Turisztikai engedély Spanyolországban. Regisztráció, adók és követelmények

A VALENCIA RÉGIÓ ("Comunidad Valenciana") spanyol bérlemények piacán nagy a zűrzavar a Valencia régióban történő bérleti tevékenység fejlesztésének pontos követelményeivel, kötelezettségeivel és folyamatával kapcsolatban. Miután több tucat ilyen jellegű információigényt kaptunk, úgy döntöttünk, hogy ezt a jelentést elkészítjük, hogy tisztázzuk az ügyfeleink és elérhetőségeink által feltett leggyakoribb kérdéseket.

Ez egy olyan ingatlan, amelyre a következő feltételek vonatkoznak:

– Ha a használatért kártérítés jár.

– Ha azonnal rendelkezésre áll a lakás.

– Amikor a lakás „használata” vagy „sorsa” „turisztikai”

– Amikor ez „rendszeres alapon” történik. A rendszeresség azt jelenti, hogy benne vagy ONE az alábbi esetek közül

– Amikor a bérleti díjat nagy turisztikai szolgáltatók/cégek kezelik

– Amikor az ingatlant turisztikai csatornákon (internet, újságok stb.) közzéteszi.

– Ha nem is „cégként”, akkor is igénybe vesz néhány szolgáltatást: ingatlan karbantartás és javítás, szobaszerviz, lakás, WC, stb. takarítás, magánruhák vagy lakásfelszerelések (lepedő, törölköző stb.) mosása, poggyászőrzés, stb.

Szóval, amikor ingatlanát „lakásos” célra bérli, ha családok vagy magánszemélyek középtávra bérbe adják „lakásnak” és nem „turizmusnak”, akkor az Ön ingatlana kiesik ebből a „turisztikai ingatlan” szabályozás alól. A „lakásbérleti díjakat” a bérbeadás általános törvénye (vagy „Ley de Arrendamientos Urbanos”) fogja szabályozni. Tehát nem kell követnie a regisztrációhoz kötött formális követelményeket, de amint azt alább kifejtjük, a bérleti díjból származó bevételeit be kell jelentenie a spanyol adók miatt.

2.- Milyen formalitások szükségesek a turisztikai bérleti tevékenység fejlesztéséhez a Valencia régióban? 

Regisztráció a Holiday Rental Valencian Registry-ben (HRVR).

- Ha csak 4-XNUMX ingatlant bérel, akkor regisztrálnia kell a "különös".

- Ha 4-nél több ingatlant bérel, akkor regisztrálnia kell a „vállalat" or „üzleti kereskedő".

De még abban az esetben is, ha úgy dönt, hogy nem jegyezteti be ingatlanát a valenciai nyilvántartásba, ingatlanának meg kell felelnie a minőségi és felszereltségi jogi előírásoknak, a következő részben leírtak szerint.

Városi kompatibilitási tanúsítvány

A 15/2018-as törvény június 7-i hatályba lépése óta a turisztikai engedély megszerzéséhez a terület Városháza bejelentése szükséges. Ennek a jelentésnek a neve: „Certificado de Compatibilidad Urbanística”. Ezt a dokumentumot a Városháza bocsátotta ki, és megerősíti, hogy az ingatlan megfelel az építési törvények által a turisztikai tevékenység fejlesztésére vonatkozó követelményeknek.

A minőség és a felszerelés törvényi előírásai

Minden, a piacon turisztikai célú bérleti díjként kínált ingatlannak, legyen az nyilvántartott vagy nem bejegyzett ingatlan, meg kell felelnie a törvényben meghatározott követelményeknek a „Standard”, „Primer” vagy „Superior” besorolások bármelyikére vonatkozóan. Az ingatlan nyilvántartásba vételéhez legalább a „Standard” követelményeknek eleget tehet.

A törvény melléklete részletezi az egyes osztályozások követelményeit, kifejezésekben.

A törvényi előírásoknak megfelelően az ingatlanokat tökéletes lakhatási körülmények között, megóvott, tisztán, minden közművel, szolgáltatással az első nap használatbavételére kínáljuk az ügyfeleknek.

