SAN SEBASTIAN LEJÖVŐI INGATLANVÁSÁRLÓK ÉS INGATLANBEFEKTETŐK SZÁMÁRA

San Sebastian városa – Donosti

Bevezetés – Donosti eredete

történelmileg Azt mondják, hogy a település, amelyből San Sebastián származott, San Sebastián el Antiguo kolostora, valamint Monte Urgull vára, valamint a temetkezési halomban található város volt, amely összeköti azzal a földdel, amelynek lakói azt mondják, hogy történelmileg halászattal és kereskedelmi tevékenységgel foglalkoztak.

A környező területet parasztházak tarkították, amelyek mezőgazdasági munkát is végeztek.

El kell mondanunk, hogy San Sebastián két különböző régió érintkezési pontjaként található: a tenger és a belső szárazföldek között. A belső területek eléréséhez a szárazföldi útvonalakon az Urumea folyót vezették, hogy elérjék a partot, és ezáltal kereskedelmi és kereskedelmi tevékenységet fejlesszenek ki a belső területeken.

Valójában a városnak volt egy tengeri kikötője és egy másik folyami kikötője (vagy Santa Catalina), Pasajes kikötője mellett, amely sok éven át San Sebastian fennhatósága alatt állt.

Sancho El Sabio volt az, aki megadta ennek a szerény népességű központnak az alapító okiratot, mivel már kezdetben kezdett kereskedelmi tevékenységet folytatni.

Az évek során és a határ közelsége miatt bizonyos katonai jelentőséggel is bírt, ami különböző erődítmények építéséhez vezetett, amelyek az idők folyamán egészen a 19. század közepéig fejlődtek.

A városfejlesztés San Sebastián- Donosti több fázisok :

Az első az 1813-as ostrom pusztításáig (a spanyol függetlenségi háború) .

A középkortól a 16. századig jelentős szerkezeti változás nem történt a városban. Szabályos geometriai típusrajzú, fallal körülvett városmag, amely a szomszédos mezőgazdasági területre és néhány kisebb magra vonatkozik, amely körülvette.

Urgull primitív középkori kastélyának környezetéből különféle falsávok épültek, amelyek a 19. századig korlátozzák a városfejlődést.

A 16. században megkezdték az építési munkákat és az új falak bővítését.

Ezeket a munkákat a 17. században is folytatják, kisebb mértékben a XVIII.

Ez a szakasz 1813-ban a város szinte teljes lerombolásával zárul. Ezen a napon a várost Wellington hercegének ostroma (Függetlenségi Háború) elpusztítja, és újjáépítik, így a jelenlegi rész a régi.

1854-ben San Sebastiánt Gipuzkoa fővárosává jelölték ki.

Ezekben az időpontokban fontos turisztikai tevékenység csatlakozik a város kereskedelmi és közigazgatási tevékenységéhez, hiszen a 19. század közepétől a királyi család nyári rezidenciájává választották.

Ezekben az években engedélyezték a falak lebontását, így a város megszűnt háborús hely lenni.

Ezektől az évektől kezdődően Ensanche terület fejlesztése megkezdődött, a déli San Sebastián Ensanche építésével, amely a mocsarakat és az Arenales de Urumeát is elfoglalta.

Az Ensanche szabályos mintázatú, egyenes utcákkal, amelyek négyzetrácsot alkotnak, kiemelve az úgynevezett Avenida de la Libertadot.

Ez a terület a Paseo de la Concha révén fontos turisztikai és rekreációs célokat szolgál. Fontos lakossági, közigazgatási és kereskedelmi felhasználása is van.

Az ipari tevékenységek Ibaeta, Antiguo és a későbbi Barrio de Gros felé haladnak.

A legszerényebb osztályok a régi részre koncentrálnak, vagy a régi felé haladnak.

Később elkezdődtek az Ensanche de Gros vagy Zurriola munkálatai az Arenalesben, amely az Urumea folyó és az Ulía-hegy lejtője között húzódott.

A ma központnak nevezett terület 1867 és 1910 között épült. A város súlypontja a Gipuzkoa térről az Avenida de la Libertad felé tolódott el, amely ma Donosti tengelyét alkotja. Az Óváros a nehéz keretek miatt üdülő és kisboltok területére szorul, mivel nincs felkészülve korszerű kereskedelmi, közlekedési és közlekedési tevékenység kialakítására.

Később a városfejlesztés a San Martín utcák, a Buen Pastor tér és a Prim utca körüli utcahálózat felé polarizálódott, míg kiemelkednek a Gross, Antiguo és Amara Viejo utcák építkezései.

Donosti terei

Donostiban sok és változatos négyzet található, mint például a Alkotmány tér, amely a társadalmi kapcsolatok és a népszerű, sport és kulturális jellegű rendezvények tere, árkádjai alatt hagyva a kereskedelmi szinteket, amelyek tetején a házak állnak.

A Plaza de la Constitución mellett Donosti a következő terekkel rendelkezik:

• A Szentháromság tér, melynek célja a kulturális és sporttevékenység.
• A Plaza de Zuloaga ahol van egy kert és a San Telmo múzeum.
• Ezen kívül megtaláljuk a kicsi Plaza Lasala.
• Megtaláljuk továbbá a Alameda del Boulevard, melynek központi terét a kertek és a közszolgáltatások foglalják el, az úthálózat és a régi rész és a bővítés egyesülésének egyik alapvető tengelye.
• A Plaza de Gipuzkoa, központi részén kerttel, egy kis tóval ellátott rekreációs és kikapcsolódási hely. Amely körül kereskedelmi helyiségek találhatók, amelyek tetején házak, irodák, valamint a Gipuzkoa tartományi tanácsi palota. A város vonzerejét és központi helyét képviseli, a terjeszkedésben is központi helyet foglal el.
• A Plaza del Buen Pastor szabadidős terület. Ezen a téren található a katedrális, amelyet kereskedelmi szintes házak vesznek körül. A tér körül találhatók az egyedülálló Correos épületek és a Koldo Mitxelena Kulturális Központ.
• A Plaza de Bilbao szintén a Calle Prim forgalmi területének egyik oldalán található.
• A Plaza del Centenario Amara Nuevo és Amara Viejo városrészei közötti kapcsolódási pont.
• A Plaza de Pío XII a város egyik legfontosabb belső és külső kapcsolati területe között helyezkedik el. Ezen keresztül kapcsolódik a Bilbao-Behobia autópályához. Benne van a kormány alküldöttsége, a buszpályaudvar és a Hotel Amara Plaza.
• A Plaza de Irún, az Amara Nuevo szomszédságában. Ezen a téren található az a kapcsolati hálózat, amely összeköti a Madrid sugárút, az Urumea folyót és a Loiolával való kapcsolatokat. Az ARCCO bevásárlóközpont kiemelkedik benne.
• Az Amara Nuevo negyed többi tere a tömbökön belül helyezkedik el, némelyikük alacsony kereskedelmi létesítményekben, garázsokban és műhelyekben, míg másokat kis kertek és rekreációs területek foglalnak el.

Ezek a négyzetek Armerías, Ferrerías, Etxeberri , Cofradías, Mercanderes, Soldados, Marinos, Preboste, és a Tanulmányok.

• A Plaza de Zaragoza az átmenet és a kikapcsolódás helye a központban és Miraconcha .
• A Plaza de Euskadi A Plaza de España és a Plaza de España átjárók azok az utcák között, amelyek ezeken a plázákon és a Santa Catalina hídon keresztül összekötik Gros, Amara, Egia-Atocha és Centro negyedeket.

Donosti környéken

Altza

Az Altza negyed a Pasaia-öböl lejtőit elfoglaló dombok egyikén található. Ez a város legkeletibb szomszédja, Pasaia és Rentería határán található. Egy dombon nyúlik át, melynek csúcsán népesedési központ helyezkedett el, amely az elmúlt negyven évben az északi, keleti és nyugati lejtők fokozatos megszállásának, valamint az országos főút előtti építkezésnek, ill. a Txingurri és Molinao völgyekben, amelyek egyértelműen azonosítható darabot alkotnak a városban.

A fizikai környezet és különösen a domborzati jellemzők, amelyeket a környezetében kiépített nagy infrastruktúrák (Pasaia kikötő, Bilbao-Behobia autópálya és kapcsolatai La Herrerával és a kikötővel) elrendezése emel ki, a mai Nap a szomszédság határai teljesen meghatározottak, kivéve a keleti kontinuitás megoldását az Antxo kerületben Pasaiában és a délnyugatra fekvő Garbera körzetben.

Közel 230 ha kiterjedésű. hogy a PGOU huszonöt kijelölt városi beavatkozási területre (AIU) oszlik: La Herrera, Tsingurri, Larratxo, Altza Over, Lardi Alde, Jolastokieta, Pikabea, Oleta, Arria, Carretera NI (La Herrera-Buena,vista szakasz),vistaenaresbuena. , Alto de Buenavista, Escalantegi, Mendibil, Putxuzulo, Molinao, Papin, Landarro, Garbera, Esnabide, Don Bosco, Las Mercedes, Auditz-Akular és Luzuriaga.

