A spanyol ingatlanpiac kilátásai a koronavírus-válság után: 2020-2021

Abban az időben élünk, amikor a spanyol ingatlanpiacon komoly bizonytalanság uralkodik, amelyet elsősorban a rendkívüli helyzet motivál.

Nem fogjuk itt elmagyarázni, mi történt Spanyolországban és a világ többi részén. A jelentés célja a spanyol ingatlanpiac fejlődési kilátásainak elemzése 2020 és 2021 hátralévő részében.

Ehhez a spanyol ingatlanpiacon belül számos, egymástól nagyon eltérő szektort fogunk megkülönböztetni:

– A spanyol nemzeti igény: Első és második lakóhely

– A nemzetközi kereslet: Első és második lakóhely

– Új és off terv, valamint használt (viszonteladás)

– Hosszú távú bérleti piac és rövid távú – turistabérlet – és „szezonbérlet”

– Az ingatlanát most eladni kívánó tulajdonos helyzete

1.- A SPANYOL IGÉNY: Spanyolország állampolgárai és lakosai

Kezdve a vásárlási igényekkel ELSŐ LAKÓHELY, és ami a nemzeti piacot illeti, ha ezt úgy értelmezzük, mint a spanyolok (állampolgárok vagy lakosok) lakáskereslete nagy pangás.

Ez egy olyan ágazat, amely az elmúlt években erősen érintett, és annak ellenére, hogy Spanyolország fő fővárosaiban és városaiban a lakásárak emelkedtek, a közép-átlag-spanyol állampolgárok beszerzési ereje nem nőtt. ugyanilyen arányban. Ez azt eredményezte, hogy a közép-spanyol állampolgárok évről évre fokozatosan veszítettek vásárlóerejükből, korlátozva (sőt meg is akadályozva) a lakásvásárlás lehetőségét.

Ezért az utóbbi években a spanyol állampolgárok körében (főleg a fiatalok körében) visszaesett a kereskedés, ami éppen a vásárlóerő-vesztésnek tudható be, a lakbér emelése, mint a spanyol fiatalok lakáshoz jutásának egyetlen módja.

Logikus azt gondolni, hogy ezentúl egy válsághelyzetben, amelyben vagyunk, a helyzet még rosszabb lesz, hiszen az átlagos spanyol állampolgár gazdasági kapacitása jelentősen lecsökken.

Ezzel várhatóan legalább 2022-ig jelentősen csökkenni fog a kereslet a főbb lakóhelyek iránt Spanyolországban.

Ugyanígy, a MÁSODIK LAKÓHELY piacot, vagyis a második lakhely iránti országos keresletet érinti majd az a válsághelyzet, amelyben most vagyunk, hiszen a válsághoz vezető körültekintő megtakarítási helyzet lesz az általános norma, legalább egy pár évig. évek.

Már most is beszélnek a lakáseladási árak 15 és 30% közötti csökkenéséről.

Mindezek mellett a jelenleg vásárlóerőt tartó befektetők vagy megtakarítók igazi lehetőségeket találnak a piacon, különösen idén ősztől, amikor a válságból eredő gazdasági hatások már masszívabban megjelennek a piacon.

Amivel „befektetői szemmel”, és ahogy az a 2008-as és 2011-es válság után történt, Spanyolország ismét érdekes úti cél lesz, és vonzó a megtakarítók, nemzeti és nemzetközi befektetők számára.

2.- A KÜLFÖLDI VÁSÁRLÓ – Befektetők és magánszemélyek

A külföldiek iránti nemzetközi kereslet kapcsán megértjük, hogy a MÁSODIK LAKÓHELY A piac erős hatást fog gyakorolni, és nem számítunk fellendülésre egészen 2021-ig.

Mindenekelőtt, mi utal a piacon a új építésű és építés alatt álló ingatlanok eladása, megértjük, hogy lesz a leállás a második lakás építésében, különösen a turisztikai helyeken, például a Földközi-tengeren, valamint a Baleár- és Kanári-szigeteken.

"Befektetői szemszögből" A legnagyobb lehetőségek a használtcikk-piacon lesznek, az új konstrukció rovására. Ez azért van így, mert a magánszemélyeknek nagyobb lehet az eladási árcsökkentési mozgástere, mivel a beszerzési időtől függően előfordulhat, hogy a vételár nagy részét vagy teljes egészét amortizálták, ami lehetővé teszi az értékesítés nagyobb csökkentését. ár. .

Ez, tekintettel új építés, nem lesz ilyen, és kisebb csökkenést fogunk látni a piacon, tekintettel arra az építtetőknek kisebb az árcsökkentési keretük, mint az egyéneknek.