A tulajdonosok 250 EUR-nál többet nem követelhetnek ügyfeleinek letétként/kötvényként/garanciaként, kivéve, ha a vevő kifejezetten vállalja a magasabb összeget.

Lakhatási engedély/lakási bizonyítvány szükséges

Az ingatlannak rendelkeznie kell a lakhatási bizonyítvánnyal ("Licencia de ocupación" vagy "Cédula de Habitabilidad"), valamint minden háztartási áruval, felszereléssel fel kell szerelni a tökéletes körülmények és tökéletes higyéni használat érdekében.

A rusztikus területen lévő házakhoz a föld besorolásának megváltoztatása szükséges 

Ha az ingatlant rusztikus területen helyezik el, akkor a föld besorolását módosítani kell, hogy lehetővé tegye ezt a használatot. Ez egy nagyon bonyolult folyamat, az úgynevezett „Declaración de Interés Comunitario”, ahol a városháza a regionális kormányzat hallgatóságával elfogadja a földhasználat megváltoztatását.

3.- Egyéb formai kötelezettségek

A törvény által előírt esetleges formai és adózási kötelezettségeken túlmenően az alábbiakat külön ajánljuk:

1. Építész bizonyítvány: Nagyon fontos szakértői tanácsot kérni annak megállapításához, hogy az ingatlan megfelel-e a törvényi követelményeknek. Tehát szükség lesz az építésznek az ingatlan meglátogatására és annak igazolására, hogy az ingatlan készen áll-e a bérbeadásra és elkészíteni VÉSZHELYZETI TERV.
2. Energetikai tanúsítvány: A legutóbbi spanyol normák arra kényszerítik a bérbeadókat, hogy energiateljesítményi tanúsítványt kapjanak az ingatlanok bérbeadása esetén. Tehát ezt a tanúsítványt be kell szerezni, mielőtt az ingatlant bérbe adják a piacon. Kattintson ide, ha többet szeretne megtudni az energiateljesítményi tanúsítvány követelményeiről.
3. Házbiztosítás: Bérbeadóként kifejezetten javasoljuk, hogy kössön biztosítást a konténerre, a tartalomra és a polgári jogi felelősségre. Kattintson ide, ha többet szeretne megtudni a bérleti biztosításról.

Ha már megkötötte ingatlanára biztosítást, majd a bérbeadás mellett döntött, akkor ez nagyon fontos TÁJÉKOZTATJA a biztosítótársaságot erről a tényről. Ellenkező esetben nagy a lehetőség, hogy a biztosító nem téríti meg a be nem jelentett tevékenységből eredő károkat.

4.- Regisztrációs folyamat

a) Formátum

Ki kell töltenie a hivatalos űrlapot. Kattintson ide, hogy megszerezze. Kérjük, vegye figyelembe, hogy ez az űrlap egy „felelősségnyilatkozat” (vagy „felelősségi nyilatkozat”), amelyben Ön kijelenti, és saját felelősségére MEGERŐSÍTI, hogy a feltüntetett adatok és információk VALÓK, és Ön közvetlenül felelős a benne foglalt tartalomért.

Tehát, ha a közölt információ nem helytálló (például Ön kijelenti, hogy a hálószobák minimális mérete 8 m2, amikor a valóságban kisebb), akkor Ön felelős a hamis tanúzásért, csalásért stb.

Így, ha nem biztos abban, hogy ingatlana MINDEN feltételt megkövetel ahhoz, hogy „Standard”-ra érkezzen, vagy hogy ingatlana „prémium”-e, akkor kérjen építészt a felmérés elkészítéséhez. valamint ellenőrizni és igazolni, hogy ingatlana megfelel ezeknek a feltételeknek.

b) Regisztráció

Miután kitöltötte a formátumot, be kell mutatnia az egyik valenciai kormányhivatalban Alicanteban, Valenciában vagy Castellónban:

Kapni fog egy dokumentumot, amely megerősíti a regisztráció befejezését. Megszerezte a regisztrációs számot, regisztrálnia kell a tevékenységéből származó MINDEN reklámban, formátumban, szerződésben stb.