Az összeférhetetlen felhasználások együttélése és a befejezetlen terek újjáépítésének szükségessége további két jellemzője annak a negyednek, ahol összesen 7,501 lakás található, 139,716 m2 ipari, 55,207 m2 tercier célú.

A közösségi eszközökkel való ellátottság szintjén Altza az önkormányzati átlag feletti színvonalat képviseli az elmúlt években végrehajtott akciókból: Larres sportközpont, Casares Művelődési Ház, egészségház, oktatási központok stb. fontos szerkezetátalakítási folyamat.

Tekintettel a problémára, a PGOU a városi szövet rehabilitációját, az ipar átadását, az alternatív ipari területek előkészítését, a tercier földek felajánlását, stb. választja. A konkrét intézkedésekkel kapcsolatban ezeket kell kiemelnünk: a Herrera átalakítása. és Buenavista hozzáférések; új hozzáférések végrehajtása Intxaurrondo és Molinao felől; Herrera, Larratxo és Buenavista belső reformja; integrált rehabilitáció Altzában, Arriában és Molinaóban; az Oleta és Darieta területek befejezése ; ipari terület létrehozása Landarroban és Miamarkában; előrejelzés egy bevásárló- és irodaközpontról Lardi-Alde-ban; Arria, Garberako Gaina és Larres parkjának kivégzése; és a Larres sportkomplexum bővítése .

Amara Berri (Amara Nuevo)

132 hektáros összterületével északon az Urumea folyó határolja a Mundaiz-félszigetet határos kanyarulatban. Keleten és délen az elkerülő úton, nyugaton pedig az Eusko vasútvonalon, Trenbideak és az új Amara-Ayete úton. Magában foglalja az Urumea-síkság sík területeit, valamint az Anoeta és Morlans vályúkat (alsó részén), amelyek a síkság talajának természetes kiterjesztését jelentik. Az Alkolea Park (Ibaialde terület) lejtőjének egy része is beépült, bár a folyó jobb partján található. A környék nagy részét a PGOU városi területnek tekinti, kivéve az Ensanche de Amara IV és Riberas de Loyola területeket, amelyek a folyamatban lévő fejleszthető területnek minősülnek.

Amara-Berri a város lakossági fejlesztésének egyik legfontosabb városrésze, összesen 13,199 XNUMX lakást terveznek az általános terv fejlesztési horizontján.

Añorga

Az Añorga negyed két nagy talajtömbből áll, amelyek az NI Highway mindkét oldalán találhatók, az Ibaetától délre tartó változatos út és Lasarte település közötti szakaszon.

Területe hozzávetőlegesen 123 ha. Az NI-ből a meglévő lakóterületek nem megfelelő megközelíthetősége, az ebből fakadó elszigeteltség és az alacsony felszereltség az a két probléma, amely negatívan szembeötlő.

Az Old-Ondarreta

El Antiguo-Ondarreta környéke a Vega de Ibaeta sík területeinek északi részét foglalja el a tengerpartig és Lugaritz (Seminario) dombjáig, területe 116 hektár, és északról bekötőutak korlátozzák. Igeldo és az Ondarreta strand ; délen a Camino de los Pinos és a Fundación Matía gyalogos bejárata; keleten a Palacio és a Dr. Marañón utcákon, nyugaton pedig az Avda úton. de Tolosa és a Monte Igueldo lejtője.

Az 1990-es években jelentős fellendülés ment végbe mind az otthonok, mind az eszközök (sportközpont, járóbeteg-szakrendelő stb.) építésében.

A következő városi cselekvési területekre oszlik: Miramar-Ondarreta, El Antiguo, Seminario, Lugaritz, Lizarriturri, Benta Berri, North University Campus, Ensanche de Ondarreta, Ciudad Jardín de Ondarreta I. és II.

Ategorrieta-Ulia

Az Ategorrieta-Ulia negyed az Ulia-hegy déli lejtőjének lábánál alakul ki. Területe 67.53 hektár, nyugatról Sagüés, délről Avda határolja. de Navarra és a RENFE vasút, keleten pedig Alto de Miracruz .

Fejlődése alapvetően lineáris, amelyet elsősorban a régi Ategorrieta út, majd később a Navarra és Ategorrieta sugárút támogat, az Ulía domboldalon felfelé haladva, megtartva a viszonylag homogén maximális párkányreferenciát. A települések tipológiája, bár nem kortárs, általánosságában reagál az alacsony fejlettségű lakóépületekre és az elszigetelt lakásokra, amelyek között szaporodnak a konvencionális telkek, amelyeket a lakókörnyezetben kontrasztot adó nagy épületek foglalnak el.

Öt területet különböztetnek meg a környéken: Manteo, Ulía-Barren, Mitxelene, Toki-Eder és Ategorrieta, amelyek a tervezési kivitelezés szempontjából városi területnek minősülnek.

A látszólagos homogenitás ellenére a Barrio problémái sokfélék. Átépítésre olyan problémák miatt van szükség, mint az elégtelen úthálózat, az egyes területek nagy sűrűsége, a felhasználási módok keveredése, valamint a parkoló- és szabad helyek hiánya.

A Manteo körzetben nagyobb a lakottság sűrűsége az elérhetőségi konfliktusokkal, míg más területeken magasabb a környezeti minőség, ami azonban ezen a téren is hiányosságokkal jár. A Környék alacsony sűrűségű tipológiája Manteón az elmúlt évek beavatkozásai után magas színvonalú közterek szóródását idézi elő, a kertvárosi területeken pedig az ezeknél a tipológiákban megszokott módon csökken.

Betartják a terület újjáépítési kötelezettségét, amely városi akciók sorozatában jelentkezik: az ipari felhasználások tercierekké történő átalakítása, új terek és szabad terek kialakítása Santa Teresában, Manteóban stb., az Ulía park urbanizációja a szomszédos területek, a sportközpont építése és mélygarázsok biztosítása Manteóban. Másrészt szükséges a kislakás-tipológia, mint jellemző használat megszilárdítása, az úthálózat adaptálása, priorizálása, a megüresedő közterületek kialakítása, a hiányos kapcsolatok megoldása és a felhasználások többségi konszolidációja. felszerelés.

Ayete

Az Ayete negyed a város központi részén található, és az Alto de Ayete csúcsát és lejtőit foglalja el, az Ibaeta és az Urumea-síkság között.

Területe hozzávetőlegesen 233 hektár, és délről a San Sebastián változat, északról a Paseo de Miraconcha és a Camino de San Roque, keletről az Eusko vasútvonalak határolják. Trenbideak , az új Amara – Ayete út és az Errondo út , nyugaton pedig a Lugaritz-hágó, az Ibaeta-Ayete út és az Avenida de Tolosa szélei.

Az Ayete általánosságban reagál a beépített területek közepes sűrűségű kertvárosi adottságaira, valamint arra, hogy hiányos a közösségi eszközpark, hiányos a közúti kapcsolat a különböző fejlett területek között és kevés a kereskedelmi tevékenység támogatása. Mindezen okok miatt a tervek szerint néhány városi akciót hajtanak végre: a Txantxa-Erreka sportközpont és a Lanberri, Puyo és Pagola sportterületek; Txantxa -Erreka bevásárlóközpont ; az Amara-Aiete-Ibaeta/El Antiguo út építése (1999); valamint Puyo és Arbaizenea parkjának létrehozása .

Center-Centro

Északon a nyílt tenger, keleten az Urumea folyó, nyugaton a Bahía de la Concha és az Ayete dombok határolják, délen pedig az új Ensanche de Amara, a központ, a központ céljaira. A General Plan a Történelmi Negyeden, a 19. századi Ensanchesen, a Paseo de Miraconcha-n és a San Bartolomé-dombon keresztül épül fel, amelyek mindegyike beépített terület, amelyhez hozzáadódik az Urgull-hegy és a Santa Clara-sziget.

116 hektáros területet foglal el, és a következőképpen határolódik be: Urgull-Santa Clara, Port, Parte Vieja, Ensanche, San Bartolomé, Amara Zaharra (Régi Amara) és Paseo de Miraconcha. Mindegyik városi területnek minősül.

Kiváló környezeti, építészeti és városi színvonalú területként a PGOU által a Központ számára tervezett akciók alapvetően a jellegzetességeinek megőrzését célozzák.

Így a 20. század utolsó évtizedében a Történelmi Negyed Rehabilitációs Terve, az épített örökség védelme, egy másik Közlekedés-átalakítási Terv, mérlegelve az Eusko utak betemetésének lehetőségét. Trenbideak , valamint az Ensanche megvalósítása a San Bartolomé körzetben3, a Kulturális Központ a régi Pescaderíában (1999), valamint a buszpályaudvar lehetséges elhelyezkedése. Kiemelkedő jelentőségű a Körút átrendezési és felújítási terve (1999) és az Alderdi Eder (1998), amelyek az útrendszer új rendezéséből adódó gyalogossá válással együtt alapvető tényezőt kell, hogy képezzenek a körút fejlesztésében. környezeti minőség. az Ensanche és annak kereskedelmi vonzereje. Végezetül ezzel a területtel jelezzük, hogy a Koldo Mitxelena Kulturális Központ (1993) egyike azoknak a munkáknak, amelyeket minden szempontból nagy sikerrel végeztek.

