Amennyiben úgy dönt, hogy eladja ingatlanát, kérjük, vegye figyelembe az alábbi információkat:

1.- Ellenőrizze a dokumentumokat és az ingatlan jogszerűségét

1.-Ellenőrizze az ingatlan leírását a tulajdoni lapokban („Escritura”) 

A tulajdoni lap ellenőrzése: Ellenőrizze az ingatlanokiratban, hogy az ingatlan leírása helyesen jelenik-e meg. A tulajdoni lapoknak rendelkezniük kell a tökéletes leírás az ingatlanon meglévő építmények közül.

Meglehetősen gyakori, hogy az évek óta különböző tulajdonosok tulajdonában lévő ingatlanokat bővítéssel (új szoba, tornác, terasz lezárása stb.), vagy új építkezésekkel (garázs, medence, vendégház) alakították át. ház).

Ha a valós méret és konstrukciók nem esnek egybe az okiratban szereplő leírássals    ne aggódj!  vannak folyamatok, amelyeket meg lehet csinálni, és vannak módok a rendezésére!. De meg kell ismernie őket abban a pillanatban, amikor meghozza a döntést az eladásról, hogy pontosan tudja, „mit” kell tennie, és „mennyit” kell tennie.

---

Például: Van egy 120 m2-es háza 50 m2-es medencével és egy vendégházzá átalakított garázzsal. Az okiratokban a ház csak 120 m2-ként szerepel, de az okiratok nem említik a medencét. A garázst pedig az okiratok „garázsként” írják le, nem „vendégházként”.

Ebben az esetben az okiratokat frissíteni kell, és fizetnie kell érte. 

JEGYZET: Nem a ház „belső leírásáról” beszélünk, csak az „épített méretnek” (spanyolul „superficie construida”) ismert ingatlan kerületéről.

Az okiratokban nem kell a valódi leírást vagy elosztást feltüntetni a házon belül. Ha az ingatlan belsejét belső falak cseréjével módosította, akkor az okiratok aktualizálása nem szükséges. Elég lesz, majd a befejezés után bejelenti a közjegyzőnek az új elosztást.

Például az okiratok azt mutatják, hogy 4 hálószoba van, és ezeket 2-re alakítottad át az ingatlan megvásárlásakor. Ebben az esetben nem szükséges frissíteni az okiratokat. Tulajdonosként Önnek lehetősége van az ingatlanon belüli reformokra (mindig meg kell szerezni a megfelelő engedélyt).

2.- Ellenőrizze, hogy az ingatlan hogyan van nyilvántartva a Catastro irodában (más néven „SUMA” vagy „IBI”, vagy „TANÁCSADÓ”)

Ugyanúgy, mint az okiratokban, az ingatlant úgy kell „Catastro”-ba bejegyeztetni, ahogyan az a valóságban van. A katasztrófaszámlák minden évben megmutatják az ingatlan tényleges méretét. Ezután ellenőriznie kell, hogy a Catastro rekordok az ingatlan tényleges méretét „valóságban” mutatják-e, beleértve az elvégzett külső módosításokat vagy bővítéseket is.

Ne feledje, hogy a katasztrófairoda az önkormányzati adót az ingatlan mérete alapján számítja ki, figyelembe véve az összes építési elemet, mint a ház, medence, garázs stb. Ha bővítette az ingatlant, és nem értesítette a Catastro irodát, a megfelelő pillanat, amikor úgy dönt, hogy eladja.

---

  JEGYZET: Kérem, kövesse ezt a példát: Amikor az ingatlant megvásárolta, egy 120 m2-es ház volt. Ez az okiratokban és a Catastro törvényjavaslatban is megmutatkozott. Emiatt a katasztrófa számlák (IBI) 300 eurót tettek ki.

Egy évvel azután, hogy épített egy 50 m2-es medencét és egy 40 m2-es garázst. Nem jelentette be őket a Catastronak. Ha bejelentette volna az új uszodát és a garázst a Catastro-nak, akkor az önkormányzati adó számlája 300 euróról 350 euróra emelkedett volna (körülbelül), ami 50 euróval több az új építkezések miatt.