5.- Pénzbírságok

A kötelező regisztráció nélküli szolgáltatások felajánlása a következő következményekkel járhat:

• 90.000 XNUMX euróig terjedő bírság
• Az adott ingatlanon végzett tevékenység felfüggesztése legfeljebb 3 évre
• A tevékenység felfüggesztése a tulajdonos számára legfeljebb 3 évre

6.- Gyakori kérdések

IGEN. A regisztrációs számát mindenféle információn, reklámon, hirdetőn stb. fel kell tüntetni. Minden lakáshoz rendelt regisztrációs számot kell feltüntetni.

Bérelhetem az ingatlanomat csak szobákra?

NEM. Az ingatlant teljes egészében bérelni kell, a tulajdonos nem lakhat rajta.

Bérelhetem az ingatlant normál RÖVID TÁVÚ bérleti díjként?

IGEN. Ilyen módon azonban törölnie kell a regisztrációt a turisztikai nyilvántartásból, mert a törvény nem engedi meg a „szokványos bérleti díjak” hirdetését a turisztikai csatornákon. Az ingatlan bérbeadása mellett kétféleképpen dönthet:

• Regisztráció normál bérleti díjba. Rövid vagy hosszú távú bérleti díjat jelent, bérleti szerződéshez kötött és turisztikai célú felhasználáson kívül. Ilyen módon a házat nem lehet közzétenni a turisztikai csatornákon (például az AirBNB-n).
• Regisztrálás turisztikai használatra. Ebben az esetben az ingatlant turisztikai csatornákon lehet meghirdetni.

Vezetnem kell egy bejegyzési könyvet a vendégek számára?

IGEN. Vezetnie kell egy könyvet, amelyben minden ügyfelet rögzítenek, olyan formátumban, amelyet a helyi Pólice Állomáson vagy a Guardia Civilen kell beszereznie azon a helyen, ahol az ingatlan található.

3.- Turisztikai bérlet Andalúziában (Málaga, Granada, Almería, Sevilla, Cádiz)

Mi az a „turista bérlés Andalúziában”?

Ez az a tevékenység, ahol házakat és apartmanokat bérelnek és kínálnak üdülésre (és nem állandó tartózkodásra) olyan online platformokon, mint az Airbnb, Homeaway, Booking stb.

A turisztikai bérleti tevékenység végzéséhez számos tényezőt és minimumkövetelményt kell figyelembe venni, mint az alábbiak:

• Közvetlen szellőzés minden külső helyiségbe (vagy a teraszokra) és egyfajta ablaksötétítő rendszer.
• Legyen kellően berendezett és felszerelve minden szükséges eszközzel az azonnali használatra.
• Hőkondicionálás rögzített elemekkel a helyiségekben és helyiségekben, ha:
  Hónapok májustól szeptemberig: Hűtés
  Hónapok októbertől áprilisig: Fűtés
• A lakást elsősegély-készlettel kell felszerelni.
• Rendelkeznie kell turisztikai információkkal a környékről, a turisztikai érdeklődésre számot tartó szabadidős területekről, szolgáltatásokról, közlekedési módokról, a település térképéről és idegenforgalmi útmutatókról.
• A házban minden vendég rendelkezésére állnak a panasz- és reklamációs lapok.
• A ház teljes takarítása a vendégek be- és kijáratánál.
• Minden felhasználónak meg kell adni egy telefonszámot, hogy a felhasználók minden felmerülő kétséget vagy eseményt elháríthassanak.
• Kézikönyvek és utasítások minden eszközről.

Végül minden felhasználónak rendelkeznie kell a ház létesítményeinek, egységeinek és berendezéseinek használatára, valamint a háziállatok házba való beengedésére vonatkozó belső szabályokkal, a dohányzókra vonatkozó korlátozásokkal, valamint a korlátozott használatú helyekkel kapcsolatos belső szabályokkal kapcsolatban. A VÉSZHELYZETI TERV ELJÁRÁSAI ÉS AZ ENGEDÉLY DOKUMENTÁCIÓJA.