Amivel a viszonteladói piac, vagy a second-hand az, amelyik kínálja a legérdekesebb lehetőségeket a piacon, legalábbis addig, amíg a fenti gazdasági válság hatásai megszűnnek.

Emiatt, ahogy azt a nemzeti piacon is említettük, a spanyolországi használtcikk-piacon vásárlóerővel rendelkező nemzetközi befektető-megtakarító számára lesznek valódi lehetőségek.

Ami a nemzetközi beszerzési piacot illeti ELSŐ LAKÓHELY otthonok, más néven „expatriates (vagy „expats”), akik Spanyolországba szándékoznak élni, akár jobb életminőségért, akár „nyugdíj előtti” vagy „nyugdíjazásuk” eltöltéséért ”, hisszük, hogy a fejlődés nagyon pozitív lesz.

Spanyolország a világ egyik legkeresettebb országa, ahol állandó lakhelyre költöznek. Több mint 30 éve állandó. Valójában – különösen 2000-2002-től – a nyugdíjas vagy nyugdíj előtt álló külföldiek vásárlási volumene még válságos időkben is magas maradt.

A korkedvezményes vagy nyugdíjas, főleg európai országokból, például az Egyesült Királyságból, Franciaországból, Belgiumból, Svájcból, Németországból stb. „látens keresletnek” számít. Vagyis: Mindig az a szándékuk, hogy Spanyolországba jöjjenek eltölteni a nyugdíját, jó időjárási viszonyok, életminőség, kommunikáció, biztonság és közegészségügy motivál.

Az utóbbi években azonban az ilyen típusú igénylők vásárlóereje csökkent, ami a spanyol lakásárak emelkedése miatt következett be.

Ezért, és a jelenlegi egészségügyi válság következtében, az ilyen vevők szemtanúi lesznek valódi vásárlási lehetőségek megjelenésének, nagyon alacsony és érdekes árakon olyan területeken és ingatlanokon, amelyekhez egy évvel ezelőtt egyszerűen nem jutott volna.

Ez a fajta, általában előrehaladott vásárló az ár, vagy az életminőség szintje mellett figyelembe veszi a a spanyol közegészségügy támogatásának szintjét.

- Érdemes tehát elgondolkodni, vagy elgondolkodni azon, hogy ez milyen reakciót vált ki az ilyen típusú klienseknél, hogyan kezelte a spanyol rendszer a koronavírus-válságot.

A mi szempontunkból, spanyolokként, akik élen jártak ennek az egészségügyi válságnak a kezelésében, azt kell mondanunk, hogy a spanyol közegészségügy imázsa erősödött.

A vírus elleni figyelem és reakció fő kudarca nem a meglévő (csak egyes területeken és átmenetileg túlcsordult) spanyolországi infrastruktúra és humánerőforrás, hanem másodlagos elemek, amelyek elsősorban az eszközök hiánya.

Egyszerű dolgok, például maszkok, légzőkészülékek vagy megfelelő ruházat.

Azonban ahogy mondjuk, a többi berendezés és infrastruktúra, különösen az orvosokból, ápolókból és egészségügyi dolgozókból álló humáncsapat, megfelelt a feladatnak, bizonyítva hatékonyságukat és reakciójukat az ilyen volumenű hatásokra, még olyan helyzetekben is, amikor nincs felszerelés és megfelelő védelmet.

 (Spanyolként mindannyian büszkék vagyunk EGÉSZSÉGÜGYI CSAPATUNKRA)

Más szavakkal, bebizonyosodott, hogy a spanyol közegészségügyi rendszer működik, és rendelkezik megfelelő infrastruktúrával és infrastruktúrával az ilyen típusú ügyfelek kiszolgálására.

A közegészségügy mellett magas színvonalú magánegészségügy van Spanyolországban, ahol az árak jóval alacsonyabbak e vásárlók származási országainak magánegészségügyénél, mint például Franciaország, Németország, Egyesült Királyság stb., amelyek közegészségügyünk hatékonyságával együtt mindkettőt elérik nagyon jó minőségű kép az ilyen típusú, főleg európai eredetű vásárlók körében.

Másrészt a világ más országaival kapcsolatban a spanyol közegészségügyi rendszer sokkal hatékonyabbnak és több védelmi garanciával rendelkezőnek bizonyult, mint az olyan országokban, mint az Egyesült Államok és az Egyesült Királyság, ahol az egészségügy nagyon alapvető, és ahol a magánegészségügy dominál.

