Adók spanyol ingatlanok eladása után. Tőkenyereség

Amennyiben úgy dönt, hogy eladja spanyolországi ingatlanát, kérjük, vegye figyelembe az alábbi fogalmakat, amelyek segítségével megismerheti az eladáskor fizetendő tőkenyereség-adót:

1.- BESZERZÉSI ÁR: Ez az ingatlan teljes ára, amelyet az eladónak fizetnek az ingatlanvásárlás befejezésekor.

2.- BESZERZÉSI KÖLTSÉGEK: Ez az összes költség és adó, amelyet az áron felül fizetett: közjegyzői díj, telekkönyvi díj, átruházási illeték, ügyvédi díj stb.

3.- A TŐKENYERESÉG CSÖKKENTÉSÉRE ELFOGADOTT REFORMOK: Felhívjuk figyelmét, hogy az ingatlanon végrehajtott reformok költségeit nem mindig fogadják el a tőkenyereség csökkentése érdekében. Csak a „strukturálisnak” tekintett reformok olyan koncepciók, amelyek csökkenthetik ezt az adót.

Általában az ingatlanon végzett munkálatok és átalakítások levonhatók, ha az ingatlan szerkezeti reformjának részét képezik, amelyre általában a „Mayor Worls License” vonatkozik, és nem más, az építmény szerkezeti részeit nem érintő munkák esetében ( „Végső munkák engedélye”).

A „Polgármesteri Munkavégzési Engedély” esetében a spanyol közigazgatás az ilyen típusú engedélyek alkalmazásához felhasznált építészprojektben feltüntetett összegeket alkalmazza önrészként. Ezek az építész projektek tartalmazzák az elvégzendő munkák gazdaságos tanulmányozását, amelyek a munkálatok összköltségének számítanak. A teljes költségként felsorolt ​​összegek azok, amelyek tőkenyereség szerint levonhatónak tekinthetők.

Annak jobb megértéséhez, hogy mely művek felelnek meg az egyes eseteknek (nagy és kisebb munkák), kérjük, tekintse meg az alábbiakat:

Főbb munkák engedélye

A Városházától kapott építési engedély olyan munkákra, amelyek műszakilag bonyolult és gazdaságilag fontosak. Emiatt ezeket a munkákat biztonsági, lakhatósági stb. előírásokkal kell szabályozni.

A nagyépítési engedély megszerzéséhez ÉPÍTÉSZ PROJEKTET kell készítenie építészeknek, mérnököknek stb.

Általános szabály, hogy jelentős építési engedélyre van szükség a következő helyzetekben:

• A lakások általános rehabilitációja.
• A ház szerkezetét érintő munkák (alapozás, szerkezet, homlokzat, tető stb.)
• Növelje az épület magasságát vagy térfogatát.
• Tűzvédelemmel kapcsolatos intézkedések.
• Bontások vagy felosztások.
• Változások az épület vagy ház használatában.
• Kereskedelmi helyiségek kondicionálása.
• Új építési munkák.
• Az épület közös elemeit érintő munkák.

Kisebb munkák engedélye

A reformokhoz stb. végzett kisebb munkákhoz szintén engedély szükséges. Ezek azonban egyszerű munkák, amelyek nem igényelnek projektet vagy speciális projekteket, és sokkal alacsonyabb költséggel járnak. Ilyenek lehetnek például a kisebb reformok, fal- vagy burkolatcserék, belsőépítészeti projektek, építészeti akadályok eltávolítása, burkolatcsere, konyha- vagy fürdőszobafelújítás, fűtés-, csatorna-, víz- és villanyszerelés, felmérések, kóstolók stb.

4.- TŐKENYERESÉG FENNTARTÁSA: Ingatlanértékesítés esetén, ha az eladó nem adóügyi illetőségű Spanyolországban, az eladásra megállapított ár 3 %-ából visszatartják, amelyet nem fizetnek ki az eladónak. A Vevő köteles az ár 3%-át „megtartani” és a spanyol adóhivatalnál letétbe helyezni, az eladótól fizetendő tőkenyereség „előrefizetéseként”.

TŐKENYERESÉG SZÁMÍTÁSA

A spanyol ingatlanok értékesítése tőkenyereség-kötelezettséget von maga után az eladókkal szemben.

A fizetendő tőkejövedelemadó az értékesítés „nettó nyereségének” 19%-a.