3.- Andalúziai régióban lakóhelyi bizonyítvány szükséges a turisztikai bérbeadáshoz

Annak érdekében, hogy a házat turisztikai célokra lehessen használni, rendelkeznie kell egy turisztikai célú használatbavételi engedély rendelet 28 / 22. BOJA 28. sz. 11.

A „turisztikai célú használatbavételi engedély” megszerzésének két módja van:

1.- „lakási bizonyítvánnyal” rendelkező házak 1988 előtt szerezték be.

Ezekben az esetekben ugyanaz a „lakási bizonyítvány” érvényes a „Turista Engedély” megszerzésére.

2.- Habitaiotn bizonyítvány nélküli házak 1988 után épült.

Ezekben az esetekben a turisztikai célú használatbavételi engedélyt a Városháza Tervosztály Főhivatalában kell igényelni. Szükséges dokumentáció:

1. Jelentkezési lap: 1 másolat és 1 eredeti a kataszteri hivatkozást megadva
2. DNI, NIE vagy CIF fénymásolat.
3. Az újraképviselet igazolása, ha jogi személyről van szó.
4. A megfelelő díj befizetésének igazolása.

Ebben az esetben a műszaki dokumentáció bemutatása is szükséges lesz, ami:

• Leíró és grafikus, hozzáértő technikus által készített és aláírt tanúsítvány, amelynek tartalmaznia kell:
  • A munka befejezésének dátuma
  • Az épület és felszereltségei állapotának leírása.
  • Az ingatlan kataszteri és nyilvántartási azonosítása.
  • Műszaki felelős bevallási nyomtatvány vagy a hatósági kollégium által kiállított egyéb okirat, a városháza településrendezési vezetőségének 14. minta szerinti dokumentuma szerint.

Miután megszerezték az andalúziai turistabérleti engedélyt, Az Andalúziai Turisztikai Nyilvántartásba való regisztráció kötelező, a turisztikai bérbeadás céljára szolgáló lakhatási szolgáltatás nyújtásához mindezekkel együtt a „Declaración Responsable” elnevezésű dokumentumot kell benyújtani a turizmusért felelős regionális önkormányzathoz, jelen dokumentum tartalma:

• A ház azonosításának megfelelő adatok:
• Kataszteri hivatkozás
• Kapacitás a használatbavételi engedély alapján
• A tulajdonos adatai és értesítési címe.
• A tevékenységet végző személy azonosítása és az azt lehetővé tevő beosztás

3.- Spanyolországban idegenforgalmi bérleti tevékenységből származó bérleti díjra vonatkozó adókövetelmények és kötelezettségek

a) Idegenforgalmi bérleti díjbevételek adóbevallása

Ha birtokol egy ingatlant, és nem állandó lakóhelyként használja, MINDEN ÉVBEN, adóbevallást kell bemutatnia az ingatlanáról, és ezt akkor is, ha az ingatlan bérelt vagy nem bérelt. Ez pedig egy ÉVES ADÓNYILATKOZAT.

És ha bérel egy ingatlant, és „jövedelemhez” jut, akkor a bevétel megérkezésének pillanatában kell nyilatkoznia. NEGYEDÉVES NYILATKOZAT.

Amikor bérel egy ingatlant, „jövedelem”-ben részesül, amely Spanyolországban a spanyol „jövedelemadó” tárgya, amely attól függően változik, hogy „spanyol adóügyi illetőségű” vagy „spanyol nem rezidens”.

Ha Ön rezidens, akkor az adó a belföldi illetőségű jövedelemadó (IRPF-"Impuesto de la Renta de las Personas Físicas"), ha pedig nem rezidens, az adó a nem rezidens jövedelemadó (IRPFNR-"Impuesto de"). la Renta de las Personas Físicas No Residentes).

Ha Ön „Spanyol adóügyi illetőségű”, akkor a bérleti díjból származó bevételét az ÉVES ADÓ-bevallásunkban (100-as minta) kell nyilatkoznia.