Ha most úgy dönt, hogy eladja ingatlanát, frissítenie kell a Catastro Office-ban regisztrált információkat. Ezt követően értesítheti a Catastro Irodát az Ön által megtett hosszabbításokról, majd 50 évre visszamenőleg kérhetik a be nem jelentett hosszabbítások utáni 4 EUR (kb.) különbözet ​​megfizetését.

 KÉRDÉS: A tulajdonom ideje alatt meghosszabbítottam az ingatlanomat, vagy egyszerűen a okirataim és a Katasztrófahivatal nem esnek egybe az ingatlanom valós méretével. Hogyan rendezzem?

3.- Ellenőrizze az építkezés jogi helyzetét:

Az ingatlan eladásához kötelező igazolni az ingatlan jogszerűségét. KÉT dokumentum segíthet ebben:

• Lakói bizonyítvány (CH)
• Nincs szabálysértési tanúsítvány (CNUI)

A)   „Kötelező” a lakóhelyi bizonyítvány vagy a foglalkozási engedély, ha ingatlant adnak el/vesznek Spanyolországban?

VÁLASZ: Ez az ingatlan típusától függ

In „Új” tulajdonságok, az építtető köteles ezt a dokumentumot átadni a vevőnek az eladási folyamat befejezésekor.

De kérem, vegye figyelembe a „Viszonteladásban”, nincs olyan törvény, amely arra kötelezné az eladót, hogy az adásvétel befejezésekor bemutassa ezt a dokumentumot. A spanyol törvények kimondják, hogy ezt a dokumentumot a „vevőnek” kell beszereznie a nevére a kitöltést követően, hogy a víz- és villanynevek módosítását folytathassa.

Ezen a ponton el kell mondanunk, hogy az adminisztráció megtagadhatja a CH átadását a vevőnek a befejezés után, ha az ingatlanon az előző tulajdonostól engedély nélküli munkálatokat stb. Tehát, ha az ingatlan nincs kifogástalan jogi állapotban, fennáll annak a veszélye, hogy a befejezést követően nem kapják meg a dokumentum jóváhagyását. Ez pedig nagyon bonyolult helyzetbe sodorhatja a vevőt, hiszen akkor gondjai lehetnek a közüzemi szerződések nevére kerülésével.

Itt nagyon fontos szempont, hogy a CH megléte vagy érvényessége és a CH-ra vonatkozó többi információ nem az okiratokban, hanem a környék helyi városházán jelenik meg!.

Ügyvédjének tehát alaposan meg kell vizsgálnia ezt az ügyet szakértelme és tapasztalata alapján, hogy megerősítsen egy olyan fontos dokumentumot, mint ez.  

Következtetésként ez a tanúsítvány ALAPVETŐ az ingatlan eladásáig, és annak visszaigazolását már az adásvételi folyamat kezdetétől meg kell vizsgálni.

Mindannyian tudjuk, hogy a CH egy olyan dokumentum, amely azt mutatja, hogy az ingatlant a spanyol építkezési törvények tiszteletben tartásával és betartásával építették.

Ez a dokumentum az ingatlan első megvásárlásakor víz és villany bekötéséhez is szükséges, valamint a szerződésváltozások és a második és az azt követő tulajdonosok ellátásának garantálásához.

A CH korábban 5-10 évig volt érvényes, és az ingatlan eladásakor vagy átruházásakor minden alkalommal meg kell újítani, feltüntetve a jelenlegi tulajdonosok nevét.

Cnyald meg az alábbiakat, ha többet szeretnél megtudni a lakóhelyi bizonyítvány megadásának követelményéről a továbbértékesítési folyamat során:

Mi a lakóhelyi bizonyítvány – Foglalkozási engedély – Cedula de habitabilidad. Szükség van rá Spanyolországban?

 

B) – Nincs szabálysértési bizonyítvány .- Ezt hívják "Certificado de No Infracción Urbanística” (CNUI).

