Bérlet vételi szerződéssel (RTB)

Az ingatlan-lakáspiac, vagyis az első/állandó lakás adásvétele kapcsán a „látens kereslet” létezik Spanyolországban azon más országokból érkező külföldiekre vonatkozóan, akik állandó jelleggel szeretnének Spanyolországba érkezni.

Az elmúlt két évtizedben állandó tény, hogy olyan külföldiek érkeznek, akik Spanyolországot választották állandó lakóhelyüknek, és akiket általában úgy azonosítunk, mint „kivándorlók"Vagy"kitelepültekkel”. TA Spanyolországot lakóhelyéül választó kivándorlók száma és száma az elmúlt két évtizedben mindig is állandó volt, sőt a válságos időszakokban vagy a válság utáni időszakokban még nőtt is, mint amilyen 2008-ban Spanyolországban volt tapasztalható, ill. 2011.

Az ingatlanszektorban eltöltött több mint 15 éves cégünk bebizonyította, hogy éppen a Közvetlenül a válság utáni időszakokban nőtt a spanyolországi ingatlanvásárlás iránt érdeklődő kivándorlók száma.

Tapasztalataink eredményeként pedig azt tapasztaltuk, hogy az akkoriban lezajlott első akvizíciók különösen bonyolulttá váltak az instabilitás és bizonytalanság kontextusa miatt, mind a finanszírozás, mind a finanszírozás lehetséges alakulása szempontjából. lakáspiac.

Vagyis az a vevő, aki Spanyolországban merészkedik befektetni egy állandó lakhely vásárlásába, elmerül abban a bizonytalanságban, amelyet annak a gondolatnak ad, hogy már a válság végső szakaszában vagyunk, vagy van-e még lefelé út. ("Jó áron fogok vásárolni?").

Az ilyen típusú vásárlóknál azonban egyértelmű a vásárlás iránti érdeklődés. Ők is tisztában vannak a pillanattal. Most akarnak vásárolni. Tudják, hogy itt az ideje, de nem világos, hogy az ár és az eladás feltételei a legmegfelelőbbek lesznek-e, amíg a válság utáni bizonytalanság megszűnik vagy fel nem oszlik.

Ezen a ponton a vételi opciós bérleti eszköz javasolt megoldás.

Bérlet vételi opcióval (RTB) Miről van szó?

Bérlet vételi opcióval, olyan szerződés, amelyben a vevő ingatlant akar tartós lakhatás céljából szerezni, és azt azonnal el akarja foglalni és használni szeretné, de a vásárlás végső döntését egy későbbi időpontra szeretné halasztani.

És ezen kívül bFelhasználó azt kívánja, hogy az ingatlan használatának ideje alatt az eladó az ingatlant a piacon ne kínálhassa fel, így a vevő számára fenntartja a kizárólagos vételi lehetőséget, a szerződés teljes időtartamára. Itt van a legfontosabb különbség ennél a szerződésnél és a „normál bérleti szerződésnél”, ahol a bérbeadó bérleti szerződés fennállása mellett is eladhatja az ingatlant másnak.

Ezért az RTB-szerződésben vannak két fő fogalom érintett:

– Ez egy adásvételi szerződés, „vásárlási lehetőséggel”.

Ez az, a vevő meg akarja venni a házat, de azt követeli, hogy a házat rendelkezésére bocsássa mindaddig, amíg meg nem erősíti döntését. Más szóval, azt szeretné, ha a vételi opció az ő kizárólagosságát szolgálná. Tehát az ingatlan vételi opciójának kizárólagos jogával a vevő fizet egy összeget az eladónak, hogy kompenzálja a ház vevő számára fenntartott idejére, és az eladási piacról kikerülve.