Égei

Egia a városszövetben egyértelműen azonosítható városrész, amelynek központi adottságai részben leértékelődnek a vasúttól keletre fekvő elhelyezkedése és domborzata miatt.

A környéknek tökéletesen felismerhető fizikai korlátai vannak, amelyek részben akadályt jelentenek a város többi részével való kapcsolatában. Így északon a RENFE vasúti elrendezéssel, nyugatról és délről az Urumea folyó folyásával, keletről pedig a Marrutxipi völgyével és a Baratzategi területtel határos, ahol azonban a telek folytonossága következik be. nyilvánvalóbb.

A városi elem városba integrálása érdekében a régi Atocha stadion és a Mercado de Frutas által elfoglalt terület házak, szabadterek és tercier hasznosításra (Igazságügyi Palota) van szánva, szorgalmazva az általános tervet a probléma megoldására. az Iztueta viadukt körüli kommunikáció, kiegészítve a Santa Catalina híd magasságában lévő gyalogos összeköttetésekkel és az Araba park elé tervezett új híddal, az állomáson meglévő felüljáró átalakítása (1999). Ezenkívül a PGOU új út megközelítést javasol Amara Osinaga és Intxaurrondo stb. felől. Az Egia nem létező sportlétesítményei miatt a Mármoles Cantabria területén megépült a sportközpont, a fronton pálya és a kiegészítő pályák, így megoldódott a probléma. Másrészt ennek a környéknek az Intxaurrondóval való kapcsolata javult az Avda bővítésével. de Ametzagaina . Szintén figyelemre méltó az otthonok építése a Paseo del Urumeán és Bateillában (1999-2000).

Gros

Területe hozzávetőlegesen 44 hektár, amely a kisebb kiterjedésű PGOU által határolt szomszédságot alkotja. Ez a város keleti terjeszkedése, egymást követő szakaszokban előrevetítve, amely a folyóból és a tengerből visszanyert területek fokozatos fizikai elfoglalását jelentette. Jelenleg még nem fejeződött be, és várhatóan meghatározza a végső konfigurációját.

A terület érezhetően vízszintes, és a város központi fekvése ellenére is egyértelműen beazonosítható darabot alkot történelmi emlékezetének és határainak kategorikus volta miatt: nyugaton az Urumea folyó, délen a RENFE vasútvonal, Avda. a Navarra és a Monte Ulía lábánál keletre és a tengerre északra.

Az egész környék városi területnek minősül. Említésre méltóak a Zurriola strand és sétány átalakítása (1995), a Kursaal Auditórium és Konferencia Központ építése (1999), Sagüés urbanizációs és rehabilitációs terve, valamint a Gros piac lebontása és a fürdő építése. házak a helyén (1997).

Ibaeta

192 hektáros területével az azonos nevű síkság sík területeit foglalja el az añorgai variáns találkozásától az Ensanche de Ondarreta-ig, valamint a Lugaritz és Igueldo lejtőinek egy részét, amelyek a szigeten határolják. keletre, illetve nyugatra.

A domboldalon túlzott, egymáshoz nem kapcsolódó beépítési beépítések, a szabad övezetek részleges összehangolatlan tervezése, a megfelelő alapútforma és helyi szabadterek hiánya. A hiányosságok enyhítésére irányuló beavatkozások előrejelzései a lakóépületek kivitelezése (Ondarreta, Benta – Berri , Errotaburu, Berio stb.), Igara, El Infierno és Zuatsu ipari területein, az Ibaeta-Aiete úton… Szintén ez várhatóan javítani fogja az Avdát. de Tolosa az egész terület városfejlesztésének alapvető konfiguráló elemeként fejezze be az egyetemi kampuszt, építse fel a Benta – Berri (1999) és az egyetemi sportközpontokat, az Almorza és Lugaritz parkokat, valamint további parkokat és kerteket.

Hasonlóképpen, egy integrált és összetett használati programot javasolnak, amely lehetővé teszi a környéknek az El Antiguo-Ondarreta szomszédságához tartozó Vega többi részével együtt a központi elhelyezkedés feltételeit, amelyek a városközpont alternatív pólusának kialakításához szükségesek.

Az akciók Muitegiben ("sportpark" létrehozása), Beriyóban ("nyitott építésű" és "fejlesztés alatt álló" vegyes lakóépületben), Igarában (Ipari használat fenntartása), Errotaburuban (házak és két tercier torony építése) felhasználások, ezek közül az egyik a Guipízcpa Tartományi Kincstár székhelye ) és a Zuatsu (egy új „ipari felhasználási” zóna létrehozása, amely nem szennyező módozatok beültetésére hivatott félúton az ipari terület és a technológiai park között).

Igueldo

Ez a környék három, egyértelműen megkülönböztethető városi enklávéból áll, amelyek Monte Igueldo nem beépíthető területére helyezkednek el, összesen 25.8 hektáron.

Az enklávék, amelyekre utaltunk, elsősorban a Monte keleti lejtőjét magában foglaló terület, amelyet az Igueldo-hoz („Faro” és „Pueblo”) vezető utak és a csúcs határol. A második az „Amezti” lakónegyedből áll, amely egy keskeny földsávból áll a Monte északi lejtőjén, és délről az Igeldo városi területéhez vezető bekötőút korlátozza. Ez utóbbi a környezetében körülhatárolt újonnan kialakított területtel együtt alkotja a harmadikat az Igueldót alkotó fent említett enklávék közül.

Az Igueldóban fennálló városi probléma a következő: a lakóterületek túlzott sűrűsödése, az átmenő forgalom, valamint a Casco visszafogott és fokozatos fejlesztésének szükségessége. Ehhez hozzá kell tenni Igueldo lejtőinek festői jelentőségét.

A sűrűsödés elkerülése érdekében a meglévő épületet konszolidálni kívánják, nem tervezve több bizonyos jelentőségű épületfejlesztést, mint az „Igeldoko Zabalpena” területéhez tartozó. A Cascóval kapcsolatos problémákra a „Pueblo de Igueldo” körgyűrű megépítésével az áthaladó közúti forgalmat megszüntetnék. Ezzel párhuzamosan a PGOU biztosítja a Vidámpark bővítését és általános léptékű szabad terek kialakítását.

Intxaurrondo

Az Intxaurrondo a város keleti részén található, és a lejtőin emelkedik, hogy megközelítse Ametzagaina magas területeit, miután átugrott a hetvenes években a Donostia-San Sebastian elkerülőút megépítésével létrehozott mesterséges vágáson.

Északra határolja a RENFE vasútvonal elrendezését, kivéve az eredeti magot; nyugatra Egia szomszédságával („Jai-Alai” és a Polloe temető területe); délre az autópálya és az Ametzagaina dombokat magába foglaló Lau-Haizeta park bejárataival, keletre pedig a fent említett változat Herrera – Intxaurrondo kapcsolatával.

Bővítése eléri a 156 hektáros területet, melyben a külterületek jellemző problémái figyelhetők meg: elszigeteltség, rossz közúti megközelíthetőség, egyes ágazatokban szabad helyhiány, parkoló és felszereltség. Ennek ellenére ezeknek a problémáknak a nagy része jelentősen javult az Avda új hozzáféréseinek végrehajtásával. de Ategorrieta és a változat.

Megoldására számos városi akciót javasoltak, amelyek közül néhányat már végrehajtottak: a vasút betemetése; a Paseo de Zubiaurre létrehozása; új közúti megközelítések Marrutxipi, Altza és Amara Berri révén; előrejelzés az új állami kezdeményezésű lakásokról Monsban és Baratzategiben; bevásárlóközpont biztosítása Marrutxipiben; parkok létrehozása Marrutxipiben és Baratzategiben, kertek és terek; sportcentrum, orvosi rendelő, iskolák és idősek lakhelyének építése; parkolók biztosítása.

Loiola-Martutene

A hozzávetőlegesen 114 hektáros Loiola-Martutene negyed az Urumea folyó síkságának sík területeit foglalja el, amint áthalad az önkormányzat délkeleti zónáján, beleértve a La Salle-dombot, amely elválasztja Loiola és partjait. Loiola .

Északon az Urumea folyó és a variáns út, keleten és nyugaton az Intxaurrondo-Altza és a Zorroaga lejtői korlátozzák, délről San Sebastián önkormányzatának határáig Astigarragával.

A meglévő lakó- és ipari központok viszonylag rendezetlen és alul felszerelt városszerkezetének átminősítése kétségtelenül a beavatkozás egyik alapvető célja ezen a környéken, valamint megfelelő városi szintű összekapcsolása a szomszédos Amara-Berri negyeddel.

Loiola ezért a parkolással, a forgalommal, a felszereléshiánnyal és a szabad helyekkel kapcsolatos problémákkal küzd. Ezenkívül nagy a sűrűsége, keverednek az összeférhetetlen felhasználási módok, és túl gyakoriak az elárasztási problémák.

Mindezen okok miatt különleges rehabilitációs terveket javasolnak Loiola, Txomin Enea és Martutene településeken, a folyó csatornázására és az autópálya elrendezésére vonatkozó projekteket, egy sétát a folyó mentén és egy sportpark építését Martutene városában. Ne feledje, hogy a garázsokkal és irodákkal rendelkező La Salle Sportközpont 1997-ben készült el.