Ez a Városháza által kiállított igazolás, amely megállapítja, hogy az ingatlan mentes (vagy nem), az ingatlanon az ingatlanon engedély nélkül végzett építkezésből vagy cselekményből eredő bírság alól.

Például a főépület, a garázsok, az építkezések bővítése, a medencék építése, a földterületi munkák, a tájak stb. a Városháza megfelelő engedélye vagy engedélye nélkül.

Miért van szükség szabálysértési tanúsítványra egy ingatlan eladásához Spanyolországban?

Ez elősegíti az értékesítés zökkenőmentes lebonyolítását. Ha minden dokumentuma rendben van, mint például az ingatlan építési bírságtól mentes igazolások, akkor gyorsabban és egyszerűbben zajlik a folyamat és az értékesítés.

Az ingatlan összes dokumentumának megléte bizalmat kelt a lehetséges vevőben és saját ügyvédjében.

Felhívjuk figyelmét, hogy ha az ingatlanát építési vagy bővítési bírság sújtja, IT NEM LESZ MEGJEGYZÉS AZ OKTATÁSOKBAN és/vagy az ingatlan többi dokumentuma. Ez az információ csak a környék helyi városházán szerezhető be.

Mostantól ez a tanúsítvány az ALAPVETŐ az ingatlan eladásához, és a tulajdonostól kell beszerezni  előtt befejezése.

Hogyan lehet „Certificado de No Infracción Urbanística” – nem szabálysértési tanúsítvány Spanyolországban?

A legkönnyebben úgy szerezheti be, ha a városházán jelentkezik. Megkérheti ügyvédjét, hogy tegye meg.

A szabálysértési bizonyítványon bizonyos szankciók vagy pénzbírságok, esetleg bontási elrendelések szerepelnek, ezekben az esetekben eladhatom az ingatlant? 

Abban az esetben, ha a szabálysértési bizonyítvány eredménye bármilyen jellegű információt tartalmaz az esetleges pénzbírságról, szankcióról vagy egyébről, akkor mutasson be egy építési jogásznak, hogy jelezze, hogyan járjon el. Időnként az igazolásból származó információk már kifizetett vagy lejárt történelmi bírságokat tartalmaznak, más esetekben pedig súlyos problémák merülnek fel, amelyek befolyásolhatják az értékesítési folyamatot.

Ennek ellenére az ingatlant el lehet adni, mert a spanyol rendszer lehetővé teszi, hogy a vevők építési bírsággal vásároljanak ingatlant, de a vevőknek tökéletesen tájékozottnak kell lenniük a bírság részleteiről, és az új tulajdonosként esetlegesen felmerülő következményekről. Abban az esetben, ha a vevők kellő tájékoztatást kapnak, és kifejezetten vállalják, hogy a bírságokkal az ingatlant megvásárolják, akkor az eladás megtörténhet.

 

2.- Ellenőrizze személyes adóügyi helyzetét – Adótervezés házeladáskor Spanyolországban

a) Hogyan kell kiszámítani a spanyol ingatlanok eladásából származó tőkenyereséget?

A spanyol ingatlanok értékesítése tőkenyereség-kötelezettséget von maga után az eladókkal szemben.

A fizetendő tőkejövedelemadó az értékesítés „nettó nyereségének” 19%-a.

Az eladás „nettó nyereségének” kiszámításához követnie kell ezt a képletet:

Eladás ára – Beszerzési ár – Beszerzési költségek és adók – Az ingatlanon végrehajtott „szerkezeti reformok” költsége

---

Példa a tőkenyereség kiszámítására: 

• Ön 2015-ben vásárolt egy viszonteladó ingatlant 200.000 XNUMX EUR áron.
• Ebben a pillanatban 24.000 eurót fizetett, ami a költségek 12%-a: 10% transzferadó + 2% közjegyzői, telekkönyvi, ügyvédi díj, stb.
• Ezután 17.000 XNUMX euróért belső reformokat hajtott végre (padlócsere, medence javítás, új ablakok).
• Néhány évvel később épített egy garázst 20.000 XNUMX EUR értékben

Aztán úgy döntött, hogy most eladja 260.000 XNUMX EUR áron.

