Ha van hátralékos havi törlesztőrészlet, a spanyol bankok általában két megoldást kínálnak a kifizetetlen jelzáloghitel lebonyolítására:
1.- Nyilvános árverés – Embargó
Amint meghatározott számú ki nem fizetett havi jelzáloghitel-törlesztés történik, a bank bepereli az ingatlant a bíróságokon, és lefoglalási eljárást indít. Ebben a pillanatban a jelzáloghitel költségeit megnövelik a késedelmi kamattal, és a bírósági eljárásban felmerülő összes költség (ügyvédi, ügyészi, hivatali költség, bírói költség) a tartozáshoz kapcsolódik, és ha az ügyfél takarítani szeretne. az ingatlant jelzáloghitel-tartozásból, a jelzálog TELJES ÖSSZEGÉT kell megfizetnie, a keletkezett új kiadásokkal együtt. Tehát abban a pillanatban, amikor a bank a keresetet a Bíróság elé terjeszti, az ügyfél nem kerülheti el a késedelmes fizetések megfizetését, ekkor a jelzáloghitel teljes összegét kell kifizetni, és csak azt, a többi költséget pedig a bank fizeti. törölje a rohamot.
A lefoglalási eljárás befejeztével a bank az ingatlant a bíróságokra küldi nyilvános árverésre, ahol a potenciális vevő speciális áron vásárolhatja meg az ingatlant, amely esetenként ugyanannyi a banknak járó összegért. Ha valami pihen, az adósnak ki kell fizetnie a maradékot a banknak. A bank tehát szembeszáll az adóssal, bárhol is legyen, és élete hátralévő részében, amíg a tartozás összegét teljesen ki nem fizetik. Eközben a késedelmi kamatok és kiadások növelik az adósságot. Ez a spanyol rendszer.
Sajnos az ingatlan árverésen kifizetett ár rendkívül alacsonyabb az esetleges piaci értéknél. Előfordul, hogy aukción az ingatlant a piaci ár 25%-áért adják el. Tehát biztos vagyok benne, hogy most már sejti azt a helyzetet, amely sok adósban kialakult, akik látják, hogyan veszítették el vagyonukat, és még mindig tartoznak a banknak.
2.- Visszavétel – Dacion en Pago
Egyes esetekben a bank nem érdekelt az ingatlan nyilvános árverésen történő értékesítésében, és fizetésként inkább az ingatlan tulajdonjogát szeretné megszerezni, és elengedi a tartozást, elkerülve a korábbi embargó eljárásból származó költségeket és kiadásokat.
Ezt „Dación en Pago”-nak hívják. Ez azt jelenti, hogy a bank elfogadja az ingatlan átvételét a tartozás kifizetéseként, és a tartozás abban a pillanatban törlődik. Tehát az adós, miután átadta az ingatlant, a tartozás törlődik.
Előfordul, hogy a bank nem fogadja el a tartozás 100%-ának törlését, függetlenül attól, hogy az adott pillanatban milyen az ingatlan aktuális értéke a piacon. Így frissített értékelést kérnek, és az így megszerzett összegre elengedik a tartozást.
Mindkét esetben (teljes törlés vagy részleges) a helyzet előnyösebb az adós számára, mint az embargó, mert:
– Teljes törlés esetén az adós átadja az ingatlant, és a tartozás törlésre kerül.
– Részleges törléskor az adós az ingatlant az esetleges árverésen megszerzettnél magasabb áron adja át, mivel az ingatlan aktualizált kereskedelmi értékét megkapja.
A legrosszabb forgatókönyv az, hogy a bank úgy dönt, hogy nyilvános árverésen értékesíti az ingatlant, mert az eladás során kapott ár nagyon alacsony lehet, és a bank az adós ellen megy a tartozás fennmaradó részéért, még akkor is, ha az él. ki Spanyolországból.
A mi dolgunk ennek elkerülése. Tehát, ha szerződést köt szolgáltatásainkkal, közvetíthetünk bankjával, egyeztetve velük a „dación en pago” megoldás eléréséért.