A fentiek eredményeként, nagyobb érdeklődés várható az első spanyolországi lakóhely vásárlása iránt olyan országokban, mint az Egyesült Királyság, az Egyesült Államok és más latin-amerikai országok, például Mexikó, Venezuela, Argentína, Brazília stb., ezen országok állampolgárai, akik a spanyol közegészségügy jobban védi és gondoskodik róla, mint saját származási országukban.

Végül hozzá kell tenni még egy pontot, amelyet az ilyen típusú vevő-ügyfél most figyelembe vesz, amikor a vásárlásról dönt, a megélhetés és a szolgáltatások gazdasági költségei. Pontosan a válság miatt néhány évig Spanyolországban leszünk tanúi az élelmiszerek és a termékek, valamint a szolgáltatások jelentős árcsökkenése. Ezzel az ilyen típusú vásárlók gazdasági megélhetési költségeinek kedvez a csökkentés, ami megkönnyíti a vásárlási döntésüket Spanyolországban.

Ezért arra a következtetésre jutunk, hogy mind az ingatlanok eladási árának csökkentése, mind a konzisztens közegészségügyi rendszer és a minőségi magánegészségügyi szolgáltatás megerősítése minden bizonnyal az ügyfél vásárlási szándékát célozza meg. nemzetközi az első lakóhelyű otthonokban.

Tekintettel a MÁSODIK LAKÓHELY, amit a hazai piac jelez, a középszintű külföldi vásárló várhatóan nem hajt majd meg akkora mennyiségű felvásárlást, mint az elmúlt években.

Főleg 2015 óta tapasztaljuk a nemzetközi vevők második lakásvásárlási volumenének növekedését, amit a korábbi években tapasztalt konjunktúrából adódó gazdasági javulás, illetve ezen ingatlanok megtérülésének reménye segített elő. bérbeadáson, különösen turisztikai bérleten keresztül.

Magától értetődően, a turisztikai bérbeadás lehetőségeinek perspektíváinak csökkenése vagy csökkenése várható, hiszen legalább 2020-ban és 2021-ben az utazás és a kommunikáció szintje érinteni fogja a turisztikai szektort, így a turisták számára befektetni azzal a szándékkal, hogy turisztikai célú bérbeadásra kerüljön.

Azonban és tekintettel a HASZNÁLT, ahogy az első lakóhely kapcsán említettük, a nagy turisztikai potenciállal rendelkező városokban és Spanyolország főbb városaiban is biztosan nagy lehetőségek nyílnak, amelyek jó biztosítással felkeltik a nemzetközi megtakarító-befektetők figyelmét.

3.- A BÉRLETI PIAC – Tartós bérlet – Turisztikai – Szezon

Ami a bérleti piacot illeti, különbséget teszünk az első és a második lakás bérlése között.

Tekintettel a ELSŐ LAKÁS KIADÁSA, az elmúlt években a bérleti díjak emelkedésének lehettünk tanúi, ami a tulajdonos azon reményén alapul, hogy magasabb megtérülést érhet el a turisztikai bérbeadási szektorban, különösen az olyan platformok megjelenésén keresztül, mint az Airbnb stb.

Ennek eredményeképpen a spanyolok, különösen a fiatalok körében valódi problémát jelentett az állandó bérleti kínálat hiánya, különösen Spanyolország fő városaiban, ami a spanyol hatóságok reakciójához vezetett azáltal, hogy korlátozó szabályozást alkotott a használatot illetően. az ingatlanok idegenforgalmi bérbeadásaként, annak érdekében, hogy előnyben részesítsék az első lakhelyre történő bérbeadást, és ezzel igyekezzenek elkerülni az első lakás bérbeadásának drágulását.

A koronavírus egyik fő következménye Spanyolországban pontosan az a turisztikai tevékenység teljes elvesztése, amely várhatóan csak 2021 nyarán emelkedik.

Ezért Biztosan sok lakástulajdonos már most azon töpreng, hogy mit kezdjen azokkal az otthonokkal, amelyeket eddig turizmusra használtak, és hogy jövedelmezőséget keresve kénytelenek lesznek első lakhelyük bérlésére használni őket. Amellyel, hamarosan meg fogjuk tapasztalni az elsőlakásos lakások kínálatának növekedését Spanyolországban. A nagyvárosokban és a tengerparti területeken egyaránt.

És ami a MÁSODIK LAKÁSBÉRLET, bár a turisztikai bérlést, azaz „napokra” vagy „hetekre”, úgy gondoljuk, hogy az egészségügyi válság hatással lesz rá, úgy gondoljuk, hogy a "szezonális" nem…

Történelmileg a hagyományos turisztikai bérlés Spanyolországban a „szezonális bérlet”. Vagyis a bérleti díj hónaponként, vagy évszakonként: nyár, ősz, tél, tavasz stb.