Az eladás „nettó nyereségének” kiszámításához követnie kell ezt a képletet:

Eladás ára – Beszerzési ár – Beszerzési költségek és adók – Az ingatlanon végrehajtott „szerkezeti reformok” költsége

---

Példa a tőkenyereség kiszámítására: 

• Ön 2015-ben vásárolt egy viszonteladó ingatlant 200.000 XNUMX EUR áron.
• Ebben a pillanatban 24.000 eurót fizetett, ami a költségek 12%-a: 10% transzferadó + 2% közjegyzői, telekkönyvi, ügyvédi díj, stb.
• Ezután 17.000 XNUMX euróért belső reformokat hajtott végre (padlócsere, medence javítás, új ablakok).
• Néhány évvel később épített egy garázst 20.000 XNUMX EUR értékben

Aztán úgy döntött, hogy most eladja 260.000 XNUMX EUR áron.

Mi az a tőkenyereség deelszakadt tőle ezt eladás?

MEGJEGYZÉS: Mielőtt elvégeznénk a számítást, tájékoztatnunk kell, hogy a spanyol adminisztráció az összes fenti koncepciót figyelembe veszi az adó csökkentésére, kivéve a „belső reformok” 17.000 XNUMX eurós értékét. Ennek az az oka, hogy a „belső” reformok, amelyek nem „strukturális” reformok, nem számítanak adókedvezménynek.

A képletet használjuk:

260.000 (Az eladás ára) - 200.000 (beszerzési ár) - 24.000 (beszerzési költségek és adók) - 20.000 (Új garázs) =

16.000 EUR

Ez a „nettó nyereség”, amelyet az eladással kell megszerezni

Mivel a tőkenyereség mértéke 19%, akkor a tőkenyereség adójának összege:

16.000 * 19 % = 3.040 EUR

A TŐKENYERESÉG FIZETÉSI MÓDJA

1.- SPANYOL NEM ADÓ LAKOSOK SZÁMÁRA

Mivel Ön NEM adóügyi illetőségű Spanyolországban, a tőkenyereség kifizetésének módja a következő:

• AZ ELADÁS BEFEJEZÉSÉVEL: 3 % TARTÁS: Az adásvétel befejeztével a spanyol kormány arra kényszeríti a vevőt, hogy az adásvételi ár értékéből 3%-ot tartson vissza. Tehát nem kapja meg a teljes megállapodás szerinti árat. A vevő a teljes ár 3%-át megtartja, és köteles letétbe helyezni az adóhivatalnál. Ez „az értékesítés befejezésének napján” történik.

MEGJEGYZÉS: A fenti példát követve, ha az eladás ára 260.000 260.000 EUR volt, a vevő által teljesítendő visszatartás 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 EUR.

• 4 HÓNAP ELŐTT AZ ELADÁS BEFEJEZÉSE UTÁN: TŐKENYERESÉG NYILATKOZATA 19% EU-s és nem EU-polgárokra egyaránt vonatkozik): Az adásvétel befejezése után 6 hónap áll rendelkezésére, hogy bemutassa a „tőkenyereség-nyilatkozatot” a spanyol adóhivatalnak. Ebben a nyilatkozatban Önnek (vagy ügyvédjének) a fenti példa szerint kell kiszámítania az adót. Ebben az esetben a fizetendő összeg 3.040 EUR.

MEGJEGYZÉS: Az itt leírtak szerint a tranzakcióból származó CG 3.040 EUR. Mivel Önt magasabb összeggel (7.800 EUR) tartották vissza, Önnek „hitele” van a spanyol kormánynál a különbözetért.

Tehát, ha a spanyol közigazgatás 7.800 EUR CG adót tart vissza, mivel az adó végeredménye csak 3.040 EUR, akkor a spanyol közigazgatásnak „vissza kell térítenie” a különbözetet: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Hogyan lehet igényelni ezt a visszatérítést? Ügyvédjének ezt a tényt fel kell tüntetnie ugyanabban a tőkenyereség-nyilatkozatban, amelyet az adóhivatalnak kell bemutatnia.