Miracruz -Bidebieta

Az Ulia-hegy déli lejtőjén fekszik, a várostól keletre, Pasaiával határos, és délen egészen a RENFE vasútvonalig terjed. Területe 57.10 hektár, időbeli és fizikai konfigurációja a különböző pillanatokra és tipológiákra reagál. Így az út előtt sorakozó, elszigetelt családi házas épületek, egyterű, magas tornyú sokszögek és a tervezésen kívül felbukkanó építmények alkotják a környék arculatát.

Ha megnézzük a terület várostervezését, rájövünk, hogy az Avenida Alcalde Elosegi mindkét oldalán két nagyon eltérő helyzet van. Északra a vonalas tömbök és tornyok fejlesztései helyezkednek el, ahol a szabad terek specializációjában, hierarchiájában és kezelésében diagnosztizálnak problémát, amihez hozzáadódik a beépítetlen üregek megléte, egyes épületek megközelíthetőségi feltételeinek bizonytalansága, a parkolási lehetőségek szűkössége és a felhasználások misztifikáltsága, olykor nyilvánvaló összeférhetetlenséggel, mint például a Gomistegi esetében.

Délen a települések elsősorban az alacsony fejlettségű tipológiákra reagálnak, konkrét problémaként az útszakaszt és az elérhetőséget jelentik.

A leírt helyzettel szembesülve a PGOU közúti intézkedéseket javasol, új kapcsolatokat tervezve Gomistegiben a környezet és a megközelíthetőség javítása érdekében. Módosul az útszakasz használata is, csökkentve az északi zónában az utakat a parkolók és járdák érdekében, a déli zónában pedig a szakaszok és a csökkentett sebességű együttélési utakat vetítik előre.

Röviden összefoglalva a Gomistegi Körzet belterületi reformját, valamint a közterület átrendezését, fejlesztését elősegítő fejlesztés konszolidációra kerül.

Miramón- Zorroaga

Ez a 265 hektáros terület az önkormányzattól délre található, az Urumea völgyét, valamint a Barkaiztegi és Añorga patakokat meghatározó dombokon telepedve. Északon az autópályával, nyugaton az Añorga-Txikivel, délen az Oriamendivel és a Barkaiztegi völgyével, keleten pedig a loiola kőbányákkal és a Martutene lejtőivel határos.

Jelenleg gyéren lakott terület, ahol elszórtan, túlnyomórészt elszigetelt tipológiájú házak, nagy létesítmények települnek: Ciudad Sanitaria, Guipúzcoai Poliklinika, Euskal Telebista stb.

A megoldásra váró negatív problémák az elérhetőség és a nem megfelelő úthálózat. Az autópálya felőli új bejárat kialakításával, az Aldapeta és Anoeta utak javításával remélhetőleg megoldás születik.

A javaslat emellett a terület specializálódását a jelenlegihez hasonló használati és tipológiák rendezésére is tervezi, kiterjesztve a Miramón technológiai parkra és az Illumbe rekreációs létesítményekre jellemző tevékenységekre, amelyekben szabadidőközpont épült (1999), amely magában foglalja bikaviadal-aréna (1998).

Zubieta

Az a terület, amelyre ebben a cikkben hivatkozunk, azokra a területekre vonatkozik, amelyek nem minősülnek beépíthetetlen területnek, vagyis valamivel több, mint 46 ha. a 770 hektárból. amelyek hozzávetőlegesen alkotják ennek a nyugati enklávénak az egészét, amely a fent említett síkságon vagy közvetlenül ahhoz közel helyezkedik el, és ezért lényegében sík területen telepedett le, amely előtt található az úgynevezett Aizpurua ház és a Donostia által elfoglalt terület is. -San Sebastian Hippodrome és különféle létesítmények és felszerelések.

Mind az enklávé, mind a fent említett települések nem tartoznak teljes egészében Donostia községhez, részben a szomszédos Usúrbil községnek felelnek meg a közelmúltban elfogadott lehatárolás szerint.

A környék városi problémáinak középpontjában az átmenő forgalom és az általános megközelíthetőség megoldása áll. Ennek érdekében a PGOU azt tervezi, hogy javítja az utakat, és járdákat biztosít a Lasarte-Oria és Txikierdi felőli bekötőúthoz. Ugyanígy célszerűnek tartjuk a folyamatos, máig eredménytelen kezdeményezések tárgyát képező mag lakossági fejlesztésének irányelveit is, hogy olyan lakásajánlatot hozzunk létre, amely elkerüli a válogatás nélküli elfoglaltság okozta feszültségeket a síkságon.

Másrészt szükség van a Hippodrom létesítményeinek, közvetlen környezetének és esetleges bővítési igényeinek, lehetőségeinek átrendezésére, valamint a síkságot mindenben megóvva, kedvező domborzati és megközelíthetőségi adottságokkal rendelkező, változatos hasznosítású földterületek kialakítására. ügy. Észak és minden esetben figyelembe véve a terület speciális környezeti adottságait.

A beépítetlen területeken végzett városi beavatkozásokkal kapcsolatban a PGOU-nak ki kell emelnie Mendizorrotz, Ulia, Lau – Haizeta és Oriamendi mellett az inert hulladékok ellenőrzött lerakójának megnyitását.

Donosti városi keretei

Találhatunk zárt és nyitott (középen szabad helyekkel), szabályos (meghatározott geometriai alakzatú) és szabálytalan (szabályos sokszög alakzat nélküli) blokkokat.

Másrészt szimmetria és egyöntetűség figyelhető meg a tervben az általunk központi városnak nevezett városrészben, illetve annak Kiegészítő Területének egy részén, amely azonban meg tudja különböztetni fejlődésének különböző szakaszait.

A városi keretek és struktúra alakulását a város történetében már korábban is elemezték. Most megállunk az önkormányzati terület egészének jelenlegi városi kereteinél.

Csak az Óváros terve adhat homályos képet a város első városi szöveteiről. Nem szabad elfelejteni, hogy egészen a 18. századig a középkori sík uralkodott. A 18. század előtti terveken a befalazott kerítés teljesen elfoglalva jelenik meg a háztömböktől, amelyeket az utcák és a kantonok szabályosan, katonai táborra emlékeztetően metszenek. Ezekben a blokkokban a házak tömören vannak csoportosítva anélkül, hogy szabad teret hagynának, kivéve a Plaza Vieja-t, amely a Puerta de Tierra-hoz vezetett. A 18. században mutatkozott be a Plaza Nueva nagy újdonsága, a város központjában, gyönyörű portékákkal.

A tüzek, amelyekre már utaltunk, nem vezettek be változást sem a város szerkezetében, sem városi morfológiájában. A házakat régi telkeiken, azonos adottságokkal újjáépítették.

Az 1813-as tűzvész után a várost újjáépítették, még mindig a falain belül. A munka elvégzése 36 évig tartott, és ennek eredménye a jelenlegi Parte Vieja, amely a Monte Urgull, a jelenlegi Boulevard, a kikötő és a San Juan utca között található, 10 hektáros területtel.

Az újjáépítési megbízás Pedro Manuel Ugartemendía építészre esett, aki a telkek tulajdonosaival való konfliktusok után Alejo de Miranda építésszel együtt hozzálátott a város újjáépítéséhez a már meglévő telkeken. Így az építészek egyetlen vigaszt az utcák rendszeresítése, kiszélesítése, az épületek tipológiájára és morfológiájára vonatkozó rendeletek megalkotása maradt.

A falak lebontásának engedélyezése (1863) után Antonio de Cortázar javaslata szerint 1864-ben megkezdődtek a déli Ensanche munkálatai, amelyek az egymást követő bővítésekkel mintegy 70 Has.-t érintettek, kb. harminc év. Ez idő alatt nevezeteseket mutattak be. A komplexum egy észak-déli tengely (a jelenlegi Hernani utca) köré épül fel, a Mayor utca folytatásaként az óvárosban. A Hernani utcával párhuzamosan, a folyó folyását követve, a Santa Catalina és a Zurriola híd között található a Paseo de la República Argentina. Az Alameda del Boulevard és az Alameda de la Libertad lezárja az Ensanche északi szektorát annak északi és déli oldalán.

Ebben az északi szektorban találjuk központi pontként a portikus Plaza de Guipúzcoát. A városi szövet 56 × 84 méteres téglalap alakú tömbökből áll, amelyek közül tizenegy a Hernani, Garibay, Churruca, Elcano, Idiáquez, Legazpi, Oquendo és a Plaza de la República Argentina utcái között helyezkedik el. Peñaflorida, Bengoechea, Andía és Camino utcái keresztezik az előző utcákat, kiegészítve ennek a szektornak a városi szövetét. A Paseo de la República Argentina és az Oquendo utca között van egy kert, ahol a Victoria Eugenia Színház és a María Cristina Hotel található. Két háztömb maradt, egy keskenyebb téglalap alakú a végén, amely a La Concha-öbölre néz, és egy másik trapéz alakú az Oquendo utca és a Paseo de la República Argentina között a végén, amely az Urumea folyóra néz.