Ha a szerződésben rögzített feltétel teljesült, elérkezik az a pillanat, amikor a vevőnek döntenie kell az ingatlan vételi jogának érvényesítéséről. Ebben a pillanatban két forgatókönyv létezik:

• A vásárló gyakorolhatja vásárlási jogát, és ebben az esetben fejezze be a vásárlást. Így a vevő kifizeti az ár fennmaradó részét az eladónak, és az adásvételi tranzakció megtörténik.
• A vevő el kíván állni a vásárlástólezért átvállalja a „vásárlási lehetőség” szerint befizetett összeg elvesztését, ezt az eladó számlájára hagyja, aki azt az időt tekintve a saját számlájára fordítja, ameddig a házat a vevő számára fenntartja. .

– Ez egy bérleti szerződés.

A vevő azonnal el akarja foglalni a házat, de a fentiek szerint, a formalizálást és a végső vásárlási döntést inkább későbbre hagyja. Ezzel a „bérlő” vagy „bérlő” alakot javasoljuk felvenni mindaddig, amíg úgy nem dönt, hogy a szerződésben rögzített időtartam alatt lehívja a vételi opciót, vagy eláll attól.

Ily módon a vevő, immár bérlő/bérlő a szerződés időtartama alatt megállapodik a bérleti feltételekről és a bérleti díj fizetéséről az eladóval, most már bérbeadóval/bérbeadóval.

És ugyanúgy, mint a vételi opció gyakorlása tekintetében, a lehívás maximális időtartama után a vevőnek vagy bérlőnek/bérlőnek több lehetősége van:

• A vételi opció végrehajtásához és az eladás befejezéséhez. Ebben az esetben a bérleti tranzakció törlésre kerül, és most eladássá alakul át.
• A vevő a bot gyakorolja a vásárlási lehetőséget. Ebben az esetben a bérleti szerződést is megsemmisítik. Nyilvánvalóan a két fél megegyezése esetén a bérleti szerződés meghosszabbítható, vagy új bérleti szerződés köthető, és akkor a szerződés csak bérletre szól.

Fontos kérdések:

1.- Mi történik a vételi opcióban fizetett összeggel?

Az ár részének tekintendő? Vagyis le lehet-e engedni a lehetőséget az ingatlan végső árából?

A válasz nagyon egyszerű. Ebben mindkét fél egyetért. Vagyis az opcióért fizetett összeget levonják az árból, ha mindkét fél beleegyezik. Ebben az esetben a vételi opcióért fizetett összeget leszámítjuk az ingatlanért fizetendő ár fennmaradó részéből.

Ez a legszélesebb körben használt lehetőség a piacon.

A tulajdonos azonban azt is megkövetelheti, hogy a vételi opcióért kifizetett összeget ne engedjék le az ingatlanért fizetendő árból. Vagyis ez az összeg egyszerűen fedezi azt az időt, ameddig az ingatlan ki volt a forgalomból, és nem képezi az ár részét. Amivel ebben az esetben a vételi opció kifizetése nem lesz kedvezményes az eladásért a tulajdonosnak fizetendő árból.

Nyilvánvalóan ez sokkal károsabb lehetőség a vevő számára, és a gyakorlatban nem olyan széles körben alkalmazzák.

Bármely opciót is kifejezetten szerepeltetni kell a szerződésben, hogy tisztázzuk az opció kifizetésének sorsát.

2.- Mi történik a bérleti díjért fizetett összegekkel?

Levonják az eladásért fizetendő végső árból?

A válasz ugyanaz, mint fent. vagyis a feleknek kell megegyezniük, a szerződési feltételek elfogadásakor, ha a bérleti díj levonásra kerül a végárból vagy sem, vételi döntés megerősítése esetén.

3.- Ügynöki jutalékok/díjak. Mikor fizetik ki?

Itt megint az lesz, amiben megállapodnak a felek és az ingatlaniroda.