De ha Ön nem spanyol adórezidens, akkor az alábbi módon kell bevallania jövedelmét a külföldi illetőségű jövedelemadóban (210-es modell):

– NEGYEDÉVES:  Ha bérbe adja ingatlanát, akkor ezekről a bevételekről a keletkezés évének ugyanabban a negyedévében van nyilatkozata. Tehát ebben a bejegyzésben azt az esetet vizsgáltuk meg, amikor a bérlet „turisztikai” célt szolgál, de bérelhet „lakásos” célra is. Mindkét esetben az év megfelelő negyedévében kell bevallani a bevételeket.

 „Lakásbérlés”: Ez azt jelenti, hogy „lakás” célra bérel, középtávú családok vagy magánszemélyek bérbe adják „lakás” és nem „turizmus” céljára.

- ÉVENTE: Belföldi illetőségűként vagy nem adózóként éves adóbevallást (IRPF/IRPFNR) kell tennie. Tehát az év azon időszakaira, amikor nem bérli az ingatlant, mint nem rezidens, adót kell fizetni, és ezt a következő év végén kell bejelenteni.

 Egy példa:

Ön nem rezidens, és 2022 februárjában turisztikai ingatlan bérbeadását kapja.

1.- Negyedéves bevallás: Ugyanabban a negyedévben kell bevallani a bevételt. Ezeket a nyilatkozatokat a negyedév végét követő 20 napon belül kell benyújtani. A példa esetében a január-március negyedévi bérleti díjból származó bevételt a 20-ig benyújtandó adóbevallásban kell bevallani.^th április 2022.

A 2015-es év hátralévő részében nincs további bérleti díj az ingatlanon.

2.- Éves nyilatkozat: Ezt követően a következő, 2016-os év végéig be kell mutatni az adóbevallást, és ki kell fizetni azt az időt, amíg az ingatlant nem bérelték.

Ezért kérjük, vegye figyelembe, hogy turisztikai célú ingatlan bérbeadása esetén az ingatlan-nyilvántartási kötelezettséggel együtt Önt NEGYEDÉVES, majd ÉVENTE az év hátralévő részében adóbevallási kötelezettség terheli.

b) Kell-e áfát fizetnem a turistabérletek után? 

Ezzel a kérdéssel kapcsolatban nagy zűrzavar uralkodik a piacon. Tisztán, a bérbeadásból származó bevételek nem tartoznak áfa alá.

Szóval, ha ingatlanát mind lakossági, mind turisztikai célra használja, NEM KELL SZÁMLÁT KIADNI, és a tranzakciót NEM ADÓZZA ÁFA.

De ez csak arra az esetre vonatkozik, ha az Ön által kapott bevételek CSAK BÉRLETESEK. De ha más, a szállodához hasonló szolgáltatásokat kínál, mint például:

• Étterem, étel, reggeli
• Takarítás lakáson belül
• Törülközők, lepedők, stb.

Ezekben az esetekben muszáj SZÁMLÁT KIÁLLÍTANI és a áfát felszámítani az Ön szolgálatában.

A követelmények a következők lesznek:

• Készítsen számlát minden vendégének
• ÁFA felszámítása (10%)
• ÁFA bevallása negyedévente
• Évente be kell jelenteni az áfát
• Jelentkezni vállalkozóként az adóhivatalban
• Jövedelemadó bevallása negyedévente
• Évente be kell vallani a jövedelemadót

c) Mennyi adót kell fizetni az idegenforgalmi bérleti díjak után?

A fentieket tisztázva most megfontoljuk, hogyan fizethetjük ki a nyaralón keresztül kapott bevételeket.

A bérleti díjból befolyt nettó összeghez, ha Ön valamelyik EU-országban+Izland+Norvégiában lakik,  csökkentheted:

• Az ingatlan megszerzéséért fizetett jelzáloghitel (vagy bármely más, az ingatlan megvásárlásához igénybe vett hitel) arányos kamata (nem tőke).
• Az arányos tanácsi adó, szemétszállítás, lakásbiztosítás, közösségi díjak stb.
• Az arányos reform, karbantartás, bútorok, berendezések, víz, villany, internet stb.
•  Marketing, reklám, ügyvédek stb.
• Ingatlanok, bútorok, háztartási gépek amortizációja

FONTOS: Abban az esetben, ha Ön valamely országban lakik EU-n kívül (USA, Egyesült Királyság, Kanada, Mexikó, Oroszország stb.), majd nem vonhatja le a fenti pl penseket az adóalapból.