Mi az a tőkenyereség deelszakadt tőle ezt eladás?

MEGJEGYZÉS: Mielőtt elvégeznénk a számítást, tájékoztatnunk kell, hogy a spanyol adminisztráció az összes fenti koncepciót figyelembe veszi az adó csökkentésére, kivéve a „belső reformok” 17.000 XNUMX eurós értékét. Ennek az az oka, hogy a „belső” reformok, amelyek nem „strukturális” reformok, nem számítanak adókedvezménynek.

A képletet használjuk:

260.000 (Az eladás ára) - 200.000 (beszerzési ár) - 24.000 (beszerzési költségek és adók) - 20.000 (Új garázs) =

16.000 EUR

Ez a „nettó nyereség”, amelyet az eladással kell megszerezni

Mivel a tőkenyereség mértéke 19%, akkor a tőkenyereség adójának összege:

16.000 * 19 % = 3.040 EUR

---

b) Hogyan kell kifizetni a tőkenyereséget egy spanyol ingatlan eladásából

1.- Számolja ki a spanyol tőkenyereséget a spanyol lakosok számára

Mivel Ön NEM adóügyi illetőségű Spanyolországban, a tőkenyereség kifizetésének módja a következő:

– AZ ELADÁS BEFEJEZÉSÉRE: 3 % TARTÁS

: Az adásvétel befejeztével a spanyol kormány arra kényszeríti a vevőt, hogy az adásvételi ár értékéből 3%-ot tartson vissza. Tehát nem kapja meg a teljes megállapodás szerinti árat. A vevő a teljes ár 3%-át megtartja, és köteles letétbe helyezni az adóhivatalnál. Ez „az értékesítés befejezésének napján” történik.

MEGJEGYZÉS: A fenti példát követve, ha az eladás ára 260.000 260.000 EUR volt, a vevő által teljesítendő visszatartás 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 EUR.

– AZ ELADÁS BEFEJEZÉSE UTÁN 6 HÓNAP ELŐTT: TŐKENYERESÉG NYILATKOZATA (19%):

Az adásvétel befejezése után 6 hónap áll rendelkezésére, hogy bemutassa a „tőkenyereség-nyilatkozatot” a spanyol adóhivatalnak. Ebben a nyilatkozatban Önnek (vagy ügyvédjének) a fenti példa szerint kell kiszámítania az adót. Ebben az esetben a fizetendő összeg 3.040 EUR.

MEGJEGYZÉS: Az itt leírtak szerint a tranzakcióból származó CG 3.040 EUR. Mivel Önt magasabb összeggel (7.800 EUR) tartották vissza, Önnek „hitele” van a spanyol kormánynál a különbözetért.

Tehát, ha a spanyol közigazgatás 7.800 EUR CG adót tart vissza, mivel az adó végeredménye csak 3.040 EUR, akkor a spanyol közigazgatásnak „vissza kell térítenie” a különbözetet: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Hogyan lehet igényelni ezt a visszatérítést? Ügyvédjének ezt a tényt fel kell tüntetnie ugyanabban a tőkenyereség-nyilatkozatban, amelyet az adóhivatalnak kell bemutatnia.

2.- Számolja ki a spanyol tőkenyereséget spanyol adórezidensként 

Abban az esetben, ha Önt „Spanyolországi adóalanynak” tekintik (ami azt jelenti, hogy Spanyolországban fizeti a jövedelemadót spanyol állampolgárként), akkor a tőkenyereség kiszámítása után az alábbi adókedvezményeket kapja:

• NINCS TŐKENYERESÉG AZ ÁLLANDÓ LAKÁSHOZ: Abban az esetben, ha az Ön által értékesített ingatlan az Ön állandó lakhelye (több mint 3 éve használja „állandó otthonaként”), akkor a következő előnyökben részesül:
  • Ha Ön 65 évesnél fiatalabb: Nem kell CG-t fizetnie az eladásból megszerzett összegek után, amelyeket „újra fektetnek” állandó lakóhelyként használandó új ingatlan beszerzésébe. 2 év áll rendelkezésére, hogy gyakorolja ezt az „újrabefektetést” (2 évig telt el anélkül, hogy befektette volna ezeket az összegeket, teljes adót kell fizetnie).
  • Ha Ön 65 évesnél idősebb: Nem fizet CG-t az eladáskor kapott összegekért. És ez akkor is, ha nem fektet be újra egy új ingatlanba.
• NINCS 3 % RETENCIÓ: Az adásvétel befejezésekor az ár teljes összegét megkapja a vevőtől, visszatartás nélkül.

A tulajdonosok általában összekeverik a „spanyol adórezidencia”-t a „spanyol rezidenciával”.

Más szóval, az emberek úgy gondolják, hogy a spanyol nemzeti rendőrségnél megszerzett „spanyol lakcímkártya vagy „lakóhelyi igazolvány” elegendő annak bizonyítására, hogy „adókért spanyol lakosok”, és sajnos nem ez a helyzet.

AzSpanyol tartózkodási kártya”(Vagy„Spanyol tartózkodási bizonyítvány“), nem az érvényes dokumentum az Adóellenértékének „Adórezidens”-ként történő megváltoztatásához.

A spanyol tartózkodási kártya (vagy igazolvány) csak arra szolgál, hogy kijelentse, hogy Ön Spanyolországban „él”, annak érdekében, hogy megkönnyítse a Rendőrség számára, hogy jobban ellenőrizhesse a lakosokat egy meghatározott területen.

Mi az a spanyol adóigazolás, megegyezik a „TIE”-vel? 

Annak érdekében, hogy az adók miatt spanyol lakos lehessen, majd normál spanyol állampolgárként kezdje meg az Adók fizetését Spanyolországban, be kell szereznie a SPANYOL LAKOSSÁGI ADÓIGAZOLÁS a spanyol adóhivatal vagy a spanyol vámhivatal adja ki, és akkor nem a származási országában, hanem Spanyolországban kezdi el az adót fizetni.

Továbbá, ha nyilatkoznia kell az országának adóhivatalánál, hogy Ön spanyol adóügyi illetőségű, és nem kíván továbbra is adózói rezidensként működni az Ön országában,

Ezért kérjük, ellenőrizze adótanácsadójánál az Ön által jelenleg fizetett adókat, mert akkor is, ha Ön nem spanyol lakos, akkor is be kell jelentenie és be kell fizetnie a NEM LEKEZDŐSEK JÖVEDELEMADÓT.

– KÖVETKEZTETÉSEK

Tehát a fentiek ismertetése után, amikor úgy döntött, hogy eladja spanyol ingatlanát, kérjük, vegye figyelembe, hogy a következőket kell beszereznie/bemutatnia dokumentumokat az eladás előtt:

1. Az ingatlan tulajdoni lapjai (írás): Lehetőleg az EREDETIeket. Az építmények helyes és aktualizált leírásával.
2. Tanácsi adótörvény (IBI – SUMA) .- Az építmények helyes leírásával.
3. Víz és villanyszámlák.- a legújabbak.
4. Lakóhelyi bizonyítvány más néven "LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN".
5.  Nincs szabálysértési bizonyítvány .- Ezt úgy hívják "Certificado de No Infracción Urbanística".
6. Tulajdonosok Közösségi tanúsítványa (ha van), amely azt mutatja, hogy Ön naprakész a közösségi díjakról.
7. Eredeti NIE és eredeti útlevelek
8. Energiahatékonysági tanúsítványban

ADÓK : Az alábbi adózási dokumentumokat kell bemutatnia:

210-es vagy 214-es modellek az előző 3 évből. Ha nem spanyol adózó

Model 100 az előző 3 évből. Ha spanyol adózó