Jogi szempontból azonban, kivéve, ha a felek ellenkező megállapodást kötnek, megértjük, hogy az ügynöki jutalékot/díjakat az adásvételi opciós szerződés aláírásakor kell megfizetni. Ennek az az oka, hogy ez a szerződés magában foglalja a vevő és az eladó közötti adásvételi megállapodás megkötését. És ez annak ellenére, hogy az említett szerződés teljesítése egy későbbi időpontra csúszik.

Ahogy mondani szoktuk, az RTB-szerződés megkötésekor megszületett a „megállapodás” a felek között, és ez az ügynök közreműködésével valósult meg. Ez az oka annak, hogy az ügynök jutalékát/díjait az RTB formálásakor kell megfizetni.

Tisztességtelennek tekinthető az ügynöki jutalék megfizetésének feltétele a tényleges vásárlási döntéshez, amely a vevő kezében marad, és az ügynök kezében/irányításán kívül marad.

4.- Hogyan formalizálják az RTB-t?

Általában magánszerződésről van szó, amelyet nem kell hitelesíteni.

Ezért a legelterjedtebb gyakorlat az, hogy közjegyzői eljárás nélkül kötnek magánszerződést a felek között. Bár, mint látni fogjuk, elengedhetetlen, hogy a szerződést szakjogász készítse el.

A bérlő nagyobb biztonsága érdekében a szerződés közjegyzőnél megtehető és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető. A vételi opciós szerződés földhivatali bejegyzése a következő költségekkel jár:

• Közjegyzői és telekkönyvi költségek
• Ügyvédi/ügyvédi díjak
• Adók

Felhívjuk figyelmét, hogy csak a legfeljebb 4 éves futamidejű RTB szerződéseket fogadják el a földhivatalban.

Ezért a legelterjedtebb gyakorlat az, hogy közjegyzői eljárás nélkül kötnek magánszerződést a felek között. Bár, mint látni fogjuk, elengedhetetlen, hogy a szerződést szakjogász készítse el.

5.- Az opciós vételi szerződéssel kapcsolatos adók:

a) Ha a bérbeadó cég: Képzeljük el, hogy egy építőipari cég, amely sokféle házat nem értékesít, úgy dönt, hogy formalizálja az RTB-szerződéseket. Ebben az esetben a szerződés áfaköteles lesz, ha a ház első átruházásáról van szó. Az Áfa árfolyam lesz 10%, hacsak nem védett lakhatásról van szó (4%-os kedvezményes áfa). Más szóval, a magánszemélynek szembe kell néznie ezzel az adóval, amelyet végső fogyasztóként nem vonhat le.

Ha a szerződést az ingatlan-nyilvántartási hivatalban iktatják, akkor ki kell fizetni a Bélyegilleték (0,5%-2% a különböző régióktól függően).

a havi bérleti díj megállapodása mellett vételi lehetőséget is kialakíthattak, az úgynevezett a „prémium” vagy „vásárlási lehetőség” (fizetés annak lehetőségéért, hogy az ügyfélnek bizonyos időn belül meg kell vásárolnia a házat). Ez az összeg is áfa-köteles lesz (mivel az Adófőigazgatóság szerint szolgáltatásnyújtásnak minősül), általános 21%-os kulccsal.

Ha a lízingbevevő úgy dönt, hogy a vásárlást később formalizálja, az átruházást áfa terheli (10% vagy 4%). Abban az esetben, ha a potenciális vevő úgy dönt, hogy nem választja a vásárlást, lehetősége van a szerződés felmondására és egy másik, az opció nélküli lízing hivatalos formálására, amely nem lesz ÁFA-köteles. Ne feledje, hogy egy magánszemély nem tudja visszaigényelni vagy levonni ezt az adót.

b) Ha a bérbeadó magánszemély

Ebben az esetben az RTB-szerződés (ez második átutalásnak minősül) olyan tranzakció, amelyre a Átutalási adó (ITP), a bérlő az adófizető.

Ami a vételi lehetőséget (a prémiumot) illeti, azt szintén a transzferadó (ITP) terheli majd, hiszen az „ígéretek és opciók” is adókötelesek ennél az adónál.