Így a SPANYOL JÖVEDELEMADÓ KÜLÖNLEGESEKRE VONATKOZÓ legfontosabb különbségei a következők:

• EU-lakók+Norvégia+Izland:
  1. A fent felsorolt ​​kiadásokból az adó alapja csökkenthető
  2. Adókulcs: 19 %
• Nem uniós lakosok
  1. Az adó alapja semmilyen tétellel NEM csökkenthető. Tehát a bérleti díjból származó bevételek összegét teljes mértékben megadóztatják.
  2. Adókulcs 24 %

 Egy példa:  

„A”-nak van egy háza Costa Blancán, amelyet nem használnak állandó otthonnak, és úgy dönt, hogy az Airbnb-n vagy más hasonló platformokon keresztül bérli.

• A kapott bérleti díj bejelentése: A ház értéke 150.000 EUR, a teljes bérleti díj pedig 6.000 EUR volt 4 hónap alatt, 2022. május, június, július, augusztus.

1. Helyi adó. Évi 500 EUR. Tehát 500/12*4 = 166,6 EUR. Ez az önkormányzati adó arányos összege abban a 4 hónapos időszakban, amikor a házat bérbe adták.
2. Jelzálogkamatok: „A” abban az évben 1.200 EUR jelzálog kamatot fizetett, így 400 EUR a bérleti időszaknak felel meg.
3. Közösségi díjak: Évente 600 EUR, tehát 200 EUR a bérleti időszaknak felel meg.
4. Szemétszállítás: 150/év. Tehát 50 EUR a bérleti időszaknak felel meg.
5. Házbiztosítás: 350/év. Tehát 33,1 EUR a bérleti időszaknak felel meg.
6. Marketing díjak fizetése: 300 EUR
7. Víz, villany, gáz, internet: 450 EUR, ami a bérleti időszaknak felel meg.

ÖSSZES KÖLTSÉG: 1.599,7 EUR. Ez lesz az a teljes összeg, amelyet „A” levonhat a kapott bevételekből. Így:

6.000 – 1.599,7 EUR = 4.400,3 EUR

Az összeg 4.400,3 EUR fizetendő 836,057 XNUMX EUR adót, az alábbi skála szerint:

I.- Adókulcs 2023 –  Az ingatlanok bérbeadásából származó bevételek NEM adóügyi lakosok :

• 19% uniós állampolgárok + Izland + Norvégia: Az adó alapjából ezek az állampolgárok a következő fogalmakból vonhatnak le: -villany, víz, villany. Tanácsadó (IBI), tulajdonosi közösség, reformok, ingatlan karbantartási és javítási kiadások, jelzáloghitel kamatok és amortizáció.
• 24% az EU-n kívüli állampolgárok számára (USA, Egyesült Királyság, Kanada, Mexikó stb.): Az adóalapból ezek az állampolgárok a fenti költségekből SEMMIT NEM LEHET LEHETNEK LEvonni, így az adó alapja teljes egészében 24%-kal adózik.

II.- Spanyol adóalanyok bérleti díjának mértéke

Ezt az adóbevallást pedig 2 bevallásban kellett volna megtenni, 2021. év megfelelő negyedévében. Így:

– A májusban és júniusban megszerzett bérleti díjat a 20. előtti negyedéves bevallásban kellett volna bevallani^th július 2022.

– A júliusban és augusztusban megszerzett bérleti díjat a 20. előtti negyedéves bevallásban kellett volna bevallani^th október 2022.

• Az év hátralévő részének deklarálása: Mivel a ház nem állandó lakás, ezért „A”-nak nyilatkoznia kell és fizetnie kell, az év hátralévő részében a ház üresen áll. Tehát ez fizetett:

– A évi Jövedelemadó-bevallásban. Ha „A” spanyol illetőségű volt, 2022. június vége előtt, és ha „A” nem rezidens, 31.12.2022. előtt.