Az Ensanche déli szektora az Avenida de la Libertadtól a Plaza del Buen Pastorig terjed, a másik határ a La Concha-öböl és az Urumea folyó. A vízszintes tengelyeket San Marcial, Arrasate, San Martín, San Bartolomé és Alfonso XIII utcák alkotják, a merőlegeseket pedig Manterola, Easo, Urbieta, Loyola, Fuenterrabía, Guetaria, Vergara és Echaide utcák alkotják. A Paseo de la Concha, a Paseo de los Fueros, a Plaza de Bilbao és a Plaza de Zaragoza teszik teljessé ezt a készletet, amelynek központi magja a Plaza del Buen Pastor, amely az Eixample e szektorának nagyobb területe miatt megmarad. valamelyest nyugatra költözött. Az itt bemutatott tömbök a négyszögleteshez közelebbi formák, 56×54 méteresek.

A San Bartolomé-dombon megszüntették az Easo utca meghosszabbítását akadályozó részét. Az 1995. évi általános terv a fent említett tisztás bővítését és az Amara Viejohoz közeli területek átalakítását irányozza elő.

Megjegyzendő, hogy jelenleg ezen a területen a kereskedelmi tevékenység, valamint a kulturális, rekreációs és szabadidős kínálat erősödésének lehetünk tanúi. A város ezen szektorának változásaival kapcsolatban elsősorban Buen Pastor környékét kell kiemelnünk, ahol a Koldo Mitxelena kulturális központ is található. Ezen kívül a Körút urbanizációja (1999) és Alderdi Eder (1998). Ennek a tervnek az új útrendszer-rendezésből adódó gyalogos forgalommal együtt alapvető tényezőnek kell lennie az Eixample környezeti minőségének, valamint kereskedelmi vonzerejének javításában.

Az úgynevezett keleti Ensanche az óváros és az Urumea folyó torkolata között alakult ki, visszafoglalva a tengertől a földet, és rendszeresítette és becsatornázta a folyó bal partját. A fő készlet a Paseo de Salamanca és az Aldamar utca között helyezkedik el. Mivel ennek a területnek az építési időszaka az Ensanche de Cortázar fejlesztésébe esik, a tömbök hasonló adottságokkal rendelkeznek, kisebb teraszokkal, téglalap alaprajzúak, igyekeznek a legtöbbet kihozni az 5.3 hektárból. nyert a tengertől A Zurriola híd és a Boulevard köti össze ezt a bővítést Grosszal, illetve a városközponttal.

Miraconchában villák és luxusotthonok keverékét találjuk; Ma a régi kúriák és faházak luxuslakóingatlanokká adják át helyüket.

A Gros negyed az Urumea folyó torkolata és az Ulía-hegy lába között elhelyezkedő dűnékre és homokpadokra épült, szintén fontos területeket nyerve a tengertől. Családi komplexumokat és kis szállodákat kezdtek építeni, de hamarosan megengedték az ingatlanokkal való visszaélések minden fajtáját, a lakóházakat műhelyekkel, kisiparral keverve, a zöld- és szabadterek eltűntek. A Zurriola strand egy kis területre csökkent, amely nyílt az erős hullámok számára. Ez azonban azon területek közé tartozik, amelyek szerkezete nagyobb mértékben módosult. Kiemeljük a Mompástól a Zurriola hídig tartó gyalogos sétányként a partvonal átalakítását . Ezenkívül meg kívánja szilárdítani az új Gros strandot és a folyó jobb partjának meghosszabbításaként épített új töltést. E két akció mellett talán a legfontosabb az Auditórium és Konferencia Központ kulturális komplexumának megépítése.

A Gros negyedben található a San Sebastian-i urbanizmus egyik legkaotikusabb példája; a tömbök rendkívül szabálytalanok, az utcák labirintusában, telített kereskedelmi padlókkal, műhellyel, kisiparral, raktárakkal, garázsokkal stb., amelyek a fulladás és a káosz bizonyos érzetét keltik.

A legszabályosabb igazítások az Avda nyomán találhatók. de Navarra, a Nuevo Gros nevű szektorban, ahol a régi Plaza de Toros területét kereskedelmi blokkok és pincék építésére használták, amelyek hozzájárulnak a városok telítettségéhez és zsúfoltságához. a környékről, bár ezek minőségi otthonok. Ez a terület, ahol az épületek nagyobb szabályosságot tartanak fenn, az Avda mentén folytatódik. de la Zurriola és Paseo de Ramón María de Lilí.

A Gros negyed legfontosabb városi változásai közül kiemelkedik az úgynevezett „Corazon de Gros” gyalogossá tétele. Ugyanígy kívánják befejezni a bővítés úthálózatának kiépítését, és foglalkozni az érintett területek belső reformjával (a Gros Market környékén), új felhasználási módokat, területeket felszíni közhasználatra adaptálva.

A környék legfontosabb nyitott és zöld területe a Plaza de Cataluña, amely alatt az 1970-es években mélygarázs épült.

A Zurriola strand és a Monte Ulía lába között található Sagüés negyed egy kis rossz minőségű lakótömb, amely nem felel meg semmilyen korábbi tervnek, rehabilitációját tervezik.

Az Ulía-Ategorrieta komplexum családi házak sorát mutatja be, alacsony jövedelmű háztömbökkel, néhány oktatási, egészségügyi és vallási központtal és luxusvillákkal együtt.

Grostól délre kezdődik az Atocha és az Eguía komplexum. Atochában szabályos vonalvezetést találunk a Paseo del Duque de Mandas mentén, a régi Atocha futballpálya és az Abastos, a Régi Katonai Kórház és a Dohánygyár épülete előtt.

Szintén figyelemre méltó az Iztueta viadukt lehetséges átalakítása, valamint a baszk kormány Urbanisztikai, Lakásügyi és Környezetvédelmi Minisztériuma által a Paseo-n „hivatalosan védett lakások”, „garázsok” és kiegészítő „irodák” létrehozása. del Urumea és egy „nyitott épület” tipológia szerint a szomszédos „magánkertekkel”.

Antiguo és Ondarreta környékén nagy tipológiai különbségeket találunk. Néhány évvel ezelőtt a villák és az alacsony épületek domináltak Ondarreta-szerte, és két sor rossz minőségű ház állt Monte Igueldo környékén. Ma a két igazodás eltűnését figyeljük meg. Ugyanígy érdemes megemlíteni a kis sűrűségű Ensanche de Ondarretát, valamint a Lizariturri gyár eltűnését, ahol a 20. század utolsó öt évében jelentős számú lakás épült.

Az Antiguo szomszédságában van egy magas szintű lakónegyed, 6 tömbben, amelyek az Avenida de Zumalacárregui után sorakoznak, és a Calle Matía határolja, ahonnan sokféle utcát és házat találunk. El Antiguo kiterjed Ibaeta, Lorea, Zapatari, Igara és Añorga lakó-, oktatási és ipari területeire.

Ez a San Sebastián környék egyike azoknak, amelyek a legtöbbet változtak, ezért érdemes néhány lépésre rámutatni. Venta berriben egy „lakó” és „tercier” területet alakítanak ki, amely a tevékenység „központjaként” és az El Antiguo és Ibaeta negyedeiből álló városi komplexum reprezentánsa. Az ibaetai egyetemi várost is fejleszteni kell: az UPV északi és déli egyetemi kampuszát, valamint a Mérnöki Kart (Navarra Egyetem).

Beriyóban egy „nyitott épületből” és „fejlesztés alatt álló” vegyes lakóépületből álló fejlesztést javasolnak, amely megszilárdítja a meglévő iskolaépületeket, és olyan úthálózatot hoz létre, amely lehetővé teszi a terület és környezete közötti közvetlen kapcsolatot. Illarrán egy új, alacsony laksűrűségű lakóövezet kialakítását tervezik, akárcsak Izán. Az Errotaburu területet a „lakás” „jellegzetes felhasználásával” kell kijelölni, amelyet a „harmadlagos felhasználások” jelentős hányada egészít ki.

Végül Zuatsuban egy új „ipari felhasználási” területet hoztak létre a nem szennyező módozatok megvalósítására, amelyet a „Csúcstechnológiának” vagy „K+F-nek” (Kutatás és Fejlesztés) neveztek el.

El Antiguo félig vidéki szektora eléri az Ayete komplexumhoz és az Etxadi kertvároshoz való kapcsolódási pontot, amelyek viszont összekötik Aldapetát, Bidebieta-2-t és Alto de Miraconchát.

Ezekről a területekről, és ugyanazzal a szétszórt karakterrel, elérhetők Alto de Errondo, Alto Amara, Morlans és Amara Viejo népszerű városrészei és kis és régi épületei. Alto de Errondóból elérheti Zorroaga – Miramón egészségügyi és gondozási szolgáltatási területét, ahol a kórház, az egészségügyi rezidencia, a poliklinika, a menhely, a Finca de Miramón stb.

Az Urumea csatornázásával és a mocsarak kiszáradásával kialakuló Amara Nuevo negyedben több területet kell megkülönböztetni, amelyek mindegyikére jellemző, a nagy háztömbök, amelyek nagy népsűrűséggel rendelkeznek, és urbanizációjában hiányos struktúra.