A adó alap alkotja majd a vételi opcióért fizetett ár. Abban az esetben, ha ez a lehetőség nem állapodik meg, vagy kevesebb, mint Az ingatlan teljes árának 5%-a . Az alkalmazandó mérték az autonóm közösségtől függően változik, mivel ez egy átengedett adó (általában 6% és 10% között van).

---

PÉLDA

„A” egy adott bérbeadó, aki RTB-szerződést köt „B”-vel 7.500 eurós prémium összeggel. Az ingatlan ára 250.000 euró lesz.

Az ingatlan árának 5%-a az 250.000 5 x 12.500 % = XNUMX XNUMX euró.

 Így a megállapodás szerinti prémiumnál 5%-kal magasabb adóalap ennél az opciónál 12.500 euró lesz. 

 Mivel a bérbeadó konkrét, így a prémium az Átruházási Adóval – ITP-vel – adózik. Ez az adó Valencia és Katalónia régióban a 10%. 

Szóval, 12.500 x 10 % TPO = 1.250 euró ITP.

---

Később pedig, a ház átruházásakor, abban az esetben, ha azt a vevő gyakorolja, az ügyletet is ismét az (ITP) Átruházási illeték terheli. A fentebb ebben a részben kifejtetteknek megfelelően kérjük, vegye figyelembe, hogy az eladást követő vételi lehetőség azt jelenti, hogy két legális (kapcsolódó, de független) vállalkozás megkötésével állunk szemben, így két különböző adóköteles esemény következik be, ami logikusan növeli a ügylet adóztatása.

Ez utóbbi esetben (a magánszemélyek közötti vételi opciós lízing) az ügylet személyi jövedelemadó tekintetében történő adóztatásának pontosítása szükséges a bérbeadó/eladó szempontjából, mert az „opció” beszedése. vásárolni” az eladó/bérbeadó „nyeresége” lesz.

Ha elérkezett a vételi opció lehívásának maximális határideje, és abban az esetben, ha a vevő él ezzel az opcióval, az ügyletből eredő költségek és adók az eladás szokásos költségei, azaz az ITP („ingatlan átruházása”). Adó ”), közjegyzői díjak, regisztráció, ügyvédek stb.

Másrészt meg kell jegyezni, hogy a vételi opció lehívásakor, tehát a vásárlás véglegesen megtörtént, a vásárlásból származó adók nem csökkennek az opció megszerzéséért korábban fizetett adókkal. Ez egy széles körben elterjedt tévedés, amely nagyon gyakori a gyakorlatban. Ennek az az oka, hogy az opciós jog és a jövőbeni eladás adózási szempontból önálló és külön adóköteles ügyletnek minősül.

Más dolog, hogy a „vásárlási lehetőség” összege megegyezés szerint levonható a jövőbeni eladás során fizetendő árból. Vagyis a felek megállapodhatnak abban, hogy ha az adásvétel végleg megtörténik, akkor az ingatlan árából az összes kifizetett összeget, beleértve a vételi lehetőséget is, leszámítjuk (ugyanúgy, mint a kauciót).

6.- Melyek a leggyakoribb problémák, amelyek általában felmerülnek az RTB tranzakciók során?

Az RTB-szerződés aláírása után általában kétféle konfliktus van, amelyek gyakran ismétlődnek az ilyen típusú tranzakciókban:

– Az ingatlan fizikai állapotával kapcsolatos viták. Vagyis a többi bérleti szerződéshez hasonlóan sokszor előfordul, hogy a bérlő a ház birtokbavételekor különböző építési hibákkal, problémákkal találkozik, ami konfliktushoz vezethet a tulajdonossal.

Emiatt mindkét félnek a szerződésben a lehető legrészletesebben részleteznie kell az ingatlan elhelyezkedési körülményeit, hogy elkerülje az ilyen típusú konfliktusokat a szerződés időtartama alatt.