Csak az olyan digitális platformok forradalma, mint az Airbnb, amely lehetővé tette a tartózkodási idő csökkentését és a magánbérlési tevékenység szinte vállalkozói módon történő irányítását, megváltoztatta ezt a rendszert, csökkentve az egy vendégre jutó éjszakák számát.

Ezért a rövid távú bérbeadás volumenének csökkenése várható, de a „szezonális bérbeadások” terén biztosan lesz fellendülés.

Azt is el kell mondanunk, hogy a „turisztikai bérlet” tevékenységét a régiók vagy a helyi közigazgatás rendkívül korlátozza, de meghatározott területeken tilos is. Ez átmegy a nagyon bonyolult dokumentumokból, követelményekből stb. De ez nem ugyanaz, mint a „szezonális bérleti díj”.

A „szezonális bérleti díj” bérlés teljesen mentes a „turisztikai bérleti díj” nagyon szigorú korlátaitól. Ez teljesen ingyenes. Például, ha „szezonálisan” bérbe szeretné adni az ingatlant, nem kell külön nyilvántartásba venni az ingatlant, és nem kell beszereznie a lakhatási igazolást, és az ingatlan „szobánként” bérelhető (valenciai régióban a házak nem bérelhetők külön szobánként turisztikai bérleti díjban).

Tehát arra számítunk, hogy több bérleti tranzakció lesz a „szezon” formulával, mint a „turista”.

Magyarázatunk szerint a spanyol és külföldi családok továbbra is nyaralnak, és továbbra is szeretnének spanyol tengerpartokra vagy spanyol városokba jönni nyaralni.

A szakmai kereslet volumene csökken, de a bérleti tevékenység nem szűnik meg. És az ünnepek megszervezése során a turisták a következőktől függenek:

• Korlátozottabb mozgás, és ezért több idő minden helyen.
• Biztonsági és higiéniai feltételek
• Kerülni fogják a tömeget vagy a zsúfolt helyeket

Ezért az ilyen típusú turisták, amikor szálláslehetőséget választanak, olyan szálláslehetőséget választanak, amelyben a járvány tekintetében garantált a biztonság és a fertőtlenítés. És ez a biztonság és fertőtlenítés garanciája sokkal nagyobb lesz az apartmanokban, mint a szállodákban.

Ez azért van így, mert a szállodák, ahol általában nagy a vendégforgalom, kezdetben bizonytalanságot keltehetnek közöttük a megfelelő védelem garantálása során. És ez nem történik meg olyan apartmanban, ahol a vendégek és az éjszakák száma kisebb lesz, mint a szállodáknál, hiszen hetekre, hónapokra is bérelheti ugyanaz a család.

Mindezek ellenére úgy gondoljuk, hogy a „szezonális bérleti tevékenység” kiváló lehetőség azoknak a tulajdonosoknak, akik különösen a tengerparti/turisztikai területeken, ahol alacsony az igény az első lakhatásra.

4.- MIT KELL TENNI A TULAJDONOSNAK, AKI AZ INGATLANÁT ELADNI AKARJA VÁLSÁGIDŐKBEN?

A múlt hónapig az eladó határozta meg a szabályokat egy bullish felvásárlási piacon. Az értékesítési tranzakciók iránti nagy kereslet az elmúlt években arra ösztönözte az eladókat, hogy hatalmi pozíciót foglaljanak el az értékesítés feltételeiről szóló tárgyalásokon.

Mostantól azonban megváltozott a piac….

Most a vevő az, aki végül hatalmi pozíciót foglal el az eladóval folytatott tárgyalásokon.

Ennek az a következménye, hogy a vevő sokkal igényesebb lesz, amikor a vásárlási feltételekről az eladóval tárgyal, nem csak az ár, hanem a vételár tekintetében is. az ingatlan dokumentációja.

Más szóval, ha az elmúlt években a vevő kevésbé volt szigorú az ingatlanokra vonatkozó jogi korlátozások megkövetelésében, mostantól a vevő minden bizonnyal követelni fogja, hogy az eladó megfeleljen a törvényi feltételeknek és követelményeknek. ingatlanaik tekintetében, mint például városi adottságok, használatbavételi engedélyek vagy lakhatósági igazolások, hatékony víz- és villanycsatlakozások, szeptikus tartályok stb.

Mindehhez azoknak a tulajdonosoknak, akik ingatlanjaikat eladásra szándékoznak adni, javasoljuk, hogy az értékesítés elősegítése érdekében végezzék el az ingatlanuk dokumentációjának és jogi helyzetének részletes és mélyreható áttanulmányozását.

A TLA-Abogados által végzett tanulmány 2020. április