A legnyitottabb és legminőségibb terület az Avdától húzódik. de Carlos I Paseo de Errondo és Podavines között. Központi tengelye a José María Salaverría utca, beépítetlen telkeket hagyva hátra. Avda keleti oldaláról. de Carlos I, a folyóig, a vasútvonalig és a Paseo de Zorroagaig egy régebbi és gyengébb minőségű szektor nyúlik, melynek fő tengelye az Avda. de Madrid.

A Plaza de Pío XII-től északra kezdődik a környék északi része, amely eléri a Parque de Álavát és a Plaza del Centenario-t, amely az Amara Viejo negyedhez és az Ensanche komplexumhoz vezet, amely a Plaza-tól a Buen Pastortól Amara e szektoráig terjed. A Nuevo, amely az Ensanche többi részéhez hasonló jellemzőket mutat, de nagyobb morfológiai és funkcionális degradációval, kisebb és szabálytalan blokkokkal. Ennek a szektornak a tengelyét az Easo , Urbieta és Prim utcák alkotják, nyitott területként pedig az Urumea folyó folyását követő Paseo del Árbol de Guernica található.

Az Amara Nuevo negyed déli komplexuma az Anoeta sportterülettel, a Plaza de Pío XII kertjeivel, a Sagrada Familia templommal és a kormány alküldöttség komplexumával, Középfokú Oktatási Intézettel, egyéb oktatási központokkal és a buszpályaudvar, a Hotel Amara Plaza mellett. Anoetában kiemelkedik a sportterület.

Az ún. Apendix de Amara (Amara-Osinaga) épületeket lakóépületekre szánt tömbökben alakítják ki. A „földszinten” az ARCCO bevásárlóközpont mellett „harmados használat” is található.

Az Urumea útját követve, az Amara negyedből a Loyola és Txomin-Enea alkotta csoporthoz érkezünk, ahol egy kis villaszektort találunk, egy kertvárosi kísérlet emlékét, a hadsereg laktanyát, a katonai házak , Txomin-Enea szétszórt lakóövezete és Loyola rendezetlen csoportosulása.

A város más szektoraiban (La Paz, Herrera, Bidebieta, Alza, Astigarraga, Intxaurrondo, Larratxo, Martutene, Sarrueta stb.) erős ellentétek vannak a szétszórtság és a koncentráció között. Túlsúlyban vannak az alacsony színvonalú lakások, nagy tömbök, rossz kommunikáció és megközelíthetőség, szabad terek szűkössége vagy hiánya, szolgáltatások gyengesége stb., magas népsűrűség mellett, bár az elmúlt években mindenben, ami a berendezéssel és a felszereltséggel kapcsolatos, jelentősen fejlődött. szolgáltatások.

Intxaurrondo és Alza környékén meg kell említeni egy fontos „lakónegyed” fejlesztését Baratzategiben és Bustintxuloban (Intxaurrondo -Sur), valamint a Garbera bevásárlóközpontot.

Morfológiai területek Donostiból

Az alábbiakban az épületek fizikai állapotára térünk ki, amely a fentiekkel együtt lehetővé teszi a város különböző morfológiai területeinek homogenitásának mértékét.

Az óváros egyértelműen morfológiai természetvédelmi terület, bár funkcióinak bizonyos mértékű újjáélesztésére irányul, ami nem rontja az egység történelmi és szentimentális értékét.

Ezen a természetvédelmi területcsoporton belül, bár más okok miatt (a táj szépsége, rekreációs terek stb.), ide soroljuk az Igueldo, Miraconcha, Ayete, Ulía-Ategorrieta, Ondarreta, Zubieta és Zorroaga – Miramón szektorokat, bár az In. Az első négyben meglehetősen gyors felújítási folyamat ment végbe, a parkosított kastélyok eltűnésével, amelyek helyére magasabb és sűrűbb lakóparkok léptek.

El Antiguo, Eguía-Atocha, Loyola, Amara Viejo, Centro, Gros és más periférikus negyedekben vannak olyan területek, ahol a régi épületeket, műhelyeket és kis ipari raktárakat új lakóépületekkel cserélték vagy váltják fel. Ily módon egy megújulási folyamat előtt állunk a leromlott állapotú területeken.

Vannak olyan nagyon leromlott állapotú területek is, ahol nem indult el a felújítási folyamat.

Az Avenida de la Libertadban a morfológiai megújulás felgyorsult, luxusotthonok, bankok, irodák stb. épületei jelentek meg.

A Plaza de Toros által elfoglalt régi területeken is zajlott a felújítási és felgyorsult átalakulási folyamat, létrehozva az úgynevezett New Gros-t. Így épült fel egy sor lakótömb és üzlethelyiség. Ugyanebben az értelemben felgyorsultak a folyamatok Intxaurrondo, Alza, Astigarraga, Larratxo, Bidebieta 1 és 2, La Paz, Herrera, Roteta, Loyola, El Antiguo-Ibaeta, Ayete, Eguía-Atocha és más kisebb szektorokban. városrészek perifériái.

Logikusan ezek a folyamatok többé-kevésbé dinamizmussal bírnak a Központ, a Központi Város általános fejlődésével, valamint a San Sebastián és Perifériás Területe által alkotott komplexum egészében előforduló kölcsönhatásokkal és kölcsönös függőségekkel kapcsolatban.

A városi modell San Sebastianból

Ezzel a megnevezéssel a Gipuzkoa fővárosát alkotó városegyüttes és egy sor közeli település morfológiai-funkcionális valóságához való közelítésre utalunk, amelyek egy része Donostiával agglomerációt alkot, amely a tengerpart egy szektorát foglalja el az öblök között. a Concha és Pasaia, valamint Las Vegas del Urumea, Oria, Oiartzun és Regata de Añorga.

Ez a városmodell nem tűnik elszigeteltnek, hanem a kialakulásának kezdeti folyamatától kezdve egy magasabb egység, Guipúzcoa városrégió részét képezi. Tartományunkban szétszórt parasztházak, kis vidéki területek összetett hálóját találjuk, amelyek a gipuzkoi földrajzon elterjedtek, félig zárt és orientált tájon, amely a városi jelenség fejlődésével fokozatosan átadja a helyét egy bizonyos eredetiségnek. az ipar és az urbanizációs folyamat.

Guipúzcoát tekinthetjük San Sebastián által szervezett térnek a Perifériás Területtel, a tengeri alrendszeren belül, a baszk-periférikus városrendszer egészének csomóponti régiójaként.

Gipuzkoan fővárosa egy nagyon dinamikus település, ha a tartomány összes települését figyelembe vesszük, és az áruk és szolgáltatások koncentrációjának növekedésével növeli központi szerepét. Ez a tartományi viszonylatban jelentős növekedés azonban nem igaz a közvetlenül periférikus településekre, amelyek a központi városra jellemző kereskedelmi funkciókat kezdik befogadni.

Ez a városi modell formáival, területhasználatával, létesítményeivel, infrastruktúrájával, társadalmi-gazdasági tevékenységével, áramlásaival stb. együtt. Különböző szakaszokon keresztül konfigurálták:

1) A 12. század közepéig a vidéki jelleg dominált.

2) A 12. század közepétől a 15. század elejéig, a főváros megalapításával és a régió első városközpontjaként való megszilárdításával, megerődítésével, népességnövekedésével és nagy önkormányzati terület feletti ellenőrzésével, fejlődésével. kikötői kereskedelmi és úthálózat.

3) A 15. század elejétől a 18. század végéig kiemelkedik a város katonai szerepe és gazdasági erejének hanyatlása, önkormányzati mandátumának csökkentése, Antiguo, San Martín és a külvárosok növekedése. Santa Catalina, és a kikötőbővítési munkálatok.

4) A 19. század elejétől az 1863-as falbontásig, mely szakaszban kiemeljük az 1813-as tűzvészt, az 1816-os újjáépítési munkálatokat, az 1845-ös turizmus kezdetét, az N-1-es autópálya felavatását. 1847-ben és 1854 fővárosa.

5) 1864-től 1955-ig, Cortázar kiterjesztésével az Avenidáig, a déli, a keleti kiterjesztésével, más városrészek fejlődésével, a Vega del Urumea egy részének elfoglalásával, a teljes központi és peremvárosi komplexum általános növekedésével, és az 1950. évi általános terv.

6) 1956-tól napjainkig a földtörvénnyel, az 1962-es San Sebastián általános tervvel és a peremterület önkormányzatainak egyéb terveivel, az 1966-os Guipúzcoa városrendezési tervvel, az 1990-es területrendezési törvénnyel és annak irányelveivel. 1994, Donostia 1995. évi általános terve, városi perifériák, funkcionális területek kialakítása és egy nagyvárosi terület kialakítási folyamata, a Donostia-Baiona tengellyel.

A városmodell egységei a következők:

* Központi város a központi kerülettel (CBD) és a kiegészítő területtel.

* A periférikus terület a Submetropolitan Corridor és az elővárosi folyosókkal.

San Sebastian-Donosti városa

A központi negyed fő tengelye az Avenida de la Libertad, amely ettől a tengelytől a Boulevardig és a Plaza del Buen Pastorig terjed. Ezen a területen kiemelkedik a Plaza de Guipúzcoa a Tartományi Tanács palotájával. A város legreprezentatívabb és leghivatalosabb tevékenységi területén vagyunk, jelentős pénzügyi és kereskedelmi tevékenységgel.