– Az ingatlan jogi problémái. Bár az ingatlan fellelhető fizikai problémáival ellentétben, amelyek az ingatlan birtokba vétele előtti megfelelő átvizsgálással könnyen elkerülhetők, a gyakorlatban ez nem fordul elő az ingatlant esetlegesen érintő jogi problémákkal. .

Amint arról ebben a cikkben beszámoltunk, az RTB-szerződés szerkesztése többé-kevésbé könnyűnek és egyszerűnek tűnhet. Vagyis magánban, közjegyzői átjárás nélkül is megtehető, így azt a benyomást keltheti, hogy egy könnyed szerződésről van szó: bérleti szerződésről, pusztán vételi lehetőség bevezetésével.

Ily módon a kiadások megtakarítása érdekében sok esetben olyan tranzakciókba vonják a feleket, ahol az ilyen típusú szerződéseket nem szakképzett szakemberek, vagy akár nem szakképzett ügyvédek szerkesztik. Ennek az az oka, hogy láthatóan ez egy „könnyen kidolgozható szerződés”. Tehát ezért nem szánja rá a szükséges időt és mérlegelést, amit ez a tranzakció magában foglal.

Ahogy mondani szoktuk, ez nem „speciális” bérleti szerződés, hanem speciális feltételekkel kötött adásvételi szerződés.

Ezért sok-sok esetben azt tapasztaljuk, hogy a vevők szerződéses jogviszonyba léptek a tulajdonossal, jelentős összeget fizettek be vételi lehetőségként, egy ideig bérlőként laktak az ingatlanban, és amikor az vételi opció lehívására érkezik, a közjegyzői okiratok aláírása előtt, vagy sajnos még utóbb észlelik, hogy az ingatlant érintő jogi problémák merültek fel, pl. villany-, víz-, települési probléma, városi szabálysértés, szankciók , problémák a lakhatósági bizonyítvány megújítása során, vagy ami még rosszabb, hogy nincs lakhatósági bizonyítvány, a városi előírások be nem tartása, engedély vagy építési engedély nélkül végzett épületbővítés, átalakítás stb.

Az ilyen típusú jogi problémák felfedezése az RTB aláírása után nagyon veszélyes.

Ezért ügyvédként azt javasoljuk, hogy az ingatlan jogi tanulmányozását a szerződéskötési folyamat során kell elvégezni, és nem utólag.

Az ingatlan jogi átvizsgálását az RTB-szerződés formálása során kell elvégezni, és a szerződést feltételhez kell kötni a szükséges jogi információk megszerzéséhez annak igazolására, hogy az ingatlan megfelel a jogi és építési normáknak.

Ezért, ha Ön vevőként vesz részt egy RTB-szerződésben, kérje a szerződést:

– Vagyonjogra szakosodott ügyvéd írja. Vagyis ki sajátította el a szerződések megalkotására vonatkozó jogszabályokat, előírásokat, a felek származtatott szerződéses kötelezettségeit és jogait.

Ez segít Önnek a maximális garanciákkal rendelkező szerződés elkészítésében.

– Olyan jogász írja, aki egyben az építési és városrendezési jog szakértője is.

Nem minden ingatlanjogász az építési jog szakértője. Az építési jogi szakértőnek lenni elengedhetetlen ahhoz, hogy a tulajdon, a határok, az építési engedélyek és engedélyek, az építéstörténet (vagyis hogyan épült, hogyan reformálták, bővítették) minden lényeges jogi vonatkozását vizsgálni tudja. , ha megfelel az összes helyi városi előírásnak, ha az urbanizációban városi illetékeket kell fizetni, vagy ha a telket le kell csökkenteni, hogy egy részét adják az esetleges urbanizációs munkákra stb.

TLA – ÜGYVÉDEK – AVOCATS – RECHTSANWÄLTE – ADVOCATEN