Beszámított adó – Adó arra az időre, amikor az ingatlant nem bérelték

MI TÖRTÉNIK AZ ÉV KÖZBEN NEM BÉRLETETT INGATLANAL IDŐSZAKRA?

Abban az esetben, ha a bérelt ingatlan nem az Ön ÁLLANDÓ OTTHONA, akkor a nem bérelt idő után adót kell fizetnie. Ez az adó átlagos 0,4-0,5 % katasztrófális értékből számolva, és a KÖVETKEZŐ év vége előtt kerül bevallásra.

A példa esetében ezt az adót a 2022-es „üres” ingatlan után 2023 vége előtt kell bemutatni

4.- Turisztikai bérbeadás, mint üzleti tevékenység

Turisztikai bérlet NEM lakosok számára – ÁFA vagy NEM?

Adóvonzatok azon turistákra, akik Spanyolországban NEM LAKOSOK által bérelnek ingatlant Spanyolországban.

Tisztán, az ingatlan bérbeadása nem ÁFA-köteles. Ez az áfamentesség minden típusú bérleti díjat magában foglal:

• Rövid távú bérlet / Turisztikai bérlet
• Középtávú bérleti díj
• Hosszú távú bérlés

Ennek az az oka, hogy a spanyol rendszer ezt ott tartja nem „üzleti” vagy „kereskedelmi tevékenység” ingatlan bérlésekor (akár turisztikai bérleti díj tekintetében is)

De amikor azt mondjuk, hogy az „turisztikai bérleti díj” nem ÁFA-köteles, akkor a következő helyzeteket kell figyelembe vennünk:

• 1. eset – Nem állandó telephely. Nincs üzleti tevékenység

A tulajdonos egyszerűen bérbe adja az ingatlant a vendégeknek saját marketingeszközeivel, vagy más külső online platformok használatával, mint az AirBNB, Homeaway stb.

A vendégekkel való kapcsolattartást közvetlenül a tulajdonos végzi (kulcsok, vendégfogadás, sürgősségi, karbantartási stb.). Az online platform kizárólag a bérleti díj marketing oldalával és reklámozásával, foglalással, valamint a bérleti díj fizetésének és beszedésével foglalkozik.

Ezenkívül a tulajdonos az ingatlant „üzleti” érdek nélkül bérli, az év bizonyos időszakaiban, évente egy meghatározott időt lefoglalva magának magánhasználatra.

A tulajdonos szerződést köthet helyi szakmai szolgáltatásokkal takarítás, kertészkedés, karbantartás stb., de „kizárólagos” tevékenységben bérleti díj ellenében, nem alkalmazottként.

Ezekben az esetekben a bérleti díj nem tartozik ÁFA alá.

• 2. eset – Nem állandó telephely – Nincs üzleti tevékenység

Ugyanaz a nem rezidens tulajdonos a bérleti díjjal együtt takarítási szobaszervizt, ruhatisztítást, sőt étel/ital takarítást is kínál.

Ezekben az esetekben az áfát akkor kell alkalmazni, ha a tulajdonos „szállodai szolgáltatásokat” nyújt a vendégeknek. Ezekben az esetekben az áfa mértéke 10%, és ezekről a szolgáltatásokról a tulajdonosnak külön számlát kell kiállítania a vendégeknek.

De melyek számítanak „szállodai szolgáltatásoknak”?. Itt különbséget kell tennünk a következők között:

• Takarítás és egyéb szolgáltatások, amelyeket csak az ellenőrzés ELŐTT és a fizetés UTÁN kínálnak. Ezek a szolgáltatások nem minősülnek „Szállodai szolgáltatásoknak”, mivel biztosítják az ingatlan megfelelő használati feltételeinek fenntartását a vendégek számára.
• Napi szobatisztaság, ruha- és ételmosás (reggeli, vacsora stb.): Ezekben az esetekben a szolgáltatás „Szállodai szolgáltatás” besorolású, így az ÁFA-t kell alkalmazni.