2.- TŐKENYERESÉG SPANYOL ADÓLAKOSOK ESETÉN: 

Abban az esetben, ha Önt „Spanyolországi adóalanynak” tekintik (ami azt jelenti, hogy Spanyolországban fizeti a jövedelemadót spanyol állampolgárként), akkor a tőkenyereség kiszámítása után az alábbi adókedvezményeket kapja:

• ÁLLANDÓ LAKÁSHOZ NINCS TŐKENYERESÉG: Ha az Ön által eladott ingatlan az Ön állandó lakhelye (több mint 3 éve használja „állandó lakhelyként”), akkor a következő előnyökben részesül:
  • Ha Ön 65 évesnél fiatalabb: Nem kell CG-t fizetnie az eladásból megszerzett összegek után, amelyeket „újra fektetnek” állandó lakóhelyként használandó új ingatlan beszerzésébe. 2 év áll rendelkezésére, hogy gyakorolja ezt az „újrabefektetést” (2 évig telt el anélkül, hogy befektette volna ezeket az összegeket, teljes adót kell fizetnie).
  • Ha Ön 65 évesnél idősebb: Nem fizet CG-t az eladáskor kapott összegekért. És ez akkor is, ha nem fektet be újra egy új ingatlanba.
• NINCS 3% FENNTARTÁS: Az adásvétel befejeztével az ár teljes összegét megkapja a vevőtől, visszatartás nélkül.

MEGJEGYZÉS: A tulajdonosok általában összekeverik a „spanyol adóügyi rezidenciát” a „spanyol rezidenciával”.

Más szóval, az emberek úgy gondolják, hogy a spanyol nemzeti rendőrségnél megszerzett „spanyol lakcímkártya vagy „lakóhelyi igazolvány” elegendő annak bizonyítására, hogy „adókért spanyol lakosok”, és sajnos nem ez a helyzet.

AzSpanyol tartózkodási kártya”(Vagy„Spanyol tartózkodási bizonyítvány“), nem az érvényes dokumentum az Adóellenértékének „Adórezidens”-ként történő megváltoztatásához.

A spanyol tartózkodási kártya (vagy igazolvány) csak arra szolgál, hogy kijelentse, hogy Ön Spanyolországban „él”, annak érdekében, hogy megkönnyítse a Rendőrség számára, hogy jobban ellenőrizhesse a lakosokat egy meghatározott területen.

Annak érdekében, hogy az adók miatt spanyol lakos lehessen, majd normál spanyol állampolgárként kezdje meg az Adók fizetését Spanyolországban, be kell szereznie a SPANYOL LAKOSSÁGI ADÓIGAZOLÁS a spanyol adóhivatal vagy a spanyol vámhivatal adja ki, és akkor nem a származási országában, hanem Spanyolországban kezdi el az adót fizetni.

Továbbá, ha nyilatkoznia kell az országának adóhivatalánál, hogy Ön spanyol adóügyi illetőségű, és nem kíván továbbra is adózói rezidensként működni az Ön országában,

Ezért kérjük, ellenőrizze adótanácsadójánál az Ön által jelenleg fizetett adókat, mert akkor is, ha Ön nem spanyol lakos, akkor is be kell jelentenie és be kell fizetnie a NEM LEKEZDŐSEK JÖVEDELEMADÓT.

NÉHÁNY KÉRDÉS A 3 %-OS TARTÁSSAL KAPCSOLATBAN NEM LAKOSOK ELADÁSA ESETÉN

Miért érdemes gyakorolni a 3%-os visszatartást az eladótól?

Mert ez garanciát jelent a spanyol közigazgatás számára, hogy az eladó által megszerzett tőkenyereségből származó adókat Spanyolországban fizetik meg.

 Mi történik, ha nem fizetik ki a 3%-os visszatartást?

Abban az esetben, ha a visszatartást a vevő nem gyakorolja, a spanyol közigazgatás az adásvétel tárgyát képező árukra vagy ingatlanokra érvényesítheti az említett fizetési kötelezettséget.

Amivel abban az esetben, ha a vevő nem fizet, és az eladót sem tartja vissza, elszenvedheti a tartozás esetleges végrehajtási folyamatait, illetve az ő esetében a megszerzett ingatlan lefoglalását.

A 3%-os visszatartás alkalmazása után mit kell tennie az eladónak?

A 210-es mintájú adóbevallást az adásvétel aláírásától számított négy hónapon belül kell bemutatnia.

Ebben az esetben abban az esetben, ha az árfolyamnyereség számításából származó összegnél kevesebbet tartottak vissza, vagyis ha 10,000 15,000 eurót tartottak vissza az eladótól, és a tőkenyereség számításának eredménye 5,000 210 euró . , a fennmaradó XNUMX eurót a XNUMX-es modell bemutatásával kell hozzájárulnia, az eladás dátumát követő négy hónapon belül.

Ellenkező esetben, ha az eladó a tőkenyereségadó-fizetésből származó összegnél nagyobb összeget tartott vissza, jogában áll ezt az összeget visszakérni. Ezt az eladástól számított négy hónapon belül kell bemutatni.