A Kiegészítő Terület heterogén jellegű, szolgáltatásai és tevékenységei a Központi Kerület funkciója körül forognak, és a lakossági tevékenység jelentős jelenlétével is számolnak. Ezen a területen találhatók az Ensanche nyugati és déli szektorai, amelyek a központ részét képezik, Miraconcha , Aldapeta , Aiete , Munto , Bera-Bera , Etxadi , Ondarreta , Igeldo , el Antiguo és Benta Berri a nyugati meghosszabbításaiként. szektor, valamint Amara Viejo, San Roque, Morlans, Amara Nuevo, Zorroaga, Anoeta, Errondo, Ciudad Sanitaria és Miramón a déli szektor kiterjesztéseként. Ezen kívül az óváros, az Ensanche Oriental, Gros, Sagüés, Cemoriya, Atocha, Egia és Mundaiz területei találhatók.

A többi városi egység az úgynevezett Perifériás Területbe tartozik, amelyben különbséget teszünk a legnagyobb sűrűségű és városi folytonossággal rendelkező Submetropolitan Corridor és az elővárosi folyosók között, amelyek a sűrűség és a városi folytonosság kisebb jellemzőit mutatják be.

A Submetropolitan folyosón található Ulía , Ategorrieta , Intxaurrondo , La Paz, Bidebieta, Herrera, Alza, Larratxo és Pasaia, Lezo, Rentería és Oiartzun települések.

A délkeleti külvárosi folyosón található Gomistegi , Loiola , Txomin-Enea , Martutene , Sarrueta , Astigarraga , Ergobia , Landarbaso , Hernani és Urnieta. Másrészt a Suroriental-Occidentalban van Pakea, Beriyo, Ciudad Universitaria, Lorea, Zapatari, Ibaeta, Igara, Errotaburu, Añorga-Txiki, Rezola, Rekalde, Zubieta, Lasarte-Oria, Usurbil és Andoain.

Donosti perifériás területe

Először is meg kell jegyezni, hogy Guipúzcoa egy olyan terület, ahol szétszórt falvak, kis vidéki központok, valamint városok és falvak hálózatának összetett hálója található, amelyek az egész területén eloszlanak a városi-ipari jelenség által erősen érintett tájon. . , amellyel városrégióként határozható meg.

Ezen a területen a lakosság és a városközpontok térbeli megoszlásában bizonyos egyensúly uralkodik, de komoly várostervezési és környezeti problémákkal, mind a történelmi központokban, mind a perifériákban, valamint az infrastruktúra és a felszereltség színvonalában.

A tengerparton és a völgyekben kialakult városi keret számos agglomerációt eredményezett, vagyis két vagy több magot, amelyek külön-külön növekednek, végül egy városi komplexumhoz csatlakoznak, mint például San Sebastián és Perifériás Területe esetében; Irun-Hondarribia ; Andoain-Billabona ; Arrasate-Aretxabaleta ; Zumárraga -Urretxu ; Beasain – Ordizia – Lazkao – Olaberria; Azpeitia-Azkoitia ; stb

A Donostia-San Sebastián és Bajo Bidasoa (Irún-Hondarribia) régiók létrehozták az úgynevezett Metropolitan Area-t, amely jellemzőként mutatja be egy központi mag vagy központi város létezését a maga befolyási területével, a lakosság jelentős koncentrációjával. munkahelyek a Régiókban, a tercier tevékenységek túlsúlya, a különböző magok közötti kölcsönös függőségi kapcsolatok, a gazdasági és társadalmi kommunikáció magas fokú kölcsönös kapcsolata, valamint egy kellően fejlett közlekedési és kommunikációs rendszer megléte a központi város és a város közötti kapcsolatok fenntartásához. hatásterületét, miközben elősegíti a kapcsolatot más közeli városi rendszerekkel.

Korábban már megjegyeztük, hogy San Sebastián magas központi jelentőségű település. Mindazonáltal a peremterületén lévő települések, mint például Rentería és Hernani, megtartják funkcionális pozíciójukat a fővároshoz képest; Pasajes, Urnieta, Usurbil, Andoain és Lasarte-Oria fokozatosan növeli központi szerepét; Lezón és Oiartzunban viszont azt látjuk, hogy a harmadfokú adottság nem növekszik (a hipermarketek kivételével), a lakosságszámmal arányosan.

Mindez a periférikus térségben a népesség növekedéséhez képest az áruk és szolgáltatások koncentrációját növeli. Az elsőbbséget figyelembe véve megfigyelhető, hogy Donostia önkormányzata csökken, míg a periféria mérsékelten növekszik.

Donostia-San Sebastian integrációja a periféria többi részén

Városi rendszer alatt városok összességét értjük jellemzőikkel, valamint a városok közötti, a városok és jellemzőik, valamint a jellemzők közötti kapcsolatokat.

A relációk szóval a Rendszer egészében előforduló lehetséges összefüggésekre, összefüggésekre, kölcsönös függőségekre és interakciókra utalunk.

Baszkföldön fokozatosan kialakult az, amit ma városi rendszernek nevezünk, és Guipúzcoa városi régióként integrálódott ebbe megyéivel és funkcionális területeivel.

A baszk városrendszer kialakulásának történelmi meghatározói a középkori villák alapjai és az iparosodás hatása a tengerparti tartományokban.

Jelenleg a baszk városrendszerben egy kevéssé előkelő demográfiai-térbeli struktúrát találunk, amelynek élén Bilbao áll, majd ezt követi a Comarcas vagy San Sebastián, Pamplona, ​​Vitoria és Bayona nagyvárosi területei. Ezen túlmenően megkülönböztethetünk egy parti alrendszert, amelyben Guipúzcoa Bizkaiával és a Laburdi-parttal együtt, valamint egy szárazföldi alrendszert Álava, Navarra, Benabarra és Zuberoa földjeivel együtt.

A parti alrendszerben kiemelkedik a Bilbao és Baiona térség erős koncentrációja a közepes és kis magok Gipuzko-i szórásához képest, ami jobb egyensúlyt garantál a kapcsolatok, kapcsolatok, földhasználat, a régiók fejlődése és a tervezési politikák tekintetében. a Területről.

Figyelembe kell vennünk a formálódó Fejlesztési Tengelyeket is, mint a Bizkaia-Guipúzcoa-Laburdi esetében; a Bizkaia-Cantabria; Alava-Burgos ; Guipuzcoa-Navarra; és Navarra – Laburdi – Benabarra – Zuberoa, amelyek viszont olyan fő tengelyekhez kapcsolódnak, mint az Atlanti-ív, az Ebro-völgy – a Földközi-tenger partja, vagy az N-1 Castilla-León, Madrid, Extremadura és Portugália felé.

Ezen a rendszeren belül Guipúzcoa stratégiai helyet foglal el az európai városi térrel való kapcsolatok tekintetében, a Laburdi-parttal, amely a fontos agglomerációt képező Baiona elnököl, valamint kapcsolatokon keresztül az autonóm közösség többi részével és Navarrával. az Ebro tengely. Guipúzcoa tartomány hagyományos dinamizmusával és területi egyensúlyával nagyon fontos hozzájárulást jelent az egész baszk városi rendszerhez, dinamizmusának megőrzéséhez, befektetések vonzásához és a környezet minőségének javításához. a nagy európai városi rendszerekbe integrált regionális terek megvalósítása, amelyek jelenleg nagyon gyorsan fejlődnek, és fennáll annak a veszélye, hogy ezek perifériáján maradnak.

Guipúzcoában kiemelkedik a Donostia-San Sebastián Metropolitan Terület szerepe, amely Irún-Hondarribiáig terjed, fontos lakó-, kereskedelmi és ipari területekkel. Másrészt a Pamplonával összekötő autópálya megerősítette a kapcsolatokat Navarrával és az Ebro völgyével.

Donostia-San Sebastián és perifériája egy folytonos városi tér, amely összeköttetésben áll a Laburdi partvonallal, mivel a baszk városrendszer kulcseleme, és a nagyvárosi fázisban van. A főváros Renteríával, Pasaiával és Lezóval együtt agglomerációt alkot, amelyet ha Irún-Hondarribiával és a Laburdi-parttal csatlakozunk, akkor a Donostia-Baiona folyosót alkotja. Fontosságukat tekintve Hernani, Lasarte-Oria, Oiartzun, Andoain, Usurbil, Urtieta és Astigarraga követi őket. A városközpontok közötti kapcsolatok mértékét inkább a funkcionális specializáció határozza meg, mint a függőségi viszonyok.

A nagy népsűrűség (1,007 lak./Km2) ellenére a lakosság területi eloszlása ​​meglehetősen kiegyensúlyozott, lassú növekedésű, az autonóm közösség tercier szektorának legfejlettebb városi tere, az aktív lakosság 58%-át elfoglalva. Az építőipar 6%-ot, az ipar 33%-ot, a primer szektor pedig 3%-ot foglal el. Röviden: Guipúzcoa fővárosa pénzügyi, biztosítási, személyi szolgáltatásaival és közlekedési funkcióival tűnik ki, a periféria központjain (Hernani, Pasajes, Rentería, Oiartzun, Urnieta és Usurbil) keresztül oszlik meg a kikötői, ipari és kiskereskedelmi szektorokon keresztül. .