• 3. eset – állandó telephely – üzleti tevékenység

A nem rezidens tulajdonos úgy dönt, hogy szerződést köt egy vagy több alkalmazottal Spanyolországban, hogy a házban takarítás, karbantartás, ügyfélszolgálat és fogadás, kulcsok tárolása stb.

Ebben az esetben, mivel a tulajdonos állandó munkaviszonyban (társadalombiztosítással, munkaszerződéssel vagy állandó szakmai szerződéssel) alkalmaz egy személyt, hogy a munkáját kifejezetten bérbe adja, ez „üzleti tevékenységnek” minősül, így ÁFA hatálya alá tartozik.

Valójában ezért a tulajdonost úgy kell tekinteni, mint „munkaadó”, egy üzleti tevékenységben, és ezt a tevékenységet Spanyolországban „állandó telephelynek” fogják tekinteni, így Spanyolországban állandó telephellyel rendelkező, nem rezidens jogalanyként adó- és formai kötelezettségek alá esik.

• 4. eset – Vállalkozási tevékenység

Ugyanaz a külföldi illetőségű tulajdonos, még akkor is, ha nem szerződött állandó jelleggel alkalmazottal, úgy dönt, hogy a szolgáltatásokat egy „Bérbeadó ügynöktől” vagy „Platformtól” szerzi meg, hogy átengedje, szerződést vagy alvállalkozói szerződést adjon az ingatlan bérlésére az ingatlan teljes vagy jelentős időszakára. az év során meghatározott kifizetés, kártérítés vagy egyéb.

Ebben az esetben az Ügynök/Platform az, aki közvetlenül foglalkozik a vendégek kommunikációjával, bejelentkezésével, kijelentkezésével, karbantartásával stb. A tulajdonos nem érintkezik a végső felhasználókkal/vendégekkel az ügynöktől, és a platform az, aki kizárólagos hozzáféréssel és joggal rendelkezik az ingatlan használatára/bérlésére a bérleti szerződés időtartama alatt.

Tehát a spanyol rendszer ismét figyelembe veszi, hogy bár a tulajdonosnak nincs „üzleti” struktúrája a bérleti díj kidolgozására, ugyanaz az ügynök/platform rendelkezik ezzel a szerződéssel. Így a végén az „üzleti” tevékenység alakul ki, tehát a tulajdonos üzleti tevékenységnek, a bérleti díj üzleti tevékenységnek minősül, és ez a tevékenység Spanyolországban „állandó telephelynek” minősül, így a feltételeknek kell alávetni. állandó telephellyel rendelkező nem rezidens jogalanyként” Spanyolországban.

Adózási vonzatok

• ÁFA 21 %
• visszatartások 19 % 

Tehát mindkét utolsó esetben az állandó telephely esetében milyen formális kötelezettségeket kell követnie a tulajdonosnak? A művészet nyomán. 164. számú Ley 37/1992, a következők:

1. Az adóalanyiságukat meghatározó tevékenység megkezdésére, módosítására és megszüntetésére vonatkozó nyilatkozatok benyújtása. Ezt „registro Censal”-nak nevezzük passzív alanynak az áfa-adóból.
2. Az adóazonosító jelet kérje az Igazgatóságtól és közölje és a megállapított esetekben akkreditálja.
3. Minden tevékenységéről számlát állít ki és kézbesít, a rendeletben meghatározottakhoz igazítva.
4. A szabályzatban meghatározott módon vezetett könyvelést és nyilvántartást a Kereskedelmi Törvénykönyv és egyéb számviteli előírások sérelme nélkül.
5. Rendszeresen vagy az Adminisztráció kérésére gazdasági tevékenységével kapcsolatos információkat nyújtson be harmadik személyekkel. Negyedéves 303-as modell (áfa) és 115-ös modell (megtartás)
6. Adja meg a megfelelő nyilatkozatokat-elszámolásokat, és adja meg az így keletkező adó összegét.
7. Éves összesítő nyilatkozat.