Ezen a ponton fontos, vagyis abban az esetben, ha a spanyol közigazgatásnak 3%-os visszatérítési joga van vagy az említett visszatartás egy része, ez megköveteli az eladótól, hogy korábban eleget tegyen azoknak az adókötelezettségeinek, amelyekre Spanyolországban tulajdonosként köteles volt a nem rezidens fogalmában. Vagyis a második lakóhelyű IRPFNR éves imputált jövedelemadójának bemutatására, amelyre Spanyolországban minden ingatlantulajdonos köteles külföldi illetőségűként. Ezt a kötelezettséget általában négy évig kell teljesíteni. Más szóval, a spanyol kormány nem követeli meg az imputált jövedelemadók rendszeresítését, amelyeket az eladás dátumát megelőző négy éven túl nem fizetnek be.

Mennyi ideje van a spanyol kormánynak visszaadni a visszatartott 3%-os többletet?

Az adminisztrációnak 6 hónap áll rendelkezésére a többlettartozás visszatérítésére. 6 hónap elteltével az adminisztráció köteles visszafizetni az említett összeget késedelmi kamattal együtt.

Különös gondot kell fordítani a visszaküldés időtartamára, mivel a spanyol hatóságoknak bizonyos esetekben több mint egy évet is igénybe vehetnek a visszaküldés végrehajtása.

Figyelembe kell venni azt is, hogy az adminisztrációnak legfeljebb NÉGY ÉV és egy hónap áll rendelkezésére az eladás napjától számítva (5. minta törvényének 210. cikke (XNUMX. cikk).https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707) gyakorolni a visszaküldést vagy a visszatérítést. Ezért abban az esetben, ha egy évnél tovább tart a visszatérítés megszerzése, szakembert kell igénybe vennie, hogy megbénítsa a visszatérítéshez való jog lejárati idejét.

Köteles-e gyakorolni a 3%-os visszatartást ingatlanadományozás esetén Spanyolországban?

Spanyolországban található ingatlanok adományozása esetén, mivel ezek ingyenesek, nincs árat fizetni, azaz nincs ellenszolgáltatás, nem kell visszatartani az ingatlan értékének 3%-át. az adományozást vagy a 211-es modellen keresztül történő belépést.

Társasház feloszlatás, vagy társtulajdon megszűnése esetén kötelező a 3% visszatartása?

Nem normálisan . Vagyis a társasház feloszlatása semleges diszpozitív cselekmény, amely egyik fél számára sem generál vagyonátruházást. Ezért nem tekinthető nyereségnek.

azonban , abban az esetben, ha valamelyik tulajdonostársnak a hozzá tartozónál nagyobb részt ítélnek oda , ebben az esetben úgy kell tekinteni, hogy az említett rész tőkenyereséget jelent a tulajdonostárs számára, amellyel a megtartást gyakorolni kell. 3% az említett többletrészre .

Más szavakkal, képzeljük el például, hogy van olyan eset, amikor „A”-nak és „B-nek” van egy ingatlana Spanyolországban, amelyben „A”-nak 65%-a, „B”-nek pedig 35%-a osztozik. Ebben az esetben, ha olyan társasházi feloszlatásra kerül sor, amely során megállapítást nyer, hogy az ingatlan 50%-a ki-ki birtokában van, úgy kell tekinteni, hogy „B” 15%-kal többet szerzett, mint amennyit befizetett. Vagyis az 35%-os eredménnyel kapott 50%-os érték hozzájárulása, amivel az a 15%-os többlet tőkenyereségnek minősül, és „A” kénytelen lesz ennek a 3%-nak a 15%-át megtartani. "B".

Ugyanígy képzeljük el, hogy van egy másik példa, amikor „B” a tulajdonában lévő 35%-on kívül 50,000 3 eurós készpénzes beszélgetést is kap. Ugyanígy az említett pénzbeli kompenzációra is XNUMX% visszatartás vonatkozna, mivel az a „B” meglévő eszközei közé tartozik.

EGYÉB ADÓK SZÁLLÍTÓK SZÁMÁRA-PLUSVALÍA

A PLUSVALÍA elsősorban az Ön ingatlana szerinti telek értéknövekedésének adója, a vételi és eladási időtől számítva. Ez az egyedüli adó, amit nem áll módunkban előre kiszámítani az eladásra, mert a városháza konkrét szempontjaitól függ.

Ezekben az esetekben a vevő által az eladónak fizetett visszatartás elegendő az adó megfizetésére. Összességében, amikor az eladó elhagyja az országot az eladás után.

LÉPJEN KAPCSOLATBA VELÜNK!