Végül meg kell jegyezni, hogy ez a halmaz hatással van Orio, Billabona – Zizurkil –Aduna és Navarra északnyugati területére is.

Eredet és forrás: Javier Gómez Piñero /DONOSTIA-SAN SEBASTIAN FÖLDRAJZA ÉS TÖRTÉNETE /https://www.ingeba.org/liburua/donostia/53geourb/53geourb.htm

Tippek és gyakorlati szempontok házvásárláshoz San Sebastia-Donostiban 

Milyen adókat kell fizetni házvásárláskor San Sebastianban? 

Házak viszonteladása

A fizetendő adó a „Hazai vagyonátruházási adó”, amely a következő:

• 7%: Ingatlan átruházás
• 4%: Házak átvitele
• 5%: Szokásos lakóhely áthelyezése
• 4%: Állatok és személyes vagyontárgyak továbbítása

Új épületek/házak

A következő adókat kell fizetni:

• • ÁFA: 10%
  • AJD: 0.5%

Egyéb jogi szempontok házvásárláskor San Sebastianban – Lakóhelyi bizonyítvány

• Az eladó foglalkozási engedélye nem szükséges. Évekkel ezelőtt Baszkföldön a régi „Élőhelyi bizonyítványA területi önkormányzat által adott ”” című dokumentumot megsemmisítették, és helyébe a jelenleg az önkormányzatok/városháza új építésű házakban kiadott „Első Foglalkozási Engedély” lépett.
• Célszerű a városi tanácsnál megerősíteni, hogy az építkezés során nem történt városrendezési szabálysértés, és az ingatlan nem minősül „rendellenesnek”.
• A Városi ingatlanoknál igazolni kell, hogy az épület átment a ITE ("Épület műszaki ellenőrzés") amelyet 10 éves kortól 50 évente adnak át.
• Kataszter: Baszkföldnek saját kataszteri szervezete van, amelyhez az állam többi részétől eltérően hozzáférnek.
• Adóérték: Az ingatlan kataszteri nyilvántartása feltünteti és megerősíti az adóértékét

A turisztikai engedély regisztrációjának folyamata és követelményei Donosti-San Sebastianban

A San Sebastián Általános Városrendezési Terv Általános Városrendezési Szabályzatának 8. és 9. cikkének rendelkezései értelmében a turistalakások városi használata harmadlagos hasznosításnak minősül, ezen belül pedig szállodahasználatnak minősül. A szokásos lakóhelyen lévő szobák turisztikai célú bérbeadása a lakossági lakáshasználathoz hasonló használatnak minősül.

Turisztikai otthonok igénybevétele, illetve lakóhelyi helyiségek turisztikai célú bérbeadása közvédelmi lakásban és alapítványi szálláshelyen nem alakítható ki.

A turisztikai bérlakás igénylése FELELŐS NYILATKOZAT útján történik, és ennek nyilvántartásba vétele szükséges. A regisztráció befejezése után megjelenik a DONOSTI TOURIST HUSING CNSUS-ban: https://www.donostia.eus/ataria/es/web/hirigintza/censo-de-viviendas-turisticas

A turisztikai bérleti szabályok zónáinak felosztása Donostiban

Hozzáférés a szabályzatokhoz :

San Sebastián turisztikai felhasználása a következőkre oszlik három zóna :

• A zónák (telített zónák) . Az A zónában vagy a telített zónákban a turistalakás városi hasznosításának megvalósításai teljes mértékben tilos, valamint a szokásos tartózkodási helyükön lévő szobák idegenforgalmi célú bérbeadása. A telített területté nyilvánítás nem érinti azokat az ingatlanokat, amelyek e rendelet hatálybalépése előtt rendelkeznek engedéllyel, vagy olyan előzetes bejelentést tettek, amelyben a mindenkor hatályos szabályozásnak megfelelően kedvező településrendezési jelentést adnak ki. .
• B zónák (nagy keresletű zónák) .: A jelen rendelet terveiben meghatározott B övezetben vagy nagy igényű övezetekben a lakóépület részleges elfoglalása turistalakásként való használatra a következő általános kritériumok szerint engedélyezett:

1. a) A földszinten alapján a turistalakás városi hasznosítása az Általános Településrendezési Tervben és a különböző lakóépületi tervekben a lakáshasználat megvalósítását szabályozó önkormányzati rendeletben meghatározott lakáshasználati esetekben és megvalósítási feltételekben lesz engedélyezve. , valamint a már meglévő lakásrészlegek.
2. b) Az első emeleten, vagy hasonló, a közös lakhatású turistalakás városi hasznosítása akkor engedélyezhető, ha annak hasznos területe az épület többi nem lakáscélú használatához hozzáadva, közös hozzáféréssel 250 hasznos négyzetméter vagy annál kisebb az egész épületben, és meg kell felelnie az Általános Településrendezési Tervben és a lakóépületek különböző szintjein a lakáshasználat megvalósítását szabályozó önkormányzati rendeletben meghatározott lakáshasználat megvalósítási feltételeinek, valamint az elő- meglévő lakásrészlegek.
3. c) A felsőbb szinteken a korábbiak felett elhelyezkedő, a lakóházakhoz közös hozzáféréssel rendelkező turistalakás megengedhető, feltéve, hogy az alatta elhelyezkedők egyikét sem szánják vagy nem tervezik lakáscélú használatra, így ezen szintek mindegyike más célú a lakossági felhasználástól eltérő engedélyezett felhasználási módok, és ezek hasznos területe az épület többi nem lakáscélú használatához hozzáadva, közös hozzáféréssel a teljes épületben 250 hasznos négyzetméter vagy annál kisebb m² (u) határérték A 250 hasznos négyzetméter nem lakás célú, közös bejárattal rendelkező nem lakáscélú használatot az egész épületben nem lépik túl, egyetlen turistalakás, közös hozzáféréssel a lakásokhoz a nem létezési követelmény alkalmazása nélkül engedélyezhető. vagy lakossági felhasználás a minimum 7 szintes épületek felső emeletein (B+6) és további 6 emeletenként egy másik turistalakásra igényelt érték alatt van előrevetítve, bármely további emeleten elhelyezve.

• C zóna (zónák, ahol lehetőség van a turisztikai szálláshely-kínálat bővítésére) . Ezekben a C zónákban a turisztikai szálláshelyek kínálatának bővítésének lehetőségével a B zónába két turistaház a felső emeleteken minimum 7 szintes épületekben (B+6 ); és további két ház minden további 6 emeletre, amelyek bármelyik további emeleten helyezkednek el.

 Az engedélyek azzal a feltétellel lépnek életbe, hogy a fenti esetekben nem lépik túl a nem lakáscélú használatra, ideértve a turistalakást is, közös megközelítéssel a 350 hasznos négyzetméter határt az egész épületben, illetve a nem lakáscélú hasznos négyzetméter határt. lakossági felhasználások. lakossági, kivéve a turistalakásokat, közös hozzáféréssel a házakhoz.

Négy fajta turisztikai szálláshely turisztikai engedélyhez Donostiban

Ily módon a baszkföldi turizmusról szóló, július 13-i 02016/28. számú törvénnyel összhangban Bilbao városi tanácsa négy különböző kategóriába sorolja a benne foglalt különféle módozatokat:

• Turisztikai szobák : Ennél a szálláshelytípusnál a turisztikai tevékenységi engedély tulajdonosának be kell jelentkeznie abba a házba (állandóan laknia kell), amelyben a szobákat turisztikai bérbeadásra kínálják. A lakás használatára ugyanazok a feltételek vagy lehetőségek vonatkoznak, mint a kizárólag lakáscélú használat esetén, és ugyanaz a személy semmilyen körülmények között nem kínálhat szobát több lakásban.
• Turisztikai Ház : azok, amelyek kizárólag turisztikai célokat szolgálnak, és ezeket el kell helyezni lakóépületekben és kizárólag ezek első emeletein -vagy a felső emeleteken, feltéve, hogy a házak alatt helyezkednek el és önálló bejárattal rendelkeznek. ezekre a közútról.
• Szállodák, hostelek vagy panziók : Továbbra is a Berendezések használatához kapcsolódnak, és szabályozása ugyanazon feltételek mellett marad, mint amilyenben jelenleg engedélyezett, az általános városrendezési terv helyére vonatkozó előírásai szerint - valamint a Casco Viejo és a PERRI PER rendelete szerint. Bilbao la Vieja abban az esetben, ha az említett területeken végrehajtják-.
• Turisztikai apartmanok és aparthotelek : a baszkföldi turizmusról szóló, július 13-i 2016/28. számú törvényben foglalt leírás szerint azok az apartmanok minősülnek, amelyek nem csak hálószobával, hanem WC-vel és konyhával is rendelkeznek. A turisztikai létesítmények ezen csoportja – az önkormányzati tervezés által a szállodahasználatra általánosan megszabott feltételeken túlmenően – meg fog felelni a hagyományos otthonok helyiségeihez szükséges világítási, szellőzési és egyéb higiéniai-egészségügyi feltételekhez kapcsolódó műszaki előírásoknak.